کارشناسان در گفتوگو با دنیای اقتصاد مطرح کردند:
نسخه‌هایی برای تدوین بهترین سیاست مهار بازار
گروه مسکن- لیلا درخشان: کارشناسان مسکن معتقدند دولت بیشتر از آنکه درصدد حل معضل مسکن از طریق اصلاح ساختار درونی این بخش باشد، باید به فکر اصلاح ساختار کلان اقتصادی کشور باشد. نگاه منطقه‌ای و شهری به حوزه مسکن، تمرکز به صنعتی‌سازی ساختمان و تعدیل هزینه‌های عوامل تولید مسکن نیز از جمله موضوعاتی است که کارشناسان بر توجه دولت به آنها تاکید می‌کنند.
گزارش زیر مجموعه‌ای از اظهارنظرهای صاحب‌نظران درباره تدوین بهترین سیاست برای ساماندهی بازار مسکن است.
دکتر بابک حاجیان، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن در این رابطه گفت: متاسفانه یکی از اشتباهاتی که وجود دارد این است که مسکن به عنوان یک متغیر مستقل دیده می‌شود. این در حالی است که تا وقتی به لحاظ استراتژیک این معضل را اصلاح نکنیم همواره با مشکل مواجه خواهیم بود. وی افزود: در هر حال اساسا بحران مسکن تحت‌تاثیر مستقیم روند کلی اقتصاد کشور است و تمام اقتصاددانان با هم متفق‌القول هستند که تورم و سیاست‌های انبساطی دولت باعث شده که مسکن دچار بحران شود و از این رو مهم‌ترین و اصلی‌ترین راهکار برای خروج از بحران مسکن این است که دولت دست از سیاست‌های انبساطی خود بردارد و این بدان معنا است که در این راستا دست از فروش دلارهای نفتی‌اش بردارد. حاجیان اظهار داشت: اما همچنان که شاهد هستیم رویکرد رفتار انبساطی دولت در اجرای پروژه‌های عمرانی صرف نظر از تبیین واقعی ظرفیت‌های مهندسی کشور منجر به رشد نقدینگی در بازار شده و رشد نقدینگی اولین تاثیر مستقیم‌ش در افزایش قیمت مسکن نمایان می‌شود.
این کارشناس مسکن در ادامه گفت: در همین حال یکی دیگر از راهکارهای حل بحران مسکن این است که به مسکن به عنوان مقوله فرابخشی نگریسته شده و در قالب برنامه بلندمدت ۵۰ساله دیده شود.
حاجیان افزود: این برنامه باید به سه بخش بلندمدت، میان‌مدت و کوتاه‌مدت تقسیم شود. این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: یکی دیگر از راهکارهای حل بحران مسکن این است که سیاستگذاران بخش مسکن باید الزاما مسکن را منطقه‌ای ببینند و دولت باید نگرش یکسان‌بینی خود را در مورد مسکن تغییر دهد و فکر نکند که باید نسخه‌ای واحد و یکسان برای کل مسکن ایران بپیچد. وی افزود: ما به هیچ عنوان نباید تصور کنیم که بحران مسکن در همه استان‌ها و شهرستان‌های ایران یکسان است، چرا که بحران مسکن در واقع در برخی شهرستان‌ها و استان‌ها وجود ندارد اما دولت با سیاست یکسان‌نگری خود در برخی شهرستان‌ها که مشکل مسکن ندارند، اقدام به واگذاری زمین کرده و همین امر سبب ایجاد تقاضای کاذب برای مسکن شده است. حاجیان افزود: این در حالی است که نگاهی به تجربه کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که آنها سیاست یکسان‌نگری را در بخش مسکن به کار نمی‌برند بلکه نگرش منطقه‌ای دارند. به عنوان مثال در ۵۲ ایالت آمریکا ۵۲ برنامه مختلف برای مسکن وجود دارد و همین تجربه باید در مورد کشور ما هم مصداق پیدا کند تا متعاقب آن شاهد کاهش معضلات مسکن باشیم.
