علی اکبر قلی زاده
دانشیار اقتصاد دانشگاه بوعلی سینا

اقتصاد مسکن دارای نقش دوگانه موتورمحرکه و مشوق رشد و در عین حال، نقش مخرب، ویرانگر و ضدتوسعه‌ای مسکن و مستغلات پیکر ناتوان اقتصاد را تهدید می‌کند. مهار و کنترل نوسانات مسکن و مستغلات زمینه‌ساز ایفای نقش مثبت و سازنده این بخش در ساختار اقتصاد ملی خواهد بود و به بهبود اهداف اقتصادکلان کمک قابل‌توجهی خواهد کرد.

چنانچه سیاست‌گذاران در کنترل نوسانات و جهش قیمتی مسکن ناتوان باشند، اثرات مخرب ضدتوسعه‌ای رفتار قیمت مسکن و مستغلات بر عملکرد اقتصاد ملی مستولی شده و می‌تواند تمامی تلاش‌های ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی و سیاست‌گذاران توسعه صنعتی را خنثی سازد. نکته مهم آن است که ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی برای تحقق اهداف و برنامه‌ها اقتصاد ملی به خوبی به تهدیدات کالاهای خارجی و اثرات آن بر تولید ملی توجه می‌کند اما باید توجه داشت؛ اهداف و برنامه‌های اقتصاد ملی از درون اقتصاد نیز به‌شدت تهدید می‌شود. تهدید بخش مسکن و مستغلات خارج از کنترل و پرنوسانان، از تهدید خطر اولی کمتر نیست به‌گونه‌ای که حتی در صورت اتخاذ و اجرای بسته سیاست حمایتی جامع و کامل تولیدکنندگان داخلی در ابعاد داخلی و تجارت خارجی، رواج نوسان ادواری پرنوسان و جهشی مسکن و مستغلات مانع جدی بر سر راه تحقق اهداف و برنامه‌های اقتصاد مقاومتی خواهد بود.

به‌عبارت دیگر استحکام بنیان‌های اقتصادملی مستلزم کنترل شوک‌ها و مولفه‌های اقتصاد جهانی و همچنین شوک‌های اقتصاد داخلی از جمله؛ کنترل رفتار نوسانی متلاطم شیرخفته اقتصاد کشور یعنی بخش مسکن خواهد بود. با وجود واحدهای مسکونی خالی گسترده و مازاد عرضه در ابعاد وسیع و گسترده (بیش از دو و نیم میلیون) چنانچه عملکرد بخش دولت و نیز عدم استفاده از ابزارهای سیاستی اقتصاد مقاومتی عامل شکل‌گیری جهش قیمتی مسکن باشد، تزریق دارو و بیدار کردن شیرخفته می‌تواند اثرات و تهدیدهای ذیل را به‌دنبال داشته باشد:

یکم؛ سود قابل‌توجه و بدون ریسک بلندمدت از طریق سرمایه‌گذاری در مسکن و مستغلات مانع جدی تشویق انگیزه‌های سرمایه‌گذاری تولیدی خواهد شد. به دو دلیل سرمایه‌گذاری تولید کالا و خدمات تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن کاهش می‌یابد، از سویی هزینه تمام‌شده تولید کالا و خدمات به‌دلیل افزایش هزینه تامین مکان بنگاه‌ها به‌شدت زیاد می‌شود و سود کسب و کار کاهش می‌یابد، از سوی دیگر بنگاه‌های سرمایه‌گذاری تولید را با سرمایه‌گذاری پربازده و کم‌ریسک مسکن و مستغلات مقایسه می‌کنند و مسلما در شرایط ثابت‌بودن سایر عوامل و تداوم وضع موجود، مسکن و مستغلات برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌شود زیرا مسکن و مستغلات علاوه بر بازده و ریسک مناسب از انواع حمایت‌های مالیاتی و قوانین و مقررات برخوردار بوده و از قلمرو دخالت بخش دولت و نهادها خارج است.

