مسعود سیفی‌اعلا

مالیات بستن بر نقل‌و‌انتقالات مکرر واحدهای مسکونی که این روزها در محافل بالا مطرح شده است و وضع محدودیت‌های تازه در برابر روند طبیعی یا مقطعی معاملات در بازار مسکن، مساله اصلی این بازار نیست، مساله اصلی در این میان فقدان یک تحلیل علمی از چگونگی فعل‌و‌انفعالاتی است که ظاهرا سیاستگذاران را سردرگم کرده است. در همین یکی دو سال اخیر که قیمت مسکن ابتدا در تهران و سپس در شهرهای بزرگ رو به ترقی غیرعادی گذاشت، بسیار حرف‌ها زده شد که ماهیتا به صورت اخطار پلیسی فعالان بازار مسکن را مورد خطاب قرار می‌داد، اما هیچ کدام از این حرف‌ها کارساز نشد و به‌رغم نظراتی که در کسوت کارشناسی خبر از توقف نرخ صعودی و حتی کاهش قیمت مسکن «در آینده‌ای نزدیک» می‌دادند، روند گرانی در این بازار همچنان ادامه یافت و تا جایی هم که از علامت‌ها پیداست این روند همچنان ادامه خواهد داشت.

علت‌ها هم البته روشن است، هم از زاویه وضعیتی که در چند سال گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده و هم از ناحیه علایمی که آینده را قابل‌پیش‌بینی می‌کند، می‌توان دلایل انکارناپذیری را یافت که وضعیت آینده بازار مسکن را دنباله وضعیت کنونی و وضعیت گذشته می‌سازد، زیرا تا جایی که پیداست، وضعیت مسکن در آینده نیز تابعی از کل اقتصاد کشور خواهد بود که در بستر بیماری از درد بی‌امان به خود می‌پیچید. در چنین بستر نابسامانی چگونه می‌توان جزیی از کل را درمان کرد؟

زمانی شهروندان گوشت را کیلویی ۱۲تومان می‌خریدند و برنج حداکثر ۲تومان قیمت داشت، در آن موقع قیمت هر مترمربع زمین نیز در بهترین نقطه شهر حداکثر مگر چقدر بود؟ امروزه که گوشت را کیلویی ۱۰هزار تومان و برنج را ۵هزار تومان می‌فروشند، به طور طبیعی قیمت یک مترمربع زمین نیز دو میلیون یا ۳میلیون تومان کمتر نخواهد شد. در زمانی نه چندان دور، به استناد ستون نیازمندی‌های یکی از روزنامه‌ها قیمت یک ساختمان ۳طبقه با زیربنایی در حدود ۶۰۰مترمربع آن هم در بهترین نقطه شهر، ۳۰۰هزار تومان بیشتر نبود، اما امروزه، به طوری که گفته می‌شود هزینه ساخت یک مترمربع زمین کمتر از ۳۰۰هزار تومان نیست. آن موقع یک دستگاه تلویزیون را با ۵۰۰تومان می‌شد خرید، آن هم از دم‌قسط. اما امروزه در بازار تلویزیون داخلی قیمت‌ها کمتر از ۵۰۰هزار تومان نیست. گرچه در آن موقع مردم ایران از خرید آن تلویزیون ۵۰۰تومانی هم عاجز بودند، اما امروزه مراجعه‌ای به بازار و مشاهده‌ای نه چندان دقیق، نشان خواهد داد که مردم شهر ما تا چه اندازه برای خرید لوکس‌ترین کالاهای ساخت معتبرترین کارخانه‌های دنیا، با قیمت‌های میلیونی سرودست می‌شکنند.

