مسکن، ارثیه بوش برای اوباما

آیا ساکن جدید کاخ سفید از پس بحران مسکن در ایالات متحده برخواهد آمد؟

جورج بوش قول داده بود همه را خــانه‌دارکند حالا تعداد مستاجران روبه افزایش است

نیلوفر قدیری

بدون شک «بحران مسکن و وام‌های برگشتی در بانک‌های ورشکسته» عنوان یکی از چندین پرونده روی میز رییس‌جمهور جدید آمریکاست که ساکن جدید کاخ سفید باید از امروز برای حل و فصل آن چاره‌اندیشی کند. باراک اوباما چند ساعت پیش رسما رییس‌جمهور کشوری شد که اقتصاد آن از سال گذشته تحت تاثیر ماموریتی که بوش برای بانک‌هایش تعیین کرده، در بدترین حالت ممکن طی ۳۰ سال اخیر قرار گرفته است. بوش در جریان انتخابات سال ۲۰۰۰ یکی از شعارهای انتخاباتی‌ خود را به موضوع مسکن اختصاص داد و وعده داده بود خانواده‌های کم‌درآمد در آمریکا را از طریق تشویق اعتباردهندگان به پرداخت وام بیشتر، صاحب‌خانه کند. این سیاست اقتصادی بوش، اما باعث شد تعداد مستاجران بعد از ۸ سال افزایش پیدا کند. سیاست نسنجیده بوش برای مسکن نه تنها برای این بخش اثری نداشت، بلکه با فلج کردن بانک‌ها دامن اقتصاد آمریکا را نیز گرفت. تا پایان سال ۲۰۰۸ بیش‌از ۳میلیون وام مسکن دچار مشکل شد و هم‌اکنون حدود ۹میلیون نفر در آمریکا بیش‌از ارزش خانه‌هایشان به بانک‌ها بدهکارند. قیمت مسکن در سراسر آمریکا در سال گذشته میلادی ۱۵درصد افت کرد. این درحالی است که از سال ۱۹۲۰ تاکنون بیشترین رشد منفی در شاخص قیمت مسکن در این کشور رقم ۹‌درصد آن هم برای سال ۱۹۳۱ گزارش شده است. بوش در ماه‌های پایانی اقامتش در کاخ سفید خیلی تلاش کرد اوضاع مسکن را آرام کند.

حالا باراک اوباما مجبور است ارثیه‌ای را که جورج بوش برایش باقی گذاشته تحویل بگیرد. شاید ترس از تحویل این ارثیه پرماجرا باعث شد، اوباما این رییس‌جمهور سیاهپوست در روزهای تبلیغات انتخاباتی کمتر درباره مسکن سخن بگوید. البته اوباما دو هفته بعد از اینکه آمریکایی‌ها او را به عنوان رییس‌جمهور برگزیدند در زمینه وام‌های مسکن و دردسر بزرگی که برای آنها پیش آمده، وعده داد ۱۰۰میلیارد دلار در صندوق جلوگیری از حراج مسکن سرمایه‌گذاری کند تا به این وسیله خانه‌دارانی که به دلیل ناتوانی در بازپرداخت اقساط خود دچار مشکل شده‌اند بتوانند از پس‌ آن برآیند، اما آیا ساکن جدید کاخ سفید از پس بحران مسکن در ایالات متحده برخواهد آمد؟

در پی تحولات ناگوار بازار مسکن آمریکا در ماه‌های اخیر، آمارهایی که به تازگی منتشر شده خبر بد دیگری را هم نشان می‌دهد. مردم آمریکا اکنون به نسبت ۸ سال پیش که جورج بوش سوگند ریاست‌جمهوری خورد، اجاره‌خانه‌های بسیار بیشتری را برای محل سکونت خود می‌پردازند. دلیل اصلی این افزایش اجاره بهای مسکن، شدت گرفتن حراج خانه و بازار بی‌ثبات آن است. هفته گذشته آماری در آمریکا منتشر شد که نشان داد از سال ۲۰۰۲ که بوش جنبش ابتکاری خود را برای خانه‌دار کردن تعداد بیشتری از مردم آمریکا آغاز کرد، میزان اجاره مسکن افزایش یافته به طوری‌که هزینه اجاره‌ها در شرایط نابسامان اقتصاد آمریکا اکنون از توان بخشی از مردم این کشور خارج است. این گزارش نشان می‌دهد، ‌درصد مالکان خانه در آمریکا که در سال ۲۰۰۵ به ۱/۶۹‌درصد رسیده ‌بود، تا پایان ۲۰۰۸ به ۸/۶۷‌درصد کاهش یافته ‌است. این شدیدترین میزان کاهش در ۲۰ سال گذشته است. در همین حال تعداد مستاجران در آمریکا در همین مدت از ۳۰‌درصد به ۳۲‌درصد افزایش یافته ‌است.

