قیمت مرجع در بازار مسکن جا می‌افتد؟
دنیای اقتصاد- کارشناسان مسکن ضمن تایید اصل طرح «اعلام قیمت مرجع» برای معاملات مسکن، خواستار توجه به چهار پیش نیازی که در این طرح مورد غفلت قرار گرفته، شدند. تکیه مطلق بر قیمت معاملات گذشته بدون درنظر گرفتن شناسنامه فنی آپارتمان مهم‌ترین ایراد وارد شده به نحوه محاسبه «قیمت مرجع» است که در کنار واگذاری مسوولیت انتشار قیمت‌های مرجع به بنگاه‌های املاک، اثر دوگانه (تورمی -کنترلی) طرح بر قیمت‌های تابستان را افزایش داده است. کارشناسان پیشنهاد کرده‌اند برای تعیین قیمت مرجع چک لیست امکانات داخلی آپارتمان تهیه شود و برای جلب انگیزه بازار به استفاده از طرح نیز از یک ابزار جدید کمک گرفته شود. «دنیای‌‌اقتصاد» طرح تابستانی وزارت راه‌وشهرسازی را نقد می‌کند
بازار مسکن «قیمت مرجع» را می‌پذیرد؟
احتمال اثر دوگانه تورمی-کنترلی روی قیمت مسکن
کارشناسان اقتصاد مسکن: در این طرح از چهار پیش‌نیاز غفلت شده است
گروه مسکن- هاجر شادمانی: بررسی کارشناسی طرح «اعلام قیمت مرجع برای خرید‌وفروش مسکن در تهران» نشان می‌دهد، در اصل طرح حداقل از چهار پیش‌نیاز غفلت شده است طوری که اگر موارد دیده‌نشده، قبل از اجرا، در طرح گنجانده نشود، اثر «دوگانه» طرح در بازار مسکن حتمی خواهد بود.
وزارت راه‌وشهرسازی قصد دارد با تکیه صرف برقیمت معاملات انجام‌شده در فصل بهار، یکسری قیمتمرجع برای معاملات فصل تابستان شهر تهران به خریدار و فروشنده اعلام کند.
اما اولین نقطه‌ضعف این طرح، پایه تعیین‌کننده قیمتمرجع است که بر سلیقه فروشنده‌هایی که طی سه ماه اول امسال، قیمت مدنظرشان را به خریداران تحمیل کرده‌اند، تعریف شده است. این شیوه باعث خواهد شد «تورم» در محاسبه قیمتمرجع نقش‌اول را بازی کند.
کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند: چون تضمینی برای اینکه قیمت توافق‌شده ماه‌های قبل برمبنای ارزش واقعی املاک، تعیین شده باشد وجود ندارد، استناد به آن برای تعیین قیمتمرجع، دادن آدرس غلط به بازار است و در این حالت احتمال تاثیر دوگانه تورمی- کنترلی طرح بیشتر از اثر قابل‌انتظار (کنترلی) آن خواهد بود.
کارشناسان در عین حال پیش‌نیاز تعیین منطقی قیمت‌راهنما را تنظیم شناسنامه فنی مرجع حاوی انواع پارامترها و امکانات داخلی یک واحدمسکونی به انضمام خدمات شهری قابل‌دسترس محله‌ای عنوان می‌کنند، به‌طوری که قیمتمرجع هر واحدمسکونی بعد از انطباق مشخصات فنی آن با متن شناسنامه‌فنی و ضرایب قیمتی هر پارامتر، قابل محاسبه است.
در این حالت با استفاده توام از شناسنامه‌فنی واحدهای مسکونی فروشی و قیمت واحدهای مشابهی که طی بهار امسال فروخته شده، احتمال قیمت‌گذاری غیرواقعی کاهش می‌یابد.
نقطه‌ضعف بعدی طرح، نقش پررنگ مشاوران‌املاک به عنوان بازوی مشورتی و اجرایی طرح است.
