ساخت‌وساز در انگلیس متوقف شد

دنیای اقتصاد - گردبادی که دولت انگلیس ماه‌ها است برای مهار آن نقشه می‌کشد، سرانجام وارد بازار مسکن این کشور شد. بحران تازه شکل گرفته در بازار مسکن انگلیس اگرچه بر اساس پیش‌بینی‌های موسسات معتبر اقتصادی ممکن است دنباله بحران مسکن آمریکا باشد، اما اندکی تفاوت در ماهیت گردباد مسکن در انگلیس و آمریکا اثبات می‌کند اوضاع مسکن در قدرتمندترین اقتصاد اروپا جور دیگری نابسامان شده است. بحران مسکن آمریکا با شکلی متفاوت به اروپا رسید

ساخت و ساز در انگلیس متوقف شد

بازار مسکن در انگلیس به دلیل فزونی عرضه بر تقاضا خانه‌های جدید را پس می‌زند

دولت انگلیس در قالب طرح نجات مسکن ۱۰میلیون پوند به وام‌گیرندگان کمک می‌کند

نیلوفر قدیری

گردبادی که دولت انگلیس ماه‌ها است برای مهار آن نقشه می‌کشد سرانجام وارد بازار مسکن این کشور شد.

بحران تازه شکل گرفته در بازار مسکن انگلیس اگرچه بر اساس پیش‌بینی‌های موسسات معتبر اقتصادی ممکن است دنباله بحران مسکن آمریکا باشد، اما اندکی تفاوت در ماهیت گردباد مسکن در انگلیس و آمریکا اثبات می‌کند اوضاع مسکن در قدرتمندترین اقتصاد اروپا جور دیگری نابسامان شده است.

شورای مشورتی مسکن انگلیس به تازگی گزارشی منتشر کرده مبنی بر اینکه کلیه ساخت و سازها در این کشور متوقف شده است. بازار مسکن در انگلیس خانه‌های تازه ساخته شده را پس می‌زند. در این کشور خیلی بیشتر از حجم تقاضاهای صاحبخانه شدن، مسکن آماده تحویل وجود دارد.

هزینه پایین دریافت وام ساخت و در دسترس قرار گرفتن آنی این وام در سال‌های گذشته باعث شده اکنون انگلیس با حجم زیادی از واحدهای مسکونی آماده تحویل اما بدون مشتری رو‌به‌رو شود.

اکنون فزونی عرضه بر تقاضا در بازار مسکن انگلیس باعث بحران در این بازار شده است. این در حالی است که در ایالات متحده بیش از یک سال است صاحبخانه‌ها به دلیل عدم توان در بازپرداخت اقساط وام مسکن، هم خودشان را در آستانه بی‌خانمان شدن قرار داده‌اند و هم بانک‌ها و موسسات مالی در این کشور را با بحران کمبود نقدینگی رو‌به‌رو کرده‌اند.

تفاوت دیگری که بین آمریکا و انگلیس در موضوع مسکن مشهود است به ضریب واکنش دولت‌ها مربوط می‌شود.

دولت آمریکا وقتی از بحران مطلع شد که حدود ۳میلیون خانوار آمریکایی یا با حراج خانه رو‌به‌رو شده یا خانه خود را به وام‌دهندگان بازپس داده بودند. اما دولت انگلیس چون انتظار بحران را داشت از قبل برای مهار آن برنامه‌ریزی کرده بود.

دولت قدرتمندترین اقتصاد اروپا اکنون قصد دارد ساختمان‌های تازه ساخته شده را از سازندگان و انبوه‌سازان خریداری کند تا از این طریق مانع رکود در ساخت و ساز در کشورش شود. نام این طرح «نجات مسکن» نام دارد. بر مبنای این طرح، همچنین به افرادی که از طریق دریافت وام مسکن صاحبخانه شده‌اند کمک مالی می‌شود تا توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند.

