دکترمحمد آیینی *

در قسمت اول این نوشتار به صورت اجمال به ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری در صنعت نوپای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره و در آن گفته شد با توجه به پیچیده و چندوجهی بودن امر بهسازی و نوسازی برای تعریف بسته‌های متعدد سرمایه‌گذاری و جلب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی لازم است بسترها و زیرساخت‌ها و ساختارهای مدیریتی انجام کار فراهم شود. بنابراین تا زمانی که ساختارهای مدیریتی، اجرایی، زیرساخت‌ها و بستر امر بزرگ بهسازی و نوسازی شهری فراهم نگردد نمی‌توان امید داشت که برنامه‌ها و طرح‌های مربوط تحقق یابند یا شاهد حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بود. اما سوال اساسی این است که این کار عظیم نیاز به چه زیرساخت‌ها یا بستری دارد؟ و چگونه می‌توان زمینه حضور تمامی سرمایه‌گذاران اعم از سرمایه‌گذاران جزء و کلان را فراهم آورد.

بررسی‌های چندین و چند ساله نگارنده نشان می‌دهد که ضروری است در پنج زمینه زیر مقدمات کار فراهم گردد:

۱ - تکمیل و طراحی ساختاراجرایی تا سطح محلات فرسوده شهری به ویژه برای تعریف بسته‌های سرمایه‌گذاری و تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی مربوط. می‌دانیم بهسازی و نوسازی شهری، کاری تدریجی و سلولی و در حد واحدهای همسایگی است که باید در سطح محله مدیریت گردد. لذا همان گونه که امور آموزشی بهداشتی فرهنگی و مذهبی که با آحاد خانواده‌ها سروکار دارد، ساختار اجرایی خود را تا حد محله‌ها ادامه داده و در هر مرحله متناسب با نیاز مدرسه، مرکز درمانی، مرکز فرهنگی و مسجد ساخته شده است و مردم خدمات موردنیاز را این مراکز در دسترس خود استفاده می‌نمایند. در محله‌های فرسوده نیز مردم نیاز به ارائه خدمات مرتبط با امر بهسازی و نوسازی به شرح ذیل دارند.

* ارتقای آگاهی مردم نسبت به کیفیت و وضعیت فعلی محل زندگی‌شان و کیفیت زندگی شهری مطلوب

* ارائه خدمات فنی لازم ازجمله تهیه نقشه‌های ساختمانی و اجرایی و نظارت بر ساخت‌و‌ساز، تجمیع و پروانه نوسازی و تراکم

* معرفی سازنده مناسب و ارائه خدمات مربوط افراز و پایان کار و اخذ سایر مجوزات و حق‌الامتیازها و انشعابات

* پیگیری حرفه‌ای برای ارائه خدمات و اخذ معافیت‌ها و تسهیلات قانونی از بانک‌ها و شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های مسوول

* تعریف بسته‌های سرمایه‌گذاری و تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی بسته‌های مزبور و معرفی شریک سرمایه‌گذار و نظارت بر انعقاد و اجرای قراردادهای فیمابین آنها

به صورت خلاصه، باید در سطح هر محله دفتری خدماتی از جنس مردم و غیردولتی برای ارائه خدمات فوق شکل گیرد. قانون‌گذار هرگونه اقدام درخصوص به کارگیری چنین تشکیلاتی را به عهده شورای اسلامی هر شهر و شهرداران گذاشته است و دولت نیز می‌تواند حمایت‌های لازم را به عمل آورد.

۲ - تحقق مدیریت واحد: در محدوده‌های طرح‌های نوسازی باید به نحوی مدیریت واحد شکل گیرد و چاره‌ای جز این وجود ندارد. مردم نباید بین دستگاه‌های حاکمیتی ملی، محلی و شبه‌حاکمیت سرگردان بمانند. اختلاف‌نظرها باید قبل از ورود به اجرای طرح‌ ‌نوسازی رفع شده باشد. به عبارت دیگر مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی از بخش حاکمیت باید حرف واحدی را بشنوند. شاید بهترین گزینه اعطای نمایندگی و تفویض همه اختیارات قانونی به مدیر نوسازی محله (موضوع بند قبلی) از سوی همه دستگاه‌های مربوط است.

۳ - تاسیس نهادهای مالی لازم و طراحی ابزارهای مالی نوین: علاوه‌بر حضور سرمایه‌گذاران کلان و نهادی بخش خصوصی و غیردولتی تامین مالی هنگفت موردنیاز سرمایه‌گذاری و رفع موانع مشارکت گسترده آحاد مرتبط با بهسازی و نوسازی، نیازمند حضور و تشکیل نهادهای مالی مختلف و ابداع ابزارهای مالی و سرمایه‌گذاری نوین نظری سهیم نمودن مردم در پروژه‌ها با هر توان مالی ولو بسیار اندک در حد یک هزار ریال است. (در حال حاضر صرفا امکان خرید سهام شرکت‌ها وجود دارد) لذا نهادسازی مالی و ایجاد صندوق تنخواه گردان برای رفع احتیاجات کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاران باید به عنوان یک اقدام پایه‌ای مورد توجه و حمایت قرار گیرد.

۴ - طراحی بسته‌های حمایتی موثر: برای توانمندسازی و تشویق ساکنان، مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران از سوی بخش حاکمیت (دولت، شهرداری‌ها و سیستم بانکی و مالی و اعتباری کشور) بسته حمایتی موثر تدارک شود. اعطای تسهیلات بانکی بلندمدت و ارزان‌قیمت به پروژه‌های نوسازی (نه صرفا مسکونی) و معافیت در پرداخت کلیه عوارض نوسازی و تراکم مازاد ساخت و مالیات‌های موضوعه و مصالح یارانه‌ای از جمله حمایت‌ها خواهد بود. اما در موثر بودن آن باید دقت کرد. شاید به جای همه اینها پرداخت مستقیم و ریالی به ازای تخریب واحد فرسوده نظیر تحویل خودروی فرسوده موثرتر باشد.

۵ - وضع الزامات قانونی و رفع موانع قانونی: به‌رغم جدی بودن خطر وقوع زلزله در کشور ما، هیچ گونه الزام قانونی برای مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده توسط مالکان واحدهای فرسوده وجود ندارد. از سوی دیگر چنانچه اکثریت مالکان واحدهای فرسوده در یک محله حاضر به مشارکت با یک سرمایه‌گذار شدند هیچ الزام قانونی برای مشارکت اقلیت (حتی اگر مالک یک حبه از یک دانگ یک واحد فرسوده باشد) وجود ندارد. لذا رفع موانع قانونی و وضع الزامات قانونی به عنوان یک مقدمه واجب در جهت حفظ مصالح و منافع عمومی ضروری است.

*کارشناس برنامه‌ریزی و توسعه شهری