درگفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با رییس سازمان مسکن استان تهران بررسی شد
اوضاع بازار مسکن در تهران
علل افزایش پارسال و کاهش امسال در قیمت‌ها
دو مانع بر سر راه طرح مسکن دولت.
علل افزایش پارسال و کاهش امسال در قیمت‌ها
دو مانع بر سر راه طرح مسکن دولت.
در گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران بررسی شد
عوامل افزایش قیمت مسکن در سال 86
نیروهایی خارج از بخش مسکن در بازار نقش دارند
چرا تهران مرکز ثقل بازار مسکن است؟
دو مانع بزرگ سر راه مسکن مهر وجود دارد.
گروه مسکن- میترا یافتیان: شخص رییس‌جمهوری معتقد است تهران مرکز ثقل بازار مسکن است. وزارت مسکن و شهرسازی نیز از تهران به عنوان شهر پیشتاز در بخش مسکن نام می‌برد. از سوی دیگر، منتقدان برنامه‌های اقتصادی دولت نیز در این زمینه همسو با نظر دولت هستند و می‌گویند هرگونه تغییر و تحول در بازار مسکن تهران تاثیر آنی و مستقیم در بازار مسکن سایر شهرها به خصوص 7 کلانشهر دیگر کشور خواهد گذاشت؛ اما چرا تهران اختیار و کنترل بازار مسکن در ایران را در دست دارد؟
درباره ماهیت این پرسش، پاسخ به آن و همچنین تحلیل وضعیت مسکن در تهران با دکتر مشکینی، رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران گفت‌وگو کرده‌ایم که متن آن در زیر می‌آید:
وضعیت مسکن در شهر تهران طی یکسال گذشته چگونه بوده است و آیا میزان تولید مسکن و قیمت آن در طول سال 86 نسبت به سال 85 تغییر داشته است؟
وضعیت بازار مسکن به دنبال افزایش قیمت در پایان سال ۸۶ و اوایل سال ۸۷ دچار مشکل شد، هر چند این مشکل نه به خاطر مسائل درونی بخش مسکن بوده، بلکه ورود نقدینگی موجود در جامعه به این بخش آثار تورمی خود را نشان داد. از سوی دیگر در هر دوره زمانی حداقل در سه دهه گذشته سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن مطمئن‌ترین بخش برای افراد و خانوارها به شمار می‌رود. همچنین نبود شفافیت آماری، عدم ثبت معاملات در این بخش، عدم اخذ مالیات بر معاملات مکرر و واحدهای خالی و شیوه معاملات غیررسمی در بنگاه‌های املاک، خواه‌ناخواه ورود به این بخش را برای همه گروه‌ها آسان کرده است و از این رو با ورود ناگهانی نقدینگی که می‌تواند اخلال اقتصادی یا پناهگاهی امن برای نقدینگی باشد این بخش به سرعت افزایش قیمت‌ها را تجربه میکند. این مساله متعلق به سال‌های ۸۶ و ۸۷ نبوده و عملا بعد از دهه ۴۰ و نگرش کالایی به زمین و مسکن در اقتصاد ایران، بخش مسکن در دوره‌های متوالی این بحران‌ها را به خود دیده است. در حال حاضر بازار مسکن ایران در حالت رکود به سر برده و معاملات موجود در آن به سرعت کاهش یافته و آمارهای نمونه‌ای حاکی از کاهش قیمت خرید و فروش است، اما به
دلیل عدم اطمینان به بازار هنوز عرضه کامل ساختمان‌های احداثی به بازار صورت نپذیرفته و در صورت تداوم این امر مطمئنا کاهش بیشتری در قیمت‌ها شاهد خواهیم بود. هر چند همانند گذشته این کاهش قیمت بر مبنای نیاز واقعی نبوده و بایستی برنامه مدونی برای آن تنظیم شود.