این مشاهدات ساده نشان می‌دهد که امروزه سطح عمومی قیمت‌ها بالا رفته است و مردم - و البته بخش کوچکی از جامعه - برای خرج کردن پول‌هایی که در دست دارند، حرص‌و‌ولع دارند. منتها در این راستا اولا اقتصاد ایران نتوانسته است همپای افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، سطح عمومی درآمدها را نیز افزایش داده و ثروت ملی را طوری تقسیم کند که طبقات کم‌درآمد جامعه، اگر هم قادر به خرید کالای لوکس و گرانبها نیستند، حداقل اینکه نیاز حداقلی خود را تامین کنند. شکاف طبقاتی جامعه نیز از همین جا نشات گرفته است و وقتی که گفته می‌شود ۴دهک جامعه زیر خط فقر و ۲دهک روی خط فقر قرار دارند، دیگر نیازی به بحث نیست، درواقع ۶دهک جامعه به لحاظ ضعف طبقاتی، صرف‌نظر از این که قیمت‌ها بالا باشد یا پایین، عملا از هرگونه حضور در بازار معاملات مسکن عاجزند.

ثانیا اقتصاد ایران نتوانسته است توان صنایع داخلی را طوری تقویت کند که به تقاضای بازار جواب دهد، وقتی که در بازار لوازم خانگی و به طور مشخصی در بازار تلویزیون یا مثلا یخچال فریزر، محصولات وارداتی فعال مایشاء شده و مقتدرانه صنایع داخلی را به گوشه‌ای پرت می‌رانند، در بازار مسکن نیز دلایل انفعال را می‌توان درک کرد. شوربختی آن که زمین و مسکن قابل واردات نیست، تا جان کلام را شکافته و نشان دهد که چگونه می‌توان با استفاده از تکنولوژی‌های نو، می‌توان هم قیمت زمین و مسکن را تعدیل کرد و هم هزینه‌های تمام شده ساخت را پایین آورد. درواقع می‌توان گفت که بخش مسکن در ایران هم به لحاظ ضعف ساختاری نظام صنعتی و هم به لحاظ فقدان برنامه‌ریزی در مقایسه با صنایع دیگر دچار عقب‌ماندگی مضاعف بوده و بدون اینکه تعاملی با بازار جهانی داشته باشد، رشدی قارچ گونه و بی‌هویت داشته است.

برای درک بهتر این واقعیت می‌توان اشاره‌ای کوتاه به رشته‌های مختلف صنعتی در ایران کرد که پایه‌گذاران آنها عموما بازاریان و بنکداران بودند که در مسیر فعالیت تولیدی و صنعتی عاجز مانده و به‌رغم سرمایه‌گذاری‌های کلان از پاسخگویی به تقاضای بازار واماندند. در بخش مسکن نیز فعالان عمده بازار، مگر چه کسانی بوده‌اند که انتظاری از آنها داشت.

ثالثا اقتصاد ایران به دلیل ماهیت دردناک شکاف طبقاتی بسیار چشمگیری که در جامعه وجود دارد، عملا به گونه‌ای طراحی شده است که در کنار فقر مفرط و غیرقابل تحمل اکثریت مردم، به تجمل‌گرایی قشری اندک بیشتر بها می‌دهد تا تقسیم عادلانه امکانات و منابع موجود. بی‌دلیل نیست که هر چه ساختمان‌‌ها و واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر شیک‌تر و لوکس‌تر ساخته می‌شود، خریداران بیشتری هم به دنبال می‌آورد و راحت‌تر به فروش می‌رسد.

و بالاخره اینکه تکیه ۹۵درصد بازار مسکن به بخش‌خصوصی، آن هم با امکانات محدود مالی که اکثرا توسط واسطه‌ها (البته مثل اکثر رشته‌های تولیدی) پشتیبانی می‌شوند، نقطه ضعف این بخش در ایران است. در حالی که دولت ایران در همه زمینه‌های صنعتی- حتی در یک واحد پلاسکوسازی هم- دخیل است، دریغ از یک قرارداد ساخت انبوه یا مشارکت مالی دولت در یک پروژه ساخت مسکن. و چنین است که مالیات بستن بر نقل و انتقالات مکرر یا معاملات واسطه‌ها که با اندوخته کم و زیاد خود بخش مسکن را پشتیبانی می‌کنند، جز اخلال در روند طبیعی بازار مسکن نتیجه‌ای در بر نداشته و روند افزایش قیمت‌ها را مجددا تشدید خواهد کرد.