در یک پژوهش دانشگاهی بررسی شد
بازار مسکن پس از تحول مالیاتی
دنیای اقتصاد- مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت «طرح تحول مالیاتی در بازار مسکن» را مورد بررسی فنی قرار داده و ابزارهای جدید در آن را به شرطی که بتواند سه هدف «کنترل سوداگری در بازار مسکن»، «تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن» و «کسب درآمد برای دولت» را به صورت توام برآورده کند، تایید کرده است؛ این مرکز با اشاره به اینکه در حال حاضر مالیات‌های فعلی به دلیل توجه خاص به درآمدزایی، فاقد کارکرد مطلوب برای بازار مسکن هستند، اعلام کرده است: زمان کنونی، بهترین فرصت برای اصلاح قوانین مالیاتی در بازار مسکن محسوب می‌شود. گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در عین حال، بر «مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی» تاکید جدی کرده و در حالی که نویسندگان طرح تحول مالیاتی، برای این معضل، ابزاری پیش‌بینی نکرده‌اند، تصریح کرده است: در شرایط شکست بازار، تعیین «سهم‌طبیعی» برای خانه‌های خالی، بی‌معنا خواهد بود. وزارت راه‌وشهرسازی نیز پیش‌تر برای تکمیل محتوای طرح تحول مالیاتی، اخذ ۴/۲ درصد مالیات سالانه از آپارتمان‌های بدون استفاده را پیشنهاد داده بود. همچنین دریافت مالیات از املاک گران‌قیمت - که در طرح تحول موجود نیست، اما مورد خواست این وزارتخانه است- از نظر نهاد مطالعاتی دانشگاه علم و صنعت، مالیاتی مرسوم در جهان به شمار می‌آید که بیشتر برای تامین‌مالی برنامه‌‌های دولت‌ها، مورد استفاده قرار می‌گیرد. مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت بررسی کرد
منافع بازارمسکن از تحول‌مالیاتی
تاکید مرکز بر مقابله مالیاتی با خانه‌های‌خالی
مالیات‌های فعلی در بازار مسکن قادر به کنترل سوداگری نیست
پیشنهاد اخذ مالیات طولی از معاملات‌مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت، آنچه تحت عنوان «بسته تحول مالیاتی» توسط دولت برای بازار مسکن تدارک دیده شده را مورد بررسی تحلیلی قرار داده و با اعلام اینکه هم‌اکنون مالیات‌های فعلی به دلیل توجه مطلق بر کسب درآمد دولتی، کارکرد مطلوبی در بازار مسکن ندارد، از طرح تحول به شرط تحقق سه هدف در بخش مسکن، حمایت کرده است.
گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت که همواره در تایید یا نقدکارشناسی تصمیمات دولت موثر بوده، معتقد است: به کارگیری ابزارهای مالیاتی جدید، باید کنترل سوداگری و تخصیص منابع در بازار زمین و مسکن و همچنین درآمدزایی برای دولت را به صورت توام محقق کند؛ در غیراین‌صورت اثر مالیات‌ها آن‌طور که باید در بازار مسکن بروز نخواهد کرد.
این مرکز همچنین ضمن حمایت از پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی برای افزودن دو مالیات جدید به محتوای طرح تحول، مقابله مالیاتی با خانه‌های‌خالی را پیش‌نیاز تنظیم بازارمسکن دانسته و تاکید کرده است: وجود تعدادی خانه‌خالی (حدود ۴ درصد) به عنوان طبیعت بازار مسکن، در شرایط کنونی که شکست‌بازار اتفاق افتاده، غیرطبیعی و بی‌معنا است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌تر با مطالعه محتوای طرح تحول مالیاتی، بندهای جدیدی شامل «اخذ ۴/۲ درصد مالیات از آپارتمان‌های بدون استفاده» و «دریافت مالیات ۲ تا ۳ درصدی از فروش املاک با قیمت بیش از ۲۰۰ میلیون تومان» را به اصل طرح اضافه کرد و خواستار تصویب آن در دولت شد. که اکنون این دو، یعنی «مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر فروش املاک گران‌قیمت» جزو توصیه‌های مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت نیز قرار گرفته است.
