تهران «مسکونی» می‌ماند یا به «شهر کار» تبدیل می‌شود؟

احتمال برهم خوردن توازن در ارزش‌ افزوده املاک

گروه مسکن- لیلا درخشان: انبوه‌سازان که همواره بیشترین اثرپذیری را از تصمیمات شهری دارند، این روزها به محتوای طرح تفصیلی تهران حساس شده‌اند تا جایی که برخی از شرایط تدوین شده در این طرح را به صلاح سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت نمی‌دانند. سازنده‌ها با انتقاد از محور طرح تفصیلی که تهران را برای ساخت‌وساز به ۴پهنه تقسیم کرده و در مناطقی از پایتخت امکان احداث ساختمان‌های مسکونی را سلب کرده، معتقدند این تصمیم باعث بر هم زدن توازن در ارزش‌افزوده املاک می‌شود طوری که از یک‌سو در مناطقی که جزو پهنه سکونت قرار دارد به دلیل ایجاد محدودیت، هزینه ساخت شامل قیمت زمین و عوارض بی‌دلیل و به شکل کاذب افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر در پهنه‌هایی که مجوز ساخت مسکن داده نمی‌شود، پتانسیل رشد ارزش املاک به وجود می‌آید.

سرمایه‌گذاران ساختمانی برای جلوگیری از چنین اتفاقی که احتمال وقوع آن به محض ابلاغ طرح تفصیلی می‌رود، به مدیریت شهری تهران پیشنهاد کرده‌اند تعادل قیمتی موجود در بازار زمین و مسکن را در هنگام اجرای طرح تفصیلی با ابزار «مالیات شهری» کنترل کند به گونه‌ای که در پهنه‌های سکونت عوارض ساخت کاهش پیدا کند و در سایر مناطق شهر که امکان ساخت‌وساز وجود ندارد، متناسب با ارزش‌افزوده املاک، مالکان موظف به پرداخت عوارض شهری بیشتری شوند.همچنین کارشناسان شهری در تهران توصیه می‌کنند، شهرداری تا قبل از انتشار عمومی جزئیات طرح تفصیلی، متن طرح را از رویت سایرین محفوظ نگه دارد تا احتمال سوءاستفاده برخی دلالان ملک در پایتخت از این طرح به صفر برسد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، براساس طرح تفصیلی، شهر تهران برای فعالیت‌های ساختمانی قرار است به ۴ قسمت مسکونی، فعالیت، مختلط و حفاظت‌سبز تقسیم شود که به این ترتیب بیشترین حجم ساخت‌وساز در پهنه مسکونی انجام خواهد شد. مدیریت شهری تهران پیشتر در این باره اعلام کرده بود اجرای طرح در عین حالی که محدودیت خاصی برای انبوه‌سازان ایجاد نمی‌کند در تعدیل قیمت مسکن نیز موثر است.

همچنین کارشناسان شهری نیز اگرچه بر این باورند که طرح تفصیلی مطلوب است، اما در عین حال تاکید دارند چنانچه اطلاعات موجود در طرح به صورت عادلانه و هماهنگ در اختیار عموم قرار نگیرد، امکان استفاده توسط برخی وجود دارد.اما در‌این بین سازندگان مسکن ضمن‌اینکه اجرای طرح تفصیلی را به شدت برای کلانشهرتهران ضروری ارزیابی می‌کنند، براین باورند در صورتی که اراده جدی برای اجرای‌این طرح وجود داشته باشد از ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه که صدمات جبران‌ناپذیری به نظام شهرسازی تهران وارد می‌کند، ممانعت خواهد شد.

ناصر کرمی، کارشناس شهری در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: اصولا در مورد طرح تفصیلی با دو موضوع روبه‌رو هستیم یک مساله ضرورت تدوین و ابلاغ ‌این طرح و مساله مهم‌تر اراده جدی برای اجرای‌این طرح است. تهران مشکلات ساختاری زیادی دارد که بیش از آنکه ناشی از فقدان برنامه جامع باشد، ناشی از نبود اراده جدی برای حفاظت از ساختار و کالبد آن بوده است.

این استاد دانشگاه ادامه داد: به عنوان مثال با وجود‌اینکه به موجب قانون، ساخت‌وساز در ارتفاع بیش از ۱۸۰۰متر ممنوع است؛ اما همچنان شاهد هستیم ساخت‌وساز در‌این ارتفاعات صورت می‌گیرد.یا به عنوان مثال به‌رغم‌اینکه ساخت‌وساز در حریم محدوده شهری ممنوع است، اما در ‌این حریم ساخت‌وسازهای متعددی صورت گرفته است. هرچند ‌این کارشناس شهری وجود اراده جدی برای اجرای طرح تفصیلی را کمرنگ توصیف کرد، اما در عین حال رویکرد طرح تفصیلی را مورد تایید دانست و گفت: طبیعی است که شهر تهران باید به فضاهای مختلف با کاربری‌های مختلف تقسیم‌بندی شود.به گفته وی، عدم اجرای‌ این رویکرد باعث‌شده تا شهروندان یا حتی شهرداری به شهر نگاهی اقتصادی داشته باشد.

