گسترش محدوده شهرها برای اسکان به مصلحت نیست

ورود سرمایه‌گذار به بافت فرسوده باید همچون ورود به مناطق آزاد راحت شود

گروه مسکن- میترا یافتیان: معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری با بیان اینکه ورود بخش‌خصوصی و دولت به عرصه بافت‌های فرسوده بهره‌وری زمین را افزایش خواهد داد، چند راهکار برای شتاب گرفتن طرح‌های نوسازی بافت‌های فرسوده شهری پیشنهاد داد. محمد آیینی، در گفت‌وگو با«دنیای اقتصاد» افزود: مطالعات نشان می‌دهد اگر به جای گسترش محدوده شهرها، بافت‌های فرسوده شهری نوسازی و بهسازی شود، حداقل ۲۰ تا ۳۰درصد در هزینه‌های نگهداری شهرها و خانواده‌ها صرفه‌جویی خواهد شد، ضمن اینکه هزینه‌های لازم برای اسکان جمعیت نیز تا ۴۰درصد کاهش پیدا می‌کند.

معاون سازمان عمران و بهسازی شهری ایران تصریح کرد: با افزایش هر مترمربع محدوده شهر، هزینه نگهداری شهر به صورت تصاعدی افزایش پیدا می‌کند.

آیینی در ادامه پیشنهاد کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده به صورت الزام قانونی، نظیر آنچه در مورد طرح‌های عمومی و عمرانی دولت عمل می­شود، قرار گیرد.

وی همچنین افزود: ورود سرمایه‌گذار به بافت‌های فرسوده باید همچون ورود سرمایه‌گذار به مناطق آزاد تجاری صنعتی تسهیل شود تا سرمایه‌گذاران بدون پرداخت عوارض و مالیات‌های متعدد، انگیزه لازم را برای ساخت‌وساز در محله‌های قدیمی و فرسوده شهر پیدا کنند.

وی افزود: این یک بحث جدی و اساسی است که تا زمانی که در درون شهرها ظرفیت برای بارگذاری و ایجاد و توسعه ساختمان‌های مسکونی جدید وجود دارد، باید از این ظرفیت‌ها بهره گرفت تا به تدریج به ارتقای بهره‌وری زمین شهری در کشور دست یابیم.

وی تصریح کرد: واژه «شمال شهر» در کشور ما زمانی اتفاق افتاد که محدوده شهر کنترل و سیاست‌های توسعه شهری متصل ترویج پیدا کرد. در نتیجه رقبای قوی برای احیای بافت‌های فرسوده ایجاد شد. از این رو جاذبه‌هایی که برای این مناطق جدید شهری حاصل شد، موجب گردید تا مناطق قدیمی تخلیه و اغلب مردم به مناطق جدید و رقیب مناطق قدیمی روی آورند.

وی اضافه کرد: شهرداری‌ها نیز به دلیل اخذ عوارض پروانه از مالکان مناطق جدید در شهرها ناچار به ارائه خدمات ویژه در این مناطق شدند.

وی گفت: از این­رو سرمایه‌گذاری شهرداری‌ها و دستگاه‌های ارائه‌دهنده خدمات شهری در جهت اصلاح و بهبود شبکه‌های دسترسی، اصلاح زیرساخت‌ها، تاسیسات شهری قدیمی تا به امروز ناکافی بوده و آن طور که باید و شاید ساختار و کالبد بافت قدیمی شهرها با شرایط و وضعیت زندگی امروز ساکنان بافت فرسوده شهری تطابق پیدا نکرده است.

وی با بیان اینکه عدم احیای به موقع بافت‌های فرسوده شهری ریشه در کم‌توجهی برنامه‌ریزان شهری و شهرسازان به ظرفیت‌های بلااستفاده در این مناطق دارد، اظهار کرد: هم اکنون امکان ساخت‌وساز متناسب با تقاضاهای موجود برای مسکن در این‌گونه بافت­ها وجود دارد.

فشار تقاضا وجود دارد

به گفته وی، اینکه اعلام می‌شود تا سال ۹۱، کشور به طور متوسط به تولید سالانه یک‌میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی نیازمند است، در حالی که تولید سالانه مسکن در ایران حدود یک میلیون و ۲۰۰هزار واحد است باید پذیرفت که در حال حاضر فشار تقاضا وجود دارد.

وی معتقد است: شاخص‌های انسانی و تراکم نفر در هکتار کشور ما نشان می‌دهد که از ظرفیت‌های موجود استفاده کامل نمی‌شود.

همچنین توسعه شهرها، هزینه‌های امنیتی، مصرف انرژی، آلودگی هوا، تامین زیرساخت‌های شهری را نیز بالا می‌برد.

وی افزود: همچنین وقتی فضا برای توسعه درونی شهرها مهیا نمی‌شود، سرمایه‌های انسانی ساکن در بافت‌های فرسوده شهری کشور نیز در معرض خطر قرار می‌گیرند، ضمن اینکه بسیاری از ارزش‌های معماری و فرهنگی واقع در بافت‌های فرسوده نیز با بروز کوچک‌ترین حادثه‌ای از بین می‌رود.

خطرات بافت فرسوده برای ساکنان

وی ابراز عقیده کرد: البته ساکنان سایر مناطق شهری هم نمی‌توانند به جهت مصون ماندن از خطر بافت‌های فرسوده ‌امیدوار باشند، زیرا در صورت وقوع زلزله‌ای که منجر به تخریب واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده شهری می‌شود، مردمان ساکن در مناطق دیگر در معرض خطرات بهداشتی و آسیب‌ها و معضلات اقتصادی و اجتماعی جدی قرار می‌گیرند.

