دنیای اقتصاد- تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان ۱۷ساله بازار مسکن نشان می‌دهد بهای ملک حداقل تا پایان سال ۸۸ با ثبات تقریبی قیمت‌های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک‌کننده بازار با برخی تصمیم‌گیری‌های موضعی و سیاست‌های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود. چشم‌اندازی روشن حداقل برای سال آینده

مسیر آینده تحولات در بازار مسکن

دولت چگونه می‌تواند از تکرار حادثه سال ۸۶ در دوره چهارم رکود و رونق بازار مسکن جلوگیری کند؟

فرید قدیری

ورود به نیمه دوم سال جاری مصادف شد با تکمیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن و اینک با ردیابی سه دوره قبلی که از سال ۷۱ تا نیمه دوم سال ۸۷ در این بازار شکل گرفته، می‌توان نقشه‌ای حاوی آرامش توام با رکود نسبی را برای فعالان بازار و مردم برای حداقل یک سال دیگر تصویر کرد، اما امید به یک سال خوش می‌تواند از اهمیت برنامه‌ریزی برای سال بعد و سال‌های بعد از آن بکاهد؟

فصل چهارم تحولات بازار مسکن از مهر ماه سال ۸۷ شروع شد و با نگاهی تحلیلی به سه فصل پیش می‌توان پیش‌بینی کرد سال آینده و احتمالا سال بعد از آن قیمت‌ها در حساس‌ترین بازار اقتصادی کشور چگونه خواهد بود.

تحلیل محتوایی گزارش اخیر وزارت مسکن درباره نوسان ۱۷ساله بازار مسکن نشان می‌دهد حداقل تا پایان سال ۸۸ بازار با ثبات نسبی قیمت‌های اسمی همراه خواهد بود و در این مدت اگر هم عوامل تحریک‌کننده بازار با برخی تصمیم‌گیری‌های موضعی و سیاست‌های غیرکارشناسی ناگهانی فعال شود، در این صورت رشد احتمالی قیمت با جهش تندی همراه نخواهد بود. برای اثبات این پیش‌بینی کافی است به منحنی ۱۷ ساله نرخ رشد قیمت مسکن رجوع شود. در ۱۷ سال اخیر شیب افزایش قیمت مسکن در حدی بوده که در سال‌های اول رونق، همواره نرخ رشد بین ۱۱ تا ۱۲‌درصد ایجاد شده است. به‌طوری‌که در سال ۷۲(اولین سال رونق قیمت‌ها در دوره اول رکود و رونق) قیمت مسکن ۴/۱۱درصد، در سال ۷۸ (اولین سال رونق در دوره دوم) ۶/۱۲درصد و در سال ۸۴ (اولین سال رونق در دوره سوم) نیز ۴/۱۰درصد رشد کرده است، بنابراین اگر در سال آینده احتمال ضعیف افزایش قیمت‌ مسکن تحقق پیدا کند بسیار بعید است که نرخ رشد بیش‌از ۱۰ تا ۱۲درصد بالا برود که البته چنین رشدی با توجه به کاهش ۱۰درصدی قیمت مسکن در نیمه اول امسال و تشدید ارزانی(کاهش ۲۵ تا ۳۰درصدی در پاییز) نمی‌تواند تحرکی نگران کننده در بازار بوجود آورد. از سوی دیگر رکورد صدور پروانه ساختمانی در سال ۸۶ (وزارت مسکن و بانک مرکزی هر دو از رشد بی‌سابقه صدور پروانه ساختمانی می‌گویند، اما وزارت مسکن از صدور یک‌میلیون پروانه خبر می‌دهد در صورتی که بانک مرکزی به حدود ۵۰۰هزار فقره اکتفا کرده است) به افزایش چشمگیر عرضه در پایان سال ۸۸ منجر خواهد شد که می‌تواند به طولانی شدن سا‌ل‌های رکود در فصل چهارم کمک کند. قیمت مسکن از نیمه امسال کاهش پیدا کرد و این اتفاق میمون که به یمن تبعیت بازار مسکن از سیکل طبیعی رکود و رونق، شکل گرفته اگر چه برای کسانی‌که سال‌ها است انتظار صاحبخانه شدن دارند خوشحال کننده است، اما برای دولت فقط یک فرصت طلایی است که اگر استفاده مطلوب از آن نشود می‌تواند به تهدید جدی برای بخش مسکن در سال‌های آینده تبدیل شود.