رکود در بازار مسکن به سود اقتصاد ایران نیست، بخش مسکن جزو جاذب‌ترین بخش‌ها برای اشتغال بوده و گروه‌های بسیاری حیات اقتصادی خود را در رونق این بخش جست‌وجو میکنند، بنابراین رکود در خرید و فروش مسکن خواه‌ناخواه رکود فعالیت‌های وابسته به ساخت‌وساز را به دنبال دارد. فعالیت ساخت‌وساز در سال 86 نسبت به سال 85 از رشد بالایی برخوردار بوده است، اما افزایش قمیت ناگهانی در پایان سال 86 عملا آن را با مشکل روبه‌رو کرد.
آمار بانک مرکزی در فروردین ۸۷ حاکی از تورم ۲۸درصدی در بازار مسکن است. آیا این آمار به معنی خاموش نشدن آتش گرانی مسکن نیست؟
شکی نیست که در اواخر سال 86 و اوایل سال 87 رشد سریع قیمت‌ها در مسکن اتفاق افتاد، اما این افزایش به دلیل تقاضای موثر بر مسکن نبوده و از قانون عرضه و تقاضا تبعیت نکرد؛ چرا که به دلیل ثبت‌نام انجام شده در طرح مسکن 99 ساله در تهران و سایر شهرهای کشور، حداقل یک‌میلیون خانوار این امیدواری را پیدا کردند که زمین رایگان با تسهیلات دولتی دریافت میکنند و خواه‌ناخواه این امر سبب شد تا تحقق این موضوع از صف متقاضیان سایر بازارهای مسکن خارج شود، اما دقیقا در اوج واگذاری زمین در پایان سال 86 و اوایل سال 87 ، افزایش قیمت‌ها رخ داد که نشان از ورود نیروهایی خارج از سیستم بخش مسکن بود که اشاره کردم.
به اعتقاد شما آیا در تهران کمبود واحد مسکونی وجود دارد یا اینکه مشکلات موجود به دلیل بالا بودن سطح تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن است؟
در حال حاضر تراکم خانوار در واحد مسکونی در شهر تهران 03/1 است و این حاکی از آن است که رشد قابل توجهی از بعد کمی در تولید مسکن داشتیم و مبنای 12/1 برنامه سوم توسعه به سرعت کاهش یافته و این عدد نشان می‌دهد که کمبود خاصی وجود ندارد و سالانه بر اساس برآورد طرح جامع مسکن حداکثر به 180هزار واحد مسکونی در استان تهران نیاز خواهد بود که از این میزان 100هزار واحد به صورت تخریب و نوسازی در بافت‌های موجود و 80هزار واحد توسعه جدید خواهد بود. اما میزان اجاره‌نشینی در تهران به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد این کلانشهر بالاتر از حد متوسط کشوری است و به حدود 35درصد در مقابل 22درصد متوسط کشور می‌رسد. بالا بودن میزان اجاره‌نشینی در کلانشهرها امری عادی است و در همه دهک‌های درآمدی این میزان بالا است. از این کمبود مسکن قسمت عمده مربوط به همین گروه‌های هدف که نیازمند حمایت هستند شناسایی شوند و دولت برای تامین مسکن دهک‌های بالای درآمدی نه تنها در ایران بلکه در هیچ جامعه‌ای سیاست‌های حمایتی به کار نمی‌گیرد.
با این وجود آیا سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران برای حل مشکل مسکن در استان برنامه ویژه‌ای دارد؟
سازمان مسکن و شهرسازی در هر استان یک دستگاه اجرایی است و مجری سیاست‌های وضع شده است. با این وجود به دلیل موقعیت خاص استان تهران مهم‌ترین اقدام تهیه طرح و جامع مسکن ویژه استان بود که نیازهای بخش مسکن شناسایی شود از این رو تا افق 1400 براساس برنامه‌ها و طرح‌های بالادست نیاز استان به واحد مسکونی مشخص شده و هدف آن است که براساس طرح فوق تراکم خانوار در واحد مسکونی در تهران 03/1 به 98/0 کاهش یابد یعنی در افق 1400 تعداد واحدهای مسکونی تهران بایستی بالاتر از تعداد خانوارهای ساکن باشد و این امر به دلیل شرایط خاص این شهر در کلان ملی است.
