دنیای اقتصاد- رییس‌جمهور با بیان اینکه مسکن نیاز ضروری جامعه است و همه باید بتوانند با حداقل امکانات حداقل مسکن را در اختیار داشته باشند، گفت: سوداگری بخش مسکن باید کنترل شود و این همان موضوعی است که در دستور کار ما قرار دارد و از هفته آینده این سیاست‌ها به طور مرتب اعلام و اعمال می‌شود. یادداشت

مالیات بر معاملات مکرر مسکن ابزاری برای مهار سوداگری

سید روح‌ا... رضوی

احتمال وضع مالیات بر معاملات مکرر مسکن که این روزها توسط سیاست‌گذاران این بخش مطرح شده موافقان و مخالفانی دارد که عمدتا نظرات آنها در صفحه مسکن «دنیای اقتصاد» منعکس شده و به دنبال خود نظرات دیگری را مطرح کرده است. در امتداد همین نقطه نظرات سید روح‌ا... رضوی کارشناس سیاست‌گذاری زمین و مسکن یادداشتی را در پاسخ به یادداشت مورخ ۲۱/۲/۸۷ تحت عنوان «مالیات بستن بر نقل و انتقال مکرر مسکن؟» نوشته مسعود سیفی‌اعلاء فرستاده است که عینا در زیر نقل می‌شود. صفحه مسکن دنیای اقتصاد در این رابطه از نظرات خوانندگان استقبال می‌کند.

۱ -تاثیرات متقابل بخش زمین و مسکن با اقتصاد کلان: مسائل و مشکلات زیرساختی اقتصاد همواره یکی از موانع پیش روی اصلاح زیربخش‌های اقتصادی در کشور بوده است. این امر در مورد بازاری نظیر بازار زمین و مسکن که دارای تاثیرات برونی (Externalities) بالایی است، بیش از دیگر بازارها خود را نمایان می‌سازد اما باید به اینکه توجه داشت که اقتصاد کشور نیز از زیر بخش‌های اقتصادی تشکیل شده است که عدم تصحیح عملکرد این بخش‌ها خود منجر به بروز مشکلات در کل اقتصاد می‌شود. در کنار این مساله، بازار زمین و مسکن را به دلیل شرایط خاص، می‌توان مهم‌ترین بخش اقتصاد کشور دانست که عدم تصحیح ساز و کار بازار در این بخش منجر به بروز مشکلات در دیگر بخش‌های اقتصادی کشور می‌شود. علاوه بر نکات بیان شده، اتخاذ سیاست‌های درون بخشی برای حل مسائل حوزه زمین و مسکن به منزله نفی اصلاح زیرساخت‌های دیگر بخش‌های اقتصادی و کلان اقتصاد نبوده و این دو سیاست لازم و ملزوم یکدیگرند.

۲ -بستر مناسب اقتصادی، پیش نیاز ورود تکنولوژی‌های نوین ساخت: هر چند تاثیرات استفاده از تکنولوژی‌های نوین در زمان و هزینه ساخت مسکن انکارناپذیر است اما استفاده از این تکنولوژی‌ها نیازمند وجود بستر مناسب اقتصادی در بازار زمین و مسکن است. بدین معنی که سازندگان بخش مسکن زمانی به سمت استفاده از تکنولوژی‌های نوین کشیده می‌شوند که نرخ بازگشت سرمایه در بخش ساخت‌وساز مسکن بیشتر از خرید و نگه‌داری زمین باشد. اما در شرایطی که سود حاصله برای کسانی که سرمایه خود را در زمین‌های بایر انباشت کرده‌اند. بالاتر از کسانی است که اقدام به تولید و ساخت‌وساز مسکن می‌کنند، هیچگاه شرایط مناسب برای ورود تکنولوژی‌های نوین- که زمان و هزینه ساخت را کاهش می‌دهد- در بازار زمین و مسکن فراهم نخواهد شد. با توجه به این نکات تا زمانی که سازندگان مسکن از افزایش غیرمتعارف قیمت زمین کسب سود می‌کنند، به سمت بکارگیری تکنولوژی‌های نوین ساخت نخواهند رفت. این امر لزوم اصلاح بازار زمین و مسکن را برای ورود تکنولوژی‌های نوین روشن می‌سازد.

