نیاز شهروندان در کدام طرح‌های نوسازی تهران دیده شد؛

صدای خاموش محله‌های فرسوده

دنیای اقتصاد : تهران بیش‌از نیم‌قرن است درگیر «نوسازی محله‌های قدیمی و محله‌های به‌شدت نیازمند ترمیم و بازآفرینی» است؛ اما در این یک عمر تصمیم‌گیری مجموعه دولت و شهرداری آنچه مغفول ماند «صدای محله‌ها» بود که لابه‌لای نگاه‌های اقتصادی مدیران شهر در یک دوره و استفاده ابزاری از «زمین» در دوره دیگر شنیده نشد.

راضیه احقاقی:  ایده نوسازی محله‌محور در ایران سابقه‌ای تقریبا 80ساله دارد، از تخریب خانه‌های قدیمی در محله سنگلج با هدف احداث بازاری مدرن، تا پروژه نواب در دهه70 و در ادامه تملک زمین در محله سیروس و چندین محله قدیمی در سایر شهرهای کشور در دهه80. نقطه مشترک تمامی پروژه‌های یادشده حذف مردم از برنامه‌ریزی شهری و درواقع نگاه کالبدی صرف به شهر بود، این رویکرد باعث شد تا حتی در پروژه‌های اجرایی و تکمیل‌شده نیز، به‌دلیل تغییر بافت جمعیتی با خروج ساکنان قدیمی از سویی بزه اجتماعی افزایش یاید و از سوی دیگر این نوسازی کالبدی به محلات مجاور سرایت نکند و در مجموع موفقیتی در نوسازی این محلات ایجاد نشود.

 البته پروژه‌های یادشده تفاوت‌هایی در علت شکل‌گیری نیز داشتند، در دهه30 سیاستگذار مدرن‌سازی شهر را درنظر داشت و در این مسیر خانه‌های مردم تخریب شد، در پروژه نواب مدیریت شهری به دنبال تامین منابع مالی برای احداث بزرگراه بود، زلزله بم و جهش درآمدهای نفتی در دهه80 کاتالیزور آغاز خرید زمین در چند محله قدیمی در شهرهای مختلف کشور از جمله سیروس شد و در نهایت نیز در نیمه دوم دهه90، تلاشی بی‌نتیجه برای ساخت مسکن حمایتی بر روی زمین‌های سیروس انجام شد که به‌دلیل عدم استقبال سرمایه‌گذار خصوصی در طرح مدنظر دولت، بی‌نتیجه ماند.

از محله سیروس به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بافت‌های فرسوده تهران یاد می‌شود، محله‌ای که ایده نوسازی آن از دهه70 مطرح بود و در دوره‌های مختلف نیز طرح‌هایی برای نوسازی آن مطرح شد؛ ایده‌ای که هیچ‌گاه عملیاتی نشد و مداخله دولت و خرید بخشی از خانه‌های قدیمی و اخراج ساکنان در چند بلوک باعث شد تا زمینی بایر نیز در محله ایجاد شود که امروز تبدیل به محل زندگی معتادان شده و بر چالش‌های ساکنان افزوده است. پروژه سیروس با نام مدیران دولت دوازدهم گره خورده، اما گفت‌وگو و بررسی بیشتر از آن حکایت دارد که آغاز پروژه سیروس (سیروس یک دو 2)  به  سال‌های دهه80 بازمی‌گردد. در این گزارش که براساس صحبت‌های مطرح‌شده از سوی عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم و دوازدهم، سعید ایزدی مدیرعامل نهاد بازآفرینی در زمان کلنگ‌زنی طرح سیروس2، حسین ایمانی جاجرمی جامعه‌شناس شهری در نشست تخصصی «شهرداد» و گفت‌وگوهایی با چند تن از مدیران فعلی و اسبق نهاد بازآفرینی به رشته تحریر درآمده و ریشه آغاز پروژه سیروس، دلایل بی‌نتیجه ماندن این طرح از منظرهای مختلف و درواقع دلایل شکست نوسازی بافت فرسوده در کشور بررسی شده است.

