آنچه دارندگان قولنامههای عادی باید بدانند
امروزه با تورم شدید حاکم بر بخش املاک، داشتن یک آپارتمان کوچک به سادگی ممکن نیست، بلکه حاصل عمری تلاش کارمندان و کارگران است تا بتوانند سرپناهی برای خانواده داشته باشند. دولت و مجلس در تلاشند تا با تدوین قوانین مناسب و بسیج امکانات، از سرمایههای حیاتی خانوارها محافظت کنند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از این تلاشهاست. این قانون، فروشندگان و خریداران را مکلف میکند که معاملات خود را بهطور «رسمی» انجام دهند و قولنامهها و اسناد عادی دیگر را -که به سادگی میتوانند پنهان یا جعل شوند- به کنار گذارند. قولنامه و بیعنامههای بیشماری تاکنون برای انتقال املاک بهکار رفتهاند و نمیتوان یکباره تمام آنها را بیاعتبار کرد. بنابراین، تدابیری برای ایجاد موازنه و حفظ حقوق مردم، اندیشیده شده است. قانون از یکجا به بعد، انتقال عادی را ممنوع کرده و همزمان برای مستندسازی و تثبیت وضعیت معاملات عادی قبلی، راهکاری تصویب کرده است.
در ماده۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانهای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» طراحی شده که تمام مردم بتوانند ادعاها و مدارک عادی از جمله قولنامههای خود را در آنجا بارگذاری و تقاضای سند مالکیت کنند. قانون به سازمان ثبت تکلیف کرده که این سامانه را تجهیز کند و پس از اعلان عمومی راهاندازی سامانه از سوی رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور، عملیات ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط مردم قابل انجام خواهد بود. اکنون با یک سال تاخیر، اعلان عمومی منتشر شده است و مردم باید از فرصت دوساله ثبت ادعا کمال استفاده را ببرند و بتوانند دارای سند مالکیت رسمی شوند. متنِ «اعلان عمومی» که در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ در تارنمای روزنامه رسمی کشور منتشر شده، چنین است:
اعلان عمومی راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
بدین وسیله راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام میشود:
۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی اول فروردین 1396 الی 31 اردیبهشت 1405سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده است، راهاندازی رسمی در تاریخ اول خرداد 1405 خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ اول خرداد 1405 تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آنها سند حدنگار صادر خواهد شد، راهاندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ اول خرداد 1405خواهد بود.
بررسی حقوقی متن این اعلان عمومی، نشان میدهد که سامانه ساماندهی اسناد عادی، رسما راهاندازی شده است؛ اما نه به طور کامل! راهاندازی این سامانه دارای چندین نکته مهم در مورد معاملات عادی است؛ از جمله مهمترین نکات به شرح زیر است:
۱- ممنوع شدن معاملهی عادی: کسانی که با سند دفترچهای و تکبرگی آجری رنگ، مالک اموال غیرمنقول هستند، فقط ظرف یک سال از اعلام رسمی راهاندازی سامانه، اجازه تنظیم اسناد عادی دارند و پس از آن، مکلفند معامله خود را فقط و فقط به صورت رسمی در سامانهی ثبت الکترونیک اسناد انجام دهند. بعد از مهلت یکساله یعنی بعد از تاریخ اول خرداد 1406، قولنامه عادی اعتبار نداشته و دعوا قابل استماع نیست؛ یعنی دادگاهها و ادارات دولتی و شهرداریها و...اجازه ندارند معاملات عادی را قبول کنند. توجه داشته باشید اینها که گفته شد، فعلا برای مالکانی اجرا میشود که تاریخ صدور سندشان سال ۱۳۹۶ به بعد است. قانون میگوید اگر کسی با سند عادی زمین یا آپارتمان و ساختمان یا باغ و... را خریداری کند، این قرارداد بیاعتبار است و صرفا میتواند پولی را که پرداخت کرده است، پس بگیرد.