کنگره آمریکا فصل گذشته طرحی به نام نجات مسکن را با رای اکثریت نمایندگان تصویب کرد که در قالب آن ۹/۳میلیارد دلار از خزانه دولت برای کمک به بازپرداخت اقساط وام مسکن باید اختصاص یابد.

بروز اولین نشانه‌های بحران

اما اولین نشانه‌های شروع بحران مسکن در انگلیس حدود دو ماه پیش بروز کرد.

شورای مشورتی مسکن انگلیس در آن زمان گزارشی منتشر کرد که نشان می‌داد بسیاری از آپارتمان‌های نوساز در این کشور، خالی و بدون مشتری است. چراکه تعداد زیادی از این آپارتمان‌ها ساخته شده و اکنون در بازار، عرضه از تقاضا پیشی گرفته است. در شهرهای شمالی این کشور مانند لیدز، منچستر، لیورپول و بیرمنگام، این رکود بسیار بیشتر است. دیگر شهرهایی که با ازدیاد مسکن رو‌به‌رو هستند شامل کاردیف، بریستول، پولز، ایپزویچ ونورویچ هستند. این شهرها به دلیل ساخته شدن آپارتمان‌های بیش از حد اکنون با مشکل افزایش عرضه رو‌به‌رو شده‌اند که می‌تواند تا مدت‌ها بعد تاثیر خود را بر بازار به جا بگذارد.

در ماه‌های اخیر به دلیل توقف وام‌دهی بانک‌ها و همچنین رکود در بازار خرید از یک سو و افزایش قیمت مواد ساختمانی و بالا رفتن هزینه‌ ساخت از سوی دیگر، ساخت آپارتمان‌های جدید در انگلیس متوقف شده است. تیم تحقیقاتی، عضو شورای مشورتی مسکن دولت انگلیس که این گزارش را تهیه کرده‌اند بر این باورند که این ازدیاد مسکن در بازار نتیجه مستقیم سیاست‌ها و برنامه‌ریزی‌های نادرست دولت در ۱۰ سال گذشته است که باعث تراکم خانه در شهرهای بزرگ انگلیس شده است.

چندی پیش وزیر مسکن انگلیس اعلام کرد که در راستای اولویت دولت این کشور برای افزایش ساخت مسکن در شهرهای مختلف، تا سال ۲۰۲۰ بیش از ۳میلیون واحد ساختمانی در این کشور ساخته خواهد شد. او وعده داد که طرح ساخت مسکن و تامین نیاز بازار در سال‌های آینده شتاب بیشتری پیدا کند.

او نخستین اولویت کاری خود را ساخت مسکن برای تامین نیاز بازار خواند و گفت این خانه‌ها شامل خانه‌هایی برای خرید عموم و خانه‌های مخصوص خرید افراد کم‌درآمد می‌شود.

آمار نشان می‌دهد که قدرت خرید مسکن در میان مردم کم‌درآمد انگلیس در ۲۰ سال گذشته تا یک‌سوم کاهش یافته است. از سوی دیگر خرید مسکن به نیت اجاره دادن آن در این کشور باعث افزایش ۱۰درصدی قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ شده است. به همین دلیل، دولت تصمیم گرفته هنگام اعطای وام مسکن به خریداران، این موضوع را مد نظر قرار دهد و اولویت را به کسانی بدهد که قصد خرید مسکن و سکونت در آن را دارند. با این حال آمار نشان می‌دهد که حتی بدون این رویه هم قیمت مسکن در انگلیس بین سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۷، ۱۳۰درصد افزایش یافته است. دلیل این افزایش قیمت، نرخ بهره، افزایش جمعیت، بالا رفتن سطح درآمدها و محدودیت تامین مسکن در بازار انگلیس بوده است.

