نقدی درباره مسکن‌مهر

محمد‌علی ربانی*

یکی از وظایف مهم دولت تامین مسکن برای کلیه اقشار کشور است و این وظیفه‌ای است که به حکم قانون اساسی به عهده دولت گذاشته شده اما این مهم به عنوان یک اصل در دولت‌های گذشته مطرح نبوده است. نیاز به مسکن برای کشوری که دارای جمعیتی جوان است و سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد یک محور بسیار مهم فعالیت‌های دولت محسوب می‌شود. طی ۳۰ سال گذشته شاهد بودیم برخی بانک‌ها بر تصمیمات وزارت مسکن حکومت می‌کردند. اما امروز بانک‌ها به وظیفه شخصی‌شان بازگشته‌اند یعنی تامین تسهیلات و اعتبارات برای ساخت مسکن برای اقشار مختلف علی‌الخصوص اقشار کم درآمد و ضعیف، به جای پرداخت تسهیلات برای طرح‌های غیر مسکن.

در سالیان گذشته بانک‌ها با تسهیلات بانکی در بخش مسکن بیگانه بوده‌اند و به هیچ وجه تابع تصمیمات وزارت مسکن برای تامین مسکن نبوده‌اند، خود تصمیم می‌گرفته‌اند که در چه رشته‌ای و چه نوع خدماتی، به چه صنفی تسهیلات بپردازند و طبیعتا هر بخشی که برایشان بیشتر سود ده بود در همان بخش سرمایه‌گذاری می‌کردند.

اکنون تحت تاثیر مسکن‌مهر منابع ملی چرخ اقتصاد کشور را به حرکت انداخت، بازار مسکن را آرام کرد و مشکل مسکن دهک‌های پایین جامعه در حال حل شدن است.

سونامی افزایش قیمت‌ها که هر آن می‌توانست به یک فاجعه منجر شود، کنترل شد و اگر غیر از این روش عمل می‌شد، اگر تولید انبوه مسکن مهر صورت نمی گرفت، اگر بانک مسکن به کمک دولت نمی آمد امروز شاهد افزایش قیمت مسکن تا چندین برابر سال ۸۶ بودیم.

در این میان برخی مسوولان سابق وزارت مسکن انتقادهای تندی متوجه مسکن‌مهر می‌کنند و به اینکه چرا منابع بانکی به مسکن‌مهر جاری شده، گلایه می‌کنند. در پاسخ به این انتقادها باید گفت: در تمامی دنیا در کشورهای غربی که چند قرن تجربه در تولید مسکن داشته‌اند، تسهیلات بانکی از ۸۰ درصد قیمت مسکن تا ۱۱۰ درصد را شامل می‌شده است در آمریکا حتی برای دکوراسیون و مبلمان منزل هم وام داده می‌شود. آیا این عمل اتلاف منابع مالی است؟

اکنون که دولت و وزارت راه و شهرسازی مصمم بر رفع معضل مسکن هستند (گو اینکه هنوز تا رسیدن به مقصد نهایی فاصله زیادی داریم) با کدامین روش می‌توانستیم دهک‌های پایین را صاحب خانه کنیم. اگر انتقاد می‌شود که این منابع مالی به شبکه بانکی باز پس نخواهد گشت و بازگردانده نمی‌شود، عرض می‌کنیم اولا با تمهیدات صورت گرفته، این مساله صورت نمی پذیرد ثانیا بر فرض که اقساط تسهیلات برگشت داده نشود باز هم دولت خطا نرفته است و کار بسیار مهم و ضروری و واجبی را انجام داده و به تکلیف خود عمل کرده و منابع ملی به ذی‌نفعش رسیده است. به هرحال مسکن مهر تمام راه‌حل معضل مسکن نیست اما بهترین سیاست و تدبیر برای رفع نیاز بی‌خانمان‌های دهک‌های زیر ۵ جامعه است. بنابراین، ارزیابی هر طرحی باید با توجه به برآیند اثرات مثبت و منفی و با لحاظ محدودیت‌های مترتب بر آن صورت پذیرد. در شرایط کنونی لزوم عرضه انبوه مسکن با کیفیت، به منظور پاسخگویی به خیل تقاضای ناشی از متولدین دهه ۶۵-۱۳۵۵ کاملا احساس می‌شود. البته طبیعی است که املای نانوشته، غلط هم ندارد بر این اساس باید توجه داشت طرح‌های اجرا شده در گذشته نه تنها از لحاظ کمی قابل توجه نبوده اند، بلکه در مقام اجرا نیز به لحاظ فقدان نهادهای تصمیم‌ساز با مشکلات عدیده‌ای مواجه بوده اند.

نگاهی به اهداف و عملکرد طرح مسکن مهر حاکی از آن است که طرح مزبور علاوه بر مزیت‌های فراوان خود، اصول مورد نظر طرح مسکن پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی؛ کوچک‌سازی) را نیز پوشش می‌دهد به طوری که بخشی از تامین مالی مسکن مهر از طریق آورده متقاضیان صورت گرفته است (پس‌انداز)، اجرای این طرح عمدتا توسط انبوه سازان صورت می‌پذیرد (انبوه سازی) و ساخت با رعایت الگوی مصرف است (کوچک‌سازی) و این در حالی است که طرح مسکن پاک در دولت‌های گذشته عملکرد قابل اتکایی نداشته است. تجارب قابل اتکای جهانی حاکی از آن است که کشورهای اروپایی در ۴ دهه پس از جنگ جهانی دوم اقدام به سیاست‌های حمایت از عرضه کردند، تا کمبود مسکن خود را جبران کنند و پس از تامین مکفی عرضه، از دهه ۱۹۸۰ به این سو به اتخاذ سیاست‌های جانب تقاضا پرداخته اند،به طوری که برخی از صاحبنظران معتقدند سیاست بهینه در حوزه مسکن به این صورت است:

اگر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیشتر از یک باشد، اولویت با سمت عرضه مسکن است.

اگر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی

کوچک‌تر از یک باشد، اولویت با سمت تقاضای مسکن است.

در پایان برای مرور کارنامه تولید مسکن در ۳۰ سال گذشته و روشن‌شدن اذهان، مسوولان سابق وزارت مسکن‌ را برای بررسی چالش عملکرد مسکن‌مهر به مناظره دعوت می‌کنیم تا سخن سره از ناسره برای مردم روشن شود.

*دبیر انجمن انبوه سازان قم