تغییر «سقف‌تراکم» در بافت‌فرسوده

عکس: سارا ملکی

جزئیات مشوق جدید نوسازی: املاک بالای ۳۰سال در صورت تخریب مشمول تراکم تشویقی می‌شوند

انتظار تحول قیمتی در بازار زمین

گروه مسکن- هاجر شادمانی: با تصویب شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور، به انبوه‌سازانی که در نقاط فرسوده و کلنگی شهر تهران اقدام به ساخت‌وساز کنند، دو امتیاز جدید تعلق می‌گیرد. براساس آنچه شورا در قالب طرح‌تفصیلی تهران مصوب کرده، محدوده جغرافیایی حمایت از ساخت‌وساز مسکونی در پایتخت ۵/۴ برابر افزایش پیدا کرده و همزمان در این محدوده، کابوس «تراکم» که همواره بار مالی سنگینی به سازنده تحمیل می‌کند، از طریق ارائه تراکم‌تشویقی برطرف شده است.

روز گذشته مدیران حوزه بافت‌فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی با تشریح جزئیات تدابیری که به صورت اختصاصی برای مناطق پیر تهران مصوب شده است، اعلام کردند: ۱۴‌هزار و ۸۰۰ هکتار از مساحت موجود شهر تهران به عنوان «بافت‌ناپایدار» تعریف شده که با این تقسیم‌بندی، املاکی که در این بافت قرار دارند می‌توانند از بخشی از تسهیلات نوسازی «بافت‌فرسوده» بهره ببرند. مساحت بافت‌فرسوده تهران در حال حاضر ۳هزار و ۲۶۸ هکتار است که با احتساب «بافت‌ناپایدار» عملا محدوده پرتقاضا برای ساخت‌وساز بیش از ۴ برابر افزایش پیدا کرده است.

بر این اساس، در سال جاری برای نوسازی املاک واقع‌شده در بافت‌فرسوده و بافت‌ناپایدار شهر تهران، متناسب با مساحت ملک، تعداد مشخصی «تراکم‌تشویقی» به مالکان ارائه می‌شود که تحت تاثیر این تسهیلات، پیش‌بینی می‌شود قیمت زمین -ملک کلنگی- در این مناطق تاحدودی کاهش یابد.

در حال حاضر قیمت زمین در نقاط فرسوده تهران از متوسط کل شهر حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد گران‌تر است که علت این گرانی به تمایل انبوه‌سازان برای حضور در بافت‌فرسوده و استفاده از تسهیلات بانکی، تخفیف عوارض و تراکم‌تشویقی مربوط می‌شود.

امسال نحوه اعطای تراکم تشویقی به نوسازی املاک واقع در دو بافت فرسوده و ناپایدار به این صورت خواهد بود که برای املاک با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع، یک طبقه تراکم تشویقی داده می‌شود و چنانچه دو یا چند مالک اقدام به تجمیع ملک‌شان کنند، طوری که مساحت تجمیع حداقل به ۱۵۰ مترمربع برسد، دو طبقه تراکم تشویقی برای ساخت‌وساز توسط شهرداری ارائه خواهد شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تعمیم مشوق تراکم از بافت‌فرسوده به بافت‌ناپایدار، شرایط استفاده از این تسهیلات را آسان‌تر کرده است چون شرط بافت‌فرسوده بودن عبارت است از ریزدانگی، نفوذناپذیری و ریزدانگی، اما شرط بافت‌ناپایدار فقط ناپایداری را شامل می‌شود.

رییس سازمان نوسازی شهر تهران روز گذشته درباره «بافت‌ناپایدار» به «دنیای‌اقتصاد» گفت: املاک با عمر حدود ۳۰ سال در هر نقطه از تهران جزء «بافت‌ناپایدار» محسوب می‌شوند و می‌توانند از تراکم‌تشویقی درنظر گرفته شده در طرح تفصیلی استفاده کنند.

از سوی دیگر براساس آخرین اعلام مسوولان نوسازی در وزارت راه‌و‌شهرسازی قرار است امسال پروانه نوسازی برای ۶۰ هزار واحد مسکونی فرسوده در شهر تهران صادر شود که تدابیر لازم نیز برای اعطای تسهیلات بانکی همچون سال گذشته برای متقاضیان اندیشیده شده است؛ به گونه‌ای که هیچ یک از‌این املاک با مشکل تسهیلات مواجه نشوند.

از سوی دیگر تغییرات ‌ایجاد شده در نظام پولی و بانکی کشور در راستای تغییر نرخ سود بانکی باعث شده امسال، نرخ سود تسهیلات بانکی قابل‌پرداخت به نوسازی بافت‌فرسوده نیز از ۱۲ تا ۱۴ درصد سال گذشته به ۱۸ تا ۲۱ درصد افزایش یابد.‌ این در حالی است که سال ۹۱ برنامه‌ای برای افزایش سقف تسهیلات نوسازی وجود ندارد و وام نوسازی همچنان در سه سطح ۲۰، ۲۲ و ۲۵ میلیون تومان برای واحدهای سنتی، نیمه صنعتی و صنعتی ساز به متقاضیان تعلق می‌گیرد.

