«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
بازار مسکن پس‌از بسته پولی
کارشناسان مسکن به بسته سیاستی جدید بانک مرکزی رای منفی دادند
تصمیمات مبهم در سال حساس مسکن
فرید قدیری
معصومه ایمانی
وام خرید باید احیا شود
دست متقاضیان خرید مسکن امسال هم از تسهیلات بانکی کوتاه می‌ماند تا بازار مسکن در حساس‌ترین سال خود روزهای بی‌رونقی را برای فعالان این بازار راکد به ارمغان بیاورد. آیا اوضاع بخش مسکن از بهار سال گذشته تاکنون تغییر نکرده که بانک مرکزی سیاستی مشابه سال 87 را برای رفتار بانک‌ها با این بخش در سال جدید ابلاغ کرده است؟
در سال جاری با دستور بانک مرکزی کلیه بانک‌های خصوصی و دولتی (جز بانک مسکن) همچون سال قبل از پرداخت هرگونه وام و تسهیلات خرید مسکن به مردم منع شده‌اند و کلیه تسهیلات قابل پرداخت به بخش مسکن که معادل ۲۰درصد از کل تسهیلات بانک‌ها را شامل می‌شود به سازنده‌ها و انبوه‌سازان تعلق خواهد گرفت.
آنچه نظام بانکی کشور در بسته سیاستی جدید خود برای نحوه رفتار با بخش مسکن تعریف کرده از نگاه کارشناسان باعث تشدید رکود مسکن خواهد شد. در حال حاضر ارزش مبادله‌ای واحدهای مسکونی در سراسر کشور پایین آمده، اما قدرت خرید برای استفاده از این فرصت به دلیل فقر نقدینگی وجود ندارد و بانک‌ها در این شرایط باید اجازه ارائه وام خرید مسکن را داشته باشند تا قدرت خرید احیا شود.
در غیر این صورت شرایطی که از امروز رفتار بانک‌ها می‌تواند در بازار مسکن ایجاد کند؛ تداوم رکود، تمایل روند معاملات و خرید و فروش به نقطه صفر و تبعات خطرناک این وضعیت برای سالهای آینده خواهد بود که می‌تواند با جهش دوباره قیمت مسکن در آینده ظاهر شود. مینو رفیعی، کارشناس مطرح در حوزه مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: قرار نبود امسال نیز ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن اعمال شود.
رفیعی افزود: رکودی که بازار مسکن را فرا گرفته علتش ساخت‌وساز یا انبوه‌سازان نیستند، بلکه نبود قدرت خرید باعث شده شرایط بازار حساس شود.
استاد دانشگاه تهران خاطرنشان کرد: بهتر بود عمده تسهیلات بانکی در سال جدید برعکس سال گذشته برای خریداران مسکن در نظر گرفته می‌شد، چون تا زمانی که خرید در این بازار انجام نشود هر نوع کمک مالی به سازنده‌ها نمی‌تواند ساخت‌وساز را از رکود خارج کند.
رفیعی در ادامه از سیاست‌گذاری‌های مقطعی در حوزه مسکن انتقاد کرد و گفت: حالا که تولید مسکن کاهش پیدا کرده تمام برنامه‌ریزی‌ها به غلط برای حمایت مصنوعی از ساخت‌وساز متمرکز شده، در حالی که مشکل جای دیگری است.
امسال را می‌خواهند از سر، باز کنند
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز درباره آنچه بانک مرکزی در بسته سیاستی سال 88 برای مسکن در نظر گرفته به دنیای‌اقتصاد گفت: برای ایجاد موازنه بین عرضه و تقاضا علاوه بر اینکه باید تسهیلاتی به خریداران مسکن عرضه شود، وامی نیز باید در اختیار سازندگان قرار گیرد و اعطای تسهیلات به خریدار و سازنده باید به موازات یکدیگر باشد.
علیرضا قهاری، در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد با بیان این مطلب تاکید کرد: هرچند وقتی متقاضی یک کالا در کشور زیاد باشد، ولی عرضه کم باشد، براساس فرمول‌های ساده اقتصادی، اعطای تسهیلات به خریدار باعث افزایش قیمت کالا می‌شود، اما اکنون قیمت مسکن به دلیل نبود خریدار پایین آمده است. با احیای دوباره اعطای وام مسکن به خریداران در کل شبکه بانکی کشور، در صورتی که حقوق تولید‌کنندگان دیده نشود، تولید‌کننده از اضطرار و سررسید پرداخت وام بانکی یا هر دلیل دیگری واحدهای تولیدی خود را به فروش رسانده و در نتیجه ورشکست می‌شود.
قهاری با تاکید بر اینکه در بخش اقتصاد تنها یک فرمول جواب نمی‌دهد، گفت: نباید در اعطای تسهیلات مسکن فقط یک بخش را در نظر گرفت.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه در مورد عدم تغییر سهم مسکن در بسته نظارتی و سیاستی بانک مرکزی و ثابت ماندن سهم بخش مسکن در ۲۰درصد میزان تسهیلات، یادآور شد: به نظر می‌رسد اختصاص ۲۰درصد از کل تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن یک کار موقتی است و دولت خواسته است با این میزان تسهیلات فقط امسال را از سر خود باز کند.