تولید انبوه با روش صنعتی‌سازی
از سوی دیگر مهندس سیدعلیرضا قهاری، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در گفتوگو با دنیای اقتصاد نیز گفت: درحال حاضر از سوی مسوولان اذعان می‌شود که ما سالانه به ۵/۱ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و با این حساب در طول ۱۰ سال آینده به ۱۵ میلیون واحد مسکونی نیازمند هستیم و نتیجتا در آینده‌ای نه‌چندان دور به تعداد انبوهی مسکن نیاز خواهیم داشت. وی خاطرنشان کرد: این در حالی است که هنوز هیچ‌کس برای حل بحران مسکن از تدوین برنامه‌ریزی‌های بلندمدت صحبتی به میان نیاورده و هر تصمیمی که اتخاذ شده کوتاه‌مدت بوده است. قهاری در ادامه در پاسخ به این پرسش که راهکار اصلی برون رفت از بحران مسکن چیست؟ گفت: اگر از انبوه‌سازان و فناوران نوین ساختمانی حمایت نشود، بحران مسکن حل نخواهد شد. قائم مقام شورای راهبردی فن‌آوری‌های نوین ساختمانی افزود: وزارت مسکن باید برنامه‌ریزی درازمدت داشته باشد. اگر در حال حاضر مشکلی وجود دارد مربوط به گذشته است و ما در حال حاضر علاوه بر اینکه باید به فکر رفع مشکلات موجود باشیم باید برای آینده مسکن نیز برنامه‌ریزی کنیم. امروز دولت نباید به فکر روزمرگی باشد و چون آینده کشور را در اختیار دارد باید برای آن برنامه‌ریزی کند. قهاری خاطرنشان کرد: به‌عقیده من تولید انبوه با استفاده از فن‌آوری‌های نوین ساختمانی می‌تواند برای حل بحران مسکن مفید باشد. این در حالی است که هنوز ساخت و سازها به روش سنتی انجام می‌گیرد و کیفیت مصالح بسیار بد است، هنوز ما کارگران را به کار گل وامی‌داریم، در حالی که می‌توانیم از آنها استفاده بهینه کنیم. در واقع صنعتی‌سازی در امر مسکن باعث می‌شود تا نیروی کار به‌سمت علم‌آموزی و افزایش تکنیک حرکت کند اما در مقابل سنتی‌سازی سبب هدررفت سرمایه‌های ملی می‌شود. وی خاطرنشان کرد: در همین حال باتوجه به‌اینکه کشور ما، کشوری زلزله‌خیز است استفاده از روش صنعتی‌سازی در ساخت‌و‌ساز، سبک‌سازی را به‌دنبال خواهد داشت و سنگینی مصالح ساختمانی در زلزله‌های احتمالی مانع از تلفات جانی خواهد شد.
حذف سوداگران توسط دولت
در همین حال باقر میلانی، کارشناس اقتصادی مسکن نیز در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: برای حل بحران مسکن باید دخالت و نظارت و برنامه‌ریزی دولت برای حذف سوداگران زمین و مسکن قوی شود چراکه سوداگران هرگز به فکر مردم نیستند بلکه فقط به منافع خود می‌اندیشند. وی افزود: ایجاد یک زیربنای دولت الکترونیک لازم است که با بنا نهادن این زیربنا و وضع مالیات بر ارزش افزوده مسکن می‌توان این مشکل را تعدیل کرد و در این راستا برای ساختمان‌هایی که بار اول ساخته شده و فروخته شده‌اند، می‌توان مالیاتی وضع نکرد ولی برای ملکی که بارها و بارها خرید و فروش می‌شود وضع مالیات ضروری است و می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد. این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: متاسفانه معضلی که امروز با آن مواجه هستیم، موضوع سوداگری مسکن است که متقاضیان واقعی مسکن را به خطر انداخته است و دولت باید اقدامی اساسی برای حذف سوداگران مسکن انجام دهد.
