پناهگاه فرعی خانه‌های خالی

طرح تهیه شده از سوی گروهی از نمایندگان مجلس برای اصلاح ماده قانونی مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی که یک بار به صحن ارسال شد اما قبل از بررسی جزئیات آن برای رفع ایرادات از سوی کمیسیون اقتصادی پس گرفته شد،در حالی‌که حاوی یک پناهگاه فرعی برای خانه‌های خالی است، قرار است به‌صورت مجدد به صحن برگردد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره جزئیات طرح ملکی مجلس که بنا بر اذعان طراحان آن با هدف مقابله با احتکار مسکن وعرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار مسکن در قالب فروش این واحدها یا عرضه آنها به بازار اجاره تهیه شده است نشان می‌دهد این طرح حتی پس از اصلاحات صورت گرفته و قبل از رسیدگی به جزئیات آن در صحن مجلس دست‌کم حاوی یک پناهگاه‌فرعی برای ملاکان و از سوی دیگر دربردارنده ۴ حفره بزرگ در مسیر اجرا است. در واقع در حالی‌که هنوز جزئیات این طرح در صحن مجلس مورد رسیدگی و بررسی قرار نگرفته است گروهی از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه ۴ پاتک مهم برای دور زدن این مسیر مالیاتی در نظر گرفته و دنبال می‌کنند تا بتوانند به واسطه پناهگاه فرعی درنظر گرفته شده در متن این طرح، علاوه بر نگهداری از واحدهای مسکونی خالی از سکنه از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی نیز معاف شوند. براساس طرحی که در کمیسیون اقتصادی مجلس تهیه شد، یکبار برای بررسی جزئیات، به صحن رفت، اما بنا بر آنچه از سوی نمایندگان کمیسیون اقتصادی به‌عنوان ضرورت رفع پاره‌ای از ابهامات و انجام برخی اصلاحات در متن طرح عنوان شد از صحن پس گرفته شد و هم‌اکنون قرار است به صورت مجدد به صحن ارسال شود، خانه‌های دوم یا اقامتگاه‌های دوم اشخاص در شهرهایی غیر از شهر محل سکونت آنها به دلیل استفاده فصلی و موردی خانوارها از آنها، خانه خالی تلقی نشده ومشمول پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی نیست.

به این معنا که برای مثال اگر فردی در تهران یا هر شهر دیگری زندگی می‌کند و در شهر دیگری غیر از شهر محل سکونت خود واحد مسکونی دیگری دارد آن واحد خالی تلقی نمی‌شود اما در شرایطی که هر دو واحد مسکونی در شهر محل سکونت وی قرار داشته باشد یک واحد مسکونی مشمول پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود. افرادی که در شهرهای شمالی ویلا دارند یا مدیرانی که در شهر تهران ساکن هستند اما در سایر شهرها واحدهای مسکونی دارند که عمدتا به دلیل سکونت در شهر تهران خالی مانده‌اند نیز مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی نمی‌شوند. جزئیات مربوط به این طرح در این باره نشان می‌دهد این طرح مالیاتی یا به‌‌عبارت دیگر تورمالیاتی طراحی شده از سوی نمایندگان مجلس قبل از بررسی وتصویب در صحن مجلس از هم‌اکنون به دلیل وجود ۴ حفره مهم، منجر به چهار پاتک ملاکان به قانونی شده است که قرار است تحت عنوان طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در صحن مجلس بررسی شده سپس به تصویب برسد. در واقع این تور مالیاتی که برای رهگیری خانه‌های خالی و اعمال قانون به منظور دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی طراحی شده است چهار حفره بزرگ دارد که هنوز طرح مصوب واجرا نشده است مالکان مشمول پرداخت این مالیات امکان فرار پیدا کرده‌اند و از هم‌اکنون این فرار را آغاز کرده‌اند.

اولین حفره بزرگ این طرح آن است که واحدهای مسکونی نوساز تا قبل از دریافت پایان‌کار از پرداخت این مالیات معاف شده‌اند. هم‌اکنون برخی از سازنده‌ها برای قرار نگرفتن ملکشان در فهرست واحدهای مسکونی خالی از سکنه و مشمول پرداخت مالیات، ساخت‌وسازهای خود را پشت مرحله پایان کار فریز کرده‌اند تا از این طریق هم‌ واحدهای آنها خالی مانده ومشمول تورم مسکن شود وهم مجبور به پرداخت مالیات خانه‌های خالی نباشند. در واقع از هم‌اکنون برخی از سازنده‌ها از تکمیل آخرین مرحله ساختمانی قبل از تقاضا برای دریافت پایان‌کار خودداری می‌کنند. این در حالی است که نیمه‌کاره گذاشتن ساختمان‌ها از حدود یک دهه قبل به‌عنوان یک شگرد بزرگ برای فروش مسکن با قیمت بالاتر در دوره تورم، آن‌هم در مرحله اسکلت مشاهده شده است. حال این شگرد می‌تواند به بخش دیگری از ساختمان‌ها و عدم تکمیل تنها بخش‌هایی از داخل ساختمان منجر شود که این موضوع نیز برای مراجع مالیاتی قابل رهگیری نخواهد بود.