محمدسعید ایزدی، شهرساز و عضو هیات‌ علمی دانشگاه تهران که در زمان کلیدزنی پروژه سیروس2 در دهه90 متولی نهاد بازآفرینی کشور بود، معتقد است: نگاه بولدوزری به محله‌های نیازمند «بازآفرینی» باعث اسم‌گذاری منفی در اوایل دهه80 برای آنها شد؛ برچسب «فرسوده» در «خروج تدریجی ساکنان» و «کاهش میل به سرمایه‌گذاری» در این محلات موثر بوده است. وی تاکید دارد: خرید خانه‌های مردم برای پروژه سیروس در دهه80 و زمان اوج درآمدهای نفتی انجام شد. این شهرساز اطلاق بافت فرسوده، ناکارآمد و مساله‌دار بر بافت قدیمی شهرها را نادرست عنوان کرده و معتقد است که این مناطق از چرخه حیات شهری بازمانده بودند، راه احیای آنها از بهسازی و نه تخریب می‌گذشت.

 از محله اعیانی تا بافت فرسوده

سیروس محله‌ای است که نام آن این روزها با نام بافت فرسوده و ناکارآمد گره خورده است؛ محله‌ای با درهم‌تنیدگی بالا و سرانه پایین خدمات شهری، محله‌ای که گروه زیادی از ساکنان قدیمی در سال‌های اخیر آن را ترک کرده‌اند و بخشی از آن تبدیل به انبار کسبه بازار شده است و مجموع عوامل ذکرشده به شدت از کیفیت زندگی در این محله قدیمی پایتخت کاسته است. اما وضعیت برای محله سیروس همواره این‌گونه نبوده است، قدمت تاریخی سیروس به دوره صفویه بازمی‌گردد، سیروس یا همان «چال میدان» سابق در دوره قاجار، دوره اوج را تجربه کرده است. زمانی که شهر تهران شامل 5محله اصلی یعنی «بازار»، «عودلاجان»، «ارگ»، «سنگلج» و «چال میدان» بود. محله چال‌میدان (سیروس) از شمال به خیابان ۱۵خرداد، از غرب خیابان مصطفی خمینی (سیروس)، از جنوب خیابان مولوی و از شرق به خیابان ری محدود است.

در آغاز احداث محله چال میدان، شماری از اعیان و اشراف در این بخش از پایتخت زندگی می‌کردند؛ اما با ساخته شدن محله دولت در زمان ناصرالدین شاه، اشراف از چال میدان کوچ کردند و به محله نوساز دولت رفتند. از آن پس این محله تبدیل به محل سکونت عموم مردم و بازاریان تهران قدیم شد. محله‌ای که طی دهه‌های اخیر در مسیر فرسودگی قدم برداشته به‌نحوی‌که بازاریان نیز از آن کوچ کرده‌اند و اغلب ساکنان را طبقات درآمدی پایین جامعه شکل می‌دهند، گروه‌هایی که توان مالی نوسازی خانه‌های قدیمی خود را ندارند و این موضوع استمرار زندگی در این محله را با چالش جدی کیفیت و ایمنی پایین مواجه کرده است. البته طی بیش از 3دهه اخیر طرح‌های متعددی برای نوسازی محله سیروس از سوی سیاستگذار مطرح شد و برخی نیز به مرحله اجرا رسید؛ اما اغلب این سیاست‌ها نه‌تنها نتیجه‌بخش نبود که بر چالش‌های شهروندان ساکن در این محله افزود.

در دهه80 دو پروژه نوسازی «محله‌محور» در سیروس تعریف شد، پروژه سیروس‌یک در دهه80 با خرید 38پلاک در این محله با مجموع مساحت 10هزار مترمربع با هدف ساخت 214واحد مسکونی شامل 6بلوک تعریف شد، برای اجرای این طرح، بیش از ۲هزارمترمربع دسترسی و معبر در قلب محله سیروس در نزدیک‌ترین نقطه به بازار آزادسازی شد که با تخریب بناهای قدیمی و ناایمن همراه بود. زمین مجتمع را دولت تملک کرد، پیمانکار ساخت از طریق مناقصه انتخاب شد و قرار شد که سازنده در ازای هزینه ساخت، بخشی از واحدها را به تملک درآورد. اگرچه تکمیل پروژه سیروس‌ یک به نوعی موفقیت برای این طرح بود؛ اما واقعیت آن است که سازنده در نهایت پس از تکمیل پروژه، با چالش نبود متقاضی برای خرید واحدها مواجه شد و درنهایت نیز برای حل این چالش به سراغ فروش این واحدها به نهادی عمومی برای سکونت نیروهایشان رفتند.

