«پل» به وام خرید مسکن

حذف شرط «انتقال وکالتی» از بازار مبادله وام مسکن

اطلاعیه رسمی بانک‌مسکن و روایت واسطه‌ها از مصوبه جدید گروه مسکن- فرید قدیری: با صدور یک مجوز جدید توسط سیستم بانکی، چالش قانونی در نقل‌وانتقال تسهیلات ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومانی خرید مسکن، از بازار مبادله‌وام برداشته شد.

براساس اطلاعیه بانک‌مسکن، صاحبان آپارتمان‌هایی که به خاطر خرید تسهیلات از بازار، به صورت وکالتی مالک شده‌اند می‌توانند نسبت به انتقال قطعی سند از صاحب‌ اصلی وام -وام‌‌دهنده- اقدام کنند.

این مجوز از یک‌سو تحرک را در بازار وام خرید مسکن افزایش می‌دهد که نتیجه آن «پل‌زنی برای اتصال سریع متقاضیان مسکن به تسهیلات بانکی» است و از سوی دیگر باعث تقویت ضمانت‌‌نامه‌های ملکی در بانک‌ها خواهد شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هم‌اکنون حجم قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن از آنجا که نمی‌توانند مدت زمان لازم برای سپرده‌گذاری و ثبت‌نام تسهیلات بانکی را رعایت کنند، با مراجعه آنی به بازار، از سپرده‌گذارانی که زمان پرداخت وام به آنها فرارسیده، تسهیلات ۱۸ یا ۲۰ میلیونی را خریداری می‌کنند که در این حالت، ملک باید در مالکیت فروشنده وام قرار بگیرد به طوری که بانک برای بازپرداخت، با خریدار وام در ارتباط است و برای ضمانت وام، مالک -فروشنده وام- را به عنوان ضامن قبول دارد.این ارتباط سه‌طرفه باعث شده در برخی موارد، پرداخت اقساط وام دریافتی با اختلال و در عین حال ردگیری بازپرداخت با چالش مواجه شود.به همین منظور بانک‌مسکن با مجوزی که از بانک‌مرکزی دریافت کرده، امکان برقراری ارتباط مستقیم با خریدار وام‌مسکن را فراهم کرده تا بعد از انجام معامله بین خریدار و فروشنده وام، دو طرف بتوانند از مرحله «وکالت» به مرحله «انتقال قطعی» ملک به نفع خریدار وام ورود کنند.

تا پیش از این مصوبه، روالی که در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن وجود داشت به این صورت بود که چون بانک عامل، صاحب وام را به رسمیت می‌شناخت، باید خریدار وام بعد از خرید ملک، مالکیت آن را به صاحب وام منتقل می‌کرد تا در رهن بانک برود و همزمان از او وکالت می‌گرفت که بعد از بازپرداخت کامل اقساط، مالکیت را دوباره به وی منتقل کند. اما براساس اطلاعیه‌ای که روز گذشته بانک‌مسکن صادر کرده، برای مشتریانی که به صورت وکالتی واحد مسکونی خود را خریداری کرده‌اند، به شرط نداشتن بدهی معوق این مجوز صادر شده که بتوانند نسبت به انتقال اسناد مالکیت در رهن بانک، به نام خود اقدام کنند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با این مجوز، ریسک خرید زمان برای متقاضیان مسکن عملاً به صفر می‌رسد و نگرانی از خرید وکالتی واحد مسکونی نیز از بین می‌رود.

هر چند برخی کارشناسان تبعات این اقدام را باعث افزایش قیمت مبادله وام ۲۰ میلیون تومانی می‌دانند اما از آنجا که سقف این تسهیلات تاثیر آنچنانی در قدرت خرید غالب متقاضیان مسکن ندارد، تسهیل مسیر دسترسی آن نیز اثر قابل ملاحظه‌ای بر قیمت خرید‌وفروش آن نخواهد داشت.

براساس این گزارش هم‌اکنون در بازار مبادله انواع وام بانکی، تسهیلات ۱۸ و ۲۰ میلیون تومانی خرید مسکن متعلق به بانک مسکن بین ۲ میلیون تا ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، معامله می‌شود که خریدار وام عملا باید حدود ۱۰ درصد از ارزش اولیه این تسهیلات را به فروشنده وام بابت خرید زمان پرداخت کند.

در اطلاعیه دیروز بانک‌مسکن، مهلت دو ماهه برای انتقال قطعی سند از فروشنده‌های وام به نام خریداران وام تعیین شده و تاکید شده است: «آن دسته از مشتریان بانک مسکن که به صورت وکالتی نسبت به خرید واحد‌مسکونی که در رهن بانک مسکن قرار گرفته است اقدام کرده‌اند به شرط نداشتن مانده بدهی معوق می‌توانند از ۲۴ شهریور به مدت دو ماه نسبت به انتقال اسناد مالکیت در رهن بانک به نام خود اقدام کنند.»

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» همزمان با این تصمیم بانک‌مسکن، برخی از شرکت‌های مشاوره وام در بازار اعلام کردند: برای متقاضیان جدید وام خرید مسکن که قصد دارند تسهیلات را از بازار و بدون سپرده‌گذاری، دریافت کنند نیز ضوابطی درنظر گرفته شده تا آنها نیز بدون معامله وکالتی، صاحب آپارتمان مسکونی شوند.

آنطور که دلالان وام بانکی می‌گویند خریداران تسهیلات ۲۰ میلیونی چنانچه ۱۰ درصد از مانده تسهیلات را به بانک بازپرداخت کنند، مالکیت وکالتی آپارتمان قابل تبدیل به مالکیت قطعی خواهد بود. به این صورت که چنانچه کل رقم بازپرداخت ۲۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن با احتساب نرخ سود ۱۱ تا ۱۲ درصد، حدود ۳۵ میلیون تومان (متناسب با طول بازپرداخت) باشد، خریدار وام بعد از پرداخت ۴ تا ۵ قسط ماهانه ۲۷۰ هزار تومانی، چنانچه حدود ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان (۱۰ درصد مانده تسهیلات) را یکجا پرداخت کند، مالکیت واحدمسکونی از فروشنده‌ وام به او قابل انتقال خواهد بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این روشی که اخیراً توسط دلالان و شرکت‌های مشاوره وام بانکی اعمال می‌شود، نوعی رقیب برای اوراق ۲۰ میلیونی خرید مسکن است که در فرابورس هم‌اکنون مبادله می‌شود.

در شیوه خرید و فروش اوراق که پیش‌تر در فرابورس راه‌اندازی شده، نیازی به خرید وکالتی آپارتمان نیست. تنها تفاوت بین خرید اوراق و خرید وام این است که در شیوه خرید وام از بازار، انتقال وکالت حداقل بعد از ۴ ماه امکان‌پذیر است که این موضوع، همچنان مزیت نسبی اوراق خرید مسکن را حفظ می‌کند.