فروش نقدی مسکن را کنار بگذارید

گروه مسکن- یک محقق بازار سرمایه، بازار مسکن ایران را به لحاظ نحوه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مقایسه با سایر کشورها مورد تحلیل و بررسی قرار داده است. علی صادقی کارشناس ارشد سرمایه‌گذاری و مدیر منطقه‌ای موسسه مشاوره‌ای، تحقیقاتی و سرمایه‌گذاری املاک گلوبال کپ سولوشن (Global Cap Solution) با تحقیقاتی که بر روی روند سرمایه‌گذاری‌ها در بخش ساخت و ساز کشورمان انجام داده، به این نتیجه رسیده است که یکی از ضعف‌های عمده در بخش ساختمان استفاده از روش فروش نقدی برای عرضه واحدهای مسکونی جدید به بازار است.

روش فروش نقدی ساده‌ترین نوع معاملات در بازار ساخت‌وساز کشورها است که چون استفاده از این روش نیازمند قدرت بالای مالی است، در بسیاری از کشورها منسوخ شده است.

صادقی در این باره می‌گوید: اتکا به روش‌های فروش و واگذاری نقدی، باعث شده است ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌ها در این صنعت نتواند تاثیر بسزایی در فروش و عرضه بیشتر داشته باشد و همچنین هزینه سرمایه‌گذاران را افزایش می‌دهد. صادقی با اشاره به ضرورت توسعه سرمایه‌گذاری مشارکتی در بازار مسکن می‌افزاید: نقش موسسات تامین سرمایه و بانک‌ها در بازار ساخت‌وساز کمتر از توان واقعی آنها بوده و در مقایسه با سایر کشورها بسیار اندک است. بر اساس این تحقیقات روش فروش نقدی در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران یکی از گران‌ترین و پرریسک‌ترین روش‌های فروش و سرمایه‌گذاری به ویژه در شرایط رکود و رونق است و باعث افزایش هزینه سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش غیر منطقی قیمت مسکن می‌شود.

این کارشناس ارشد سرمایه‌گذاری با اشاره به روش‌های متفاوت فروش مسکن در کشورهای توسعه یافته می‌گوید: در سایر کشورها قبل از شروع پروژه، واحدها پیش فروش می‌شود و در واقع با مشارکت حداقلی سرمایه‌گذاران و براساس چشم‌انداز واقعی کار ساخت شروع می‌شود. در این روش سرمایه‌گذاران و خریداران پروژه قادر خواهند بود با سرمایه‌گذاری محدود در پروژه سهیم شوند و احتیاج به پرداخت درصد بالا یا کل قیمت پروژه نخواهد بود.

وی تصریح می‌کند: ورود بانک‌ها به روابط سازنده، سرمایه‌گذار و مشتری اعتماد طرفین را به اجرای پروژه دو چندان می‌کند، در ایران فقط بانک به خریداران مسکن به اندازه درصد بسیار محدودی از بهای خانه تسهیلات می‌دهد. این در حالی است که در بانک‌های اکثر کشورها تا سطح ۹۰درصد از بهای خانه را به مشتریان وام می‌پردازند که این روش نه تنها برای بانک سود آوری با حاشیه امنیت بالا فراهم می‌کند، بلکه سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن سود قابل‌توجهی را با توجه به میزان سرمایه هزینه شده در ملک خود و با توجه به افزایش منطقی قیمت مسکن به دست می‌آورند.

مدیر منطقه‌ای «گلوبال کپ سولوشن» استفاده از اهرم‌های مالی یا همان تسهیلات بانکی را برای توسعه بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز ضروری می‌داند و در ادامه با تشریح وضعیت بازار در شرایط رشد قیمت‌های تورمی متذکر می‌شود: یکی از مشکلات بازار مسکن این است که سازندگان و سرمایه‌گذاران به ویژه سازندگان سنتی میزان حاشیه سود مناسب را شناسایی نکرده‌اند و با کسب هر میزان سود و بازده باز هم خود را متضرر می‌دانند.

صادقی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست‌های دولت در کنترل بازار مسکن موثر بوده است یا خیر؟ می‌گوید: در گذشته دولت به‌دلیل به‌کار نگرفتن سیاست‌‌های پولی و مالی مناسب در بخش مسکن، ابزار کنترل و مهار رشد قیمت‌ها را نداشت. اما اکنون با اتخاذ سیاست‌هایی نظیر دریافت مالیات از نقل و انتقالات، سفته‌بازی مسکن و نظایر آن به نظر می‌رسد که سیاست‌های دولت در مهار قیمت مسکن تقویت شده است که البته نیازمند سیاست‌گذاری های مکمل مالی برای تقویت سیاست‌گذاری‌های پولی کنونی می‌باشد.

صادقی با اشاره به اینکه عدم استفاده از ظرفیت مهندسی مالی در صنعت ساختمان و متنوع نبودن روش‌های فروش و سرمایه‌گذاری، وضعیت رکود ساخت‌وساز و معاملات بازار مسکن را تقویت کرده است، معتقد است: توسعه ساخت‌وساز در ایران نیازمند به کارگیری روش‌های جدید سرمایه‌گذاری و فروش است، چرا که تمام عوامل و بستر‌های توسعه بازار مسکن همچون توان فنی، مهندسی ساخت، زمین، نیروی انسانی ماهر، تقاضای موثر و نقدینگی برای این کار در کشور فراهم است.