مسکن به شکل مصنوعی رشد کرد

بازار مسکن انگلیس در سال‌های اخیر طولانی‌ترین و بزرگ‌ترین رونق خود را در طول تاریخ بعد از جنگ، تجربه کرد. بین سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۷، قیمت متوسط مسکن در انگلیس ۲۱درصد افزایش یافت. اکثر خریداران مسکن در این سال‌ها سود هنگفتی کسب کردند و وام‌دهندگان هم از این سودها بی‌بهره نبودند. اکنون صندوق بین‌المللی پول می‌گوید که قیمت مسکن در انگلیس ۳۰درصد بالاتر از رقمی است که براساس عوامل اقتصادی مانند درآمد، نرخ بهره و اندازه جمعیت در سن کار این کشور مشخص می‌کند. دلیل اصلی این بالا بودن مصنوعی قیمت این بوده که وام در انگلیس به صورت مصنوعی در سال‌های اخیر پایین نگه داشته شده است. یکی از دلایل این پایین نگه داشته شدن قیمت وام هم این بوده که سرمایه‌گذاران برای ریسک سرمایه خود سود بسیار کمی طلب کرده‌اند. این موجب شده تا هزینه وام گرفتن در انگلیس پایین بیاید و وام بسیار راحت و با قیمت پایین در دسترس همه باشد. اما بحران کنونی بازارهای جهانی و داخلی باعث شده قیمت وام بالا برود و بسیاری از وام‌گیرندگان از بازار انصراف بدهند. همه اینها بر بازار مسکن تاثیر آنی گذاشته است.

آمارها نشان می‌دهد که انگلیس به دنبال آمریکا به یک بحران عمیق در بازار مسکن وارد شده است. بعد از یک رونق طولانی اکنون زمان مشکلاتی رسیده که در سال‌های گذشته در بازار مسکن این کشور سابقه نداشته است. اکنون یک نگرانی در انگلیس وجود دارد که ماجرای دهه ۱۹۹۰ تکرار شود. در آن زمان، بحران مقطعی در بازار مسکن باعث بروز رکودی عمیق در اقتصاد کشور شد. اکنون که فعالیت بخش خدمات در انگلیس به پایین‌ترین حد خود از ماه اکتبر سال ۲۰۰۱ رسیده است، اقتصاد این کشور در برابر سقوط بازار مسکن و بحرانی شدن وضعیت وام در این بخش، بسیار آسیب‌پذیر شده است.

وضعیت بازار وام مسکن اکنون دچار بحران کم‌سابقه‌ای شده است. آماری که اخیرا منتشر شده نشان می‌دهد که در ماه گذشته تنها ۴۲هزار وام برای پرداخت به منظور خرید خانه تصویب شده است. این رقم نیمی از شمار وام‌هایی است که سال گذشته در همین زمان تصویب شده بود. سیر نزولی که از سال گذشته شروع شد، همچنان ادامه دارد. در ماه ژوئن قیمت مسکن در انگلیس ۹/۰درصد کاهش نشان داده است. به این ترتیب قیمت مسکن اکنون ۳/۶درصد کمتر از سال گذشته است.

دورنمای بازار وام مسکن و قیمت آن در انگلیس بسیار تیره است. هفته گذشته، ‌بانک مرکزی انگلیس گزارش داد، وام‌دهندگان قصد دارند پرداخت وام‌های جدید مسکن را در ۳ ماه آینده محدودتر کنند. از سوی دیگر کارشناسان اقتصادی انگلیس پیش‌بینی کرده‌اند که قیمت مسکن در چند ماه آینده و تا پایان سال ۲۰۰۸، بیش از ۱۵درصد دیگر کاهش یابد. برای سال آینده این پیش‌بینی کاهش قیمت ۱۲درصد است.

در این شرایط بسیاری از کسانی که بدهکار بانک یا موسسات اعتباری هستند به زودی خود را با یک توازن منفی روبه‌رو می‌بینند. معنی آن این است که قیمت خانه‌های این افراد از میزان بدهی بانکی‌اشان کمتر خواهد شد. به این ترتیب و براساس پیش‌بینی‌ها بنگاه‌های بزرگ اقتصادی انگلیس، کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن می‌تواند بیش از ۲/۱میلیون خانه‌دار انگلیسی را با بحران روبه‌رو کند. اگر این کاهش قیمت به ۲۰درصد برسد، تعداد این افراد به ۲میلیون نفر خواهد رسید. در روزهای بحرانی دهه ۱۹۹۰ هم همین تعداد با مشکل روبه‌رو شده بودند.

