گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» در آمار رسمی معاملات مسکن منعکس شد؛ ایست خریداران
بازار یخ‌زده آذر
مسکن در رشد ماهانه قیمت (بازدهی)، آخر شد
انتظارات کاهشی خریداران ملک به روند کاهش قیمت سرعت داده است
دنیای‌اقتصاد. علی محمدی
مسکن، سردترین بازار آذرماه شد. آمارهای رسمی در حالی از بازدهی ماهانه منفی ۲.۲ درصدی مسکن در آذرماه امسال خبر می‌دهد که این میزان کمترین رشد ماهانه قیمت در میان سایر بازارها بوده است. آذرماه امسال، بازدهی ماهانه در بازار معاملات سهام ۹ درصد، بازار سکه یک درصد و بازدهی دلار منفی یک‌درصد بود. آمارها نشان می‌دهد مسکن رتبه آخر بازدهی در میان این بازارها بوده است.دیروز بانک مرکزی، آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه پایتخت با افت ۲.۲ درصدی نسبت به آبان امسال به ۷۴ میلیون تومان رسید. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آبان ماه، ۷۵ میلیون و۷۷۰هزار تومان اعلام شده بود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال قبل نیز رشد ۵۴درصدی داشته است.
به روایت آمار بانک مرکزی، حجم معاملات خرید مسکن نیز در این ماه مانند تورم ماهانه، کاهشی شد. در آذرماه، مجموعا ۳۵۵۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل (آبان ۱۴۰۲) معادل ۱.۲درصد کاهش یافته است. حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال قبل، ریزش شدید ۶۵.۱ درصدی را داشته است.
ایست خریداران به رشد قیمت
گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه امسال در حالی روز گذشته منتشر شد و از ثبت بازدهی منفی و همچنین افت حجم معاملات مسکن در این ماه خبر داد که پیش از اعلام این آمار، تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، ایست خریداران به بازار مسکن را نشان داد.«دنیای‌اقتصاد» روز گذشته در گزارشی که با عنوان «صف متفاوت در بازارمسکن» منتشر کرد، از ایست خریداران و کاهش معاملات خرید در این بازار خبر داده بود. نتایج این گزارش، در آمار جدید بانک مرکزی منعکس شد. در این گزارش، از رکود بازار معاملات مسکن آذرماه به دلیل «انتظارات کاهشی متقاضیان» خبر داده شده بود. متقاضیان بازار معاملات مسکن شهر تهران، به دلیل ۵ ماه کاهش و ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن همچنان منتظر کاهش بیشتر هستند. این در حالی است که ثبات و آرامش نسبی در سایر بازارها، عدم تغییر در شرایط ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی و همچنین متوقف شدن موتور خریدهای سرمایهای در بازار مسکن، این انتظار کاهشی را تقویت کرده است. این در حالی است که پاییز امسال به‌خصوص در آذرماه عرضه فایل فروش به بازار مسکن شهر تهران افزایش یافت و آرایش صف عرضه و تقاضا که تا قبل از تابستان امسال، در سمت تقاضا طول بیشتری داشت، معکوس شد. در حالی که اواخر سال گذشته و ابتدای امسال تحت‌تاثیر نوسان سایر بازارها، صف طولانی تقاضا در برابر عرضه کم مسکن در این بازار شکل گرفت، پاییز امسال این وضعیت برعکس شد. صف تقاضا از بین رفت و در مقابل صف عرضه و فروش شکل گرفت. انتظارات کاهشی در کنار ضعف قدرت خرید و نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت در کوتاه‌مدت باعث شد بخش غالب تقاضای خرید آپارتمان که در سال گذشته بازیگر اصلی این بازار بودند از صف تقاضا خارج شوند. پارسال بخش عمده معاملات مسکن از طریق معاملات سرمایهای شکل می‌‌‌گرفت اما امسال بازار به طور کامل از خریدهای سرمایهای کوتاه‌مدت خالی شده و خریدهای سرمایهای بلندمدت نیز به حداقل رسیده است.
