دنیای اقتصاد - قیمت مسکن در اکثر شهرهای هند کاهش یافته و تا ماه‌های آینده به پیش‌بینی کارشناسان ۲۵ تا ۳۰ ‌درصد دیگر هم کاهش خواهد یافت. بازار مسکن هند در سال‌های اخیر نسبت به دهه ۱۹۹۰ دچار تحول عمده‌ای شد. دلیل این تحول عمده افزایش حقوق و درآمد مردم بود که به آنها امکان می‌داد برای خرید خانه اقدام کنند. علاوه بر بهبود کلی شرایط اقتصاد کشور و افزایش دستمزدها، بانک‌ها هم به وام‌دهی با قیمت ارزان روی آوردند و به این ترتیب مردم قادر به خرید خانه شدند. مسکن در هند حراج شد

نیلوفر قدیری

ساخت خانه برای کم‌درآمدها در هند اکنون به هدفی جذاب برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل شده است

«فردی ریبیرو»، معمار ۳۸ ساله، به دنبال خانه‌ای کوچک در حومه دهلی پایتخت هند بود.

در همین حین، در آخر ماه جولای بانک مرکزی هند نرخ بهره بانکی را برای سومین بار در دو ماه گذشته افزایش داد و به ۹‌درصد رساند. این کار تلاشی است برای کنترل و مهار تورم در کشور هند. ریبیرو و همسرش در این مدت شاهد چالش دوستانی بودند که برای بازپرداخت اقساط بانکی خانه‌هایی که خریده بودند، با مشکل مواجه شده‌اند. با افزایش نرخ بهره بانکی این مشکل پیچیده‌تر هم شد. قیمت مسکن در اکثر شهرهای هند کاهش یافته و تا ماه‌های آینده به پیش‌بینی کارشناسان ۲۵ تا ۳۰‌درصد دیگر هم کاهش خواهد یافت.

بازار مسکن هند در سال‌های اخیر نسبت به دهه ۱۹۹۰ دچار تحول عمده‌ای شد. دلیل این تحول عمده افزایش حقوق و درآمد مردم بود که به آنها امکان می‌داد برای خرید خانه اقدام کنند. از سوی دیگر ساختار مالیاتی در این کشور دچار تغییراتی شد. پیش از سال ۱۹۹۴، نظام مالیاتی سنگین و قیمت بالای مسکن به گونه‌ای بود که هندی‌ها ترجیح می‌دادند در خانه اجاره‌ای زندگی کنند تا به فکر سرمایه‌گذاری بلندمدت با خرید ملک باشند؛ اما بعد از سال ۱۹۹۵ شرایط عوض شد. علاوه بر بهبود کلی شرایط اقتصاد کشور و افزایش دستمزدها، بانک‌ها هم به وام‌دهی با قیمت ارزان روی آوردند و به این ترتیب مردم قادر به خرید خانه شدند. رقابت میان بانک‌ها برای جذب مشتری بیشتر باعث شد که آنها قیمت وام را پایین بیاورند و این به سود مردم و خریداران مسکن شد. بانک‌ها پایین‌ترین نرخ بهره را در این میان داشتند. در ابتدای این رونق و در سال‌های گذشته، مردم تمایلی به زندگی در حومه شهرها نداشتند و به همین دلیل قیمت مسکن در این مناطق چندان بالا نبود. اما رفته‌رفته با توسعه ساخت و ساز در مناطق حومه شهرهایی مانند بمبئی و بهبود زیرساخت‌ها و راه‌های ارتباطی، این مناطق هم رونق گرفت.

کمتر از یک سال پیش بازار املاک هند در اثر رشد اقتصادی بی‌سابقه این کشور، دچار هیجان و در نتیجه رشد و رونق شد. شرکت‌هایی که رونق اقتصادی پیدا کرده ‌بودند به دنبال فضای کاری بزرگ‌تر بودند، خریداران طبقه متوسط مسکن هم به دنبال خانه‌های جدید در محله‌های بهتر می‌گشتند. صنعت ساخت و ساز و مسکن در هند هم در سال ۲۰۰۵ رونق یافته‌بود و این رونق ادامه داشت. در سال ۲۰۰۵ وقتی دولت هند قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری خارجی در صنعت ساخت‌و‌ساز را تعدیل کرد، این صنعت رونق گرفت. سازندگان مسکن در این رونق بزرگ، بیشترین برد را داشتند. تابستان گذشته شرکت DLF که شناخته‌شده‌ترین شرکت سازنده در کشور هند است، سهام خود را در بورس عرضه کرد. این بزرگترین عرضه سهام عمومی در بازار سهام هند بود. این شرکت نقش مهمی در ایجاد مجموعه ساختمانی گورگان در اطراف دهلی داشت. این شرکت، از منطقه‌ای بیابانی در اطراف دهلی، یک شهر اقماری ساخت که اکنون به یکی از نمادهای پایتخت هند تبدیل شده‌است.