وی در عین حال تعیین پهنه بندی در شهر تهران را حرکت رو به جلو در طرح تفصیلی تعبیر کرد و گفت: تهران به جای ‌اینکه عرصه سکونت باشد به عرصه فعالیت تبدیل شده است. به عنوان مثال به موجب برنامه‌ریزی‌های شهری و اصول شهرسازی فعالیت‌های تجاری و صنعتی باید در اطراف شهر و محل سکونت در داخل شهر باشد که در تهران عکس‌این قضیه اتفاق افتاده است. اما چنانچه رویکرد طرح تفصیلی در مورد شهر تهران جنبه اجرایی پیدا کند، تهران بیش از آنکه به محل فعالیت تبدیل شود به محل سکونت مبدل می‌شود که ‌این امر با پیامدهای مثبت بی‌شماری همراه خواهد بود.ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز اجرای طرح تفصیلی و رویکرد آن را بسیار لازم برای تهران دانست و گفت: پیش از‌این به دلیل عدم اجرای قانون و رواج تراکم‌فروشی در کوچه‌های تنگ، برج‌های سر به فلک کشیده‌ای ساخته شده که به هیج وجه با ساختار خدماتی و سایرامکانات رفاهی آن منطقه تطبیق ندارد. به عنوان مثال نادیده گرفتن فضای پارکینگ برای‌این نوع برج‌ها باعث شده است تا ساکنان آنها دچار مشکلاتی شوند.

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به جزئیات طرح تفصیلی تهران که به موجب آن مقررشده است بلند مرتبه‌سازی باید طرح توجیهی داشته باشد، گفت: اجرای‌این قانون باعث می‌شود که ساخت وساز و بلندمرتبه‌سازی فقط برمبنای نگاه اقتصادی نباشد و سازنده باید بتواند شهرداری را قانع کند که در ازای برجی که قرار است ساخته شود خدمات و امکانات رفاهی منطقه پاسخگو است. رهبر گفت: پهنه‌بندی تهران به هیچ وجه با فعالیت انبوه‌سازی و نیز افزایش قیمت مسکن در ارتباط نیست و باعث می‌شود که ساخت‌وسازها کاملا رونق بگیرد.

اما اظهارات رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در حالی است که محمد مهدی مافی، عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران براین باور است که تقسیم کردن تهران به ۴ منطقه مسکونی، تجاری، مختلط و فضای سبز باعث می‌شود که بعضی از املاک به یکباره بایک ارزش افزوده هنگفت مواجه شوند و در مقابل برخی دیگر از املاک نیز از ارزش آنها کاسته شود که ‌این امر در نهایت یک نوع بی‌عدالتی به دنبال خواهد داشت.

این سازنده فعال در تهران گفت: برخی از افراد ممکن است با دسترسی به نقشه پهنه‌بندی تهران به دنبال سودجویی‌های کلان بروند که مدیریت شهری در بدو امر باید مانع از ‌این اتفاق شود؛ اما با ابلاغ طرح تفصیلی به نظر می‌رسد که حتما باید شهرداری مابه‌التفاوت ارزش املاکی را که تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی به ارزش‌افزوده دست پیدا می‌کنند، در قالب مالیات شهری اخذ کند و در مقابل به املاکی که ارزش آنها کم می‌شود خدمات ارائه دهد.در‌این بین کرمی ‌کارشناس شهری نیز گفت: طرح تفصیلی مخصوصا در حوزه ساخت‌وساز باعث‌ایجاد محدودیت‌هایی خواهد شد که به هرحال در مرحله اجرا گریزناپذیر است؛ چراکه اگر تاپیش از‌این انبوه‌سازان می‌توانستند در یک منطقه به راحتی برج بسازند به موجب طرح تفصیلی محدودیت برای آنها ‌ایجاد خواهد شد.

وی گفت: با توجه به‌اینکه دسترسی به اطلاعات طرح تفصیلی باعث ‌ایجاد رانت می‌شود، شهرداری باید در‌ این زمینه شفاف‌سازی کند و اطلاعات کامل را در اختیار شهروندان قرار دهد تا از بروز رانت اطلاعاتی جلوگیری شود. کرمی‌ گفت: هرچند که شهرداری اعلام کرده است که با تصویب طرح تفصیلی نقشه و جزئیات آن در اختیار عموم مردم قرار خواهد داد؛ اما موضوع دسترسی برخی از افراد به ‌این اطلاعات پیش از علنی شدن آن است که می‌تواند مورد سوءاستفاده سودجویان قرار بگیرد.