پروژه سیروس2 نیز در زمستان 1396 با حضور وزیر راه و شهرسازی وقت، عباس آخوندی، کلید خورد، این طرح موسوم به «زمین صفر» تعریف شد و قرار بود دولت زمین‌های تملک‌شده را از طریق سازنده بخش خصوصی احداث کند؛ پروژه‌ای که به‌دلیل عدم استقبال سرمایه‌گذاران بخش خصوصی هیچ‌گاه آغاز نشد و سال‌هاست که ساکنان محله با چالش زمین خالی در محله مواجه هستند که به محلی برای تجمع معتادان تبدیل شده است. البته مدیران وقت دولت دوازدهم تاکید دارند که تملک زمین‌های پروژه سیروس2 در دهه80 انجام شده بود و این طرح به آنها از دوره‌های قبل به ارث رسید و به‌رغم تلاش انجام‌‌شده برای احیای پروژه اما به دلایل متعددی، پروژه در این دوره نیز بی‌نتیجه ماند.

 شکست بازسازی محله‌محور از پهلوی اول تا نواب

برای بررسی دلایل شکست پروژه سیروس2 (عدم ساخت‌وساز و رها شدن زمین) لازم است که مروری بر تاریخچه ایده بازسازی محله‌محور در بافت فرسوده انجام شود؛ ایده‌بازسازی محله‌محور در بافت فرسوده تهران به سال‌های پایانی دهه60 بازمی‌گردد؛ البته نمونه‌های از این دست اقدامات در سال‌های قبل‌تر و در سال‌های قبل از انقلاب57 نیز در تهران اجرایی شده بود، «پارک شهر» نمونه‌ای از مداخله دستوری دولت در یکی از محلات قدیمی تهران است؛ خانه‌هایی که در دوره پهلوی اول به اجبار از ساکنان خریداری شد و قرار بود در آن مرکز تجاری جدیدی احداث شود؛ طرحی که تنها تا تخریب واحدهای مسکونی و تبدیل به زمینی بایر پیش رفت که برای سال‌های متمادی سرنوشتی مشابه زمین سیروس2 داشت و در نهایت نیز در این محل «پارک شهر» احداث شد.

در سال‌های پایانی دهه60 مجدد موضوع بازسازی محله محور بافت فرسوده تهران مطرح شد، پروژه نواب یکی از اولین پروژه‌هایی بود که در این راستا تعریف و اگرچه در ابتدا قرار بود که اتوبانی باشد که شمال تهران را به جنوب متصل کند؛ اما در ادامه به پروژه نوسازی محله‌محور انجامید. از نواب به‌عنوان یکی از نمونه‌های عینی شکست مداخله دستوری دولت در موضوع نوسازی بافت فرسوده یاد می‌شود. این در حالی است که اجرای پروژه نواب ساخت 10 تا 12هزار واحد مسکونی و تعداد زیادی واحد تجاری را در بر داشت اما این پروژه به اخراج 98 درصد مردم بومی محله انجامید، براساس آخرین پیمایش انجام‌شده تنها 2درصد ساکنان فعلی محله نواب، ساکنان قدیمی هستند، مشکلات اجتماعی در این محله به شدت بالا بوده و در عین حال نوسازی نواب باعث نوسازی محله‌های مجاور نشد و بنابراین مجموع این عوامل باعث شدند تا از این پروژه به‌عنوان پروژه‌ای شکست‌خورده یاد شود.

البته یکی از مهم‌ترین دلایل تعریف پروژه نواب، تامین مالی برای شهرداری تهران بود، در سال‌های پایانی دهه 60 تصمیم گرفته شد که شهرداری از دولت بودجه‌ای برای اداره شهر نگیرد، در چنین شرایطی، مدیریت شهری برای کسب درآمد 2 گزینه پیش روی خود دید؛ فروش تراکم یا تعریف پروژه‌های انتفاعی. پروژه نواب ترکیبی از هر دو رویکرد بود، بزرگراهی که قرار بود جنوب تهران را به شمال آن متصل کند و مدیریت شهری، خانه‌های قدیمی مردم در این محله را خریداری کرد و با اجرای پروژه نواب که شامل واحدهای مسکونی و تجاری بود با تراکمی بیش از دوبرابر تراکم منطقه توانست این پروژه را تامین مالی کند.

