«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
زمان اوج‌‌گیری تقاضای مسکن
پیشنهادها برای نحوه مواجهه با «اتفاق سال ۹۱».
فرید قدیری
پدیده «افزایش زاد و ولد» در دهه 60 تا چهار سال دیگر اقتصاد کشور را از ناحیه مسکن هدف قرار می‌دهد.
محاسبات تحلیلگران جمعیتی از میزان زاد و ولدهای صورت گرفته در سال‌های ۵۵ تا ۶۵ نشان می‌دهد در سال ۹۱ تعداد ازدواج‌ها به بیشترین حد خود می‌رسد و در این سال رکورد تقاضای تامین مسکن در کشور ثبت می‌شود. رکوردی که از همین حالا به دولت دهم هشدار می‌دهد «اتفاق سال ۹۱ نزدیک است و برای جلوگیری از بحران مسکن در آن سال که در صورت عدم افزایش عرضه به وجود خواهد آمد، باید بخش مسکن در اولویت برنامه‌ریزی‌ها قرار بگیرد».
در سال 1391 با احتساب یک‌میلیون و 155هزار ازدواج جدید در آن سال و در نظر گرفتن تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی، بازار مسکن با یک‌میلیون و 685هزار تقاضای موثر روبه‌رو می‌شود که این حجم تقاضا 31درصد بیشتر از تقاضای مسکن در سال 86 خواهد بود. در مقابل این تقاضای عظیم، کارنامه عرضه مسکن در کشور تاکنون رضایت‌بخش نبوده است. در سال 86 که اوج ساخت و ساز به حساب می‌آید برابر آمارهای ثبت شده در وزارت مسکن، معادل نصف تقاضای مسکن، واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شد (638هزار واحد). که البته در همان سال میانگین قیمت مسکن با رشدی بی‌سابقه معادل 80درصد افزایش یافت. از سوی دیگر در شرایط فعلی، سالانه امکان ساخت حداکثر 700 تا 800هزار واحد مسکونی وجود دارد که با تداوم این وضعیت در سال 91 نیمی از تقاضای اوج گرفته در بازار مسکن بی‌پاسخ می‌ماند.اما بحران مسکن در سال 91 فقط ناشی از حجم دو برابری تقاضا در مقابل عرضه نخواهد بود. کارشناسان مسکن با توجه به دوره‌های رکود و رونق که از سال 70 تاکنون در کشور ردیابی و بررسی شده است، معتقدند در سال 91 به طور طبیعی بازار مسکن در مسیر رونق قرار می‌گیرد. بنابراین قیمت مسکن به عنوان مهم‌ترین
محرک برای شکل‌گیری تشنج یا آرامش در بازار در این سال کاملا حساس می‌شود و به هر کنشی در بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی واکنش نشان خواهد داد.اکنون با توجه به اینکه رویارویی بخش مسکن با شرایط کاملا جدید و حساس در سال 91 حتمی است، ضرورت دارد دولت بسته سیاستی مناسب برای این بخش در نظر بگیرد.در این‌باره مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی با اشاره به اینکه نقطه اوج تقاضا برای مسکن در برنامه پنجم توسعه اتفاق می‌افتد از تدوین برنامه‌های بخش مسکن به موازات سیاست‌های برنامه پنجم خبر داد و گفت: برنامه‌های بخش مسکن قبل از ابلاغ سیاست‌های برنامه پنجم، تدوین شده بود که البته نهایی شدن آنها به موازات سیاست‌های ابلاغی امری ضروری است.محمود جهانی که با خبرگزاری مهر گفت‌وگو کرده است، تصریح کرد: با توجه به آغاز حرکت بلندمدت بخش مسکن از جمله طرح جامع مسکن و از سویی قوانین موجود در قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، توانسته‌ایم موارد ضروری این بخش را در برنامه پنجم بگنجانیم؛ زیرا سند توسعه 1404 به این قوانین به عنوان اسناد فرادست در برنامه‌ها توجه دارد. به نحوی که اهداف کمی، کیفی و نیز سیاست‌های اجرایی در
قالب اسناد فرادست تهیه و تدوین شده است. وی با اشاره به نکات مهم در تدوین برنامه پنجم بخش مسکن اظهار داشت: نقطه اوج تقاضا برای مسکن در برنامه پنجم است، زیرا با توجه به ساختار جمعیتی کشور افزایش خانوارهای تازه تشکیل شده که به عنوان تقاضای جدید برای بخش مسکن محسوب می‌شوند؛ براساس مطالعات در سال‌های 1391 و 1392 اتفاق خواهد افتاد و بعد از این سال‌ها روند تقاضاهای جدید سیرنزولی را درپیش می‌گیرد.
