مالیات بر معاملات مسکن؛ خوب یا بد

طرح:رامین براتی

میترا یافتیان

وضع مالیات‌های جداگانه بر معاملات مکرر املاک و بر ارزش افزوده ملک خوب است یا بد؟

تامل در این پرسش و بررسی پاسخ‌هایی که می‌توان برای آن طرح کرد موضوعی است که این روزها برای بسیاری از صاحبان ملک، بنگاه‌های املاک و فعالان صنعت ساختمان و عموم مردم فوق‌العاده اهمیت پیدا کرده است؛ چرا که بر اساس شنیده‌ها و نقل‌قول‌های برخی از کارشناسان برجسته حوزه مسکن، دولت بنا دارد برای کنترل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، مالیات سنگین برای سوداگران این بازار وضع کند. بنا بر تجربه بسیاری از کشورهای جهان در حل مشکل مسکن مبنی بر بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی برای کنترل سوداگری در امر خرید و فروش زمین و مسکن، قرار است دولت برای کنترل بخشی از سوداگری‌ها، از ابزارهایی نظیر اخذ مالیات از ارزش افزوده در این بخش بهره جوید.

به همین منظور گروه مسکن دنیای اقتصاد برای روشن شدن ابعاد موضوع مالیات بر مسکن نظر صاحبنظران را در ارتباط با پرسشی که در ابتدای گزارش مطرح شد، جویا شده است:

دکتر پیروز حناچی، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد درباره تاثیر سیاست‌های مالیاتی و نقش آن در کاهش التهابات بازار مسکن ابراز عقیده کرد: این نوع نگرش‌ها فرافکنی است بدین‌معنی که دولت قبول ندارد اتخاذ سیاست‌های اجرایی موجود منجر به بروز چنین وضعیتی شده است. از این رو بحرانی شدن اوضاع زمین و مسکن را در جای دیگری جست‌وجو می‌کند.

وی با بیان اینکه اجرای اینگونه طرح‌ها موجب دامن زدن به افزایش نقدینگی در جامعه می‌شود، گفت: اصلی‌ترین کاری که دولت باید انجام دهد تجدید نظر در سیاست‌های کلان اقتصادی و کنترل تورم است.

وی گفت: در غیر این صورت این مالیات به قیمت تمام شده مسکن اضافه می‌شود و باز هم اقشار کم‌درآمد هستند که بیشترین آسیب و فشار اقتصادی را متحمل می‌شوند.

از سوی دیگر همانند سال‌های گذشته وقتی محل دیگری برای هدایت و تزریق نقدینگی با سود بالا وجود ندارد، نقدینگی‌های موجود در جامعه به سمت بازار زمین و مسکن هدایت می‌شود.

در حالی که با اعمال سیاست‌های اصولی دولت می‌تواند بخش‌هایی همچون بورس که کمترین عارضه را برای کشور دارد، تحرک ببخشد و نه تنها آسیبی متوجه جامعه نشود، بلکه بخش اعظم نقدینگی‌های موجود در بازار زمین و مسکن به این بخش تزریق شود.

عدم تحقق وعده‌ها مشکل‌ساز می‌شود

حسن بیادی، نایب‌رییس شورای اسلامی شهر تهران نیز درباره میزان تاثیر وضع مالیات‌های ۴۰ الی ۵۰درصدی از سوی دولت به ارزش افزوده زمین و مسکن برای کنترل قیمت‌ها در این بخش گفت: مسکن موضوعی نیست که دولت بتواند قیمت آن را با اجرای یک طرح پایین آورده یا حتی تحت کنترل خود درآورد.

وی با بیان اینکه مباحث روانی بیشترین تاثیر را در کاهش و افزایش قیمت مسکن دارد، اظهار کرد: تا زمانی که بحث مالکیت زمین و سیاست‌ها و دیدگاه‌های دولت در ارتباط با ساخت مسکن در شهرها و حومه آن تغییر پیدا نکند، کماکان معضل مسکن به قوت خود باقی خواهد ماند.

وی یادآور شد: همچنین اجرای طرح مسکن مهر و واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله اگرچه یک فرصت مناسب برای دولت بود، اما به دلیل طولانی بودن پروسه ثبت نام تا مرحله واگذاری زمین، این طرح اندکی به ضد آن تبدیل شده است.