وی در عین حال تصریح کرد: حتی اگر این مقدار تسهیلات نیز در شبکه بانکی کشور در بخش مسکن جذب شود، بسیار خوب است، ولی باید توجه داشت که این میزان، سقف در نظر گرفته شده است و معمولا در نهایت حتی کف تسهیلات در نظر گرفته شده نیز به بخش مسکن اختصاص نمی‌یابد.
قهاری در ادامه تاکید کرد: به عنوان نمونه تولید‌کنندگان مسکن روستایی در جذب تسهیلات‌بخش مسکن بسیار مشکل دارند و حتی نمی‌توانند ۷ تا ۵/۷میلیون تومان تسهیلات در نظر گرفته شده برای هر واحد مسکونی را جذب کنند در حالی که باید سالی ۲۰۰هزار واحد مسکونی روستایی احداث شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه سیاست مشخصی در دولت برای حل مساله مسکن وجود ندارد، گفت: تنها با کاهش یا افزایش سطح تسهیلات در بسته نظارتی بانک مرکزی نمی‌توانیم مشکل مسکن در کشور را حل کنیم.
وی افزود: حل مشکل مسکن در کشور نیازمند یک عزم ملی برای افزایش تولید و بالا بردن قدرت خرید مردم به صورت همزمان از یک سو و از سویی دیگر داشتن یک برنامه بلندمدت و سیاست همه‌جانبه دارای پشتوانه فکری در زمینه اصلاح الگوی ساخت و ساز است.
قهاری گفت: هیچ گاه یک برنامه بلندمدت و استراتژیک در زمینه مساله مسکن در کشور نداشته‌ایم و هیچ آینده روشنی در این زمینه به عمل نیامده و تمام تصمیمات دولتی در حوزه مسکن مقطعی و کوتاه‌مدت بوده است.
وی برای توضیح این مطلب گفت: با وجودی که ۹۵ درصد ساخت‌وساز در اختیار بخش‌خصوصی است اما در مجموعه‌‌هایی که در مورد مسکن تصمیم‌گیری می‌شود، نمایندگان بخش‌خصوصی حضور ندارند و در واقع دولت در مورد این مساله برنامه‌ریزی وتصمیم‌گیری می‌کند که تولیدش را در اختیار ندارد.
قهاری یادآور شد: بانک‌ها نیز زیر نظر دولت فعالیت میکنند و چنانچه در سال گذشته شاهد بودیم، دولت حتی بانک‌های خصوصی را از اعطای تسهیلات به بخش مسکن منع کرد.
به اعتقاد وی، برای حل معضل مسکن باید برنامه ۲۰ سالهای در قالب سند چشم‌انداز تهیه شود که منابع مالی در سیستم‌های ساخت‌وساز در آن تعیین شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه گفت: در واقع با تعیین و تغییر سیستم‌های ساخت‌وساز علاوه بر ساخت واحدهای با عمر بیشتر می‌توانیم از هدر رفتن سالانه 25میلیارد دلار انرژی در بخش مسکن جلوگیری کنیم که با توجه به مصرف 45درصد انرژی دربخش ساختمان می‌توانیم، از محل صرفه‌جویی 200هزار واحد مسکونی احداث کرده و به رایگان در اختیار قرار دهیم.
احیای وام، قدرت خرید را افزایش می‌دهد
همچنین رحمانی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد تاکید کرد: اگر قدرت خرید مردم را برای خرید مسکن افزایش ندهیم، مردم نمی‌توانند از شرایط موجود در بازار مسکن بهره‌مند شوند.
وی گفت: به نظر می‌رسد با احیای وام خرید مسکن در شبکه بانکی کشور بازار مسکن رونق خواهد یافت.
این نماینده مجلس با اشاره به کمبود یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور، یادآور شد: اگر وام خرید مسکن را دوباره احیا کنیم و امسال پرداخت این وام را در شبکه بانکی کشور در نظر بگیریم، می‌توان امیدوار بود که تا حدودی کمبود مسکن در کشور جبران خواهد شد.
وی همچنین در خصوص ثابت ماندن سهم ۲۰درصدی بخش مسکن از تسهیلات در بسته نظارتی و سیاستی بانک مرکزی گفت: به نظر می‌رسد این تسهیلات برای دو بخش مسکن مهر و مسکن شهری در نظر گرفته شده است.
رحمانی یادآور شد: با توجه به ثابت بودن این رقم نسبت به سال گذشته با بررسی پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز برای تحلیل در مورد لزوم افزایش یا کاهش این سهم، باید میزان پروانه‌هایی را که امسال صادر خواهد شد نیز در اختیار داشته باشیم.
نظر مشاور جوان
بر اساس این گزارش عباسی، مشاور جوان وزیر مسکن از پاسخ به سوالات دنیای‌اقتصاد در خصوص لزوم افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی و احیای وام خرید مسکن خودداری کرد و گفت: باید بررسی‌های بیشتر و کارشناسانه‌ای در این زمینه انجام شود.
