خدیجه رفیعی کاونانی*

با توجه به آنکه وجه غالبی از مشکلات بخش مسکن به طور ساختاری تابع نیروهای بازار و نشات یافته از تقابل متغیرهای کلان اقتصادی و بخش کمرنگ‌تری از آن منبعث از عملکرد ذاتی متغیرهای درونی است، لذا رهیافت‌های ریشه‌ای حل معضلات مبتلا به آن باید از دیدگاه خرد و کلان به صورت همه‌جانبه مورد بررسی قرار گیرد. در این ارتباط فارغ از عوامل فرابخشی و بخشی، پاره‌ای از معضلات حاصل روزمرگی سیاست‌های متخذه در حوزه زمین و مسکن می‌باشد که ذیلا به آن اشاره می‌شود.

الف) عوامل منبعث از ساختار کلان اقتصادی

- تداوم کسری بودجه ناشی از تزریق مازاد ارز حاصل از فروش صادرات نفت، خارج از ظرفیت جذب اقتصاد و تبدیل آن به ریال و تبعات آن در افزایش نقدینگی

- کاهش ارزش پول ملی ناشی از افزایش شدید نقدینگی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها

- عدم تعادل در بازارهای اصلی کشور به نفع بازار زمین و مسکن و به ضرر بازارهای کالا، پول و سرمایه

- تخصیص غیربهینه منابع در بخش‌های مختلف اقتصادی

- تثبیت نرخ ارز و تشدید تبعات منفی آن بر روی قیمت کالاهای غیرقابل مبادله‌ای نظیر زمین و مسکن

- روشن نبودن افق سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش ریسک اقتصادی سرمایه‌گذاری

- اثر سوء تحریم‌های بین‌المللی بر کاهش نرخ بازدهی در سرمایه‌گذاری‌های تولیدی به تبع افزایش هزینه‌های مبادلاتی

- ایجاد حاشیه امن نقدینگی در بازار زمین و مسکن به دلیل ماهیت سوداگرایانه این بازار

- وجود تورم‌های ساختاری و مزمن در اقتصاد ملی به دلیل عملکرد نامطلوب متغیرهای تولید، اشتغال و سرمایه‌گذاری

ب) مشکلات نشات یافته از ساختار بخش مسکن

- پیشی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه به دلیل عدم تکافوی واحدهای تولید شده متناسب با تقاضاهای بالقوه مصرفی

- طراحی و تدوین سیاست‌های تورم‌زا در بازار زمین و مسکن(نظیر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، فروش متری مسکن هم‌پایه با قیمت‌های روز و امثالهم)

- آزادسازی فروش زمین‌های دولتی به قیمت روز در نتیجه افزایش تقاضاهای سوداگرایانه و رونق سفته‌بازی

- نقش محدود دولت در تعادل‌بخشی به بازار (حداکثر تا سقف ۵درصد)

- تضمین درآمدهای ایمن حاصل از معاملات مکرر در مقایسه با سایر وجوه درآمدی حاصل از فعالیت‌های مولد با توجه به نرخ‌های مالیاتی مورد عمل

- نادیده گرفتن پایه‌های جدید مالیاتی در بخش املاک و مستغلات و حذف برخی از درآمدهای مشمول مالیات از این مبنا

- رشد شهرنشینی و گسترش بی‌رویه مهاجرت به کلان‌شهرها به دلیل تجمیع امکانات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و رفاهی در نتیجه رشد قارچ‌گونه اسکان غیررسمی در حاشیه شهرها و تبعات سوء کالبدی و اجتماعی آن بر سیمای شهر - عدم وجود دیدگاه‌های بلندمدت در سیاست‌گذاری‌های مسکن در مواجهه با فشارهای مقطعی قیمت‌ها در ادوار رکود و رونق

عدم وجود منابع مالی مستمر و پایدار در بخش و تاثیرپذیری آن از ورود و خروج نقدینگی مازاد اقتصاد در دوران‌ ثبات و رکود در سطح کلان

- روزمرگی و سلیقه‌ای بودن سیاست‌ها و ضوابط شهرسازی و اثرات تورمی آن بر متغیرهای قیمت در دامنه‌هایی غیرقابل کنترل (سیاست‌های ناظر بر تراکم شهری)

- تحریک بازار از ناحیه تقاضا با ارائه تسهیلات خرید همراه با تبعات حاصله از انتظارات تورمی

- برخورد یکسان با تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای (سوداگرایانه) در نظام مالیاتی

- عدم وجود ثبات نسبی در سیاست‌گذاری‌ها در مبحث نهاده‌ها (زمین، مصالح و دستمزد) و تکرار در آزمون و خطاهای مکرر (نظیر سیمان)

*کارشناس اقتصاد مسکن