این نوع مواجهه اگرچه به تامین مالی پروژه انجامید و بزرگراه احداث شد، اما به‌دلیل تبعات اجتماعی و نارضایتی مردم محلی همواره به‌عنوان یک نمونه ناموفق یاد می‌شود. در پی اجرای پروژه نواب «کیفیت زندگی مردم» محله بالا نرفت و حتی کاهش نیز داشت؛ چراکه در این پروژه اقتصاد و محیط با یکدیگر دیده نشدند. زمانی یک مداخله به نتیجه مطلوب می‌رسد که که چرخه‌ای متشکل از «بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن»، «توسعه و تجهیز امکانات و خدمات روبنایی در مقیاس شهری و محله‌ای» و «بهسازی و ارتقای شبکه تاسیسات شهری و محله‌ای و توسعه فضای شهری» را همزمان به دنبال داشته باشد. درواقع کار نوسازی زمانی به نتیجه می‌رسد که مردم پیشانی کار باشند، مردم رأس و محور باشند و این رأس و محور بودن نه در پرسش‌نامه که در اقدام واقعی کسب می‌شود.

زلزله بم؛ کاتالیزور آغاز سیروس

همان‌گونه که عنوان شد نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور در سال‌های پایانی دهه60 مطرح شد و پروژه نواب یکی از اصلی‌ترین پروژه‌های زیرساختی بود که همزمان با احداث زیرساخت نوسازی بافت فرسوده را نیز به دنبال داشت و در سال‌های ابتدایی دهه70 در کشور به منصه اجرا رسید. در نیمه دهه70 برای اولین مرتبه محله سیروس نیز به‌عنوان یکی از محلات هدف نوسازی مطرح شد. اما آغاز نوسازی در این محله تا دهه80 به تعویق افتاد. نارضایتی از اجرای پروژه نواب نیز مزید بر علت شد تا نوسازی در سایر محلات قدیمی با تامل بیشتری همراه شود. در چنین شرایطی وقوع زلزله بم در سال1382 و فوت تعداد زیادی از مردم ساکن بافت فرسوده در این شهرستان باعث شد تا مجدد نوسازی محله‌محور در کشور مطرح شود و این مرتبه این ایده با جدیت بیشتری نیز پیش برود. به این ترتیب خرید خانه‌های قدیمی در محله سیروس در دهه80 کلید خورد. همزمان دولت نسبت به خرید خانه‌های قدیمی در حداقل 10محله دیگر در کل کشور در این دهه اقدام کرد.

پس از زلزله بم سیاستگذاران حوزه شهری و مسکن درصدد برآمدند تا با ارائه تعریف دقیق از بافت فرسوده شهری فرآیند نوسازی در این بخش را تسریع کنند. در ادامه تعریفی از بافت فرسوده ارائه شد که طبق آن، بافت فرسوده شهری به محدوده یا بلوک شهری اطلاق می‌شود که بیش از 50درصد بناهای آن ناپایدار، معایب آن نفوذناپذیر و املاک آن ریزدانه باشد. بافت ناپایدار، بلوکی است که حداقل 50درصد بناهای آن غیرمقاوم بوده که دلیل آن فقدان سیستم سازه‌ای مناسب و عدم رعایت موازین فنی است. بافت نفوذناپذیری نیز بلوکی است که حداقل 50درصد عرض معابر آن کمتر از 6متر است. بافت ریزدانه نیز بلوکی است که حداقل 50درصد قطعات (پلاک‌های) آن دارای مساحتی کمتر از 200مترمربع باشد.

شناسایی بافت فرسوده با این تعاریف دو ایراد مهم داشت؛ اول آنکه این تعریف کلی و ناقص است، اگر چنین تعریفی درست بود، امروز 90درصد شهری همانند پاریس بافت فرسوده هستند و باید تخریب شوند. دومین ایراد در این نوع مواجهه با بافت قدیمی شهرهای کشور که «از روند توسعه شهری» باز مانده بودند، برچسب «فرسوده و ناکارآمدی» زدن بر روی این محلات بود؛ فرآیندی که باعث شد تا ارزش ملک در این محلات از رشد ارزش در سایر محلات شهر بازبماند و همین موضوع با کاهش ارزش زمین در این نقاط فرآیند نوسازی در آنها را به مراتب دشوارتر کرد. یکی از مهم‌ترین دلایل عدم استقبال مردم از خانه‌های احداث شده در محله سیروس‌یک نیز همین برچسب «بافت ناکارآمد شهری» بود؛ درواقع این برچسب باعث شد تا با کاهش تمایل به سکونت در این منطقه، بخش زیادی از مردم تمایلی به خرید و سکونت در این منطقه نداشته باشند و خانه‌های نوساز نیز بدون مشتری باشند.