وی صحبت در خصوص این موضوع را موکول به ابلاغ بسته سیاستی و نظارتی بانک مرکزی به واحدهای مورد نظر کرد.
وحشت از رکود و رونق دوره‌ای
همچنین دکتر ستاریان، کارشناس بخش مسکن و فعال ساختمانی نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در مورد سیاست‌های بانک مرکزی در بخش مسکن گفت: در صورتی که نگاهی یک بعدی به بخش مسکن داشته باشیم، نتیجه‌گیری حاصل از سهم بخش مسکن در سیاست‌های بانک مرکزی بسیار متفاوت‌تر از نگاه کلی به بخش اقتصاد خواهد بود.
وی تصریح کرد: در سال 86، رونق بسیار خوبی در بخش مسکن داشتیم که این امر افزایش قیمت مسکن و نیز تولید آن را درپی داشت؛ به طوری که در یکسال 800هزار واحد مسکونی تولید شد که این امر رکوردی در طول 30 سال گذشته بود.
ستاریان افزود: ولی این افزایش قیمت مسکن باعث وحشت سیاستمداران شد؛ چراکه آنها عنوان می‌کردند این افزایش قیمت مسکن، افزایش نقدینگی در کشور را نیز به همراه داشته است. وی با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن در سال ۸۶ در ظاهر به دلیل نقدینگی بود، تصریح کرد: سیاستمداران به دلیل وحشت از افزایش قیمت مسکن، سیاست‌های انقباضی در این بخش پیش گرفتند، در حالی که باید به جای این سیاست، منابع مالی جدیدی را تزریق می‌کردند.
این کارشناس بخش مسکن تصریح کرد: با در نظر گرفتن سیاست‌های انقباضی فاصله بین عرضه و تقاضا زیاد شده که این موضوع خطر ایجاد کرده و برای از بین بردن این فاصله باید نقدینگی در جامعه افزایش یابد.
وی افزود: در نظر گرفتن سیاست‌های انقباضی، معضلات وسیعی را در بخش اقتصاد ایجاد می‌کند و در صورتی که بخواهیم به توسعه در بخش مسکن، صنایع و سایر بخش‌ها دست یابیم باید در سیاست‌های پولی خود تغییر داده و نیز تحمل افزایش قیمت‌ها و تورم را داشته باشیم تا بتوانیم درآمد سرانه مردم را بالا ببریم.
به اعتقاد ستاریان، نمی‌توان بدون داشتن تورم در یک مقطع، درآمد سرانه را بالا برد و به توسعه یافتگی دست یافت و نیز باید توجه داشت که با نقدینگی موجود در کشور نمی‌توان هیچ کدام از بخش‌ها را توسعه داد و اگر می‌‌خواهیم 2میلیون کمبود واحد مسکونی در کشور را جبران کنیم، ناچار به استفاده از سرمایه‌گذاری‌های خارجی هستیم. وی تاکید کرد: در پیش گرفتن سیاست‌های انقباضی برای جلوگیری از حرکت‌های تورم‌زا خوب است ولی نباید این راه را ادامه دهیم.
وی گفت: برای ساخت ۲میلیون واحد مسکونی در کشور باید ۲۰۰میلیارد دلار در کشور سرمایه‌گذاری شود که برای این منظور باید سیاست‌های اقتصادی کشور را دگرگون کند، در غیر این صورت با افزایش سهم مسکن در کل اقتصاد کشور و سیاست‌های بانک مرکزی نمی‌توان به توسعه دست یافت.
این کارشناس مسکن همچنین در خصوص لزوم احیای وام خرید مسکن در کشور گفت: آقایانی که در عرصه مسکن تصمیم‌گیری میکنند، باید برای یک بار تصمیم بگیرند که می‌خواهند در بخش مسکن رونق وجود داشته باشد یا رکود و باید قدرت تحمل فشار رکود یا رونق در بازار مسکن را داشته باشند.
وی گفت: باید این حالت بازی گونه و بسیار مقطعی رکود یا رونق بازار مسکن را کنار گذاشته و از اتخاذ سیاست‌های شتابزده در این عرصه به صورت مقطعی خودداری کرد. ستاریان گفت: از آنجا که سیاست‌های کلی و چندین ساله برای بخش مسکن در کشور وجود ندارد، درست در جایی که باید افزایش میزان تسهیلات را داشته باشیم، تسهیلات اعطایی به بخش مسکن را کاهش می‌دهیم.
ستاریان: از آنجا که سیاست‌هــای کلی و چندین ساله برای بخش مسکن در کشور وجود ندارد، درست در جایی که باید افزایش میزان تسهیلات را داشته باشیم، تسهیــلات اعـطایی به بخـش مسکن را کاهش می‌دهیم
مینو رفیعی: بهتر بود عمده تسهیلات بانکی در سال جدید برعکس سال گذشته برای خریداران مسکن در نظر گرفته می‌شد، چون تا زمانی که خرید در این بازار انجام نشود هر نوع کمک مالی به سازنده‌ها نمی‌تواند ساخت‌وساز را از رکود خارج کند
ارسال نظر