دنیای اقتصاد- با آغاز دخالت تاریخی و بی‌سابقه دولت آمریکا در کنترل دو غول بزرگ مالی که حدود نیمی از وام‌های خرید مسکن در این کشور را تامین می‌کنند، شرایط جدیدی از امروز در بازار مسکن آمریکا حکم فرما می‌شود.
وزیر اقتصاد (خزانه‌داری) آمریکا تصریح دارد که تصمیم تاریخی دولت برای حمایت از منافع شهروندان آمریکایی انجام شده است. سقوط شدید قیمت‌ها در بازار مسکن آمریکا همزمان با افزایش نرخ بهره در این کشور به دلیل افزایش تورم باعث شد که این دو موسسه، هم به دلیل کاهش قیمت دارایی‌های خود و هم به خاطر کاهش توانایی خریداران مسکن در بازپرداخت اقساط وام‌های دریافتی به سمت ورشکستگی حرکت کنند.نکته جالب توجه آن است که در این بحران بی‌سابقه هم جمهوری‌خواهان و هم دموکرات‌ها پشتیبان طرح دستگاه‌های تصمیم‌ساز اقتصادی هستند و «مک‌کین» و «باراک اوباما» صراحتا این حمایت را اعلام کرده‌اند.ملی کردن این دو غول مالی اگرچه برای سهامداران آنها خبر خوبی نیست، اما برای خریداران مسکن خبر خوبی است.

«فردی مک» و «فانی‌ما» ملی شدند تا به سرنوشت «ایندی مک» دچار نشوند
دخالت تاریخی دولت آمریکا در بازار مسکن
حمایت باراک اوباما و جان مک‌کین از اقدام دولت بوش
خزانه‌داری آمریکا ۲۰۰میلیارد دلار در دو موسسه بزرگ مالی و اعتباری این کشور سرمایه‌گذاری می‌کند
پایان نگرانی‌های مالی در بازار مسکن و اقتصاد آمریکا.
نیلوفر قدیری
وزارت خزانه‌داری آمریکا با دستور یکشنبه اخیر جورج بوش، از امروز رسما کنترل دو موسسه بزرگ مالی و اعتباری فعال در ارائه وام مسکن را به دست می‌گیرد. این بزرگ‌ترین دخالت دولت آمریکا در بازار مسکن در تاریخ این کشور به شمار می‌آید.
این روزها جهان و خود آمریکا با بی‌تابی در انتظار این است تا بداند رییس‌جمهور بعدی ایالات متحده کیست؟ اما جورج بوش با انجام این اقدام که احتمالا از آخرین اقدامات دوران کاری او باشد، نشان داد هنوز از اقتصاد در آستانه رکود و بازار بحرانی مسکن آمریکا دست نشسته است.دولت بوش روز ۷ سپتامبر رسما دو موسسه اعتباری و اعطای وام مسکن یعنی فردی مک (Freddiemac) و فانی‌‌ما (Fannie mae) را که با سقوط ارزش سهام و شرایط ورشکستگی روبه‌رو شده‌اند، ملی اعلام کرد.
این دو بانک که در مجموع بیش از 5تریلیون دلار بدهی دارند، از وزنه‌های بازار مسکن آمریکا به شمار می‌آیند و تاکنون وام مسکن نیمی از صاحبخانه‌های آمریکایی را تامین کرده‌اند.این دو موسسه مالی نیمه‌خصوصی نقش بسیار مهمی در بازار مسکن این کشور ایفا می‌کنند.
جورج بوش، رییس‌جمهور آمریکا، اعلام کرده است که شرایط بد مالی این دو شرکت «ریسکی غیرقابل قبول» برای نظام مالی جهانی و اقتصاد آمریکا به همراه می‌آورد. دولت بوش در ماه جولای کنترل بانک «ایندی ‌مک»، یکی از بزرگ‌ترین بانک‌های مسکن در آمریکا را نیز به دست گرفت. هنری پالسون، وزیر خزانه‌داری آمریکا، گفته است که تصمیم جدید دولت برای حمایت از منافع شهروندان آمریکایی انجام شده است. به گفته وی: فانی‌ما و فردی مک آن قدر بزرگ و در سیستم مالی کشور تنیده هستند که ورشکستگی هر کدام از آنها باعث بروز تلاطمی شدید در بازارهای مالی آمریکا و جهان خواهد شد. این تلاطم به طور مستقیم بر وضع مالی خانواده‌ها از نظر پس‌انداز، ارزش سهام و بهای خانه‌هایشان تاثیر خواهد گذاشت.هم‌اکنون، مدیران‌عامل این دو شرکت از کار برکنار شده‌اند و مدیران جدیدی برای آنها در نظر گرفته شده است.فانی‌ما و فردی مک در یک سال گذشته، به دلیل بی‌ثباتی موجود در بازار مسکن آمریکا، بیش از ۱۴‌میلیارد دلار زیان دیده اند. بیشتر این زیان به دلیل عدم بازپرداخت به موقع اقساط وام‌های مسکن توسط مردم است. هنری پالسون تاکید کرده است که دولت هم زمان با در اختیار گرفتن این دو موسسه، به روند اصلاحات در بازار مسکن این کشور ادامه خواهد داد. به گفته وی این دو موسسه منحصر به فرد هستند. آنها فقط در بازار مسکن هستند و به همین خاطر تاثیرات اصلاحات به عمل آمده در این بازار بر آنها نسبت به سایر موسسه‌های مالی بیشتر است و ضمانت‌های مالی آنها از سایر موسسه‌ها کمتر است. وی گفت که تصمیم دولت به هیچ وجه به معنی تغییر نظر در اصلاحات بخش مسکن یا تضعیف بخش مالی نیست.