در حال حاضر حدود ۱۰ ماه از اجرای طرح مسکن مهر در کشور و به تبع آن در استان تهران می‌گذرد، آخرین وضعیت پیشرفت اجرای این طرح در استان چگونه است؟
تاکنون حدود 970هزار نفر از استان تهران در طرح مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد اطلاعات 500هزار نفر پالایش شده و در نهایت 230هزار نفر از این متقاضیان از طریق اداره تعاون استان تهران به سازمان مسکن و شهرسازی استان معرفی شده‌اند.همچنین از مجموع متقاضیان معرفی شده به مسکن و شهرسازی 45هزار نفر واجد شرایط نبوده و یک بار از امکانات دولتی برای تامین مسکن استفاده کرده بودند.
البته لازم به توضیح است که پالایش اطلاعات متقاضیان ثبت‌نام شده برعهده اداره تعاون است، اما وزارت مسکن نیز بررسی میکند که آیا متقاضیان تا به حال از تسهیلات دولتی در رابطه با مسکن بهره برده‌اند یا خیر.
از این رو به طور کلی 185هزار نفر تاکنون واجد شرایط بوده و از این تعداد 12هزار نفر در مرحله تشکیل پرونده هستند. همچنین مراحل تشکیل پرونده برای 173هزار متقاضی نیز پایان یافته و در قالب تعاونی‌های مسکن برای دریافت اراضی دولت معرفی شده‌اند.
این ۱۷۳هزار نفر، همان متقاضیانی هستند که یک‌میلیون تومان وام آمادهسازی خود را پرداخت کرده‌اند؟
خیر، پرداخت یک‌میلیون تومان وام آمادهسازی در مراحل بعدی صورت می‌گیرد. اتمام کار تشکیل پرونده این افراد بدین معنا است که از مجموع این متقاضیان حدود 95هزار متقاضی به شهر جدید پرند، حدود 55هزار متقاضی به شهر جدید هشتگرد و حدود 23هزار متقاضی هم به اراضی شهرهای دیگر استان نظیر پاکدشت، اشتهارد، دماوند و ... معرفی شده‌اند.
در مرحله دوم که عملیات آمادهسازی است، هم‌اکنون روند اجرای این عملیات در ۵ شهر استان تهران به شیوههای مختلف شروع شده به طوری که عملیات آمادهسازی برای ۳۰هزار واحد مسکونی در هشتگرد و در شهر جدید پرند برای ۲۰هزار واحد آغاز شده است.
نتایج آخرین گزارش‌ها نشان می‌دهد که هم‌اکنون عملیات آمادهسازی به مرحله‌ای رسیده که پروژه‌های مربوطه آماده انجام عملیات ساخت است و می‌توان این قطعه زمین‌ها را به تعاونی‌ها جهت احداث واحدها تحویل داد.
آیا آماده بودن اراضی در دو شهر جدید پرند و هشتگرد به مفهوم انجام مباحث مربوط به تاسیسات شهری و ... است؟
انجام عملیات آمادهسازی به این معنا است که شبکه‌های خطوط تراز مشخص شده و در شهر پرند حتی اساس کار نیز انجام گرفته و آماده آسفالت اولیه می‌باشد.
بر این اساس طبق تقویمی که به ما اعلام شده از ۱۸ مرداد ماه امسال عملیات پی‌ریزی در دو شهر جدید پرند و هشتگرد شروع می‌شود.
همچنین عملیات تجهیز کارگاه برای آمادهسازی زمین‌ها در سه شهر دماوند، اشتهارد و پاکدشت شروع شده است.