وی صراحتا اعلام کرد: اگر وعده‌های دولت درباره مسکن ۹۹ساله به خوبی محقق نشود، این مساله به معضل بزرگی تبدیل خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: سیاست‌گذاری‌ها باید به گونه‌ای باشد که کنترل قیمت زمین و مسکن در اختیار دولت و شهرداری‌ها قرار گیرد.

مالیات به تنهایی کافی نیست

رسول خادم، رییس کمیسیون اقتصادی برنامه و بودجه شورای شهر تهران نیز در این باره ابراز عقیده کرد: بدیهی است بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی در کنترل قیمت‌ها موثر است، اما به تنهایی کافی نیست و مستلزم اجرای سیاست‌های متفاوت از آن در بخش‌های دیگر است. از این رو ورود به بحث مسکن باید در قالب یک بسته سیاستی باشد؛ چرا که تجربه نشان می‌دهد برخوردها و ورودهای موردی جواب نمی‌دهد.

وی پایین آوردن هزینه‌های تولید، بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی و تدوین ضوابط شهرسازی متناسب با دو مولفه اول را از جمله راهکارهای اساسی برای کنترل یا کاهش قیمت مسکن در کشور برشمرد.

بار مالیاتی روی دوش فروشنده

دکتر مینو رفیعی، کارشناس اقتصاد و مسکن تاثیر مثبت بهره‌گیری از ابزارهای مالیاتی بر کنترل قیمت مسکن را منوط به جلوگیری از انتقال این بار مالیاتی به خریداران و متقاضیان واقعی مسکن دانست و گفت: درغیر این‌صورت نه تنها قیمت‌ها افزایش پیدا ‌می‌کند، بلکه این مصرف‌کننده‌های واقعی هستند که این فشار را متحمل می‌شوند.

خیلی خوب است

در همین حال موذن، رییس کانون کاردان‌های فنی ساختمان نیز در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد در واکنش به بسته مالیاتی پیشنهادی گفت: بنده همیشه در تحلیل سیاست‌های اقتصادی دولت این انتقاد را داشته‌ام که چرا دولت برای ریزترین مسائل خصوصی مردم اقدام به بستن مالیات می‌کند، اما درمورد سایر مسائل مثلا درمورد درآمد سرشاری که از رهگذر سوداگری املاک نصیب دلالان می‌شود هیچ‌گونه مالیاتی تخصیص نمی‌دهد و در این زمنیه کاملا متفاوت است. وی با اشاره به‌اینکه یکی از دلایل اصلی بحران مسکن دلال بازی است، گفت: متاسفانه بسیاری از دلالان از راه خرید و فروش ملک ظرف پنج یا شش مرتبه اقدام به ایجاد مشکلات عدیده برای مردم عادی می‌کنند و از این‌رو یکی از راه‌های پیشگیری از این دلال بازی‌ها بستن مالیات برای اینگونه معاملات غیرمنطقی است. وی خاطرنشان کرد: البته اجرای این اقدام باید به‌صورت کاملا کارشناسی و غیرعجولانه باشد.

