کنگره آمریکا کنترل بحران مسکن را به دست گرفت

طرح کنگره: دولت وام‌های مشکل‌دار را خریداری می‌کند و در مقابل وام ۳۰ ساله با ضمانت بیمه‌ای به افراد می‌دهد

نیلوفر قدیری

به دنبال مداخله ناموفق دولت بوش برای مهار بحران وام مسکن در این کشور اکنون کنگره آمریکا با ورود مستقیم به بازار مسکن کنترل اوضاع را به دست گرفته است. نمایندگان مجلس سنا و مجلس نمایندگان طرحی را تصویب کرده‌اند که به موجب آن دولت موظف می‌شود وام‌هایی را که خریداران مسکن در گذشته دریافت کرده‌اند و حالا در بازپرداخت آن دچار مشکل شده‌اند، خریداری کرده و در مقابل، وام ۳۰ ساله با ضمانت بیمه‌ای به افراد پرداخت کند. طرح کنگره آمریکا در حقیقت پرداخت وام بیمه شده به آنهایی است که در گذشته وام مسکن غیراستاندارد از موسسات مالی در آمریکا دریافت کرده‌اند و حالا توان پرداخت اقساط سنگین آن را ندارند. کنگره آمریکا با اعلام وضعیت فوق‌العاده برای بازار مسکن امیدوار است دولت بوش به اجرای این طرح تن در دهد تا بیش از این موج حراج خانه‌های وام‌گیرندگان توسط بانک‌ها گسترده نشود.

دولت آمریکا ۴ ماه پیش دو طرح کاهش ۵درصدی نرخ بهره برای وام‌های پرداخت شده مسکن و همچنین طرح پرداخت پول نقد به وام‌گیرندگان جهت پرداخت اقساط وام را به اجرا درآورده بود. اما اکنون مداخله کنگره در بحث مسکن نشان می‌دهد طرح‌های دولت چندان موثر نبوده است.

گزارش‌ها از وضعیت اقتصادی در آمریکا حاکی است نگرانی مردم این کشور از بی‌خانه شدن و ترس از نصب تابلوی «حراج توسط بانک» در جلوی خانه‌هایشان روز به روز بیشتر می‌شود. در آمریکا مدت‌ها است کسی از ارزان شدن قیمت مسکن خوشحال نیست.

چرا که این ارزانی حکم از دست دادن خانه را برای صاحبخانه‌ها و کاربرد نداشتن وام برای خرید مسکن را برای متقاضیان صاحب‌خانه شدن دارد.

بحران مسکن در آمریکا همچنان وارد مراحل تازه خود می‌شود. در ماه آوریل و مه قیمت‌ها همچنان سیر نزولی خود را طی کرد و هر یک از شهرهای بزرگ آمریکا در این زمینه رکود خود را نشان دادند. در بسیاری از شهرها این افت قیمت حتی دو رقمی هم شد.

شاخص، standard & poor که از شاخص‌های معتبر در آمریکا است، نشان می‌‌دهد که در ۲۰ شهر آمریکا بین ماه‌های مارس و آوریل، قیمت‌ها تا ۴/۱‌درصد افت داشته‌است. این شاخص افت قیمت‌ها را در سال گذشته ۳/۱۵درصد نشان می‌داد. این درحالی است که دیگر آمار اقتصادی نشان می‌دهد که میزان اعتماد مصرف‌کنندگان آمریکایی اکنون به پایین‌ترین سطح در ۱۶ سال گذشته رسیده‌است. دلیل اصلی این کاهش اعتماد هم رقم بالای تورم است. قیمت رو به رشد بنزین در کنار کاهش قیمت مسکن و افزایش میزان بیکاری، فضای حاکم بر اقتصاد آمریکا را ناگوار کرده ‌است.

