کجای پایتخت صاحب بیشترین «زمینهای رها شده» است؟
منجمد‌ترین منطقه تهران
گفتوگوی «دنیای‌اقتصاد» با معاون شهردار تهران درباره تسهیلات تشویقی ساخت‌وساز
این مساله سبب شد تا رفته‌رفته در سال‌های اخیر تهران به شهری بدل شود که مملو از ساختمان‌های بزرگ‌مقیاس رها شده یا زمینهای خالی است و در کنار این موضوع بخشی از زمینهای محلات نیز در طرح‌‌‌های توسعه‌‌‌ای قرار گرفته و اصطلاحا فریز شدند تا شاید روزگاری با اجرای طرح موردنظر این املاک نیز نونوار شوند. اما بعضا دیده شده که بسیاری از طرح‌‌‌های مصوب که موجب فریز شدن محلات شدند نه‌تنها اجرایی نشدند بلکه به دلیل طولانی شدن در اجرا موجب کوچ اجباری و مهاجرت سکنه به محلات دیگر شدند.
از سویی دیگر افزایش میل به زندگی در تهران و به تبع آن افزایش تعداد شهرنشین‌‌‌ها و لزوم داشتن سکونتگاه، باید موجب رونق و افزایش سرعت ساخت‌وساز در تهران شود اما در حالی که به گفته مدیران شهرداری تهران، ابرکلان‌شهر تهران ۳میلیون واحد مسکونی کم دارد، بنا به دلایل مختلف همچون گرانی مصالح ساختمانی و گرانی فزاینده زمین در تهران ساخت‌وساز برای سازندگان خرد و انبوه‌‌‌سازان به صرفه نبوده است و هرچند از ابتدای سال‌جاری با اصلاح قوانین در بافت فرسوده و اختصاص یک طبقه اضافه در راستای تشویق مالکان برای نوسازی بازار ساخت‌وساز جانی گرفته اما هنوز آن‌طور که باید به جبران کمبود ۳ میلیون واحد مسکونی در تهران پاسخی داده نشده است.
شهرداری تهران برای ترغیب افراد به ساخت‌وساز به‌خصوص در حوزه مسکونی در این مدت سعی کرده با تکیه بر ظرفیت‌‌‌های کمیسیون ماده ۵ سراغ املاک بزرگ‌مقیاس رهاشده همچون گاراژها و کارخانه‌‌‌های متروکه برود تا ضمن رایزنی با مالکان، آنها را ترغیب کند تا با اتکا به ظرفیت‌‌‌های کمیسیون ماده ۵ نسبت به تغییر کاربری املاک دانه‌درشت خود اقدام کنند چراکه رفته‌رفته برخی از این املاک رهاشده ممکن است به فضای بی‌‌‌دفاع شهری نیز بدل شده و کلونی برای انواع آسیب‌‌‌های اجتماعی شوند، با این حال معاون شهرسازی شهرداری تهران استفاده از ظرفیت کمیسیون ماده ۵ را راه نجات رفع مشکلات املاک بزرگ‌مقیاس رهاشده در شهر میداند.
حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی شهرداری تهران در مورد وضعیت املاک بزرگ‌مقیاس رهاشده گفت: تراکم نفر در هکتار ما در شهر تهران پایین‌‌‌تر از ۱۵۰ نفر است و به نسبت بسیاری از شهرهای پرجمعیت دنیا، این تراکم، تراکم زیادی نیست ولی به هرحال بخشی از زمینهای تهران، «زمینهای خالی» هستند. در تهران زمینهای این‌چنینی یا زمین‌‌‌هایی که کارکردشان را از دست داده و تبدیل به مخروبه یا فاقد کاربری و فعالیت شدهاند، بسیار داریم. از این رو این موضوع به عنوان یک مساله شهری در تهران مطرح است. به عنوان مثال در منطقه ۱۶ تهران، حدود ۶۰ تا ۷۰درصد اراضی این منطقه، کارکرد و فعالیتی ندارند و بلااستفاده هستند؛ این زمینها اراضی خاصی هستند که قبلا کاربری‌‌‌هایی همچون کاربری کارخانه‌ها یا کاربری‌‌‌هایی از این قبیل داشته‌‌‌اند و بعدتر به دلیل موضوعات محیط‌زیستی یا مواردی دیگر، کاربری خود را از دست داده و رها شدهاند.
وی گفت: طرح‌‌‌های تفصیلی در شهرها، مکان‌‌‌هایی را برای کاربری‌‌‌های آموزشی، بهداشتی، تجهیزات شهری و فضای سبز در نظر گرفته ولی بعدتر آن وزارتخانه یا سازمان متولی این کاربری، زمینها و اراضی مربوطه را خریداری نکرده و مالک ۴۰ سال است که در انتظار تعیین‌تکلیف این اراضی مانده و این درحالی است که با توجه به زمان ۵ ساله و تکلیف قانونی که مالک را از تمام حقوق مالکانه برخوردار میداند، بعضا تغییر کاربری این اراضی توسط مالک، با مشکلاتی از جمله اخذ مجوز از وزارتخانه یا سازمان مربوطه با کاربری دیده شده در طرح تفصیلی مواجه است؛ این یعنی، سازمان مربوطه با کاربری تصریح شده در طرح تفصیلی شهر، همچون آموزش و پرورش، وزارت بهداشت، اراضی مربوطه را خریداری نمی‌‌‌کند و مالک این اراضی هم، امکان هیچ استفاده‌‌‌ای از ملکش را ندارد.
