نقطه تعادل سیاست‌گذاری در بخش مسکن

علی چگینی
مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

بخش مسکن را می‌توان یکی از مهم‌ترین بخش‌های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسکن همین بس که بخش قابل‌توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی، اثرات گسترده‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای جامعه به مفهوم عام دارد. با عنایت به سهم‌بری بخش‌مسکن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و برای حفظ تعادل بازار، اتخاذ سیاست‌های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین برنامه‌ای جامع در این بخش حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم، مستلزم شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص‌های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر یک از شاخص‌ها و پیش‌بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در این بخش دانست. همچنین شایان توجه است که تجزیه و تحلیل آمار و اطلاعات در بخش مسکن و تدوین سیاست‌های درست، مستلزم تخصص و تجربه در این بخش به‌عنوان یک حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد کلان است. از یکسو توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش‌بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی خانوارها در فرآیند برنامه‌ریزی بسیار حائز اهمیت بوده و از سوی دیگر در یک فرآیند برنامه‌ریزی منطقی و کارآ، توجه به مسائل فرابخشی و شاخص‌های کلیدی و مهم اقتصاد کلان از جمله ظرفیت‌های اقتصادی و محدودیت منابع شایان توجه است. بررسی روند تاریخی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن طی سال‌های اخیر، حاکی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش است. از این رو است که پیدا کردن نقطه تعادل سیاست‌گذاری بسیار با اهمیت و مقوله‌ پیچیده‌ای است.

در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه‌رو است. به‌عنوان نمونه براساس سرشماری سال 1395 موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از 8/ 22 میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار 19/ 24 میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود 05/ 1 است؛ درحالی‌که تعداد خانه‌های خالی با بیش از 55 درصد رشد، از یک میلیون و 660 هزار واحد در سال 1390 به 2 میلیون و 580 هزار واحد در سال 1395 افزایش یافته است که محل بسی تامل است.

به‌رغم وجود بیش از 5/ 2 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود 30 درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می‌برند. همچنین در حالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن‌های لوکس و با متراژ بالا زندگی می‌کنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی گران‌قیمت فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان‌قیمت بالا بوده و اقشار کم‌درآمد از تامین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه‌ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص‌های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه‌های خالی که تصور عدم‌نیاز به مسکن را در کشور دیکته می‌کند).

تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن می‌تواند سیاست‌گذاری را به مسیر نادرست معطوف کند و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتا عدم‌احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود. در توضیح این مطلب لازم به ذکر است به‌رغم خالی بودن بیش از 5/ 2 میلیون واحد مسکونی در کشور (با فرض صحت اطلاعات)، برآوردهای جمعیت‌شناختی از رشد خانوار و تقاضای انباشته مسکن، نیاز به نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده شهری و تطابق آن با توان اقتصادی خانوارها نشان می‌دهد که برای بهره‌مندی همه خانوارها از مسکن منحصر به خود باید سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود و وجود خانه‌های خالی به معنای عدم‌نیاز به تولید مسکن نیست (پدیده بدمسکنی هنوز یکی از معضلات اصلی و مهم در این بخش است.)

از سوی دیگر بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که عامل تحرکات در بخش مسکن همواره از سوی تقاضا شروع شده و به‌تدریج به بخش عرضه سرایت می‌کند. همچنین عدم‌امکان نقدشوندگی واحدهای مسکونی ساخته‌شده ناشی از کمبود تقاضا و کاهش قدرت خرید خانوارها یکی از دلایل مهم سکون و عدم‌تحرک‌پذیری بخش مسکن در شرایط جاری بوده است. تمامی این موارد سبب شده که سیاست‌های معطوف به توانمندسازی و حمایت تقاضا در گام اول و به‌تدریج در گام‌های بعدی تقویت طرف عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسکن باشد و به‌تدریج بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امکان حرکت در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسکن مناسب و ایجاد توازن در الگوی عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است. از دیگر موارد قابل‌توجه در این بخش، روند سرمایه‌گذاری مسکن طی سال‌های اخیر است که همواره منفی بوده و پروانه‌های اخذ شده عمدتا معطوف به مسکن بزرگ متراژ بوده‌اند. این موضوع نیز در کنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کوچک‌متراژ، نمود دیگری از عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه‌ای بر سیاست‌های حمایت از سوی تقاضا است. بدون شک مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت‌ها و استعدادهای همگان، بهره‌برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتاب‌دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه به‌شمار می‌رود، این مهم در سیاست‌گذاری و تعیین خط‌مشی بخش مسکن نیز باید مدنظر قرار گیرد.