از نکات قابل توجه این است که به طور کلی متقاضیان مسکن مهر در استان تهران علاقه‌مندند در دو شهر جدید پرند و هشتگرد مستقر شوند و همین امر مسائل و مشکلاتی را برای ما به وجود آورده در حالی که پیش‌بینی شده بود متقاضیان کلانشهرها به شهرهای جدید معرفی شوند. بنابراین باید صرفا متقاضیان تهران و کرج در شهرهای جدید پرند و هشتگرد مستقر می‌شدند، اما متقاضیان سایر شهرها مانند اسلامشهر، ری، رباط کریم، ساوجبلاغ و ... نیز علاقه‌مند به اسکان در این شهرهای جدید هستند و تمایل کمتری به استقرار در اراضی معرفی شده در خود شهرها دارند.بنابراین تا پیش از این متقاضیان از شهرهای مختلف استان را به این دو شهر جدید معرفی می‌کردیم، اما در حال حاضر به غیر از متقاضیان تهران و کرج هیچ یک از متقاضیان به شهرهای جدید مذکور معرفی نمی‌شوند، چون به غیر از یک الی دو شهر مابقی شهرهای استان، زمین به استعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز دارند.
در عین حال ما موظفیم به استعداد ساخت 500هزار واحد زمین مسکونی در کل استان تامین کنیم بنابراین تمامی متقاضیان واجد شرایط که تا پایان سال 86 از طریق سایت یا مراجعه به ادارات تعاون در طرح مسکن مهر ثبت‌نام کرده‌اند در سال 87 زمین خود را دریافت میکنند.
همان طور که می‌دانید در طرح جامع مسکن اولیه پیش‌بینی شده بود که در سال اول اجرای این طرح به ۵۰هزار خانوار نیازمندی که از قبل شناسایی شده بودند زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شود.
بنابراین این سیاست‌ها به گونه‌ای نبود که صرفا اگر خانواری فاقد مسکن ملکی است و تا به حال از تسهیلات دولتی استفاده نکرده مشمول دریافت تسهیلات این طرح باشد.
نظر شما در این باره که چرا دولت دامنه شمول این طرح را به یکباره افزایش داده چیست؟
ما الان هم درباره گروه‌های هدف همین کار را کردیم، اما شرط سقف حقوق را از شرایط واجد شمول بودن برای متقاضیان برداشتیم و هر متقاضی بسته به شرایط مالی که دارد می‌تواند در این طرح شرکت کند.
آیا نباید در بدو امر جامعه هدف و اقشار نیازمند دریافت این تسهیلات را دولت شناسایی می‌کرد و بعد فقط به همان افراد تسهیلات ارائه می‌کرد؟
ما چطور می‌توانستیم شناسایی کنیم. به نظر شما ما کوچه به کوچه راه می‌افتادیم و اقشار نیازمند و فاقد مسکن را شناسایی می‌کردیم؟
نمی‌توانستید از طریق دفترچه‌های تامین اجتماعی، خدمات درمانی یا حتی با کمک معتمدان محل و ... این اقشار را شناسایی کنید؟
ببینید اصل بر صحت گذاشته شد یعنی تمامی افراد متقاضی، اطلاعات درستی به ما می‌دهند، اما برای تائید صحت این اطلاعات از شیوههای مورد اشاره شما هم کمک گرفته شده ضمن اینکه ما مشکل خاصی در ارتباط با اعضای تعاونی‌های مسکن کارگری- کارمندی نداشتیم و عمدتا مشکل ما در رابطه با تعاونی‌های مسکن مهر و مردمی بود که برای اطلاع از صحت اطلاعات از شورایاری‌های محلات، معتمدان محل و ... استفاده کردیم. از سوی دیگر یک بستر گشوده شده و چه ایرادی دارد که از تمام فاقدین مسکن ثبت‌نام شود چرا که برخورداری از مسکن مناسب حق هر خانواده ایرانی بوده ضمن این که به غیر از دهک اول درآمدی جامعه که تامین مسکن آنها بر عهده نهادهایی نظیر کمیته امداد و ... است، دقیقا خانوارهای برخوردار از دهک‌های 2 تا 4 درآمدی مورد هدف مسکن مهر بوده و هستند، اما دلیل ندارد که فاقدین مسکن دهک‌های 5 تا 7 درآمدی نتوانند در این طرح شرکت کنند.