جهانی اعلام کرد: روند افزایشی تقاضا برای مسکن از سال‌های ۸۴ تاکنون ادامه دارد که در سال ۹۱ میزان تقاضاها با توجه به ازدواج‌های جدید در کشور به بیش از یک‌میلیون نفر خواهد رسید و از آنجا که سال‌های اوج تقاضا برای مسکن در سال‌های برنامه پنجم اتفاق می‌افتد؛ لذا در این برنامه باید ظرفیت‌های تولید و سرمایه‌گذاری مسکن از روند افزایشی قابل‌توجهی برخوردار شود تا پاسخگوی نیازهای ایجاد شده باشد.
گفته‌های این مدیرکل وزارت مسکن درباره نگاه دولت به «بازار مسکن در سال 91» حاکی از این است که هنوز در دولت تصمیم عملیاتی برای تامین مسکن تقاضای 6/1میلیونی وجود ندارد و فعلا نگاه‌ها به یک‌سری مباحث کلی معطوف است. از این رو دنیای اقتصاد برای بررسی «اتفاق سال 91» و سناریویی که به احتمال زیاد بازار مسکن با آن روبه‌رو می‌شود نظر جمعی از کارشناسان برجسته مسکن را جویا شده است. این کارشناسان خلاصه‌ای از تحقیقاتشان درباره اوضاع مسکن در 4 سال آینده را به دنیای اقتصاد ارائه کرده‌اند.
آنها همچنین یک سری برنامه‌هایی را که با آن بتوان اوج تقاضای مسکن در سال ۹۱ را بدون دردسر پشت سر گذاشت پیشنهاد کرده‌اند.
مینو رفیعی: 3/1میلیون تقاضای مسکن در سال 91
مینو رفیعی، محقق مسکن و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، سال ۹۱ را سال حضور یک‌میلیون و ۳۰۰هزار تقاضا در بازار مسکن دانست و گفت: رشد جمعیتی اوایل انقلاب مدتی است با رشد ازدواج‌ها بروز پیدا کرده و از ۴ یا ۵ سال آینده نیز اثرات آن از بین می‌رود.
رفیعی درباره کمبود احتمالی مسکن در سال 91 نیز گفت: در حال حاضر برابر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی توان ساخت مسکن در کشور سالانه رقمی معادل 700 تا 750هزار واحد مسکونی است. وی افزود: هر چند آمار بانک مرکزی از تعداد واحدهای تکمیل شده از عرضه سالانه 550هزار واحد جدید به بازار مسکن حکایت دارد؛ اما اگر توان ساخت را همان 700هزار واحد در نظر بگیریم، در این صورت باید ظرفیت عرضه مسکن برای تامین تقاضا در سال 91، دو برابر شود که این سهل و ممتنع است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه سالانه در کشور بین ۷۰ تا ۸۰میلیون متر مربع ساخت و ساز جدید انجام می‌شود به دولت پیشنهاد کرد برای پاسخ به یک‌میلیون و ۳۰۰هزار تقاضای مسکن در سال ۹۱ الگوی ۷۵ متر مربع برای ساخت یک واحد مسکونی را در دستور کار سازنده‌ها قرار دهد تا در کنار رشد ۷ تا ۸درصدی حجم ساخت و سازها طی ۴ سال آینده به راحتی فاصله عرضه و تقاضا در سال اوج تقاضای مسکن از بین برود.
رفیعی تصریح کرد: هم‌اکنون متوسط مساحت واحدهای در دست ساخت در کل کشور حدود 110 تا 140 مترمربع است و در صورتی‌که این الگو به 75 متر مربع کاهش یابد، تعداد واحدهای قابل عرضه افزایش می‌یابد. نویسنده طرح جامع مسکن در ادامه گفت : بعد خانوار در شهرها کوچک شده و به عدد 4 رسیده و در تهران نیز این شاخص 98/3 است، بنابراین کوچک‌سازی آسیبی به اجتماع و محل سکونت خانواده‌ها وارد نخواهد کرد.