اکنون همه کسانی که در این حوزه درگیر هستند، از صاحبان خانه‌ها تا بنگاه‌های معاملاتی ملکی و وکلای سازندگان و حتی کارگران بخش ساختمانی، این بحران را حس کرده‌اند.

ضربه به اقتصاد از سه راه

این بحران مسکن در بازار انگلیس از سه راه می‌تواند اقتصاد این کشور را دچار لطمه کند.

اولین کانال، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش خانه‌های مسکونی است. خانه‌سازی در سه ماه نخست سال ۲۰۰۸ در انگلیس ۲۴درصد کاهش یافت و این آغاز بحران است. کمیته سیاست‌های پولی بانک مرکزی انگلیس اخیرا گفته است که این میزان کاهش امسال بسیار بیشتر از دهه ۱۹۹۰ خواهد بود. این کاهش سرمایه‌گذاری می‌تواند درصدی از رشد تولید ناخالص داخلی کشور انگلیس را در سال ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ ببلعد. اما راه دومی که به وسیله آن بحران مسکن می‌تواند به اقتصاد لطمه وارد کند، کاهش تقاضا برای کالاهای مصرفی است که به نقل و انتقالات و ساخت و سازهای ملکی ارتباط دارد. وقتی مردم از خانه‌ای به خانه دیگر اسباب‌کشی می‌کنند، به پول تازه‌ای احتیاج دارند تا برای خانه جدید وسایل تازه خریداری کنند. اما این پول اکنون دیگر مورد نیاز مردم انگلیس نیست. آمارها نشان می‌دهد که گردش مالی خانوارها در انگلیس امسال ۳۰ تا ۴۰درصد کاهش یافته است. این وضعیت می‌تواند تولید ناخالص داخلی انگلیس را ۲/۰ تا ۳/۰ دیگر کاهش دهد.

اما مسیر سوم، کاهش ثروت ملکی مردم است که این منبع بحث و جدل‌های بسیاری بوده است. سال‌ها بود که رابطه میان قیمت مسکن و هزینه‌های مصرفی مردم موضوعی اثبات شده و قطعی فرض می‌شد. اما این اواخر بانک مرکزی انگلیس وجود چنین رابطه‌ای را مورد تردید قرار داد.

شکاف میان رابطه‌ای که در سال‌های نخست این دهه بین هزینه‌های مصرف‌کنندگان و قیمت مسکن به وجود آمده، این فرضیه بانک مرکزی انگلیس را تایید می‌کند. در واقع، افزایش قیمت مسکن باعث افزایش هزینه‌های مصرف‌کنندگان نشده است. امسال هم کاهش قیمت مسکن تاثیری بر میزان فروش و خریدها نداشته است. هزینه‌های مصرف‌کنندگان در انگلیس ۱/۱درصد افزایش داشته و این در حالی است که قیمت مسکن کاهش یافته است. اما حتی در شرایطی که هزینه‌های مصرف‌کنندگان در اوایل سال ۲۰۰۸ افزایش یافته اما این کوتاه‌مدت بوده است. آمارها نشان می‌دهد که اعتماد مصرف‌کنندگان در ماه ژوئن در انگلیس به پایین‌ترین حد از سال ۱۹۹۰ تاکنون رسیده است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن در ۲ سال آینده، سیر صعودی هزینه‌های مصرف‌کنندگان را متوقف می‌کند. تاثیر آن هم بر تولید ناخالص داخلی انکارناپذیر خواهد بود.