اما در این میان اقشار نیازمندی هستند که در دهک اول درآمدی نبوده و در این طرح ثبت‌نام میکنند، اما به دلیل فقدان توان پرداخت همان مبالغ اولیه، در مراحل بعدی اجرای این طرح عملا از چرخه کار حذف می‌شوند، نظر شما چیست؟
ببینید مسکن مهر برای کسانی است که تقاضای موثر برای مسکن دارند و توانایی تامین حداقل‌ها را دارند، مثلا یک واحد 75مترمربعی را در نظر بگیرید با حذف قیمت زمین و با احتساب 400هزار تومان به عنوان هزینه تمام‌شده ساخت یک مترمربع زیربنای مفید، به حدود 30میلیون تومان سرمایه نیاز است.
دولت در این رابطه ۱۴میلیون تومان وام می‌دهد، اما ۱۶میلیون تومان باقیمانده باید از سوی متقاضی و در دوره‌های مختلف تامین شود. این یعنی با ۱۶میلیون تومان آورده، متقاضی صاحب یک واحد ۷۵متری می‌شود، باز هم قیمت آن بالا است؟
از سوی دیگر پس‌انداز این گروه‌های متقاضی، متفاوت است. به همین دلیل است که قانون حداکثر مساحت این واحدها را 75مترمربع اعلام کرده. بنابراین اگر توان مالی اعضای تعاونی‌ها متفاوت باشد، تعاونی‌ها می‌توانند پروژه‌های خود را در تیپ‌ها و با متراژهای مختلف و بسته به توان مالی اعضا تعریف کنند. یعنی با 15میلیون تومانی که 14میلیون به عنوان تسهیلات دولتی و یک میلیون آورده متقاضی هم می‌توان واحدهایی با متراژی حدود 35 الی 40متر معرفی کرد و ساخت.
مگر حداقل مساحت این واحدها ۵۰متر نیست، در غیر این صورت که مجددا واحدهای ریزدانه همانند کلانشهرها در شهرهای جدید تولید می‌شود؟
نه، ما حداقلی در نظر نگرفته‌ایم، اما به طور معمول متراژ این واحدها باید در حد سرانه‌ها و استاندارد باشد.
آیا به اعتقاد شما یک واحد ۳۵متری سرانه مسکن خانواده‌های ۵نفری را تامین میکند؟
متوسط بعد خانوار در حال حاضر زیر 4نفر است، اما خانواده‌های پرجمعیت هم وجود دارند. خانواده‌ای که 5نفره باشند و نتوانند حداقل 10میلیون تومان برای هزینه‌های ساخت را تامین کنند از گروه‌های هدف ما خارج می‌شوند و باید از طریق سایر نهادهای حمایتی برای تامین مسکن آنها اقدام شود.
تکلیف فردی که به نوعی مالک یک واحد مسکونی بوده، اما از تسهیلات دولت در قالب طرح مسکن مهر استفاده کرده باشد، چیست؟
در صورت احراز چنین امری برای اداره تعاون یا وزارت مسکن، فرد خاطی از تسهیلات دولت برای تامین مسکن محروم می‌شود و نمی‌تواند از امکانات دولتی استفاده کند.
به نظر شما موانع موجود بر سر راه پیشرفت پروژه‌های مسکن ۹۹ساله در تهران چیست؟ آیا شما هم تسهیلات بانکی، سرمای بی‌رویه در سال گذشته، کمبود مصالح ساختمانی و... را از موانع اصلی این پروژه‌ها می‌دانید؟
یکی از موانع بزرگی که در اجرای این طرح وجود دارد این است که توانایی مالی متقاضیان واجد شرایط متفاوت است. از این رو پروژه‌ها با پیشرفت‌های متفاوت جلو می‌رود، بنابراین موضوع یاد شده یک تهدید است و باید آن را به نوعی حل کرد.