در این میان با توجه به اینکه یکی از اصلی‌ترین دلایل به وجود آمدن این فضا را کارشناسان اقتصادی، ماجرای بحران مسکن می‌دانند، کنگره آمریکا طرح تازه‌ای را برای مهار این بحران تهیه کرده‌است. چند ماه پیش وقتی کنگره آمریکا بسته نجات بازار مسکن و کمک به صاحب‌خانه‌هایی که در بازپرداخت وام خود درمانده‌ بودند را تهیه می‌کرد، ۶/۲‌میلیون وام دچار مشکل شده بود، اما اکنون این مشکل بیشتر شده و طی فقط ۶ ماه رقم قابل ملاحظه‌ای افزایش یافته‌است. اکنون بیش از ۳‌میلیون وام مسکن دچار مشکل بازپرداخت است و تحلیل‌گران پیش‌بینی کرده‌اند که چند میلیون دیگر هم در یک سال آینده به این رقم اضافه می‌شود، چرا که قیمت مسکن رو به کاهش است و اقتصاد آمریکا همه نشانه‌های یک اقتصاد تضعیف شده و در آستانه رکود را دارد. این آمار و ارقام نه تنها چالش پیش روی قانونگذاران آمریکایی را نشان می‌دهد بلکه نشان می‌دهد که دولت بعدی و رییس‌جمهور بعدی آمریکا با مشکلات زیادی رو‌به‌رو خواهد بود. برنامه پیشنهاد شده توسط کنگره، به بعضی از خانه‌داران دچار مشکل کمک می‌کند اما فقط بخش کوچکی از آنها را تحت پوشش حمایتی خود قرار می‌دهد. دفتر بودجه کنگره تخمین زده‌است که برنامه کمکی کنگره تنها از سوی ۴۰۰ هزار وام گیرنده بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد و از این جهت کمک زیادی به بازار بحرانی مسکن آمریکا نخواهد کرد.

به همین دلیل کارشناسان اقتصادی می‌گویند که این برنامه به هیچ وجه کافی نیست و نزدیک به ۳ میلیون نفر به زودی در آستانه از دست دادن خانه‌های‌شان و حراج آن توسط بانک قرار می‌گیرند.

دو هفته پیش سنای آمریکا با اکثریت آرا به پیشبرد این طرح رای داد. مجلس نمایندگان ماه گذشته نسخه‌ای از آن را از تصویب گذراند. تا پیش از تعطیلات روز استقلال در آمریکا، دو مجلس کنگره یعنی مجلس نمایندگان و سنا، مشغول برطرف کردن اختلافات خود در این زمینه بودند. این لایحه در حقیقت به وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان امکان تامین مالی وام‌های از دست رفته را می‌دهد. این امکان کمکی به این صورت فراهم می‌شود که وام‌گیرندگان می‌توانند از وام‌های ۳۰ ساله با پشتیبانی دولت بهره‌منده شوند که توان بازپرداخت آن را هم دارند. رهبران حزب دموکرات می‌گویند که کنگره تا ماه آینده می‌تواند دست کم پیش‌نویسی از این لایحه را برای امضا و تصویب نزد رییس‌جمهور بفرستد.

کاخ سفید ابتدا تهدید کرده‌بود که این لایحه را وتو می‌کند، اما اکنون اعلام کرده که آماده حمایت از آن است، اما در صورتی‌که مفادی از آن برداشته و اصلاح شود. شخص جورج بوش اخیرا در اظهارنظری درباره این طرح کنگره آمریکا گفت که چنین لوایحی باید با مشارکت کنگره و دولت تهیه و تدوین شود تا تعداد بیشتری از آمریکایی‌های دچار مشکل شده را تحت پوشش کمکی خود قرار دهد. بعضی نمایندگان حامی این لایحه در کنگره می‌گویند، آمار و ارقامی که به تازگی منتشر شده و از وخامت اوضاع بازار مسکن خبر می‌‌دهد، باعث شده تا کاخ سفید از این لایحه حمایت کند. اما خود این نمایندگان هم اذعان می‌کنند که این لایحه ممکن است برای کمک به خانه‌داران و بازار مسکن کافی نباشد.

پیشنهادات کاخ سفید

در واشنگتن پیشنهادات دیگری هم در این زمینه مطرح شده که از جمله آن توسعه طرح کنونی و اجباری کردن آن برای همه دارندگان وام مسکن به جای داوطلبانه بودن است. از جمله پیشنهادات دیگر مجبور کردن دولت به خرید فوری وام‌ها از وام‌دهندگان، ارائه راه حل و مشوق‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک و راه‌های دیگر از جمله این پیشنهادات است.

اما در واشنگتن همه از مداخله دولت در این بازار حمایت نمی‌کنند. بعضی جمهوری‌خواهان مانند سناتور جیم دومینت نماینده کارولینای جنوبی و جیم بانینگ از کنتاکی می‌گویند که این پیشنهادات در حقیقت پیشنهاد استفاده از یارانه دولت برای جبران خسارت وام‌دهندگان یا وام‌گیرندگان بی‌مبالات است. این گروه می‌گویند که بازار مسکن به زودی خودش را ترمیم می‌‌کند و اگر کنگره در این زمینه مداخله نکند این ترمیم بهتر انجام می‌شود، اما مشکلی که باعث می‌شود طرفداران این گروه زیاد نباشند، مساله بحران کل اقتصاد در آمریکا است. بسیاری از کسانی که اکنون در بازپرداخت وام مسکن خود دچار مشکل شده‌اند و خانه‌های‌شان در آستانه حراج بانک قرار گرفته، در شغل خودشان هم دچار مشکل شده‌اند و مثلا مشاغل خود را از دست داده‌اند. اکنون نرخ بیکاری در آمریکا به ۵/۵درصد رسیده که این رقم نسبت به ماه ژانویه یک‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