شگرد دوم مالکان خانه‌های خالی به انتقال خانه خالی به شهر فرعی مربوط می‌شود. از آنجا که خانه‌های دوم یا اقامتگاه‌های دوم افراد در شهری غیر از شهر محل سکونت آنها مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی نمی‌شود گروهی از مالکان خانه‌های خالی برای فرار مالیاتی، خانه‌خالی خود را به شهر دیگری منتقل می‌کنند. پاتک سوم برخی دیگر از مالکان خانه‌های خالی مربوط به حفره بزرگی است که در مورد طرح نمایندگان برای معافیت خانه‌های خالی واقع در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰هزار نفر از پرداخت مالیات خانه‌های خالی در نظر گرفته شده است. به دنبال در نظر گرفتن این معافیت برخی دیگر از افراد نیز خانه‌های خالی خود را به روستاها وشهرهای کوچک منتقل خواهند کرد که بسیاری از روستاها وشهرهای کوچک مناطق شمالی کشور نیز از این بابت تحت تاثیر افزایش تقاضا برای خرید مسکن وویلا قرار خواهند گرفت واین موضوع می‌تواند منجر به هجوم تقاضا به این مناطق شده وبازار مسکن آنها را تحت تاثیر قرار دهد.

حفره چهارم این طرح آن است که در طرح نماینده‌ها برای مقابله با احتکار واحدهای مسکونی، در چند جا تاکید شده است که تنها سرپرست خانوار باید مشخصات املاک تحت مالکیت و محل سکونت خود را در قالب اعلام کدپستی در مقابل کدملی‌اش، درج کند و به صراحت اعلام نشده است که تکلیف خانه‌هایی که به نام همسر و فرزندان وی است چیست؟ عدم تعیین تکلیف این موضوع می‌تواند منجر به شکل‌گیری فرار مالیاتی بزرگ از طریق انتقال صوری مالکیت واحدهای مسکونی خالی از سکنه به همسر وفرزندان شود.

پایه محاسبه مالیات از خانه‌های خالی براساس ماده ۵۴ قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴، «مالیات بر درآمد اجاره مسکن» است. در این ماده قانونی مبلغ مالیات نیز معادل یک‌ماه اجاره آپارتمان تعیین شده است. اما در طرح نمایندگان کمیسیون اقتصادی مجلس به دلیل آنچه عدم بازدارنده بودن نرخ این مالیات مطابق با ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم اعلام شده است مبلغ مالیات تغییر کرده است. بر اساس متن مکتوب طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، پیش‌بینی شده است در صورت تصویب، مبلغ مالیات از خانه‌های خالی در سال اول خالی بودن واحد مسکونی-البته بعد از فرجه زمانی ۴ ماهه برای فروش یا اجاره مسکن-معادل ۵ برابر مالیات بر درآمد اجاره مسکن، در سال دوم معادل ۱۰ برابر مالیات بر اجاره و در سال سوم معادل ۱۵ برابر این مالیات از افراد مشمول دریافت شود.

هر چند پنج‌شنبه شب یکی از اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس با حضور در برنامه گفت وگوی ویژه خبری شبکه دوم صدا وسیما اعلام کرد نرخ این مالیات در طرح به‌صورت دریافت ۶ برابر مالیات اجاره در سال اول، ۱۲ برابر در سال دوم و ۱۸ برابر در سال سوم قرار است محاسبه و دریافت شود. مالیات بر اجاره مسکن مالیاتی است که براساس اجاره‌بهای منطقه‌ای املاک مسکونی محاسبه و از مالکان واحدهای اجاره‌ای دریافت می‌شود. این نوع مالیات بسته به اینکه اجاره‌بهای هر واحد مسکونی به چه اندازه است از واحدی به واحد دیگر متفاوت است. نرخ مالیات بر درآمد اجاره در شهر تهران هم‌اکنون ۳۰ درصد اجاره‌بهای روز است. بنابراین در سال اول خالی ماندن واحدهای مسکونی مالک واحد خالی از سکنه باید معادل ۵/ ۱ برابر درآمد حاصل از اجاره آن واحد مسکونی را به‌عنوان مالیات خانه خالی پرداخت کند. هم‌اکنون اجاره سالانه یک واحد مسکونی متوسط براساس میانگین قیمت و اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۴ درصد قیمت همان واحد مسکونی است. یعنی در شرایط فعلی که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران معادل ۲۰ میلیون تومان است ۴ درصد از این میزان برابر با ۸۰۰ هزار تومان و معادل متوسط اجاره سالانه هر مترمربع مسکن در پایتخت است.

