دنیای اقتصاد - بحران مسکن در آمریکا که دقیقا ظهوری معکوس با بحران مسکن ایران دارد، باعث سقوط شدید قیمت مسکن در این کشور شده و ابعاد آن با تحت تاثیر قرار دادن دو بانک عمده فعال در حوزه مسکن، ورشکستگی این دو بانک را به دنبال داشته و متعاقبا بازار سهام این کشور را نیز فرا گرفته است. دیروز دولت آمریکا از تصمیمات جدیدی خبر داد. با اعلام ورشکستگی «ایندی‌مک»

بحران مسکن آمریکا وارد فاز جدید شد

موسسات مالی تامین کننده وام مسکن در آمریکا در آستانه ورشکستگی قرار گرفتند

نیلوفر قدیری

بحران مسکن در آمریکا که با ضعف در قدرت پرداخت اقساط وام مسکن شروع شد اکنون به موسسات مالی و بانکی این کشور رخنه کرده است، به طوری که سرنوشت بزرگ‌ترین بانک مسکن در آمریکا با اعلام ورشکستگی به شرکت بیمه سپرده‌گذاری فدرال سپرده شد.

همان‌طور که صندوق بین‌المللی پول و دیگر نهادهای بین‌المللی اقتصادی و مالی جهان هشدار داده ‌بودند، بحران بازار مسکن و مشکلات وام آن در آمریکا به نظام بانکداری هم کشیده شد و دو بانک بزرگ مسکن آمریکا دچار ورشکستگی بی‌سابقه‌ای شدند. در آغاز این هفته دولت آمریکا اعلام کرد که کنترل بانک ایندی‌مک یکی از بزرگترین بانک‌های مسکن در آمریکا را به دست گرفته‌است. این اقدام دولت آمریکا پس از آن صورت گرفت که خالی شدن خزانه بانک ایندی‌مک از پول به دلیل پرداخت وام‌های مکرر مسکن و عدم پرداخت اقساط وام از سوی وام‌گیرندگان نگرانی‌ زیادی را درباره ورشکستگی این بانک برانگیخته‌بود. ایندی مک اخیرا توان بازپرداخت سپرده‌های مردم را نداشت، چرا که این سپرده‌ها را در قالب وام مسکن به افراد دیگر واگذار کرده بود و این افراد قادر به پرداخت اقساط نبودند. به گفته بازرسان و کارشناسان مالی، ورشکستگی بانک ایندی‌مک در کالیفرنیا، یکی از بدترین شکست‌های بانکی تاریخ آمریکا است.

ماموران مالی فدرال با تعطیل کردن فعالیت این بانک همه دفاتر مالی آن را به شرکت بیمه سپرده‌گذاری فدرال منتقل کردند. نزدیک به ۹۵‌درصد از سپرده ۱۹‌میلیارد دلاری این بانک بیمه شده‌است، اما یک‌میلیارد دلار از این سپرده‌ها تحت پوشش این بیمه نیست. به این ترتیب ۱۰هزار تن از مشتریان این بانک نیمی از این میزان سپرده یعنی معادل ۵۰۰‌میلیون دلار خود را در این ورشکستگی از دست می‌دهند. بر اساس برآوردهای اولیه این ورشکستگی برای شرکت بیمه سپرده‌گذاری فدرال بین ۴ تا ۸‌میلیارد دلار خسارت به همراه خواهد داشت.

۳ هفته پیش سهام دو بانک ایندی مک و فانی می از بزرگ‌ترین بانک‌های مسکن در آمریکا که در مجموع صاحب نیمی از بدهی‌ها مربوط به وام مسکن در این کشور هستند، شاهد سقوط ارزش سهام خود تا ۵۰‌درصد بودند. در آن زمان وزیر دارایی آمریکا اعلام کرد که هدف او در حال حاضر حمایت از این دو نهاد در برابر ورشکستگی احتمالی است. اما در همان زمان زمزمه اینکه دولت ممکن است کنترل این دو بانک را به دست بگیرد موجب شده‌بود تا ارزش سهام این دو بانک با شدت بیشتری سقوط کند. این دو بانک در قانون آمریکا تحت مسوولیت دولت هستند.

صندوق بین‌المللی پول ماه گذشته هشدار داده‌بود که بحران بعدی اقتصاد جهان بحران بازارهای پولی و اعتباری است. رییس این صندوق در مصاحبه‌ای با روزنامه انگلیسی فایننشال تایمز گفته‌بود که دولت‌ها برای جلوگیری از شدت گرفتن این بحران باید مداخله کنند.