در حال حاضر، حدود ۹‌درصد از صاحبان مسکن در آمریکا در بازپرداخت قسط وام خود مشکل دارند و شمار زیادی هم به همین دلیل خانه‌های خود را از دست داده‌اند. در پی تصمیم جدید دولت، بنگاه فدرال تامین مالی بخش مسکن تا پایان سال ۲۰۰۹ میلادی کنترل این دو موسسه را برعهده خود خواهد داشت و در این مدت وزارت خزانه‌داری آمریکا تمام وام‌های این موسسه را تضمین خواهد کرد.پیش‌بینی می‌شود که این اقدام حداقل ۲۵‌میلیارد دلار برای دولت آمریکا هزینه داشته باشد. سهامداران این دو موسسه در این مدت سود سهام دریافت نخواهند کرد.
پایان کابوس ایندی‌مک
وزارت خزانه‌داری آمریکا این اقدام را مقطعی می‌داند و می‌گوید کنگره آمریکا باید برای اصلاح ساختار این دو موسسه تصمیم‌گیری کند. سناتور باراک اوباما و سناتور جان مک‌کین، کاندیداهای حزب دموکرات و حزب جمهوری‌خواه در انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا از تصمیم دولت بوش حمایت کرده‌اند.
دو ماه پیش و با ورشکستگی بانک ایندی‌مک، یکی از بزرگ‌ترین
ارائه دهندگان وام مسکن آمریکا، نگرانی از شدت گرفتن بیشتر بحران مالی در این کشور افزایش یافت. نگرانی از اینکه ایندی‌مک نتواند تقاضای صاحبان حساب در این بانک را برای پس گرفتن سپرده‌هایشان برآورده کند، باعث شد منابع این بانک از سوی نهادهای فدرال آمریکا مسدود شود. نهادهای تنظیم‌کننده امور مالی در آمریکا می‌گویند در تاریخ آمریکا ایندی‌مک دومین موسسه مالی بزرگی است که ورشکست می‌شود. این خبر اندکی پس از آن منتشر شد که سهام فردی‌مک و فانی‌ما، دو موسسه عظیم ارائه وام مسکن در آمریکا، که منابع مالی خرید نیمی از خانه‌های آمریکا را فراهم کرده‌اند، به شدت سقوط کردند و بیش از 50‌درصد کاهش یافتند.
بعد از این ورشکستگی بود که دولت آمریکا، این بانک را که از بزرگ‌ترین بانک‌های مسکن آمریکا است، ملی اعلام کرد. ایندی‌مک پنجمین سازمان مالی آمریکایی در سال جاری است که در میانه بحران مالی، سقوط قیمت مسکن و افزایش روند بازپس گیری خانه‌های زیر قرض وام، دچار ورشکستگی شد. اما بعد از اعلام ورشکستگی ایندی‌مک هر دو شرکت فردی مک و فانی‌ما که سهامشان سقوط کرده بود، از وضعیت مالی خود دفاع کرده و اعلام کردند که نقدینگی کافی برای گذراندن دوران رکود بازار مسکن را دارند. پالسون وزیر خزانه‌داری آمریکا نیز اعلام کرد که قصد ندارد این دو موسسه را ملی کند و اعلام این دو خبر باعث شد تا سهام هر دو شرکت اندکی افزایش یابد. این در شرایطی بود که سهام شرکت فانی‌ما به پایین ترین حد خود در ۱۹ سال اخیر رسیده بود.یکی از دلایلی که باعث شد ارزش سهام این دو شرکت اندکی بالاتر برود، اعلام این خبر بود که خزانه‌داری فدرال آمریکا مشغول بررسی امکان ارائه قرضی از بانک مرکزی به این دو شرکت است. اما همه این تمهیدات جواب نداد و دولت سرانجام مجبور به ملی‌کردن این دو موسسه شد.
بحران وام مسکن در آمریکا
بحران وام‌های زیر استاندارد در آمریکا باعث کاهش شتاب کل بازار مسکن در این کشور شده است. وام زیر استاندارد به وام‌هایی گفته می‌شود که بانک‌ها و مراکز اعتباری به افراد کم درآمد با کارنامه اعتباری ضعیف عرضه کردند، وام‌هایی که نرخ بهره آنها ثابت نیست و در اکثر موارد بالا می‌رود. هزاران دارنده این نوع وام‌ها تاکنون به علت افزایش نرخ بهره در بازپرداخت اقساط آن ناکام مانده‌اند و در نتیجه خانه‌هایشان را از دست داده‌اند.