وی درباره الزامات قانونی موجود برای نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری نیز اظهار کرد: هم‌اکنون مشوق‌های مالی و قانونی لازم برای مالک دارای واحد مسکونی در بافت فرسوده، سرمایه‌گذار و شهرداری وجود ندارد که افراد حقیقی و حقوقی یاد شده را از سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر باز دارد. بنابراین با فرض اینکه مالکان در بافت فرسوده شهری توانمندی مالی داشته باشند، باید از سوی قانونگذاران مهلت قانونی و مشخصی برای انجام عملیات نوسازی این واحدها ایجاد شود. به گونه‌ای که اگر این واحدها بر اثر حوادث مختلف تخریب شد، مسوولیت آن با مالک باشد، ضمن اینکه یک سری محدودیت‌های قانونی به لحاظ قانون مالکیت برای مالک در بافت فرسوده ایجاد شود. به‌طور مثال به لحاظ قانونی گفته شود که یک مالک در بافت فرسوده ظرف ۳ سال باید نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کند، در غیر این صورت شهرداری قائم‌مقام مالک بود تا از طریق مشارکت با سرمایه‌گذاران بخش خصوصی وارد عمل شده و مالک دیگر حق دخالت نخواهد داشت.

از سوی دیگر اگر سرمایه‌گذاری ریسک کرد و سرمایه خود را به بافت فرسوده آورد و برای تجمیع مثلا ۱۰ پلاک مسکونی با ۳ مالک مخالف با نوسازی واحدها مواجه شد، هیچ الزامی برای متوقف کردن عملیات بهسازی این پلاک‌ها نداشته باشد، زیرا در حال حاضر اگر فردی مالک یک هفتاد و دوم یک ملک(یک حبه) باشد می‌تواند در متوقف کردن عملیات نوسازی آن ملک تاثیرگذار باشد.

وی اضافه کرد: متاسفانه در حال حاضر این خلاء قانونی وجود دارد، البته الزام قانونی در اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی براساس قانون مصوب شورای عالی انقلاب وجود دارد، اما برای اجرای طرح‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده وجود ندارد.

به اعتقاد وی، اگر قانونی مصوب شود که نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نیز در زمره الزامات قانونی طرح‌های عمرانی و عمومی دولت قرار گیرد، مشکلات موجود در ملزم کردن مالکان بافت فرسوده برای بهسازی و نوسازی واحدهای مسکونی تا حد زیادی برطرف می‌شود.

وی تصریح کرد: اگر بحث نوسازی بافت‌های فرسوده در خلال طرح‌های عمومی و عمرانی دولت تلقی شود تحول چشمگیری در احیای بافت‌های فرسوده شهری صورت می‌گیرد.

وی همچنین پیشنهاد داد: دولت برای ترغیب سرمایه‌گذاری در نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری، معافیت مالیاتی صد در صد در نظر بگیرد. بدین مفهوم که دولت به دلیل بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری بافت فرسوده شهرها را به عنوان مناطق آزاد مالیاتی برای سرمایه‌گذاران در نوسازی و بهسازی معرفی کند تا برای سرمایه‌گذار بخش خصوصی حداقل سود سرمایه متصور باشد.

استمرار روال کنونی، درجا زدن در نوسازی بافت فرسوده

وی گفت: تاکنون لایحه منسجمی برای این موضوع ارائه نشده و با استمرار روال کنونی نهایتا سالی ۵درصد نوسازی بافت فرسوده انجام شده و سالی ۵درصد هم به محدوده بافت فرسوده افزوده می‌شود و این مفهومی به جز درجازدن در بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری ندارد.

صندوق تن‌خواه گردانی تشکیل شود

وی در ادامه ایجاد صندوق تن‌خواه‌گردان در زمینه نوسازی و بهسازی بافت فرسوده را از سوی دولت امری ضروری دانست و افزود: با توجه به اینکه نوسازی و بهسازی بافت فرسوده یک صنعت است. بنابراین سرمایه‌گذاری در این بخش نیازمند تامین نقدینگی به موقع است، از این رو باید صندوقی به عنوان تن‌خواه گردان وجود داشته باشد تا از انبوه‌سازی که به این حوزه وارد می‌شود، حمایت شود و در زمان‌هایی که وام انبوه‌سازان از سوی بانک‌ها تامین نمی‌شود یا تامین منابع مالی آنها با مشکل مواجه می‌شود، پشتیبان مالی موثر برای آن وجود داشته باشد.

وی اضافه کرد: همچنین ساکنان این بافت‌ها باید به طور جدی در بحث اسکان حمایت شوند. بدین مفهوم که وام‌های خرد و کوتاه مدت در اسرع وقت به آنها داده شود تا اسکان این ساکنان با مشکل مواجه نشود.

وی پیشنهاد داد: به طور مثال اگر دولت به جای اینکه سالی ۵۰میلیارد تومان به صورت یارانه‌های مختلف به این بخش اعتبار دهد طی یک مرحله ۵۰۰میلیارد تومان به عنوان تن‌‌خواه گردان برای این بخش در نظر بگیرد تا اجرای طرح‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری با سرعت بیشتری محقق ‌شود.

وی ادامه داد: البته اخیرا با تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن نور امیدی در دل ساکنان بافت­های فرسوده شهری ایجاد شده که انشاءا... با تدوین مناسب آیین‌نامه­های اجرای آن شاهد تسریع در روند نوسازی و بهسازی بافت­های فرسوده شهری خواهیم بود.