هم‌‌‌اکنون معدود تقاضای حاضر در بازار مسکن مربوط به تقاضای مصرفی از نوع تبدیل به احسن است که برای خرید آپارتمان باید ابتدا واحد مسکونی فعلی را به فروش برساند اما بخش زیادی از این متقاضیان در بازار سرد پاییزی موفق به فروش نشدند.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره رفتار بازیگران بازار مسکن نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون بازار معاملات خرید آپارتمان خالی از هر نوع هیجان است و رکود شدید در این بازار وجود دارد. حجم ۳۵۵۰ فقره‌‌‌ای معامله خرید آپارتمان در یک ماه در شهر تهران در واقع نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار مسکن این شهر زیر کف حداقلی انجام معامله در یک ماه است. در شرایط عادی بازار مسکن حداقل در یک ماه به طور متوسط حول و حوش ۱۰هزار معامله خرید مسکن انجام می‌‌‌شد و در اوج رونق این میزان حتی به ۲۰هزار فقره معامله خرید در یک ماه نیز رسید. کف انجام معامله خرید مسکن در یک ماه در شهر تهران نیز بین ۵ تا ۶هزار فقره است.
کارنامه 9 ماهه مسکن
در حالی که بازار مسکن رتبه آخر بازدهی ماهانه آذرماه امسال در میان سایر بازارها را کسب کرده است اما کارنامه 9 ماهه بازارها از صدرنشینی مسکن خبر می‌دهد.
به دلیل رشد قیمت مسکن در بهار امسال، مسکن رتبه اول بیشترین رشد قیمت در میان سایر بازارها را به دست آورده است. در 9 ماهه اول امسال متوسط قیمت مسکن شهر تهران 13.4درصد رشد کرد. این میزان در بازار معاملات سهام 12.7 درصد، دلار 4.3درصد و سکه منفی 6درصد بوده است.
اما از ابتدای تابستان امسال که مسکن مسیر کاهش قیمت در پیش گرفت، رتبه بازدهی ماهانه این بازار دستخوش تغییر شد و در نهایت در آذرماه به انتهای جدول بازدهی ماهانه بازارها سقوط کرد.
ریزش قیمت در نیمه شمالی تهران
آمارهای رسمی در حالی از ثبت تورم ماهانه منفی در 14 منطقه از 22 منطقه شهر تهران در آذرماه امسال خبر می‌دهد که از این میزان، 8 منطقه اول شهر تهران، شاهد کاهش قیمت و ثبت تورم منفی بوده است.
5 منطقه در جنوب پایتخت نیز کاهش قیمت را تجربه کرده است. اما بیشترین بازدهی منفی ماهانه یا بیشترین تورم ماهانه منفی مربوط به منطقه 22 در غرب تهران بوده است. متوسط قیمت مسکن در منطقه 22 شهر تهران در آذرماه نسبت به آبان 12.2درصد افت داشته است.
ثبت بیشترین کاهش قیمت مسکن در نیمه شمالی پایتخت از خاموش شدن موتور سرمایه‌گذاری ملکی در این مناطق خبر می‌دهد. پیش‌تر تقاضای مصرفی به دلیل ضعف قدرت خرید به ناچار از بازار مسکن مناطق نیمه شمالی تهران خارج شده بود اما از تابستان امسال بخش زیادی از خریداران سرمایهای کوتاه‌مدت نیز از این مناطق خارج شدند. علت ریزش بیشتر قیمت‌ها در نیمه شمالی تهران نیز همین موضوع است. هنوز در نیمه جنوبی تهران گروهی از خریداران مصرفی از جمله متقاضیان تبدیل به احسن در بازار حضور داشته و برای خرید مسکن اقدام می‌کنند.
حجم معاملات خرید آپارتمان نیز در 12 منطقه از 22 منطقه شهر تهران در آذرماه نسبت به آبان امسال کاهش داشته است. بیشترین کاهش نیز مربوط به منطقه 6 با افت 22 درصدی نسبت به آبان بوده است. حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال قبل نیز در همه مناطق شهر تهران افت چشمگیری داشته و از منفی 38 تا حدود منفی 80درصد به ثبت رسیده است.