ظهور و سقوط ایندی‌مک

بانک مسکن ایندی‌مک در جریان رونق خانه‌سازی و ملک در آمریکا به سرعت رشد کرد. تخصص این بانک در دادن وام‌های نوع A بود که به وام‌هایی گفته می‌شد که برای دریافت آن خریداران نیازی به نشان دادن و ارائه سندی درباره درآمد یا دارایی خود ندارند. با افزایش بهای مسکن در آمریکا در دوران رونق، دادن این وام‌ها هم بسیار زیاد شد و بانک ایندی‌مک هم با آن مشکلی نداشت. اگر یک خریدار توان مالی پرداخت اقساط این نوع از وام را نداشت، بانک خیلی زود خانه را به حراج می‌گذاشت و چون ارزش خانه بیشتر از میزان وام بود، سود هم می‌کرد. بانک همچنین به راحتی می‌توانست سرمایه‌گذارانی پیدا کند که مشتاق خرید این خانه‌ها بودند.اما وقتی حباب بازار مسکن ترکید و قیمت‌ها رو به سقوط گذاشت، خسارت‌های این بانک هم شروع شد. سرمایه‌گذاران از اطراف بانک پراکنده شدند و بانک ماند و بدهی‌های سنگین و بدون پشتوانه لازم. این مشکلات باعث شد تا ۳۸۰۰ تن از کارمندان این بانک در چارچوب طرح تعدیل بیکار شوند.

مشکلات ایندی مک اوایل هفته گذشته شدت گرفت. این بانک که در سه ماه نخست سال جاری میلادی بیش از ۲/۱۸۴‌میلیون دلار از دست داده‌بود، هفته گذشته اعلام کرد که در سه ماه دوم خسارت بیشتری را متحمل شده‌است. سال گذشته این بانک ۶۱۴‌میلیون دلار از دست داد. در دو سال گذشته هم سهام این بانک ۹۵‌درصد دچار سقوط شد که این به معنای از دست دادن ۵/۳‌میلیارد دلار سرمایه در بازار است. روز سه‌شنبه هفته گذشته ایندی‌مک اعلام کرد که قادر به پذیرفتن سپرده‌های جدید نیست چون توان سرمایه‌گذاری را ندارد.

ایندی‌مک با دارایی معادل ۳۲‌میلیارد دلار و سپرده ۱۹‌میلیارد دلاری خود پنجمین بانک آمریکاست که امسال دچار ورشکستگی می‌شود. بین سال‌های ۲۰۰۵ تا ۲۰۰۷ در آمریکا تنها ۳ بانک ورشکست شدند. در ۱۵ سال گذشته دولت فدرال کنترل بیش از ۱۲۷ بانک را با دارایی مجموعا ۲۲‌میلیارد دلار به دست گرفته‌است. اما ورشکستگی ایندی‌مک بزرگ‌ترین ورشکستگی بانکی تاریخ آمریکا است. در سال ۱۹۸۴ بانک کانتیننتال در ایلی‌نویز با ۴۰‌میلیارد دلار دارایی دچار ورشکستگی شد. در سال ۱۹۸۸ هم دو ورشکستگی دیگر بانکی در آمریکا روی داد که آنها هم در میان بدترین‌ها بودند.

دو بانک دیگر در آستانه ورشکستگی

دو بانک مسکن فانی‌می و فردی مک هم در آستانه ورشکستگی قرار دارند. این دو بانک بیش از ۵تریلیون دلار وام مسکن را پرداخت یا تضمین کرده‌اند. اما اکنون به خاطر بحران پیش آمده و از دست رفتن اعتماد سرمایه‌گذاران دچار بحران شده‌اند و با سرمایه‌گذاران طلبکار دست به گریبان هستند. این دو بانک یکی در سال ۱۹۳۸ و دیگری در سال ۱۹۷۰ توسط کنگره آمریکا برای کمک به خانه‌دار شدن آمریکایی‌ها تاسیس شدند. کار آنها حفظ بازار وام‌دهی و وام‌گیری و خرید وام از بانک‌ها، تبدیل وام به اوراق بهادار و فروش آن به سرمایه‌گذاران با تضمین بود. بانک‌ها و نهادهای پولی دیگر در آمریکا، این دو بانک را ضدگلوله می‌دانستند زیرا از حمایت و پشتوانه زیادی برخوردار بودند. آنها از مالیات بر درآمد معاف بودند و می‌توانستند تا ۲۵/۲‌میلیارد دلار از خزانه دولت وام مستقیم دریافت کنند. همین تسهیلات باعث شد تا این دو نهاد در جریان رونق بازار مسکن، بی‌محابا به پرداخت وام‌های بدون پشتوانه اقدام کنند.

در سال‌های گذشته بعضی کارشناسان نسبت به این رشد بی‌محابا و سریع هشدار داده‌بودند. از جمله این افراد الن گرین‌اسپن بود که در سال ۲۰۰۴ هشدار داد، رشد سریع و با پشتوانه دولتی این دو نهاد باید هر چه زودتر کنترل شود.

بحران مسکن در آمریکا همچنان وارد مراحل تازه خود می‌شود. در ماه آوریل و مه قیمت‌ها همچنان سیر نزولی خود را طی کرد و هر یک از شهرهای بزرگ آمریکا در این زمینه رکورد خود را نشان دادند. در بسیاری از شهرها این افت قیمت حتی دورقمی هم شد.