اما در هفته‌های اخیر تورم در هند به بالای ۱۲‌درصد رسیده که دلیل اصلی آن هم افزایش قیمت نفت است. این وضعیت باعث بالا رفتن نرخ بهره و وخیم شدن شرایط کاری شرکت‌های ساختمانی شده‌است. اکنون شرکت‌های ساختمانی هند بزرگ‌ترین بازندگان اقتصاد در حال کند شدن هند هستند. این شرکت‌ها از چند جهت ضربه دیده‌اند. خریداران مسکن به دلیل گران‌شدن اعتبار ناامید شده‌اند، بانک‌ها در دادن وام به سازندگان تاخیر می‌کنند، قیمت‌ مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد هم افزایش یافته‌است. قیمت سهام شرکت‌های مسکن و سازنده از اوائل سال جاری میلادی تاکنون ۴۰ تا ۷۰‌درصد کاهش یافته‌است.

در ماه جولای شرکت DLF اعلام کرد که بخشی از نقدینگی خود را پس می‌گیرد و بازمی‌گرداند. این کار نشانه‌ هشدارآمیزی برای سهامداران این شرکت در شرایطی است که قیمت سهام رو به کاهش است. این شرکت عظیم همچنین برنامه‌های خود را برای عرضه سهام‌اش در بورس سنگاپور متوقف کرده‌است. شرکت ساختمانی Unitech هم که دومین شرکت بزرگ ساختمانی هند است، دچار شرایط مشابهی شده و این شرکت هم عرضه سهام خود را در بازار متوقف کرده‌است. این شرکت ماه گذشته اعلام کرد که سود خالص‌اش در ۴ ماه نخست سال ۲۰۰۸ نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵۲‌درصد کاهش یافته‌است.

بخشی از دلیل این شرایط آن است که وقتی بازار مسکن و اقتصاد در هند نیرومند بود، سازندگان و خریداران به سراغ گران‌ترین املاکی رفتند که در بازار وجود داشت تا بیشترین سود را به دست آورند. اما این پروژه‌های گران قیمت و عظیم اکنون با رکود فروش رو‌به‌رو هستند و در حالی‌که سرمایه سنگینی در آنها نهفته‌ است، بازگشت سرمایه ندارند. گزارش‌ها نشان می‌دهد که فروش املاک شیک و گران‌قیمت در هند در یک سال گذشته ۷۰‌درصد کاهش داشته‌است.

تا وقتی نرخ بهره در هند به شدت کاهش نیابد، سازندگان بیشتر به دنبال خانه‌هایی می‌روند که مردم توانایی خرید آن را دارند. سازندگان مسکن در هند دیگر نمی‌خواهند ریسک کنند. به همین دلیل بازار مسکن هند با رکود رو‌به‌رو شده‌است. ساخت خانه‌هایی که مردم عادی و کم‌درآمد توانایی خرید آن را داشته باشند، اکنون به هدفی جذاب برای سرمایه‌گذاران خارجی تبدیل شده‌ است. یک شرکت بزرگ املاک در آمریکا که در مکزیک و برزیل هم پروژه‌های انبوه سازی خانه‌های کوچک را اجرا کرده‌است، اکنون قراردادهای سنگینی برای ساخت این نوع خانه‌ها در هند امضا کرده‌است.

اما کارشناسان بخش مسکن در هند و ناظران خارجی این بخش می‌گویند، برای اینکه کشور هند به هدفی جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل شود، ابتدا باید زیرساخت‌های این کشور بهبود یابد. مشکل دیگر بازار مسکن هند، عدم اعتماد مصرف‌کنندگان هندی است.