دفترچه الکترونیکی قیمت مرجع قرار است ابتدا در اختیار بنگاه‌های مسکن قرار گیرد و عملا با واسطه به خریدار و فروشنده اعلام شود که تبعات این روش دسترسی، احتمال دستکاری قیمتمرجع و مخدوش‌شدن آن است.
توصیه کارشناسان در این باره، اعلام لحظه‌ای قیمتمرجع در کل تهران از طریق سایت اطلاع‌رسانی وزارت راه‌وشهرسازی است.
از مالیات استفاده شود
اما فارغ از ایراداتی که هم‌اکنون در نحوه تعیین قیمتمرجع و شیوه اعلام عمومی آن مطرح است، درباره میزان به کارگیری قیمتمرجع و استقبال بازار از آن تردیدهایی وجود دارد.
برای بازدهی طرح قیمتمرجع، پیشنهادی که از طرف کارشناسان ارائه شده، استفاده از ابزار مالیات بر افزایش ارزش ملک است.
این نوع مالیات سال گذشته در قالب پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی به صورت «اخذ ۱۵ تا ۳۵ درصد مالیات از مابه‌التفاوت قیمت زمان خرید تا زمان فروش ملک» به وزارت اقتصاد ارائه شد که تاکنون بررسی و تصمیم‌گیری درباره آن در دولت مسکوت مانده است.
کارشناسان معتقدند: آنچه عمل به قیمتمرجع از جانب فروشنده ملک را تقویت می‌کند و در برابر تغییر صعودی آن بازدارندگی ایجاد می‌کند، مالیات بر قیمت مسکن است که باید قبل از اجرای طرح تابستانی، شرایط اخذ آن در بازار فراهم شود.
برآیند آنچه کارشناسان درباره طرح
«قیمت مرجع» اظهار می‌کنند، حاکی است: در دسترس بودن اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده برای عموم مردم به عنوان قیمت‌های پیشنهادی می‌تواند طرفین را نسبت به شرایط بازار مطلع کند، هر چند در برخی موارد آثار روانی و پیامدهای تورمی نیز می‌تواند به دنبال داشته باشد. بنابراین صاحبنظران بازار مسکن در مجموع به دولت هشدار می‌دهند که مراقب این اثر دوگانه باشند و آن را کنترل کنند.
قیمت مسکن در سایت وزارتخانه بیاید
فردین یزدانی، کارشناس مسکن با بیان اینکه شفاف سازی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن در اصل اقدام خوبی است به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر این شفاف سازی برای اطلاع عموم در سایت وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد، به مراتب اثر بخش‌تر از دسترسی صرف مشاوران به آن است.
وی افزود: شفاف‌سازی اطلاعات نباید تنها برای عده خاصی از افراد میسر باشد چرا که همین امر زمینه را برای بروز برخی سوءاستفاده‌ها مهیا می‌کند.
تعیین پایه قیمت مسکن غیرممکن است
یزدانی همچنین با بیان اینکه تعیین پایه قیمتی برای ملاک گذاری انجام معاملات مسکن اصولا غیرممکن است به دولت توصیه کرد: دولت می‌تواند قیمت روز معاملات مسکن را به صورت پیشنهادی در اختیار افراد قرار دهد و نباید تصور کند که قیمت‌های موجود می‌تواند پایه قطعی تعیین نرخ در بازار مسکن باشد.
وی افزود: اطلاع مردم از آخرین قیمت معاملات باعث افزایش قدرت چانه‌زنی آنها می‌شود اما نمی‌توان آن را به صورت یک الزام درآورد.
تعجیل در صدور شناسنامه فنی
حسین پرهمت، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن، در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: بلوک‌بندی قیمت مسکن تنها در شرایطی امکان پذیر و موثر است که اقتصاد کشور از وضعیتی با ثبات برخوردار باشد.