به هر ترتیب دولت در دهه80 با تکیه بر درآمدهای نفتی خانه‌های قدیمی در محلات قدیمی در 10شهر را خریداری کرد. با وجود این اغلب طرح‌ها در همین مرحله متوقف شد. در ادامه کاهش درآمدهای دولت باعث شد تا این پروژه‌ها که قرار بود با منابع دولت تامین مالی شوند از درجه اهمیت خارج شوند. پروژه سیروس2 یکی از نمونه‌های نیمه‌کاره رها شده‌ای بود که در دهه 80 آغاز شده بود. محله قلعه کرمان، محله آستانه شیراز، محله ساغریسازان رشت، محله جولان همدان و... در زمره محلاتی هستند که دولت مواجهه‌ای همانند سیروس با آنها داشت و تا امروز نیز زمین‌های خریده و رها شده در این محلات تبدیل به بلای جان همسایگان شده است. درواقع این شیوه مداخله نه‌تنها نتوانست چالش فرسودگی را مرتفع کند که حال شهر را بدتر کرد.

سیروس، پایلوت مسکن حمایتی نشد

در دولت دوازدهم مجددا نوسازی بافت فرسوده در محله سیروس مطرح شد؛ این‌بار دولت درصدد بود با ساخت‌وساز در این منطقه مزیت نوسازی بافت فرسوده نسبت به سرمایه‌گذاری در مسکن حمایتی در شهرهای حاشیه را به نمایش بگذارد. اگرچه این طرح در ایده درست و جذاب به نظر می‌رسید، اما این ایده نیز به نتیجه نرسید. متولی بازآفرینی شهری درصدد برآمد تا با درس گرفتن از آموخته‌های پروژه نواب نسبت به ارائه طرحی جدید برای نوسازی در سیروس اقدام کند. بنابراین به کمک زبده‌ترین معماران شهری، طرحی جذاب برای ساخت‌وسازی مبتنی بر معماری اسلامی ایرانی روی زمین ارائه شد. در طرح ابتدایی بازده سرمایه‌گذار 18درصد برآورد شد، این ایده با عدم استقبال سرمایه‌گذاران خصوصی مواجه شد، طرح از سوی معماران مورد بازبینی قرار گرفت و بازده به 25درصد افزایش یافت؛ اما مجدد از آن استقبال نشد.

در ادامه با اجرای ملاحظات دیگر طراحی بازده این پروژه به 33درصد نیز رسید؛ اما همچنان سرمایه‌گذاری برای مشارکت پیش قدم نشد. این در حالی است که در همین زمان بخشی از ساکنان قدیمی محله سیروس که سازندگان بنامی بودند، متقاضی دریافت زمین و ساخت‌وساز در آن براساس طرح مدنظر خود شدند؛ اما دولت از واگذاری زمین به آنها خودداری و بر اجرای طرح براساس ایده و طراحی مدنظر تاکید کرد، در نهایت نیز این پروژه به‌دلیل عدم استقبال واقعی سرمایه‌گذار بخش خصوصی به شکست انجامید. حداقل 2عامل در شکست سیروس2 در دهه90 دخیل بود؛ اول پافشاری دولت بر طراحی براساس مدل مدنظر سیاستگذار و در ادامه جذب سرمایه‌گذار خصوصی و دوم خروج ساکنان قدیمی از محله طی سال‌های قبل به‌دلیل برچسب ناکارآمدی بر محله. درواقع یکی از چالش‌های اصلی محله سیروس خروج ساکنان قدیمی از آن بود؛ ساکنان قدیمی «ارزش محله» را حفظ می‌کردند، جذب ساکنان به محله نیز با تمرکز بر بهبود سرانه خدمات شهری و نه ساخت یک مجتمع جدید حاصل می‌شود. 

نمونه‌های موفق بازآفرینی محله‌ای

درحالی‌که بسیاری از پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده در کشور با شکست مواجه شده، چند نمونه موفق نیز وجود دارد، از جمله محله حصیرفروشان در بابل، محله سنگ‌سیاه شیراز و بافت قدیمی در شهر گرگان. در این محلات سیاستگذار به جای نوسازی خانه نسبت به ارائه خدمات محلی با مشورت مردم محل و ارتقای استخوان‌بندی محله‌ای اقدام کرد. در عین حال ایجاد مشاغل خدماتی نظیر کافه، هتل و... برای مردم تسهیل شد و این عوامل باعث شدند تا تمایل مردم قدیمی به سکونت در محل افزایش یابد و این موضوع به مرور فرآیند بازسازی محلات را میسر کرد.