این آمار تغییر قابل توجهی را در روند مسکن ملی آمریکا نشان می‌‌دهد. این آمار همچنین نشان می‌دهد که دستاوردهای قابل توجهی که در زمینه مالکیت مسکن در سال‌های اولیه دولت بوش به دست آمده در ۲ سال اخیر همگی از بین رفته‌است. بسیاری از مستاجران جدید در جامعه آمریکا اکنون با شرایط تازه‌ای در این بازار رو‌به‌رو شده‌اند. آنها شاهد آن هستند که اجاره‌ها افزایش یافته و مقدار متراژ آپارتمانی که با پول سال گذشته‌شان می‌توانند اجاره کنند کمتر شده ‌است. بعضی مستاجرانی که همزمان به دنبال خرید خانه هم هستند، قادر به پرداخت وام مسکن نیستند زیرا بانک‌ها شرایط سخت‌تری را برای دریافت این وام وضع کرده‌اند. عده‌ای هم اصلا تمایلی به خرید مسکن ندارند زیرا نگران آن هستند که قیمت‌ها همین‌طور در بازار سقوط کند و بازار خرید و فروش مسکن همچنان راکد بماند.

مجموع این شرایط باعث شده تا تصویری که بوش چند سال پیش از جامعه‌ای که در آن همه صاحب خانه‌اند تصویر کرده، اکنون کاملا نابود شود. این موضوع از شعارهای تبلیغاتی و انتخاباتی بوش در جریان انتخابات ریاست‌جمهوری بود. او وعده داده بود که به ویژه اقلیت‌ها و خانواده‌های کم‌درآمد جامعه را از طریق تشویق اعتباردهندگان به پرداخت وام بیشتر، صاحب خانه کند، اما این وعده‌ها به اینجایی رسید که اکنون همه شاهد آن هستند و نوعی بحران شدید در بازار مسکن به وجود آمد. بسیاری از مردم آمریکا در این سال‌ها صاحب خانه شدند، اما اکنون که توان بازپرداخت بدهی بانکی خانه‌ها را ندارند مجبور هستند که خانه را با ارزشی پایین‌تر بازپس بدهند. این شرایط در وضعیت کلی اقتصاد آمریکا هم تاثیر گذاشته چرا که خانواده‌ای که بعد از مدتی صاحب و مالک خانه شده و مجبور است دوباره به اجاره‌نشینی بازگردد، درون خود احساس فقر می‌کند. خانواده‌های طبقه متوسط در هر جامعه و کشوری، خانه‌دار بودن و شدن را نوعی گام اولیه برای اندوختن ثروت و بعد منتقل کردن و به ارث گذاشتن آن برای فرزندانشان می‌دانند، اما اجاره‌نشینی بعد از این مرحله همه این رویاها را نابود می‌کند. بسیاری از این خانواده‌های آمریکایی اکنون با مشکل بدهی سنگین بانکی رو‌به‌رو هستند و بعضی اکنون در شرایطی بدتر از چند سال پیش هستند.

پیش بینی «هاروارد»

یکی از استادان اقتصاد دانشگاه هاروارد که از سال ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۱ مرکز مطالعات مسکن این دانشگاه را مدیریت می‌کرده‌است در این باره می‌‌گوید: «مشکل فراتر از صاحب خانه بودن یا مستاجر بودن است. اکنون در جامعه آمریکا ما شاهد افزایش اجاره‌نشین‌ها و کاهش شمار خانه‌دارها هستیم. مردم اکنون رفته‌رفته درمی‌یابند که خانه‌دار بودن کار بسیار پرخطری است و این می‌تواند در جامعه یک علامت اقتصادی باشد.»

مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد پیش‌بینی کرده از سال ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۵ آمریکا شامل افزایش ۸/۱‌میلیون نفری در جمعیت مستاجران خود باشد. این درحالی است که تنها از سال ۲۰۰۵ تا ۲۰۰۷ جمعیت مستاجران کشور آمریکا بیش از ۵/۱میلیون نفر افزایش یافته ‌است. بنابراین در تمام این گزارش‌ها و پیش‌بینی درباره وضعیت بازار مسکن آمریکا باید تجدید نظر صورت گیرد. آمار مرکز آمار آمریکا نشان می‌دهد که در سه ماهه نخست سال ۲۰۰۸ بیش از ۷/۳۵‌میلیون نفر از مردم خانه یا آپارتمان اجاره کرده‌اند. اگر چه مدت زمان این آمارگیری کوتاه و برای زمان سه ماه بوده، اما این آمار بسیار قابل توجه به نظر می‌رسد. در این میان اقلیت‌ها و خانواده‌های کم‌درآمد بیشترین آسیب را دیده‌اند. از سال ۲۰۰۲ تا سه ماه نخست سال گذشته میلادی، نزدیک به ۳‌میلیون خانواده اقلیت وام دریافت کرده‌اند. از آنجا که خانواده اقلیت‌ها بیشتر به سراغ وام‌های زیر استاندارد در آمریکا می‌روند، به اعتقاد کارشناسان اقتصادی اکنون سهم عمده‌ای از این حراج‌های خانه به این خانواده‌ها اختصاص دارد. وام زیر استاندارد در آمریکا وامی است که با محدودیت و سختگیری کمتری به متقاضیان ارائه می‌شود. این وام نیاز چندانی به سابقه بانکی خوب ندارد و تقریبا به هر کسی که تقاضا کند پرداخت می‌شود. به همین دلیل بیشتر اقشار طبقه متوسط و آسیب‌پذیر جامعه متقاضی این وام هستند. اما نکته این وام این است که نرخ بهره آن متغیر و بالاست. این وام دلیل اصلی بحران اخیر بازار وام مسکن در آمریکا است. نرخ بهره متغیر این وام، بسیاری از متقاضیان آن را در بازپرداخت اقساط آن ناتوان گذاشت.

