خدیجه رفیعی کاونانی*

ابزار مالیات در بازار مسکن می‌تواند گرانی و افزایش قیمت‌های ناگهانی را در بخش مسکن کنترل کرده و با افزایش هزینه‌های نگهداری برای متقاضیان غیرواقعی از شدت تقاضای سوداگرایانه‌ بکاهد. از این رو مالیات بر اراضی بایر شهری قابل ساخت، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات مضاعف مکرر زمین و مسکن در سوق دادن مالکین این واحدها به سمت ساخت، فروش و عرضه واحدهای اجاره‌ای در مناطق شهری، پیامدهای مثبتی به همراه خواهد داشت. همچنین با کاهش واحدهای مسکونی خالی عرضه مسکن افزایش یافته و باعث تعامل در بازار نابسامان مسکن و در نتیجه تثبیت قیمت مسکن در بازار خواهد شد.

کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن به دلیل ظرفیت بالای این بخش از اقتصاد در ایجاد تقاضاهای مخرب سوداگرایانه، سیاست‌گذاران بخش مسکن را به سمت کنترل و مهار این گونه انگیزه‌ها در بازار زمین و مسکن کشاند و وجود بیش از نیم‌میلیون خانه خالی که با هدف انتظارات تورمی در کلان‌شهرهای کشور (به ویژه تهران) خالی نگه داشته شده، موجب شد تا جهت کنترل چنین انگیزه‌‌هایی و بازگرداندن خانه‌های خالی به بازار خرید و فروش و اجاره، از اهرم‌های مالیاتی به عنوان مناسب‌ترین ابزار کنترل استفاده گردد. در این ارتباط اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی که در جزء (۳) ماده واحده لایحه مالیات مضاعف و نقل و انتقال زمین و مسکن از سوی دولت مطرح گردیده، از جمله مکانیزم‌هایی است که می‌تواند در ساماندهی عملکرد بازار در جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن و تشویق تولید اقدامی موثر باشد.

تجارب موفق سایر کشورها در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد که حضور دولت در بازار مسکن در بیشتر کشورها با دو هدف اساسی همراه بوده است:

الف) اتخاذ سیاست‌های طرف تولید و عرضه مسکن

ب) کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن

آثار مثبت استفاده از ابزارهای مالیاتی در کنترل قیمت و کاهش تقاضای بورس بازانه موجب گردیده که بسیاری از کشورهای دنیا به شکل قانونی و روشن از اهرم مالیات‌ها استفاده نمایند که می‌توان به چند نمونه به شرح ذیل اشاره نمود:

- تخصیص جریمه روزانه ۹یورو در دولت ایالتی باسک اسپانیا برای مالکان واحدهای خالی که تا یکسال ملک خود را خالی نگه دارند و مازاد بر یکسال به میزان ۱۲یورو در روز.

- طبق مصوبات قانونی در آمریکا کسانی که به امید افزایش قیمت، واحد مسکونی خود را به مدت یکسال خالی نگه دارند، مشمول مالیات می‌گردند که این مالیات بر اساس ۱۰درصد ارزش ملک تعیین گردیده است.

- در انگلیس دولت مقرر کرده، در صورتی که خانه‌ای بیش از ۶ ماه خالی بماند، مالک آن باید ۵۰درصد کل ارزش ملک و بعد از یک سال خالی ماندن مالیاتی به اندازه ارزش ملک پرداخت نماید.

شایان ذکر است که در این کشورها اعمال مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به منظور افزایش درآمدهای مالیاتی نبوده و هدف اصلی از آن بازگرداندن خانه‌های خالی به چرخه بازار و افزایش عرضه می‌باشد.

وجود چنین الزاماتی در قوانین مالیاتی کشورها در بخش املاک و مستغلات نشان می‌دهد که دولت کشورمان نیز با طرح لایحه مالیات مضاعف بر نقل و انتقال زمین و مسکن که در قالب سه مجوز اخذ مالیات بر معاملات مکرر، زمین‌‌های بایر و موات رها شده داخل حریم شهرها و خانه‌های خالی (که با هدف سوداگری بلااستفاده مانده‌اند) تنظیم گردیده است، در صدد افزایش ظرفیت‌های تولیدی در بازار مسکن و مهار انتظارات تورمی در اثر فعالیت‌های سوداگرایانه می‌باشد.

به منظور عملیاتی شدن محورهای این لایحه در آیین‌نامه نظام‌مند نمودن قیمت مسکن، وزارت دادگستری (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) مکلف گردیده تا با همکاری وزارتخانه‌های کشور، امور اقتصادی و دارایی، جهاد کشاورزی و معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رییس‌جمهور، حداکثر ظرف مدت ۶ماه نسبت به طراحی، نصب و راه‌اندازی پایگاه اطلاعات املاک ایران اقدام نماید. همچنین وزارت ارتباطات و فن‌آوری ملزم گردیده زیرساخت‌های مورد نیاز اجرای طرح را تامین نماید.

ویژگی این سیستم به روز بودن تغییرات در مالکیت، ارزش و کاربری زمین و مسکن است که برقراری آن می‌تواند در جهت اهداف مالی(ارزش‌گذاری قیمت و اخذ مالیات)، مقاصد قانونی(انتقال مالکیت زمین و مسکن)، کمک به مدیریت زمین و کنترل کاربری زمین مورد استفاده قرار گیرد و توسعه پایدار را به واسطه آن تضمین نماید. در این طرح وزارت اقتصادی و دارایی با همکاری شهرداری‌ها در شناسایی واحدهای مسکونی خالی در تعامل خواهند بود.

طبق ماده (۶) آیین‌نامه فوق کلیه بنگاه‌ها و دفاتر اسناد رسمی موظف خواهند بود کلیه اطلاعات قراردادهای خرید، فروش و اجاره مسکن را علاوه بر ثبت در دفاتر در بانک اطلاعاتی مزبور عینا وارد نمایند.

همچنین براساس ماده (۴) آیین‌نامه نظام‌مند نمودن قیمت مسکن، کلیه بنگاه‌های معاملاتی باید نسبت به اخذ مجوز طبق ماده (۲۶) قانون صنفی کشور اقدام نمایند که در این صورت انتظار می‌رود با راه‌اندازی بانک اطلاعات املاک ایرانیان کلیه اطلاعات طرفین قرارداد در بازار مسکن در اختیار مراجع ذی‌ربط قرار گرفته و در نهایت اطلاعات دقیق جهت برقراری مالیات بر واحدهای خالی فراهم گردد.

نکته دیگری که باید در نظر گرفته شود، تاثیرات احتمالی طرح مالیات بر واحدهای خالی بر افزایش قیمت و کاهش تولید مسکن می‌باشد که در صورت وجود قوانین و مقررات شفاف و کاهش مدت اخذ مجوزهای لازم و پرهیز از بوروکراسی‌های شایع و نیز سیاست‌های تشویقی در بخش عرضه می‌توان تاثیرات احتمالی را تاحد ناچیزی کاهش داد.

*کارشناس اقتصاد مسکن