گزارش سازمان بازرسی راهگشا است
مهندس سید مجید نیک‌نژاد، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور نیز در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: گزارشی که چندی پیش از سوی سازمان بازرسی کل کشور منتشر شد، می‌تواند مبنای بسیار خوبی برای حل بحران مسکن باشد. وی افزود: این گزارش کارشناسی و مفید بود اما تنها یک اشکال جزئی داشت و آن هم مربوط به نحوه ارائه تسهیلات به بخش مسکن بود. نیک‌نژاد خاطرنشان کرد: در این گزارش آمده بود که اعطای تسهیلات ۱۸میلیونی که از سال ۸۴ ارائه شده، اثر منفی در بازار مسکن داشته است، این در حالی است که بنده با توجه به حیطه کاری‌ام که از نزدیک این مساله را با گوشت و پوست خود لمس کرده‌ام اذعان می‌کنم که ارائه این وام برای مصرف‌کننده واقعی ساختمان بسیار گره‌گشا است و در واقع وام ۱۸میلیونی مقداری فضای عرضه و تقاضای مسکن را متعادل کرد. وی اظهار داشت: برای افزایش تولید در بخش مسکن که سبب خروج مسکن از بحران می‌شود باید حتما به سازندگان انبوه مسکن تسهیلات کافی ارائه شود؛ چراکه اگر این اتفاق نیافتد انبوه‌سازان مجبور خواهند شد برای تهیه تسهیلات خود به بازار پول رجوع کنند و سپس نرخ بهره پول را با قیمت مسکن اضافه کنند و همین امر سبب افزایش قیمت مسکن خواهد شد. نیک‌نژاد افزود: در همین حال بعد از تولید و آماده‌سازی واحدهای مسکونی ضروری است که حتما به خریداران مسکن نیز تسهیلات لازم ارائه شود.
تورم باید کنترل شود
کند کردن رشد تورم از جمله راهکارهای دیگری است که یکی از اساتید دانشگاه تهران برای حل بحران مسکن در گفتوگو با خبرگزاری فارس ارائه کرد. پیروز حناچی عقیده دارد که دولت می‌تواند با کنترل تورم و کند کردن رشد آن از افزایش کاذب قیمت مسکن جلوگیری و رشد آن را کنترل کند. وی افزود: اما به‌هرحال برای خانه‌دار شدن افراد جامعه به‌خصوص افراد کم درآمد باید به عرضه زمین و حمایت از انبوه‌سازان و اعطای وام‌های کم بهره روی بیاورد.
دولت در بازار مسکن دخالت نکند
در همین حال یک کارشناس دیگر مسکن با اعتقاد بر اینکه کنترل بازار مسکن از سوی دولت اشتباه است، گفت: دولت برای جلوگیری از رشد بیش از حد قیمت مسکن باید زمینه تولید و عرضه مسکن را به نحو قابل توجهی تسهیل و تقاضا را توانمند کند. مینو رفیعی با اشاره به‌اینکه قیمت مسکن به شرایط اقتصادی کشور بستگی دارد، گفت: هیچ دولتی نمی‌تواند قیمت مسکن را که سالانه کمتر از یک‌میلیون واحد مسکونی تولید و بیش از یک میلیون تقاضا وجود دارد، کنترل کند و نتیجتا هر کنترلی موجب ایجاد رانت و رشد بیش از حد مسکن می‌شود. رفیعی با انتقاد از اینکه دستکاری و ارائه اطلاعات غلط از سوی برخی از افراد نیز موجب گران‌شدن مسکن می‌شود، اظهار داشت: یکی از راه‌های کنترل قیمت مسکن از سوی دولت ارائه زمین ارزان از سوی دولت به سازندگان بخش خصوصی است، بنابراین هرگونه دستکاری و نظارت و محدودیت در قیمت مسکن و اجاره بها موجب ایجاد رانت و در نهایت افزایش کاذب قیمت و اجاره بهای مسکن می‌شود.
دولت باید زمین را آزاد کند
دکتر حسن فرید اعلم، رییس جامعه مهندسان دانشگاه پلی‌تکنیک در گفتوگو با فارس نیز در این راستا گفت: دولت باید مثل تمام کشورهای پیشرفته زمین را آزاد کند تا مردم بتوانند از زمین استفاده کنند و ساختمان‌سازی برعهده خود مردم باشد.