از همین حالا تا پایان سال ۸۸، یکسال و سه ماه فرصت طلایی برای دولت باقی است تا مقدمات جلوگیری از جهش شدید قیمت مسکن در دوره چهارم رکود و رونق را طراحی و عملیاتی کند. از سال ۷۱ تا نیمه اول ۸۷ سه دوره رکود و رونق در بازار مسکن شکل گرفته است. در دوره اول که سال‌های ۷۱ تا ۷۶ را دربرمی‌گیرد سه سال اول قیمت‌ها با رشد ناچیز (زیر ۱۸درصد) همراه بوده، اما در سال ۷۴ جهش ۶۱درصدی در بهای ملک ایجاد می‌شود که در سال بعد از آن جهش به ۶۷درصد می‌رسد. دوره دوم رکود و رونق با کاهش ۷/۲درصدی قیمت‌ از سال ۷۶ شروع می‌شود که بعد از سه سال پیاپی رشد ناچیز (۱/۰ و ۶/۱۲درصد) با اوج گرفتن قیمت‌ها در سال ۷۹ مواجه می‌شود و در نهایت بعد از ۴ سال رشد متوسط ۳۷درصدی، در سال ۸۳ تشکیل سومین دوره رکود و رونق در بازار مسکن رقم می‌خورد.دوره سوم که ابتدای سال ۸۳ تا نیمه اول سال جاری را دربرمی‌گیرد با دو دوره قبلی دو تفاوت اساسی داشت. در این دوره دامنه نوسان قیمت‌ها شدیدتر و طول زمان تشکیل دوره نیز کوتاه‌تر بود و همین دو علت باعث شد افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال ۸۶ و ارزانی بی‌سابقه در نیمه سال ۸۷ رخ دهد.

با توجه به نوسان قیمت در دوره اول و دوم پیش‌بینی می‌شود ثبات نسبی قیمت مسکن تا پایان سال ۸۸ ادامه داشته باشد.

فرصت طلایی پیش‌روی دولت

اما این همه ماجرای بازار نیست. سیاستگذاران بخش مسکن اگر مطلع شوند قیمت‌ها در این بخش بر چه مبنایی حرکت می‌کند و اوج بحران چگونه شکل می‌گیرد، می‌توانند مانع از تکرار حادثه سال ۸۶ بازار مسکن در دوره چهارم رکود و رونق شوند. در سال ۸۶ که انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود داشت همه قوای دولت سرگرم پروژه ملی مسکن مهر شد آن زمان حتی برخی‌ها اعلام کردند قصد بر این است امسال (سال ۸۶) یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود. هدف‌گذاری رویایی و بسیج همه امکانات موجود برای دستیابی به آن باعث شد در ماه‌های انتهایی سال به دلیل عدم حصول وعده‌های داده شده شاهد اوج بی‌نظیر قیمت مسکن شویم.آمار بانک مرکزی از تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۸۶ حکایت از آن دارد که در آن سال حدود ۴۵۰هزار مسکن جدید به بازار عرضه شد این حجم عرضه حتی از سال ۸۵ هم کمتر بود. در صورتی که اگر در سالی که بر اساس دوره رکود و رونق انتظار افزایش قیمت مسکن در بازار وجود دارد، عرضه واحدهای جدید افزایش پیدا کند تا قیمت‌ها به سمت کاهش تحریک شوند هرگز رشد بالای ۱۸درصد در قیمت را شاهد نخواهیم بود. (وزارت مسکن رشد کمتر از ۱۸درصد در قیمت مسکن را نشانه رکود قیمت در بازار می‌داند). با تکیه بر این واقعیت دولت می‌تواند از همین حالا به جای آن که پروژه ملی مسکن مهر را تا مرحله تحویل زمین تقبل کرده مسوولیتش را افزایش دهد و ساخت واحدها را هم بر عهده بگیرد. چرا که تعاونی‌ها با تجربه سال‌های قبلی که در عرصه ساخت مسکن از خود نشان داده‌اند بعید است بتوانند واحدهای مسکونی مهر را بسازند، اما وزارت مسکن می‌تواند با استخدام پیمانکاران بزرگ ساختمانی زمین‌های ۹۹ ساله را ساخته و بعد از ساخت به تعاونی‌ها واگذار کند. به نظر می‌رسد که این راه اگر فرض شود ایده‌آل نباشد یکی از بهترین راهکارها برای استفاده مطلوب از فرصت طلایی است که تا پایان سال آینده در اختیار دولت قرار دارد.

مسکن؛ انتخابات، کاهش درآمد نفتی

لیلا درخشان- دکتر بابک حاجیان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد وضعیت بازار مسکن در سال آینده را تابعی از سیاست‌های دولت عنوان کرد و گفت: سال آینده با توجه به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و کاهش درآمدهای نفتی، بخش مسکن با ابهامات زیادی روبه‌رو خواهد شد و به همین علت پیش‌بینی دقیق از وضعیت بازار مسکن برای سال آینده سخت و دشوار است. حاجیان تصریح کرد: با توجه به اظهارات معاون وزیر مسکن در مورد وضعیت بودجه مسکن در سال آینده بدیهی است سیاست‌های دولت در این بخش به هیچ عنوان سیاست توسعه‌ای به نسبت سال جاری نیست. وی در ادامه به روند اجرای طرح مسکن مهر اشاره کرد و گفت: با گذشت حدود چهار سال از عمر دولت فعلی هنوز وعده تولید ۵/۱میلیون مسکن تحقق نیافته و این مساله به‌طور ضمنی حاکی از کاهش تولید مسکن در کشور است.حاجیان افزود: البته کاهش تولید مسکن بدین معنا نیست که سال آینده جهش قیمت در این بخش داشته باشیم، چرا که رکود فعلی در سال ۸۸ نیز ادامه خواهد یافت و به احتمال زیاد از سال ۸۹ به دلیل انباشت تقاضا تحرکات جدیدی رخ خواهد داد.