وی افزود: در حال حاضر ثبات اقتصادی در هیچ یک از بخش‌ها وجود ندارد بنابراین چگونه می‌توان نرخ‌های ثابتی را برای معاملات مسکن تعیین کرد و آن را ملاک خرید و فروش قرار داد؟
پرهمت با بیان اینکه با توجه به محترم بودن مقوله مالکیت اساسا هیچ فرد یا مقامی نمی‌تواند بر املاک مردم قیمت‌گذاری کند و معامله مسکن نیز امری تابع توافق طرفین است، گفت: دولت می‌تواند با به جریان انداختن بحث صدور شناسنامه فنی ساختمان و ارزش‌گذاری فنی ساختمان بر مبنای شاخصه‌های کیفی، ارزش هر ملک را با توجه به منطقه ای که در آن واقع شده، تعیین کند.
وی ادامه داد: این اقدام از یک سو منجر به کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و از سوی دیگر جلوگیری از ساخت و سازهای بی‌اساس و غیرمقاوم خواهد شد.
این کارشناس مسکن همچنین در مورد نحوه قیمت گذاری املاک ساخته شده اظهار کرد: دولت در این گونه موارد می‌تواند پلاک‌هایی را به عنوان راهنمای تعیین قیمت به مردم معرفی کند که البته این راهنما نیز نمی‌تواند حکم قطعی قیمتی باشد.
وی با اشاره به اینکه بلوک بندی مسکن برمبنای معاملات صورت گرفته ممکن است علاوه بر اطلاع رسانی، منجر به آثار تورمی نیز بشود توضیح داد: معاملات ثبت شده در سامانه املاک به هیچ وجه مصون از تخلف قیمتی نیست و در بسیاری موارد دیده شده است که ملکی با قیمتی بیش از نرخ عرف منطقه معامله و اطلاعات آن در سامانه درج شده است. بنابراین نمی‌توان این گونه اطلاعات را به عنوان پایه منطقی قیمت‌گذاری مورد استفاده قرار داد.
یک مکانیزم برای کنترل ۱۰ دهک؟
محمد عدالتخواه از دیگر کارشناسان بازار مسکن با اشاره به وجود ۱۰ دهک متفاوت مصرفی در بازار مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: اصولا کنترل دهک‌های مختلف تنها با یک مکانیزم، غیر ممکن است چه برسد به اینکه آن مکانیزم همچون بلوک بندی غیرقابل اجرا باشد.
وی در تشریح اظهارات خود تصریح کرد: مسکن را نمی‌توان مانند اقلام مصرفی و خوراکی قیمت گذاری کرد.
عدالتخواه افزود: از سوی دیگر به فرض عملی شدن طرح بلوک‌بندی برخی نواقص موجود در متن این اقدام همچون محدودیت دسترسی عمومی باعث سوءاستفاده گروه‌های ارائه‌کننده این خدمات از شرایط خاص و احتکار مسکن از سوی آنها می‌شود.
وی ادامه داد: در چنین حالتی این مشاوران بازار را به دست گرفته و آن را به میل خود اداره می‌کنند و چون اطلاعات معاملات هم در دسترس عموم قرار ندارد تحریک قیمت در معاملات املاک تشدید خواهد شد.
این کارشناس مسکن تشکیل انجمن مصرف‌کنندگان مسکن متشکل از مصرف‌کنندگان واقعی بازار، کارشناسان و سازندگان را به منظور کسب اطلاعات دقیق از نیازهای مصرفی افراد متقاضی مسکن را راهکاری واقعی‌تر نسبت به تعیین دستوری قیمت‌ها دانست و گفت: علاوه بر این، دولت می‌تواند با دریافت مالیات‌های هدفمند از ارزش اضافه شده املاک در طول زمان مشخص، این بازار را تحت کنترل خود درآورد.
عدالتخواه تصریح کرد: دریافت مالیات از مابه التفاوت قیمت ملک در زمان فروش در کنار حق تعیین آزادانه قیمت مسکن برای مالکان نتایج موثرتری نسبت به الزام تعیین قیمت‌ها براساس معاملات انجام گرفته، در بر خواهد داشت.
عکس: حمید جانی‌پور
ارسال نظر