۳ - لزوم دخالت دولت در بازار زمین و مسکن: بخش زمین و مسکن در کشور ایران برخلاف اکثر کشورهای جهان (اعم از کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه) شاهد حضور حداقلی دولت (زیر ۵ درصد) بوده است. شرایط کنونی بازار زمین و مسکن نشان داده است که عدم حضور دولت نه تنها نتوانسته است مشکلی از این بازار را حل کند که روز‌به‌روز به شرایط بحرانی آن دامن زده است.

همانگونه که بیان شد اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان به‌دلیل حساسیت بخش زمین و مسکن در تامین اساسی‌ترین نیازهای خانوار، با حضور حداکثری خود در این بازار، اقدام به کنترل و ساماندهی این بازار کرده‌اند. سیاست‌های کشورهای موفق جهان نشان داده است که حضور در این بازار همواره شامل دو مولفه اساسی بوده است: الف) اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه ب) کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن. یعنی دولت‌ها از سویی اقدام به افزایش عرضه مسکن در بازار به‌منظور تعادل بخشی بین عرضه و تقاضا کرده‌اند و از سوی دیگر تقاضاهایی که با هدف کسب سود نامتعارف وارد این بازار شده‌اند را با سیاست‌هایی کنترل کرده‌اند مهمترین این سیاست‌ها، سیاست‌های مالیاتی بوده است.

۴ - وضع مالیات بر معاملات مکرر، انتقال یا عدم انتقال بار مالیاتی؟: مالیات برمعاملات مکرر از جمله مالیات‌هایی است که در کشورهای جهان به‌منظور کنترل رفتارهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن وضع می‌شود. بر مبنای این مالیات کسانی که اقدام به خرید و فروش مکرر ملک در بازه‌های زمانی کوتاه مدت کنند، درهنگام فروش مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. اما همواره سوالی که در پیش روی سیاست‌های مالیاتی وجود دارد انتقال بار مالیاتی وضع شده است. از مهمترین شاخصه‌های نظام‌های مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار تدوین می‌شوند تمرکز این نظام‌ها بر تقاضاهای سوداگرانه در بازار است.

بدین معنی که نظام مالیاتی باید به‌گونه‌ای وضع شود که دیگر تقاضاهای موجود در بازار را تحت تاثیر قرار ندهد. این امر یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های نظام‌های مالیاتی کنترل سوداگری با دیگر نظام‌های مالیاتی است.

برای مثال مالیات بر معاملات مکرر به‌صورت تصاعدی معکوس برکسانی وضع می‌شود که در پنج سال اول پس از خرید ملک اقدام به فروش مجدد آن کنند (برای مثال سال اول ۱۰درصد، سال دوم۶ درصد و سال سوم ۴درصد ارزش معامله). در این‌صورت تقاضاهای مصرفی که عموما در دوره‌های کوتاه مدت اقدام به جابه‌جایی ملک مصرفی خود نمی‌کنند و بخش اعظمی از تقاضاهای موجود را نیز تشکیل می‌دهد، از پرداخت این مالیات معاف هستند.

علاوه بر آن، خود تقاضاهای سوداگرانه به‌صورت پلکانی هدف قرار گرفته‌اند؛ چرا که در هر سال بخشی از تقاضاهای سوداگرانه اقدام به فروش ملک کرده و در این شرایط تمامی این تقاضاها در یک زمان واحد تحت تاثیر بار مالیاتی قرار نخواهند گرفت. این شرایط باعث می‌شود امکان انتقال بار مالیاتی به حداقل کاهش یابد. علاوه بر آن همانطور که بیان شد وضع این مالیات‌ها سیاست تکمیلی افزایش تولید و عرضه مسکن هستند.

در‌این‌صورت به‌دلیل وجود عرضه جایگزین در بازار (هم عرضه جدید ایجاد شده و هم عرضه‌ای که مشمول مالیات نشده) امکان انتقال بار مالیاتی و افزایش قیمت زمین و مسکن از سوی سوداگرانی که مشمول مالیات شده‌اند به حداقل کاهش می‌یابد.