طرح تفصیلی ابلاغ نشده!

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران جسته و گریخته از سوی شهرداری تهران برای آگاهی عموم از شرایط جدید ساخت و ساز در سایت ‌این سازمان، در دسترس قرار گرفته است؛ اما عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری‌ایران به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: طرح تفصیلی هنوز نهایی و ابلاغ نشده است و حتی احتمال تغییر در ضوابط آن وجود دارد.

محمد‌آیینی روز گذشته در جمع خبرنگاران اعلام کرد: در کل، نگاه مثبتی در خصوص اعمال طرح تفصیلی در بافت فرسوده وجود دارد که باعث افزایش صدور پروانه ساخت در شهر تهران می‌شود.

وی در پاسخ به سوال «دنیای اقتصاد» در مورد تغییرات اعمال شده در ضوابط نوسازی در «پیش‌نویس» طرح تفصیلی شهر تهران گفت: واحدهایی که برای سال ۹۱ از شهرداری مجوز نوسازی دریافت می‌کنند، در صورتی که بیش از ۱۵۰ مترمربع مساحت داشته باشند مشمول یک طبقه تشویقی می‌شوند؛ همچنین در صورتی که مساحت واحدهای تجمیعی بیش از ۱۵۰ مترمربع شود در راستای حمایت از تجمیع پلاک‌های ریزدانه، تراکم تشویقی به میزان دو طبقه افزایش می‌یابد.آیینی افزود: علاوه بر تراکم تشویقی یاد شده، براساس ضوابط جدید مندرج در پیش نویس طرح تفصیلی شهر تهران، بناهای مسکونی ناپایدار شهری که از سه شرط اصلی بافت فرسوده تنها واجد شرط ناپایداری باشند نیز مشمول تراکم‌ تشویقی خواهند شد.

وی ادامه داد: براساس برآوردهای به عمل آمده درحال حاضر شهر تهران نزدیک به ۱۴ هزار هکتار «بافت ناپایدار» دارد که با احتساب بیش از ۳ هزار هکتار «بافت فرسوده» شناسایی شده، ‌این مساحت به بیش از ۱۷ هزار هکتار افزایش می‌یابد.

آیینی در عین حال تصریح کرد: وام نوسازی به املاک واقع در بافت‌ناپایدار تعلق نمی‌گیرد و فقط به بافت‌فرسوده قابل پرداخت است.

سود تسهیلات نوسازی افزایش یافت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده امیدوار بودند امسال میزان تسهیلات بانکی نوسازی افزایش یابد، مسوولان نوسازی در وزارت راه و شهرسازی از افزایش نرخ سود وام و عدم افزایش میزان تسهیلات در سال ۹۱ خبر دادند.

در همین راستا مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری‌ایران اعلام کرد: سال ۹۱، سود تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده شهری براساس مصوبه شورای عالی پول و اعتبار بین ۱۸ تا ۲۱ درصد خواهد بود.

مجید کیانپور افزود: این میزان در سال گذشته بین ۱۲ تا ۱۴ درصد بوده است که در سال جدید متناسب با افزایش نرخ سود بانکی، به ۱۸ تا ۲۱ درصد می‌رسد.وی تاکید کرد: رقم نهایی سود تسهیلات تا امروز به صورت نهایی تعیین نشده است؛ اما تلاش داریم ‌این رقم معادل حداقل نرخ سود؛ یعنی همان ۱۸ درصد مصوب شود.

۶۰ هزار واحد سهمیه نوسازی سال ۹۱

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری‌ایران در ادامه گفت: سال ۹۱ برنامه نوسازی در شهر تهران بر مبنای صدور پروانه ساخت برای ۶۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار دارد که‌این رقم در سال ۹۰، ۴۴ هزار واحد و در سال ۸۹ ، ۲۳ هزار واحد بوده است.

کیانپور افزود: در سال گذشته حدود ۱۱۳ هزار پروانه نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری کل کشور صادر شد که در مقایسه با سال ۸۹ از رشدی ۳۷ درصدی برخوردار بوده است.

وی خاطرنشان کرد: هم اکنون بیش از ۳۰ هزار واحد آماده در سراسر کشور در برنامه افتتاح قرار دارد.مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری‌ایران تصریح کرد: در سال ۹۰، مساحت نوسازی شده در بافت فرسوده ۱۴۰۰ هکتار بهبود یافت.وی خاطرنشان کرد: سالانه در حدود ۱۰ درصد واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن، شامل واحدهایی است که در بافت فرسوده نوسازی می‌شوند مورد بهره برداری قرار می‌گیرند.