نیلوفر قدیری
بن برنانک از مقامات عالی‌رتبه بانک مرکزی آمریکا هفته گذشته در حالی که به جای یکی از سران بانک مرکزی بیشتر شبیه استادان تشریح‌کننده جدول و نمودار سخن می‌گفت، آخرین نمودارهای فدرال رزرو را درباره بحران سقوط بازار مسکن در آمریکا ارائه کرد.

نقشه‌ها با رنگ کدگذاری شده بودند و افت‌وخیز قیمت‌ها در همه جا مشخص شده بود. هر منطقه از نظر تعداد حراج‌ها و ناکامی در بازار مسکن مشخص شده‌ بود. هدف او از این کار این بود که نشان دهد سیر نزولی قیمت‌ها به معنای حراج‌های بیشتر است و وام دهندگان باید خود را برای مشکلات وام‌هایی که روی خانه‌‌هایی با ارزش کمتر از رقم وام، داده شده آماده کنند. این نقشه‌ها نشان می‌دهد که مشکلات جدی‌تری در راه است. شدت مشکل و بحران مسکن در آمریکا در مناطق مختلف متفاوت است. ایالاتی مانند کالیفرنیا، نوادا و فلوریدا و بخش‌هایی از میدوست صنعتی بیشترین مشکل را دارند. بیشترین بلاتکلیفی اکنون به این خاطر است که کسی نمی‌داند شرایط تا کجا پیش خواهد رفت.
پاسخ به این سوال آسان نیست. نمی‌توان درباره میزان سقوط قیمت‌ مسکن در بازار آمریکا پیش‌بینی درستی کرد. آمریکا شاخص‌‌ها و روندهای آماری مختلفی درباره قیمت مسکن دارد که هر کدام داستان‌های مختلفی را روایت می‌کنند. یکی از آنها که خیلی زیاد مطرح است اما کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد آمار و ارقام ماهانه‌ای است که متوسط قیمت مسکن را نشان می‌دهد و انجمن ملی مشاوران املاک در آمریکا آن را منتشر می‌کند. این ارقام نشان می‌دهد که قیمت متوسط مسکن در آمریکا ۱۳‌درصد کاهش داشته‌است. اما این رقم متوسط ماه به ماه تغییر می‌کند و شاید به همین دلیل چندان قابل اعتنا نیست.
در نقشه‌های آقای برنانک از اعداد و ارقامی استفاده شده که از دفتر نظارت بر مسکن فدرال آمریکا به دست آمده است. آمار و ارقام آن با توجه به گستردگی جغرافیایی آمریکا و از همه ایالات و شهرها است و حتی فروش چندباره یک ملک ثابت را هم زیرنظر گرفته و در این جداول آمده است. شاخص ملی ماهانه نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن امسال نسبت به آوریل سال 2007 تنها 3‌درصد کاهش یافته است. ارقام سه ماهه و فصلی هم به همین صورت چندان منفی نیست. اما آمار و ارقام اداره فدرال نظارت بر مسکن، تنها خانه‌هایی را شامل شده که به وسیله وام و با پشتیبانی مالی شرکت‌های غول دولتی مانند Fannie Mae و Freddi Mac خریداری شده‌اند. به این ترتیب قسمت بالا و پایین بازار، جایی که قیمت‌ها در دوران حباب مسکن به سرعت بالا رفت و بحران وام مسکن حادترین شرایط را در آن ایجاد کرد، در این آمار نیامده است. بنابراین می‌توان گفت که در گزارش آماری اداره فدرال نظارت بر قیمت مسکن، دامنه واقعی بحران مسکن مشخص نشده است.
اما گزارش آماری دیگری وجود دارد که رابرت شیلر و کارل کیس آن را نوشته‌اند و شرکت Standard & Poor که یک شرکت ارزیابی و رتبه‌بندی است مسوول تهیه آن بوده است. در این گزارش آماری همه انواع خانه در نظر گرفته‌شده و نشان می‌دهد که سیر صعودی قیمت مسکن در آمریکا در دوران رونق بازار بسیار پرشتاب‌تر از این بود و حالا هم با سرعتی بسیار بالاتر در حال سقوط است. اگر چه آمار و ارقام کیس و شیلر هم چندان کامل نیست چرا که بسیاری از مناطق روستایی را هم با هم ترکیب کرده‌اند، اما قضاوت آنها درباره افت‌وخیز قیمت‌ها در شهرها دقیق‌تر است.
اما ارزیابی اینکه قیمت مسکن چطور در شهرها دچار سقوط شده کار دشواری است. سرمایه‌گذاران، انتظار افت قیمت 20‌درصدی دیگری را دارند و دلیل این پیش‌بینی هم شاخص‌های مطرح شده در گزارش کیس و شیلر است.
عدم توازن میان عرضه و تقاضا نشان می‌دهد که قیمت‌ مسکن ممکن است بسیار بیشتر از این سقوط کند. با قضاوت براساس استانداردهای سنتی و تاریخی می‌توان دریافت که تعداد خانه‌های فروخته نشده در بازار بسیار زیاد است. میزان خانه‌های خالی هم به رقم رکوردآور ۹/۲‌درصد رسیده‌است. سازندگان هم تولید خود را به دلیل همین رکود کاهش دادند، اما عرضه مسکن در بازار همچنان بالاست. دلیل آن هم این است که خانه‌های به حراج گذاشته شده به دلیل عدم توانایی صاحبان آنها برای بازپرداخت وام روز به روز بیشتر می‌شود. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ایالت‌های آریزونا، ویرجینیا، فلوریدا، مریلند، کالیفرنیا و نیوجرسی ۲۵‌درصد دیگر کاهش می‌یابد.
تحلیلگران خوش‌بین می‌گویند که توان خرید مسکن در آمریکا بهبود یافته است. براساس آمار و تحلیل آنها، قیمت پرداخت ماهانه یک خانه با وام 30 ساله و 20‌درصد پیش‌پرداخت در ماه فوریه به اندازه 18‌درصد متوسط درآمد خانواده آمریکایی بوده‌است. اما از سوی دیگر باید توجه داشت که 60درصد از بانک‌ها شرایط پرداخت وام خود را به شدت سخت کرده‌اند.
اما شیوه بهتر سنجش وضعیت مسکن در آمریکا مقایسه رابطه میان قیمت خرید و اجاره مسکن است. این در حقیقیت نوعی سنجش نسبت قیمت و درآمد در بازار مسکن است. مقایسه قیمت و اجاره یک خانه می‌تواند تخمین خوبی از روندهای اقتصادی یک کشور به دست بدهد. در آمریکا این نسبت از سال ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۵ ، ۵/۵‌درصد بود. اما بعد از آن و در دوران رونق قیمت مسکن به پایین‌ترین حد و ۵/۳‌درصد رسید. با توجه به رشد قیمت اجاره‌بها در سال‌های اخیر، کارشناسان می‌گویند برای اینکه تعادل به بازار بازگردد، قیمت مسکن باید طی یک سال آینده ۱۰ تا ۱۵‌درصد دیگر کاهش یابد. به این ترتیب می‌توان دریافت که بحران بازار مسکن در آمریکا حقیقتا اکنون در نیمه راه خود قرار دارد و با توجه به شرایط بازار و میزان عرضه مسکن در این بازار، باز هم دچار سقوط خواهد شد. در چنین شرایطی فشار بر سیاست‌گذاران برای حل مشکل بیشتر خواهد شد.