تونی فراتو از سخنگویان کاخ سفید در این باره می‌گوید، مقامات دولت بوش امیدوار بودند که سود حاصل از صاحب خانه بودن همچنان در آمریکا ادامه یابد. اما شرایط وخیم بازار مسکن اجازه نداد چنین شود. البته کاخ سفید همچنان امیدوار و خوش بین است.

مستاجران جدید جامعه آمریکا کسانی مانند تینا ویلیامز ۴۳ ساله هستند که از دستیاران پزشکی است و ماه گذشته خانه ۳ اتاق خوابه خود را در کلیولند در حراج از دست داده‌است. دلیل این حراج آن بود که نرخ بهره وام او ناگهان افزایش یافت و او به دلیل از دست دادن کارش نتوانست آن را بپردازد. خانم ویلیامز مدتی را در یک پناهگاه مخصوص بی‌خانمان‌ها یا در خانه دوستانش زندگی کرد. دلیل اینکه او نتوانسته خانه‌ای برای زندگی اجاره کند این است که صاحب‌خانه‌ها یا دفاتر اجاره املاک به دلیل سوابق بد وام و اعتباری او و همچنین موضوع حراج خانه‌اش، به او خانه یا آپارتمان اجاره نمی‌دهند. اما بعد از مدتی یک نفر حاضر شد طبقه سوم آپارتمانش را به او اجاره دهد. مبلغ پیشنهادی ۳۰۰دلار در ماه بود. این خانه یک اتاق خواب یا اتاق نشیمن و یک سرویس بهداشتی داشت اما آشپزخانه نداشت. تینا گوشه‌ای از اتاق نشیمن خانه‌اش را با یک مایکرویو و یک یخچال کوچک به آشپزخانه تبدیل کرده‌است. با این حال او بعد از پیدا کردن این خانه بسیار خوشحال بود.

اجاره مسکن در سراسر آمریکا از سال ۲۰۰۵ تا کنون بیش از ۱۱‌درصد افزایش یافته‌است. این سال در حقیقت آغاز زمانی بود که تعداد خانه‌دارهای آمریکا از همان زمان رو به کاهش گذاشت. اما با وجود افزایش اجاره مسکن، شمار متقاضیا ن اجاره خانه در این مدت افزایش یافته ‌است، اما در شهرهایی مانند لس‌آنجلس، خانه‌های اجاره‌ای همچنان خالی مانده‌اند. دلیل آن هم این است که قیمت اجاره‌بها از توان مردم خارج است. در گذشته صاحبان خانه در آمریکا برای یافتن یا انتخاب مستاجر تنها سابقه درآمد ماهانه یا فیش حقوقی آنها را بررسی می‌کردند، اما در حال حاضر صاحب‌خانه‌ها سابقه بانکی و وام مسکن یا حتی وام‌های دیگر را هم بررسی می‌کنند. این شرایط باعث شده که چند نفر یا حتی دو خانواده با هم یک خانه را اجاره کنند.

همه چشم‌ها به رییس جمهور جدید

لارنس سامرز از مسوولان وزارت دارایی در دولت جورج بوش، مدیر شورای ملی اقتصاد دولت باراک اوباماست. او پیش‌بینی کرده است که بسته پیشنهادی محرک اقتصادی دولت جدید تا یک ماه دیگر در کنگره تصویب شود و آثار آن خیلی زود احساس شود. او می‌گوید که این تنها یک مرحله از برنامه رییس‌جمهور جدید برای حل بحران اقتصادی و بحران بازار مسکن است. یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت جدید برای حل این بحران، تغییر نرخ مالیات‌هاست. جورج بوش در ماه‌های پایانی عمر دولت خود معافیت مالیاتی چند میلیارد دلاری را برای بانک‌ها اعلام کرد. دولت بوش در سال میلادی گذشته (۲۰۰۸) برای تسهیل احتمال خرید بانک‌های بحران زده و ورشکسته توسط بانک‌هایی که وضعیت مالی بهتری دارند، معافیت چند میلیارد دلاری مالیاتی برای کلیه بانک‌ها اعلام کرد. اما تیم اقتصادی اوباما به این نتیجه رسیده که این کار فایده و تاثیر چندانی بر وضعیت بازار مسکن نداشته و به همین دلیل قصد دارد این معافیت را لغو کند. کارشناسان تیم اقتصادی اوباما می‌گویند که از فردای روز اعلام معافیت مالیاتی برای بانک‌ها، نرخ ادغام بانک‌ها افزایش یافت.