این نهاد مطالعاتی، مالیات بر خانه‌های خالی را باعث تخصیص بهینه مسکن در بازار تقاضا و در عین حال مالیات بر املاک گران‌قیمت را باعث کسب درآمد برای دولت عنوان کرده است.
نتایج بررسی‌های این مرکز درباره طرح تحول مالیاتی در بازار مسکن، همچنین منجر به پیشنهاد یک مالیات جدید تحت عنوان «مالیات طولی بر معاملات مکرر» به دولت شده است که بر اساس آن، خرید‌وفروش مسکن در کوتاه‌مدت مشمول پرداخت مالیات می‌شود و درصورتی که حداقل ۵ سال بین خرید و فروش یک ملک فاصله بیفتد، معافیت مالیاتی برای آن اعمال خواهد شد.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت، مالیات طولی بر معاملات مسکن را در کنترل سوداگری موثر ارزیابی کرده است.
متن کامل گزارش مرکز درباره منافع طرح تحول مالیاتی را در زیر بخوانید:
طرح تحول اقتصادی کشور، طرح تحول نظام مالیاتی است که قرار است دولت آن را به اجرا درآورد. طرح تحول مالیاتی بنا دارد اصلاحاتی در نظام مالیاتی کشور ایجاد کند که از جمله آنها اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم است. یکی از بخش‌های قانون مالیات‌های مستقیم مربوط به زمین و مسکن است که با توجه به شرایط کنونی و ضعف قوانین موجود در این بخش، ضروری است مورد بازبینی و تجدیدنظر قرار گیرد.
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یکسو به دلیل نقض قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در سال ۱۳۸۷ قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند. علاوه بر اینها، «عوارض تراکم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند. مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می‌توان توجه صرف این قوانین به کسب درآمد از اخذ مالیات و عوارض و بی‌توجهی به دیگر کارکردهای نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست.
به طور کلی اخذ مالیات و عوارض توسط دولت‌ها و شهرداری‌ها با سه هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد صورت می‌گیرد. در ادامه نظام مالیاتی متناسب با اهداف سه‌گانه فوق ارائه می‌شود:
کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
بازار زمین و مسکن شهری به دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است. یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از بین بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن از طریق اعمال بار مالی، از تاثیرات منفی حضور این گونه از تقاضاها در بازار زمین و مسکن شهری جلوگیری کند.
اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان برای حل مشکل مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های افزایش عرضه، اقدام به مهار سوداگری از طریق سیاست‌های مالیاتی کرده‌اند. تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، عملکرد این بازار را به دو صورت زیر تحت تاثیر قرار می‌دهد:
الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر
ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیر مصرفی به جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیر مولد مانند خرید و فروش زمین و مسکن می‌شود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متاثر از این افزایش قیمت خواهند شد. برای این منظور می‌توان «مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن غیر مصرفی شهری» برای مهار خرید و نگهداری املاک به امید کسب سود در آینده را طراحی کرد.
مالیات طولی بر معاملات مکرر
برای افزایش هزینه معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال، این مالیات به صورت درصدی از کل ارزش ملک و به صورت طولی اخذ می‌شود. طولی بودن این مالیات به این معنا است که نرخ این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش، کاهش می‌یابد. وضع مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر به‌رغم افزایش هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن، تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد؛ زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای مصرفی خود می‌خرند، حداقل ۵ سال از آن واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مخرب (سوداگرانه) تاثیرات ضد تورمی خواهد داشت.
اما این مالیات به دلیل کاهش نرخ آن در طول زمان قادر به کنترل انگیزه‌های سوداگرانه‌ای که با نگهداری ملک به امید کسب سود در آینده هستند، نیست. بنابراین نیاز به مالیات دیگری است که انگیزه کسب سود با نگهداری بلندمدت ملک را برای سوداگران کاهش دهد.
مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن
این مالیات به صورت درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این مالیات معاف است. تولید کنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد.
تخصیص بهینه منابع
افزایش روز افزون تقاضا برای منابع زمین و مسکن شهری با توجه به افزایش جمعیت شهر نشین از سویی و محدود بودن منابع زمین و نبود امکان تولید زمین، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را بیش از پیش روشن می‌سازد. استفاده از ابزارهای مالیاتی می‌تواند مالکان زمین و مسکن شهری را به سمت تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن هدایت کند. در این قسمت علاوه بر این مالیات، مالیات بر ارزش زمین (LVT) و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به عنوان تکمیل کننده بسته مالیاتی در بخش تخصیص بهینه منابع، مورد بررسی قرار می‌گیرند.
مالیات بر ارزش زمین
در یک تعریف ساده، مالیات بر ارزش زمین عبارت است از «اخذ درصدی از ارزش اجاره‌ای زمین یک ملک، با توجه به کاربری بهینه مجاز زمین مورد نظر به صورت دوره‌ای». در این نوع مالیات کاربری بالقوه زمین ملاک عمل است و نحوه کاربرد فعلی زمین (کارآمد یا ناکارآمد) و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمی‌شود.
مالیات بر ارزش زمین با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملا در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد، این نوع از مالیات می‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود.
علاوه بر آن تامین منابع درآمدی شهرداری‌ها از طریق اجرای این مالیات به جای عوارض فروش تراکم، منجر به ایجاد رویکردی عدالت‌محور در عرصه درآمدهای شهرداری‌ها می‌شود، چرا که هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد، قیمت زمین نیز در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود. از سویی دیگر هزینه تولید مسکن به دلیل حذف هزینه عوارض فروش تراکم و پروانه‌های ساختمانی کاهش پیدا می‌کند.
مالیات بر واحدهای مسکونی خالی
یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل درکنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است. وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود، اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنی و مفهوم دارد. اما در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی بی معنا خواهد بود.
کسب درآمد
از دیگر اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری، کسب درآمد به منظور تامین منابع مالی برای ایجاد زیرساخت‌های شهری است. در واقع در یک نظام مالیاتی کارآمد، هزینه‌های مورد نیاز به منظور ایجاد زیرساخت‌های شهری از منابع درآمدی نظام مالیاتی کسب می‌شود و علاوه بر آن، بازتوزیع مجدد ثروتی که در فرآیند سوداگری در اختیار مالکان محدودی قرار گرفته، برعهده نظام مالیاتی است که این امر از سویی دیگر منجر به کاهش بار مالیاتی از دوش سایر فعالیت‌های مولد اقتصاد می‌شود.
مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت
یکی از انواع مالیات‌هایی که در کشورهای مختلف از حوزه بازار زمین و مسکن شهری اخذ می‌شود مالیات بر خرید املاک گران قیمت است. این مالیات در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند از دریافت کننده سند اخذ می‌شود. رقم این مالیات در معاملات مختلف بالا نبوده، اما در مورد معاملات زمین و مسکن به دلیل ارزش بالای زمین و مسکن، رقم این مالیات قابل توجه است. به همین دلیل دولت‌ها با هدف کسب درآمد، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات زمین و مسکن کرده‌اند.
این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد.
با توجه به مطالب بیان شده، سیاست‌های اخذ مالیات باید به‌گونه‌ای باشد تا بتواند هر سه هدف نظام مالیاتی را به صورت توام تامین کند و در این صورت نظام مالیاتی، نظامی کارآ و اثربخش خواهد بود. زمان کنونی بهترین فرصت برای اصلاح قوانین در جهت نیل به اهداف سه گانه نظام مالیاتی است و در صورت اجرای این سیاست‌ها، نظام مالیاتی کارآ و موثر متصور می‌شود.
ارسال نظر