نجات مسکن انگلیسی

با کنار هم گذاشتن همه این آمار و ارقام می‌توان دریافت که لطمه اقتصادی ناشی از بحران مسکن انکارناپذیر است، اما وزارت مسکن انگلیس که با پیش‌بینی سرایت این بحران از آمریکا و دیگر کشورها، از مدت‌ها پیش مشغول تهیه مقدمات مقابله با آن بوده، اخیرا از آمادگی دولت برای خرید ساختمان از سازندگان و انبوه‌سازان خبر داده است.

این طرح که طرح ملی نجات مسکن نام گرفته، از همین ماه به اجرا گذاشته خواهد شد. براساس این طرح سازندگان مسکن که خانه‌ ساخته شده و آماده‌شان به دلیل رکود بازار و نبود خریدار به فروش نرفته است می‌توانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروختن آنها به دولت اعلام کنند. دولت انگلیس برای این کار بیش از ۲۰۰میلیون پوند اختصاص داده است. قیمت هر کدام از این املاک ۱۵۰هزار پوند برآورد شده است. به این ترتیب با این طرح دولت ۱۴۰۰ باب خانه جدید به بازار اضافه می‌شود. دولت انگلیس طی برنامه‌ای اعلام شده قصد دارد تا سال ۲۰۲۰ برای حل مشکل مسکن افراد کم‌درآمد، ۳میلیون خانه بسازد. اکنون با اجرای این طرح هم می‌تواند در این برنامه پیش برود و هم تا حدی جلوی رکود خرید و فروش در بازار مسکن را بگیرد.

با وجود کاهش قیمت مسکن و رکودی که در پیش خواهد بود، اما هنوز توان خرید مسکن مردم انگلیس به نسبت درآمد آنها پایین است. در سال ۲۰۰۵ کسی که در انگلیس می‌خواست برای اولین‌بار خانه خریداری کند برای دریافت وام نیاز به سپرده‌گذاری معادل ۱۰هزار پوند داشت. اکنون این رقم به ۱۶هزار پوند یعنی نزدیک به ۶۰درصد افزایش یافته است.

بسته ۱۰میلیون پوندی

چندی پیش دولت انگلیس بسته‌ای ۱۰میلیون پوندی را برای کمک به بازار مسکن در این کشور ارائه کرد. هدف اصلی این بسته کمک به خانه‌دارانی است که برای بازپرداخت وام مسکن خود به بانک دچار مشکل هستند. وزرای دارایی و مسکن انگلیس در همکاری با هم این بسته کمکی را طراحی کرده‌اند. تدابیری که در این بسته کمکی آمده شامل مواردی چون دسترسی بیشتر به مشاوره حقوقی در دادگاه در هنگام شروع روند حراج خانه، خدمات توصیه و مشاوره به کسانی که بدهی بانکی سنگین دارند و همچنین آموزش و مشاوره بانکی به شهروندانی برای کمک به برنامه‌ریزی مالی خانواده‌ها است.

پیش از تهیه این طرح وزرای مسکن و دارایی انگلیس با روسای ۶ بانک بزرگ انگلیس دیدار و گفت‌وگوهای مفصلی داشتند. هدف از این مذاکرات متقاعد کردن بانک‌ها به همکاری با مشتریان و ارائه مشاوره پیش از به حراج گذاشتن خانه‌ها بود.

کارشناسان مسکن در انگلیس می‌گویند این بحران پیش از آنکه بازار بتواند خود را تصحیح کند، فراگیر می‌شود و مدتی باقی می‌ماند. بعضی کارشناسان مدت زمان باقی ماندن این بحران را تا ۷ سال پیش‌بینی کرده‌اند. این کارشناسان می‌گویند که بانک مرکزی ممکن است بتواند تاثیر ناشی از بحران نقدینگی و نرخ بهره بر بازار مسکن را تا ۳ سال دیگر برطرف کند، اما موضوعات تاثیرگذار در این بازار، مانند شکاف عمیقی که اکنون در انگلیس میان درآمد مردم و قیمت مسکن به وجود آمده، تا ۷ سال دیگر قابل تصحیح نیست.