صارمی با بیان اینکه همچنین در برخی از اراضی با مشکلات حقوقی ملکی طرف هستیم؛ املاکی که مجهول‌‌‌المالک هستند یا مشکلاتی میان مالکان و صاحبان سرقفلی وجود دارد که پیش از اخذ پروانه ساخت‌وساز، باید این موضوعات مشخص و حقوق صاحب سرقفلی نیز تعیین و پرداخت شود، افزود: از طرف دیگر تعمیرات اساسی در یک واحد سرقفلی‌‌‌دار، از سوی صاحب سرقفلی، نیازمند رضایت و تفاهم میان او و مالک است که بعضا اختلافات میان مالکان و صاحبان سرقفلی، موضوع را پیچیده کرده است که نمونه آن پاساژ آزاد است که یک بنای پرخطر دارد ولی اختلاف میان مالک و مستاجران و صاحبان سرقفلی، کار را سخت کرده؛ از این موارد در شهر تهران بسیار است.
وی با بیان اینکه قانون منع تغییر کاربری، فقط برای اراضی فاقد کاربری و خارج شهر است و متاسفانه این قانون به املاک داخل شهر تعمیم داده شده، افزود: بسیاری از پهنه‌‌‌های شهر تهران، پهنه‌‌‌های تجاری و اداری یا به عبارتی پهنه‌‌‌های s و m هستند که اجازه تبدیل کاربری املاک واقع در این پهنه‌‌‌ها به کاربری مسکونی را ندارند و این بسیاری از مردم را با مشکلاتی مواجه کرده است. این در حالی است که با توجه به تغییر در سبک زندگی و پیشرفت‌‌‌های تکنولوژی، خریدهای برخط و اپلیکیشن‌‌‌های فروش مجازی کالا، بسیاری از مغازه‌‌‌های تجاری، عملا کارکرد قبلی را ندارند و بر همین اساس تقاضای اخذ پروانه‌‌‌های تجاری از ما نیز به شدت کاسته شده است به طوری که پروانه‌‌‌های تجاری صادر شده ما نسبت به حدود ۸ سال پیش به «یک‌بیستم» رسیده و حتی از ۲۰۰ گود موجود در تهران، حدود ۱۵۰ گود کاربری تجاری اداری دارند و در صورت ساخت، عملا این واحدهای تجاری و اداری ساخته‌شده، مشتری ندارند و از سوی دیگر مصوبه شورای عالی شهرسازی نیز اجازه تغییر کاربری را نمی‌‌‌دهد.
صارمی ادامه داد: همه موارد بالا بخشی از دلایلی است که باعث شده روز‌به‌روز بر تعداد زمینها و اراضی بلااستفاده و بدون کارکرد شهری افزوده شود و زمینه رنج شهر تهران و شهروندانش را فراهم کند.
وی در خصوص راهکار حل این مساله شهری گفت: نخستین قدم برای حل این موضوع، تغییر در مصوبه شورای عالی شهرسازی است چراکه این مصوبه اساسا با قانون تطابق ندارد و دومین گام این است که با توجه به گذشت ۵ دهه از سال ۱۳۵۱ که در آن سال فرصت ۵ ساله برای خرید اراضی با کاربری‌‌‌های آموزشی، بهداشتی، درمانی و... داده شده بود، گذشته و هنوز بسیاری از این اراضی توسط سازمان‌ها و دستگاه‌‌‌های مسوول خریداری نشده و مردم و مالکان این زمینها، بلاتکلیف مانده‌‌‌اند، تعیین‌تکلیف شوند.
صارمی اضافه کرد: حتی در طرح تفصیلی سال ۱۳۹۱ نیز نهادهایی که برای آنها کاربری‌‌‌هایی در نظر گرفته شده بود، الزام داشتند در ۱۸ ماه، اراضی و املاک مربوط به کاربری‌‌‌های خود را خریداری کنند که این اتفاق نیز به طور کامل نیفتاده است.
صارمی در پاسخ به این پرسش که رایزنی‌‌‌های شهرداران مناطق مختلف تهران برای انعقاد تفاهم با مالکان اراضی رها شده همچون گاراژها و...، یک برنامه مدیریت شهری برای تمام مناطق تهران است یا خیر، گفت: ما به دنبال آن هستیم که در هرجایی که امکان دارد، این گام را برداریم و با ارسال پرونده اراضی این‌چنینی به کمیسیون ماده ۵، زمینهای رهاشده را فعال کنیم و این یک ماموریت جدی برای شهرداران همه مناطق تهران است.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا مشخص است چند‌درصد زمینهای تهران، شامل اراضی رها شده یا به اصطلاح قهوه‌ای است، گفت: متاسفانه این آمار کلی وجود ندارد و هنوز در برخی از مناطق این آمار به طور دقیق و کامل احصا نشده است ولی منطقه ۱۶ تهران دارای بیشترین آمار زمینهای رهاشده و بدون کارکرد در شهر تهران و بین مناطق ۲۲گانه است.