این درحالی است که دیگر آمار اقتصادی نشان می‌دهد میزان اعتماد مصرف‌کنندگان آمریکایی اکنون به پایین‌ترین سطح در ۱۶ سال گذشته رسیده‌است. دلیل اصلی این کاهش اعتماد هم رقم بالای تورم است. قیمت رو به رشد بنزین در کنار کاهش قیمت مسکن و افزایش میزان بیکاری، فضای حاکم بر اقتصاد آمریکا را ناگوار کرده‌است.

در این میان با توجه به اینکه یکی از اصلی‌ترین دلایل به وجود آمدن این فضا را کارشناسان اقتصادی، ماجرای بحران مسکن می‌دانند، کنگره آمریکا طرح تازه‌ای را برای مهار این بحران تهیه کرده‌است. چند ماه پیش وقتی کنگره آمریکا بسته نجات بازار مسکن و کمک به صاحب‌خانه‌هایی که در بازپرداخت وام خود درمانده‌ بودند را تهیه می‌کرد، ۶/۲‌میلیون وام دچار مشکل شده بود. اما اکنون این مشکل بیشتر شده و طی فقط ۶ ماه رقم قابل ملاحظه‌ای افزایش یافته‌است. اکنون بیش از ۳‌میلیون وام مسکن دچار مشکل بازپرداخت است و تحلیلگران پیش‌بینی کرده‌اند که چند‌میلیون دیگر هم در یک سال آینده به این رقم اضافه می‌شود چرا که قیمت مسکن رو به کاهش است و اقتصاد آمریکا همه نشانه‌های یک اقتصاد تضعیف شده و در آستانه رکود را دارد. این آمار و ارقام نه تنها چالش پیش روی قانونگذاران آمریکایی را نشان می‌دهد بلکه نشان می‌دهد که دولت بعدی و رییس‌جمهور بعدی آمریکا با مشکلات زیادی رو‌به‌رو خواهد بود. برنامه پیشنهاد شده توسط کنگره، به بعضی از خانه‌داران دچار مشکل کمک می‌کند اما فقط بخش کوچکی از آنها را تحت پوشش حمایتی خود قرار می‌دهد. دفتر بودجه کنگره تخمین زده ‌است که برنامه کمکی کنگره تنها از سوی ۴۰۰هزار وام گیرنده بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد و از این جهت کمک زیادی به بازار بحرانی مسکن آمریکا نخواهد کرد.

به همین دلیل کارشناسان اقتصادی می‌گویند که این برنامه به هیچ وجه کافی نیست و نزدیک به ۳‌میلیون نفر به زودی در آستانه از دست دادن خانه‌هایشان و حراج آن توسط بانک قرار می‌گیرند.

دو هفته پیش سنای آمریکا با اکثریت آرا به پیشبرد این طرح رای داد. مجلس نمایندگان ماه گذشته نسخه‌ای از آن را از تصویب گذراند. تا پیش از تعطیلات روز استقلال در آمریکا، دو مجلس کنگره یعنی مجلس نمایندگان و سنا، مشغول برطرف کردن اختلافات خود در این زمینه بودند. این طرح در حقیقت به وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان امکان تامین مالی وام‌های از دست رفته را می‌دهد. این امکان کمکی به این صورت فراهم می‌شود که وام گیرندگان می‌توانند از وام‌های ۳۰ ساله با پشتیبانی دولت بهره‌منده شوند که توان بازپرداخت آن را هم دارند. رهبران حزب دموکرات می‌گویند که کنگره تا ماه آینده می‌تواند دست کم پیش‌نویسی از این طرح را برای امضا و تصویب نزد رییس‌جمهور بفرستد.

کاخ سفید ابتدا تهدید کرده‌بود که این طرح را وتو می‌کند. اما اکنون اعلام کرده که آماده حمایت از آن است اما درصورتی‌که مفادی از آن برداشته و اصلاح شود. شخص جورج بوش اخیرا در اظهارنظری درباره این طرح کنگره آمریکا گفت که چنین لوایحی باید با مشارکت کنگره و دولت تهیه و تدوین شود تا تعداد بیشتری از آمریکایی‌های دچار مشکل شده را تحت پوشش کمکی خود قرار دهد. بعضی نمایندگان حامی این طرح در کنگره می‌گویند، آمار و ارقامی که به تازگی منتشر شده و از وخامت اوضاع بازار مسکن خبر می‌‌دهد، باعث شده تا کاخ سفید از این طرح حمایت کند. اما خود این نمایندگان هم اذعان می‌کنند که این طرح ممکن است برای کمک به خانه‌داران و بازار مسکن کافی نباشد.

بحث درباره سرنوشت بانک‌های مسکن در آمریکا اکنون در رده‌های عالی دولت میان شخص بوش و وزارت دارایی و بانک مرکزی در جریان است.