دوم؛ خطر دیگری که جهش قیمتی مسکن اقتصاد ملی را تهدید می‌کند افزایش شدید نرخ تورم و دو رقمی شدن آن است. در حال‌حاضر نرخ تورم ناشی از بخش مسکن در محدوده 5/ 3 تا 4 درصد در نوسان است. به‌عبارت دیگر بخش مسکن و مستغلات در افزایش شاخص قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی از طریق اجاره(محاسباتی و واقعی) سهمی حدود 30 تا 40 درصد را به‌خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر اجاره مسکن، افزایش اجاره مکان کسب و کار اثراتی بر افزایش قیمت کالاها و خدمات به‌جا می‌گذارد که یقینا تا حدود 40 درصد ریشه تورم بخش مسکن و مستغلات خواهد بود. چسبندگی تورم ناشی از بخش مسکن و مستغلات تهدید جدی برای اقتصاد ملی خواهد بود که حتی کنترل نقدینگی و پول پایه کارساز نخواهد بود. مشاهده می‌شود به‌رغم اینکه نرخ تورم تک‌رقمی شده و با وجود اینکه مسکن در دوره رکود معاملاتی به‌سر می‌برد و افزایشی در قیمت مسکن صورت نگرفته و یا میزان افزایش بسیار اندک است، با این وجود رشد اجاره‌ها در محدوده 12 تا 15 درصد قرار دارد. لذا جهش قیمت مسکن و مستغلات علاوه بر تشدید تورم قدرت رقابت‌پذیری تولید ملی در داخل و خارج کشور را به‌شدت کاهش می‌دهد. افزایش قیمت و اجاره املاک اداری تجاری موجب می‌شود هزینه‌های تولیدی به‌شدت افزایش یابد و رقابت‌پذیری کالاهای ایرانی کاهش یابد.

سوم؛ جهش قیمتی، تمامی تلاش‌های دولت کنونی و دولت‌های قبلی در جهت بهبود شاخص‌های توزیع درآمد و کاهش فاصله طبقاتی را خنثی می‌سازد. اگر نتیجه تمامی تلاش‌ها و سیاست‌های یارانه‌ای و مالیاتی و رفاهی دولت این باشد که مبلغی به‌عنوان کمک مالی- رفاهی در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار گیرد، جهش قیمتی و افزایش 30 تا 35 درصدی اجاره مسکن تمامی اثر کمک مالی-رفاهی دولت و نهادهای عمومی را خنثی می‌سازد. لذا آثار سیاست‌های یارانه‌ای- رفاهی دولت در صورت تثبیت بازار مسکن موثر واقع می‌شود. به‌علاوه افزایش اجاره مسکن هزینه‌های آموزش، بهداشت، تغذیه و هزینه‌های تفریحی و فرهنگی خانوارهای کم و میان‌درآمد را کاهش می‌دهد، تشکیل خانوارهای جدید و ازدواج کمتر می‌شود که خود به‌نوعی ساختار فرهنگی و اجتماعی اقشار و گروه‌های هدف را تهدید می‌کند.

بخش مسکن و مستغلات با تمامی مزیت‌ها و فرصت‌هایی که می‌تواند در اختیار اقتصاد ملی قرار دهد، به دلیل اتخاذ استراتژی نامناسب از سوی سیاست‌گذاران به تهدید جدی برای اقتصاد کشور تبدیل شده است. در سیکل‌های تجاری قبلی عوامل دیگری عامل جهش قیمتی بوده ولی به نظر می‌رسد عامل جهش قیمتی آینده استراتژی نامناسب سیاست‌گذاری این بخش باشد. سیاست‌گذار بخش مسکن در ابتدا باید بنیان‌های تثبیت و کنترل‌کننده جهش قیمتی را تدوین و تقویت کند و در صدد کنترل و مهار شیرخفته باشد، سپس سیاست‌های تشویق و افزایش تقاضا را تعقیب کند. اگرچه سیاست‌های تشویق و حمایت دولت از تقاضا در ابعاد اقتصاد مسکن سهم زیادی ندارد، ولی علامت و سیگنال‌های اشتباهی که به بازار داده می‌شود و پر رنگ کردن نقش سیاست‌های حمایتی آثار مخرب‌تری خواهد داشت. جهش قیمتی، تمامی سیاست‌های تشویق تقاضا را خنثی می‌سازد. قدرت خرید مسکن خانوارهای میان درآمد و کم درآمد در صورت تثبیت بازار مسکن و رشد اقتصادی افزایش می‌یابد ولی، قدرت خرید مسکن در صورت جهش قیمت مسکن با هیچ ابزار و سیاستی ترمیم نمی‌شود، لذا ضروری است عزم و اراده ملی با همکاری قوه مجریه و مقننه و نهادهای عمومی و غیردولتی تجهیز شده و در شکل تدوین قوانین مالیات منفعت سرمایه، اصلاح قانون مالیات‌ها و قوانین و مقررات ناظر بر عملکرد بخش مسکن و ساخت و ساز تبلور یابد و در این صورت یکی از بسترها و الزامات بنیادی برای رشد پایدار و با ثبات اقتصاد ملی و تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی فراهم می‌آید.