همچنین اجرای این طرح، کار جدیدی برای بانک‌ها محسوب شده و به‌رغم اقدامات صورت گرفته تاکنون نتوانسته‌ایم تسهیلات لازم در این زمینه را از بانک‌ها جذب کنیم.
مساله سوم نگرش به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای است و همین امر خواه‌ناخواه بورس‌بازی این اراضی را در معرض خطر قرار داده و ممکن است عده‌ای این فیش‌ها را خرید و فروش کنند. البته براساس قانون، افراد پس از اینکه واحدها ساخته شد امکان واگذاری مالکیت اعیانی این واحدها را دارند، اما متقاضیان مربوطه باید بدانند در صورت واگذاری این واحدها دیگر نمی‌توانند از تسهیلات دولتی برای خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده کنند.
همچنین با توجه به شرایط خاص زندگی گروه‌های هدف، باید بیش از پیش درباره طرح مسکن مهر اطلاع‌رسانی کرد، چون بعضا دیده می‌شود بسیاری از افراد قشر آسیب‌پذیر جامعه درباره طرح مسکن مهر بر این تصورند که با یک‌میلیون تومان اولیه، دولت برای آنها خانه می‌سازد در حالی که به هیچ‌وجه این‌گونه نیست و دولت هیچ دخالتی در ساخت‌وساز این واحدها ندارد.
از این حیث هر چه بیشتر اطلاع‌رسانی شود طرح مسکن مهر در شرایط بهتری اجرا می‌شود.
درباره تامین مصالح ساختمانی هم باید بگویم که مصالح ساختمانی به اندازه کافی در کشور موجود است و در صورت نیاز کمبود این مصالح از طریق واردات رفع می‌شود. بنابراین مشکل خاصی در این زمینه نیست.
با توجه به رشد شدید قیمت سیمان و میلگرد در طول سال‌جاری مطمئنا سقف تسهیلات 14میلیون تومانی برای ساخت مسکن‌های مهر بسیار پایین است. چرا دولت تاکنون برای افزایش میزان این تسهیلات برنامه‌ای ارائه نکرده است؟
اولا ما دستگاه اجرایی هستیم و نه سیاستگذار لذا اگر متولیان بالادست ما میزان این وام‌ها را افزایش دهند ما استقبال می‌کنیم چون بنده هم اعتقاد دارم بایستی افزایش سقف تسهیلات مطابق با تورم رسمی اعلام شده صورت گیرد.
آقای مشکینی اخیرا مباحثی پیرامون برخورد سازمان اوقاف با مالکان بسیاری از واحدهای مسکونی واقع در شهرک‌غرب، سعادت‌آباد، گیشا و پونک صورت گرفته و گفته شده این زمین‌ها اوقافی بوده این در حالی است که املاک موجود روی این زمین‌ها حدود 15 سال است که سنددار شده‌اند. مشکل چیست؟
آنچه برای ما گزارش شده این است که درگیری‌هایی بین اوقاف و اشخاص وجود دارد و مسوولان اوقاف معتقدند روی ملک وقفی نمی‌توان مالکیت تعریف کرد.
اما در مقابل مردم نیز با استفاده از راه‌های مختلف نظیر ماده 148 قانون اساسی توانسته‌اند برای این واحدهای احداث شده روی زمین‌های اوقافی سند تهیه کنند. به این ترتیب اغلب واحدهای مسکونی در شهرک غرب با این مشکل مواجه است همچنین در مناطقی از ولنجک و درکه نیز با این مشکل مواجه هستیم.
اما به هر حال این مشکل مطرح است و با پیگیری‌های مسوولان اوقاف این موضوع در حال طی روال قانونی بوده تا در آینده نزدیک تکلیف این گونه املاک نیز مشخص شود.
ارسال نظر