نرخ بازپرداخت وام هم همچنان رو‌به افزایش است. اکنون نزدیک به ۹‌میلیون نفر در آمریکا بیش از ارزش خانه خود به بانک بدهکار هستند و اگر شغلشان را از دست بدهند یا صورت‌حساب وامشان افزایش یابد، چاره‌ای جز حراج خانه و بی‌خانمان شدن ندارند.

وام‌دهندگان برای اینکه در این طرح پیشنهادی کنگره شریک شوند باید تعهدات هر یک از وام‌هایشان را به ۸۵‌درصد ارزش کنونی خانه کاهش دهند. وام‌گیرندگان در خانه‌ خود می‌‌مانند اما باید هر سال ۵/۱‌درصد بیمه وام را بپردازند. اگر ارزش خانه افزایش یابد و وام‌گیرندگان این خانه را بفروشند یا بتوانند وام خود را بازپرداخت کنند، آن وقت دولت در این سود شریک خواهد شد.

این برنامه را قرار است وزارت مسکن فدرال اداره و مدیریت کند و هزینه آن هم از محل بیمه و ۳‌درصد پولی پرداخت می‌شود که وام‌گیرندگان به عنوان مالیات می‌پردازند. البته این تنها بخشی از طرح گسترده اصلاح بازار مسکن است. در حقیقت این طرح قرار است کل قوانین مربوط به این بازار را تغییر دهد و اصلاح کند.

اما وام‌گیرندگانی واجد شرایط بهره‌مند شدن از این طرح قرار می‌گیرند که به اندازه کافی دچار مشکل شده‌باشند و نتوانند اقساط بانکی خود را پرداخت کنند. این شرایط شامل خیلی از وام‌گیرندگان می‌شود.

اما کارایی و اثرگذاری این طرح به شیوه مدیریت آن توسط وزارت مسکن فدرال بستگی دارد. این سازمان برای اداره و اجرای این طرح مشکلات زیادی دارد که متقاعد کردن وام‌دهندگان به همکاری، بررسی دقیق و یافتن وام‌هایی که واجد شرایط این طرح می‌شوند و چگونگی تقسیم سود و بهره آن از جمله این مشکلات است. دفتر بودجه کنگره تخمین زده‌است که نزدیک به ۴۰‌درصد از وام‌هایی که در معرض خطر قرار گرفته‌اند، وام‌های زیر استاندارد بوده‌اند. این وام‌ها که در آمریکا به متقاضیان پرداخت می‌شود در واقع مخصوص کسانی است که سابقه مالی و شرایط اقتصادی چندان خوبی برای وثیقه گذاشتن یا اثبات تواناییشان برای بازپرداخت وام را نداشته‌اند. آنها در ازای این نقص وام‌ها را با نرخ بهره متغیر و بالا بازپرداخت می‌کنند. کنگره در لایحه پیشنهادی خود خواستار لغو این نوع از وام‌ها نیز شده‌است. مشکل دیگر وزارت مسکن آمریکا شناسایی واجدان شرایط بهره بردن از این طرح کمکی است. این نگرانی وجود دارد که کسانی که توانایی پرداخت وام خود را دارند هم متقاضی بهره بردن از این طرح شوند. بعضی کارشناسان بازار مسکن در آمریکا پیش‌بینی می‌کنند که کاهش قیمت‌ها تا پایان سال ۲۰۰۹ رقمی معادل ۱۵‌درصد دیگر هم کاهش یابد. این وضعیت مداخله بیشتر دولت را در این زمینه می‌طلبد.

دولت آمریکا سابقه چنین مداخله‌هایی را برای حل بحران مسکن دارد. در دهه ۱۹۳۰، دولت شرکتی با نام شرکت وام‌های مسکن تاسیس کرد تا مشکل پیش آمده در این زمینه را حل کند. این شرکت قرار بود وام‌هایی که دچار مشکل شده را خریداری کند و آنها را اصلاح نماید. این شرکت طی ۳ سال یک پنجم وام‌های مسکن کل کشور آمریکا را خریداری کرد. آن تجربه برای دولت آمریکا تجربه موفقی بود و اکنون با استناد به همان تجربه، بسیاری در آمریکا دولت را به مداخله در بازار تشویق می‌کنند.