می‌توان جلوی افزایش قیمت مسکن را در سال ۹۱ گرفت
مینو رفیعی در ادامه گفت‌وگو با دنیای اقتصاد تصریح کرد: دولت از هم اکنون می‌تواند جلوی افزایش قیمت مسکن در سال 91 را بگیرد؛ به شرط آنکه در هدف‌گذاری‌ها برای تولید مسکن، رقم بالای یک‌میلیون واحد مسکونی در سال در نظر گرفته شود.رفیعی همچنین رشد قیمت مسکن در حد نرخ تورم در سال‌های آینده را طبیعی دانست، اما برای جلوگیری از افزایش جهشی آن توصیه کرد: دولت توان مالی خریداران مسکن را تقویت کند.
سناریوی تقاضای ۷میلیونی
دکتر بیت‌ا... ستاریان، استاد دانشگاه تهران نیز معتقد است: سال 91 بخش مسکن اسفبار خواهد شد. وی در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: در 4 سال آینده تقاضای مطلق در بخش مسکن به 7میلیون نفر خواهد رسید که اگر شرایط صاحبخانه شدن برای این افراد فراهم نباشد، قیمت مسکن به شدت افزایش خواهد یافت. ستاریان پیش‌بینی تقاضای 7میلیونی را با احتساب 800 تا 900هزار ازدواج، 200هزار تخریب واحد مسکونی و همچنین اعمال ضرایب استهلاک خانه‌ها، خانه‌های ذخیره و خانه‌های خالی در نظر گرفته است.
این کارشناس مسکن معتقد است: برای مقابله با سیل تقاضای مسکن در سال ۹۱ هیچ راهکاری منطقی‌تر از اجازه ورود سرمایه‌گذار خارجی وجود ندارد. وی بحران جهانی مسکن را فرصتی برای ایران جهت جذب سرمایه‌گذاران خارجی حوزه ساخت و ساز معرفی کرد.
ستاریان با اشاره به اینکه برای تامین مسکن معادل تقاضای پیش‌بینی شده در سال 91 باید سالی 200هزار‌میلیارد تومان نقدینگی در چرخه ساخت و ساز سرازیر شود، گفت: اقتصاد کشور توان تامین این میزان نقدینگی را ندارد.
سناریوی متفاوت
رییس مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران نیز در ارزیابی‌های خود از «اتفاق سال 91» به دنیای اقتصاد گفت: فشار تقاضا از هم اکنون بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده، اما چون قدرت خرید مردم کم است و به احتمال زیاد تا چند سال آینده نیز تغییر نمی‌کند بنابراین در صورت کمبود عرضه، افزایش آزاردهنده قیمت مسکن بعید است.
مهندس علیرضا قهاری پیشنهاد کرد: حمایت از ساخت و ساز با اعمال کنترل‌های دولتی بر بانک‌ها در اولویت برنامه‌ریزی مسکن قرار بگیرد.
مسکن مهر فشار سال 91 را تعدیل می‌کند
رییس سازمان مسکن استان تهران درباره برنامه‌های دولت برای مواجهه با اوج تقاضای مسکن در سال ۹۱ به دنیای اقتصاد گفت: اگر بخواهیم با تکنولوژی‌های موجود ساخت و ساز کنیم، در سال ۹۱ مشکل خواهیم داشت.
ابوالفضل مشکینی افزود: در شیوه صنعتی ساختمان‌سازی زمانی که رکود، مسکن را فرا می‌گیرد حجم ساخت و ساز کاهش می‌یابد، اما چنانچه شیوه‌های نوین ساخت در دستور کار سازنده‌ها قرار گیرد سرعت ساخت مسکن با شتاب فزاینده‌ای زیاد خواهد شد.
وی افزود: طرح مسکن مهر در سال ۸۹ به نتیجه می‌رسد و در آن زمان بیش از ۲میلیون متقاضی مسکن از بازار خارج می‌شوند و این از فشار تقاضا در سال ۹۱ خواهد کاست. بر اساس این گزارش، گروهی دیگر از کارشناسان و فعالان بازار مسکن به نقش ابزارهای مالیاتی که دولت سال گذشته طراحی کرد، اشاره کرده و بیان داشتند: به طور حتم چنانچه مالیات بر معاملات مکرر مسکن در ۴ سال آینده نیز اخذ شود، سوداگری ناشی از فاصله ایجاد شده بین عرضه و تقاضای مسکن در سال ۹۱ به هیچ‌وجه نمی‌تواند بازار را تسخیر کند.
ارسال نظر