وی گفت: به‌نظر بنده دولت باید زمین‌های ۹۹ ساله را مجانی در اختیار مردم قرار دهد.
اجاره هم باید نازل باشد. کسی که زمین را می‌گیرد و آن را می‌سازد باید اقساط آن بسیار نازل باشد تا جذابیت برای او ایجاد شود.
وی گفت: تصور من این است که فرصتی که دولت در بخش مسکن در حال حاضر با آن مواجه است این است که مسکن‌سازی از تهران و اطراف تهران را به بیرون منتقل کند و در شهرستان‌ها و آن جاهایی که مردم مجبور می‌شوند به سمت تهران مهاجرت کنند هدایت شود تا جلوی این مهاجرت‌ها گرفته شود. این فرصتی است که دولت دارد و می‌تواند در این فرصت باقیمانده انجام دهد.
در دوره‌های قبلی در شهرداری‌ها بنگاه‌های معاملات ملکی نیز با هدف جلوگیری از لجام‌گسیختگی قیمت مسکن راه‌اندازی شد. کسی نمی‌تواند در زمانی که قیمت‌ها لجام‌گسیخته است به سمت معامله مسکن برود. دولت باید جلوی این لجام‌گسیختگی را بگیرد. باید از چند قیمتی جلوگیری کند؛ چراکه چند نرخی، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد.
فرید اعلم افزود: با توجه به رشد روزافزون قیمت مصالح ساختمانی و آهن‌آلات در کشور به نظر می‌رسد قیمت مسکن و زمین روزبه‌روز افزایش بیشتری یابد، بنابراین وزارت مسکن و شهرسازی برای اینکه از روند صعودی بیش از حد قیمت زمین و مسکن جلوگیری کند باید قانونی را به مجلس ارائه کند که براساس آن خرید زمین و مسکن به هر تعداد و میزانی محدود شود.
وی در پاسخ به این سوال که راهکار شما برای کنترل قیمت مسکن از سوی دولت چیست؟ اظهار داشت: در شرایط فعلی عرضه واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت باعث تعدیل قیمت‌ها و بازار مسکن می‌شود؛ چراکه قیمت مصالح ساختمانی و آهن‌آلات در کشور همواره روند صعودی دارند و قیمت مسکن و زمین را نیز افزایش می‌دهند. اما اینکه دولت بخواهد خود مستقیم قیمت مسکن را کنترل کند، اشتباه بزرگی است. پس دولت باید زمینه‌ها را برای حضور بخش خصوصی و تعاونی‌ها فراهم کند تا تولید مسکن افزایش و قیمت‌ها کنترل شود.
حل معضل مسکن امکان‌پذیر نیست
یک کارشناس اقتصادی نیز در این راستا گفت: معضل بخش مسکن در حال حاضر افزایش هزینه تولید، افزایش میل سفته بازی، افزایش شکاف طبقاتی و عدم‌تناسب بین قیمت مسکن و درآمد خانوار است.
فردین یزدانی در گفتوگو با خبرگزاری فارس، اظهار داشت: برای پیدا کردن راه‌حل معضل مسکن نباید این معضل را در داخل این بخش جست‌و‌جو کرد؛ چراکه در حال حاضر تمام اقلام مرتبط با این بخش مثل آهن و سیمان افزایش یافته‌اند. وی با بیان اینکه آمارهای غیررسمی نشان می‌دهد که قیمت مسکن نسبت به ماه گذشته افزایش داشته است، ادامه داد: سطح تولید مسکن در چند سال اخیر به‌خصوص از سال ۸۲ به بعد خیلی افزایش پیدا نکرده است؛ چراکه توان سرمایه‌گذاری و میل به سرمایه‌گذاری کاهش داشته است. یزدانی با تاکید بر اینکه عمده معضل مسکن را باید در داخل اقتصاد کلان جامعه جست‌و‌جو کرد، گفت: زمانی می‌شد معضل مسکن را حل کرد، اما با شرایط کنونی اقتصادی این کار تا حدودی امکان‌پذیر نیست.
ارسال نظر