احتیاط شود

دکتر ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران در گفت‌و‌گو با دنیای اقتصاد گفت: این بسته مالیاتی درشرایط بسیار عادی قابل قبول است و در کشورهایی همچون انگلیس، کانادا، فرانسه، دانمارک و ...که مشکل بحران مسکن ندارند، کارآیی دارد. وی افزود: اما این بسته برای کشور ما که در شرایط فعلی با بحران مسکن به شکل گسترده رو‌به‌رو است نه تنها فاقد کارآیی است، بلکه ۱۸۰درجه خلاف حرکت درستی است که برای حل بحران مسکن باید انجام شود. ستاریان با اشاره به‌اینکه در بخش مسکن مشکل نقدینگی و عدم‌توانایی ساخت داریم، گفت: درواقع وضع مالیات برای معاملات ملکی مکرر با هدف کاهش تقاضاهای کاذب قرار است انجام شود، غافل از اینکه تقاضای مطلق برای مسکن در کشور ما آنقدر زیاد بوده که اساسا تقاضای کاذب درمقایسه با آن تقاضای ناچیزی است. ستاریان خاطرنشان کرد: اساسا باید بپرسیم که چرا بحث سوداگری در عرصه مسکن وجود دارد؟ و اگر توانستیم برای این پرسش، پاسخ منطقی بیابیم به راهکار منطقی نیز برای حل معضل مسکن دست خواهیم یافت.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران اظهار داشت: اساسا مسکن جاذبه‌هایی دارد که سرمایه‌های سرگردان را به‌سوی خود جذب کند و این‌که این پتانسیل از کجا نشات می‌گیرد سوالی است که اگر پاسخ داده شود دیگر بازار سوداگری درعرصه مسکن وجود نخواهد داشت. وی افزود: در شرایط فعلی بازار سوداگری نوعی کمک به بازار مسکن است و باعث افزایش تولید می‌شود و اگر در حال حاضر بسته مالیاتی را به اجرا درآوریم درواقع لطمه‌ای اساسی به تولید وارد کرده‌ایم. ستاریان افزود: درعرصه مسکن اصولا افرادی هستند که ملکی را می‌خرند و پس از مدتی با ارزش افزوده می‌فروشند. حال سوالی که مطرح است این است که این ارزش افزوده از کجا ناشی می‌شود؟ آیا از اختیارات فروشنده نشات می‌گیرد؟ یا قیمت مسکن خود به خود افزایش پیدا می‌کند و به‌ناچار فروشنده هم ملک را گران می‌فروشد. ستاریان افزود: ما باید بفهمیم این ارزش افزوده سریع ناشی از چیست و اگر سوال را پاسخ دهیم در عمل سرمایه وارد بازار مسکن نمی‌شود بلکه در پروسه تولید وارد می‌شود و از تولید مسکن سوددهی ایجاد خواهد شد. ستاریان با اشاره به‌اینکه مسکن کالایی است که بلافاصله و به بهانه‌های مختلف به تقاضای موثر تبدیل می‌شود، گفت: ما برای اینکه تولیدمان را به‌مرحله‌ای برسانیم که از فاجعه‌ای که بر سر مملکت‌مان در آینده خواهد آمد جلوگیری کنیم، نیازمند نقدینگی دربخش مسکن و تولید انبوه هستیم از این رو لازمه عملی شدن این مهم معاف‌شدن بخش مسکن از مالیات است. وی تصریح کرد: البته این مساله ممکن است باعث تجمیع سرمایه‌ها دربخش مسکن شود و بخش‌های دیگر با مشکل برخورد کنند؛ ولی عملا چاره دیگری نیست؛ چرا که یک نقدینگی محدود داریم و اگر این نقدینگی محدود دو برابر و در بخش مسکن جمع شود باز هم کفایت این بخش را نمی‌دهد. وی با اشاره به‌اینکه ابزارهای تشویقی برای مسکن کارآتر هستند درخصوص نتیجه اجرای بسته مالیاتی گفت: فرض کنید بسته مالیاتی در بخش مسکن به‌مرحله اجرا رسید و خرید و فروش دربخش مسکن به‌مرحله رکود رسید.

وی اظهار داشت: درهمین حال ماحصل اجرای این طرح آنگونه خواهد شد که سرمایه‌های موجود در بخش مسکن موثر و در پروسه تولید از این بخش خارج و مشکل دولت در بخش‌های دیگر حل خواهد شد، اما در این بخش گریز از مسکن رخ خواهد داد. این کارشناس مسکن افزود: اساسا جذب سرمایه دربخش مسکن طی سال‌های متوالی عملی می‌شود و سال‌ها باید صبر کنیم تا بتوانیم همین مقدار سرمایه پرکشیده را به‌بخش مسکن جذب کنیم. وی تصریح کرد: به‌نظر می‌رسد عمده این فعالیت‌ها نظیر بسته‌مالیاتی، محدود کردن بانک در ارائه وام‌ها و... تصمیماتی شتاب‌زده و غیرکارشناسی هستند که اجرای آنها فقط در قالب برنامه‌های درازمدت توجیه‌پذیر است.