در شرایطی که نرخ مالیات از خانه‌های خالی براساس طرح مجلس ۵/ ۱ برابر اجاره روز واحدهای مسکونی است، مالکان خانه‌های خالی به ازای یک‌سال خالی ماندن این واحدها به‌طور متوسط در شهر تهران باید برای هر مترمربع مبلغ یک میلیون و۲۰۰ هزار تومان به‌عنوان مالیات پرداخت کنند. در چنین شرایطی مبلغ مالیات خانه‌های خالی برای یک واحد مسکونی معمولی و متوسط در شهر تهران با مساحت ۵۰ مترمربع به‌صورت سالانه معادل ۶۰ میلیون تومان می‌شود. این مبلغ با احتساب میانگین قیمت مسکن در شرایط فعلی محاسبه شده است. با احتساب همین میزان متوسط قیمت مسکن این مالیات برای سال دوم خالی ماندن واحدهای مسکونی معادل ۱۲۰ میلیون تومان می‌شود. در عین حال در این قانون تصریح شده است مبلغ مالیات از خانه‌های خالی برای اشخاص حقوقی، نهادها، سازمان‌ها و بانک‌ها و سایر ملاکان حقوقی دو برابر ملاکان حقیقی است.  بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مالیات از خانه‌های خالی مطابق با این طرح در سایر شهرها نیز به میزان حدود ۶ درصد قیمت روز واحد مسکونی محاسبه واخذ خواهد شد این در حالی است که عمده اوج نسبت مالیات خانه‌های خالی به قیمت مسکن در دنیا در اکثر قریب به اتفاق کشورها، ۴ درصد است که این نرخ حدود یک و نیم برابر نرخ جهانی محسوب می‌شود. 

بررسی‌های به عمل آمده درخصوص جزئیات دیگری از طرح نماینده‌ها برای مقابله با احتکار واحدهای مسکونی در قالب طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه نشان می‌دهد، آن دسته از مالکان واحدهای مسکونی که در کشور دیگری سکونت دارند اما یک واحد مسکونی در ایران دارند که در زمان بازگشت به ایران از آن به‌صورت موقتی و دوره‌ای استفاده کرده و در عمده مواقع سال خالی از سکنه هستند مشمول پرداخت مالیات خانه‌های خالی نمی‌شوند.  این در حالی است که خانه‌های اول و اصلی اشخاص نیز به ازای هر فرد ایرانی با سن ۱۸ سال و بیشتر هم مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.  براساس اعلام متولی مسکن همچنین سیستم شناسایی مشمولان پرداخت این واحدها در وهله اول مبتنی بر شناسایی واحدهای خالی از سکنه بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. ضمن آنکه یک فرجه سه ماهه برای خود‌اظهاری مالکان خانه‌های خالی شناسایی شده در نظر گرفته خواهد شد. به این معنا که پس از شناسایی خانه‌های خالی به مالکان آنها از طریق پیامک اطلاع‌رسانی می‌شود. فرد مکلف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به عرضه این واحدها به بازار اقدام کند و در بخش خوداظهاری نسبت به صحت خالی بودن واحد یا واحدهای خود یا خالی نبودن آن، اقدام به ارائه اظهارنامه مالیاتی کند.

در صورتی که فرد خالی بودن واحد یا واحدهای شناسایی شده را تایید کند واحد یا واحدهای مسکونی خالی برای طی پروسه تخمین و دریافت مالیات به مراجع ذی‌ربط معرفی شده و وارد پروسه مالیاتی می‌شوند. در صورتی که فرد ادعا داشته باشد واحد خالی از سکنه‌ای در اختیار ندارد باید با ارائه مدارکی دال بر خالی نبودن واحد مسکونی ادعای خود در این باره را به اثبات برساند.  براساس اعلام طراحان، طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم در کمیسیون اقتصادی مجلس با هدف جلوگیری از احتکار مسکن و همچنین افزایش محسوس عرضه مسکن در کوتاه‌مدت تهیه شده است. با این حال چهار حفره شرح داده شده می‌تواند تحقق این اهداف را با اختلال همراه کند.