۲-مهلت قانونی ثبت مستندات در سامانه: اشخاصی که با قولنامه یا قراردادهای عادی مال غیرمنقول خریدهاند، باید ظرف دو سال از همین اعلان، یعنی تا تاریخ اول خرداد 1407 ادعا و مدارک خود را در سامانه، بارگذاری کنند. سپس دو سال فرصت دارند تا با اقامه دعوا یا هر راه دیگر، سند بگیرند. اگر موفق به ثبت مدارک نشوند یا دعوای آنها به نتیجه نرسد، دیگر مالک این مال نیستند و باید به دنبال بازپس گرفتن وجه پرداختی و خسارت بروند. این احکام نیز فعلا برای کسانی اجرا میشود که با قولنامه یا اسناد عادی دیگر اقدام به خرید مال غیرمنقول کردهاند و تاریخ صدور سند به نام فروشنده (مالک رسمی) بعد از اول فروردین 1396 است. چنانچه تاریخ سند مالکیت رسمی فروشنده قبل از ۱۳۹۶ باشد، فعلا مهلت ثبت ادعا در سامانه آغاز نشده است و باید منتظر اعلام بعدی باشند. همانطور که میبینید در اینجا حق عینی خریدار نسبت به مورد معامله ساقط میشود و باید در راهروهای دادگستری به دنبال پس گرفتن ثمن معامله باشد.
۳- راهاندازی ناقص سامانه و مشکلات آن: برابر قانون، بنا بوده که فقط با یک بار اعلان عمومی و رسمی، سامانه ماده ۱۰ تماما آغاز به کار نماید؛ نه اینکه مشمول مرحله بندی اختیاری باشد. آنچه در این اعلان رسمی مشاهده میکنیم، راهاندازی رسمی اما محدود سامانه ماده ۱۰ است.
طبق بند۱ اطلاعیه، برای کلیه املاکی که در بازه زمانی اول فروردین 1396 الی 31 اردیبهشت 1405سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده است، راهاندازی رسمی در تاریخ اول خرداد 1405 خواهد بود. این جمله نشان میدهد که معاملات عادی برای اسناد رسمی که از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شدهاند، از تاریخ اول خرداد 1406 ممنوع است ولی اسناد مالکیت صادره پیش از سال ۱۳۹۶ هنوز با اسناد عادی قابل معامله هستند. پس اگر میخواهید مثلا آپارتمانی بخرید، ابتدا باید اصل سند مالکیت را دقیقا بررسی فرمایید. چنانچه سند مالکیت از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شده، احتیاط بیشتری لازم است تا معامله عادی موجب دردسر نشود؛ اما اگر تاریخ صدور سند مالکیت، قدیمی و پیش از سال ۱۳۹۶ باشد، هنوز معاملهی با قولنامه معتبر است.
راهاندازی ناقص، موجب پیچیدگی بیشتر در فرآیند تحول قانونی میشود و کار را از این که هست، دشوارتر میکند. اعتبار اسناد و ادعاها و انتقالات عادی و رسمی، بیش از پیش در معرض تردید قرار میگیرند. مردم به سختی میتوانند دریابند که بالاخره امکان خرید با قولنامه را دارند یا اینکه معامله عادی بیاعتبار است و دچار زیانهای سنگین خواهند شد. ابهام است در تکالیف مالکان رسمی و معاملات آنها و ادعاهای دارندگان اسناد عادی و قولنامه و امتیازات تعاونیهای مسکن و… و اینکه معاملات آنها در کدام چارچوب میگنجد.
باید توجه داشت که در میهن پهناور ما، تعداد فراوان قولنامهها و قراردادهای واگذاری از سوی تعاونیهای مسکن و امتیازهای مسکن و اسناد عادی دیگر در دست مردم، احتمالا اجرای این قانون و بهویژه بارگذاری انبوه اسناد عادی و مدارک در سامانه ساماندهی اسناد عادی را بهطور طبیعی با چالشهای فراوان روبهرو میکند و مستلزم برخورداری از امکانات سختافزار و فضای ذخیرهسازی و نگهداری ایمن داده پیامها و سرعت دسترسی به اطلاعات و تداوم آن و نیروی انسانی و بسیاری از نیازمندیهای دیگر است. اجرای ناگهانی و تمام عیار الزامات قانونی، ممکن است مشکلات ویژهای برای مجریان قانون پدید آورد. به همین دلیل، راه افتادن سامانه را -هرچند ناقص-باید به فال نیک گرفت و آن را گامی بلند برای تنظیم روابط حقوقی در چارچوب رسمی و کنار گذاشتن اسناد عادی دانست.
* وکیل پایه یک دادگستری