افت بهای مسکن ضربه شدیدی به اعتماد مصرف‌کننده آمریکایی وارد آورده و بانک مرکزی آمریکا را واداشته نرخ بهره وام بانکی را در ماه‌های اخیر پایین آورد تا به رشد اقتصاد کمک شود.
مجلس نمایندگان آمریکا ماه گذشته طرحی را برای متوقف کردن روند نزولی بهای مسکن در این کشور تصویب کرد. طرح نمایندگان، که با ۲۷۲‌رای موافق در برابر ۱۵۲‌رای مخالف به تصویب رسید، شامل یک رشته تمهیدات برای کمک به دارندگان وام مسکن و موسسات وام دهنده‌ای است که به دلیل بحران مالی در آمریکا با دشواری مواجه شده اند. این طرح شامل معافیت موقت مالیاتی برای برخی متقاضیان وام مسکن، اعطای کمک مالی به ایالت‌ها و شهرهای مختلف برای خرید، تعمیر و فروش خانه‌های توقیف شده و تاسیس نخستین نظام صدور پروانه برای کارگزاران وام مسکن و کارمندان متخصص اعطای وام در بانک‌های تجاری است. براساس این مصوبه، چند صد هزار تن از دارندگان وام مسکن که با دشواری در پرداخت وام‌های مسکن مواجه شده‌اند به وام‌هایی با نرخ بهره کمتر دسترسی می‌یابند و کسانی که در صدد دریافت نخستین وام مسکن هستند از برخی معافیت‌های مالیاتی برخوردار می‌شوند. در حال حاضر، با افزایش شمار واحدهای مسکونی حراج شده توسط بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط وام مسکن در اکثر نقاط آمریکا، موسسات مالی در اعطای وام‌های مسکن جدید محتاطانه عمل می‌کنند و نتیجه آن، کاهش تقاضا و نزول سریع‌تر قیمت مسکن بوده است.
پیامدهای ملی‌کردن بانک‌های مسکن
اقدام دولت بوش در ملی‌کردن دو بانک مسکن خصوصی آن هم در آستانه انتخابات، اقدامی تنها از روی اضطرار و ناچاری بود. این کار در تضاد با سیاست‌های کلی محافظه‌کاران آمریکا است. این دو بانک که در مجموع بیش از ۵‌تریلیون دلار بدهی دارند، از وزنه‌های بازار مسکن آمریکا به شمار می‌رفتند. وزارت خزانه‌داری آمریکا قرار است در هر یک از این دو موسسه تا سقف ۱۰۰‌میلیارد دلار سهامی از نوع سهام اولیه سرمایه‌گذاری کند. ملی‌کردن این دو موسسه از نظر کارشناسان اقتصادی، برای سهامداران کلی آنها خبر خوبی نیست، اما برای آمریکایی‌هایی که اکنون به دنبال خرید خانه هستند یا به دنبال منبع مالی برای تامین اقساط عقب افتاده وام‌هایی که توان پرداختش را ندارند، خبر خوبی است. به هر حال هنوز صحبت کردن درباره اینکه این اقدام بازار مسکن آمریکا را از رکود خارج کند یا مثلا اندکی قیمت‌ها را تکان دهد، بسیار زود است. با افزایش نرخ بیکاری در آمریکا، هر روز بر تعداد کسانی که توان بازپرداخت اقساط مسکن خود را ندارند و کلید خانه‌هایشان را به بانک‌ها پس می‌دهند، اضافه می‌شود. اما این روزها در وزارت دارایی و سازمان خزانه‌داری آمریکا زمزمه‌های دیگری هم شنیده می‌شود که روزنامه‌های نیویورک‌تایمز و واشنگتن پست آنها را منعکس کرده‌اند. بعضی از این زمزمه‌ها از پیشنهاد کوچک کردن دو موسسه فردی مک و فانی‌ما و تبدیل کردن آن به نهادهای عمومی خبر می‌دهد. اگر چنین شود، سود و فعالیت‌های این دو شرکت به شدت تحت نظارت دولت و در چارچوب قوانین آن قرار می‌گیرد و زمینه‌های گسترده سرمایه‌گذاری آنها کاهش خواهد یافت. به این ترتیب این دو موسسه بزرگ به دو نهاد دولتی تبدیل خواهند شد. البته فانی‌ما در ۳۰‌سال نخست عمر خود چنین بود و به صورت یک نهاد دولتی اداره می‌شد. تا اینکه لیندون جانسون رییس‌جمهوری وقت آمریکا برای تامین پول مورد نیاز جنگ ویتنام این نهاد را به بخش خصوصی فروخت.
مساله چگونگی اداره و تعیین وضعیت این دو موسسه تا قبل از پایان عمر دولت جورج بوش حل نخواهد شد و رییس‌جمهور بعدی است که باید در این باره تصمیم بگیرد.