شرکت‌های ساختمانی با پرداخت‌های قطره‌چکانی زمینگیر می‌شوند؛ آورده متقاضیان کجاست؟
تنبیه زرنگها در مسکن ملی؟
نهضت ملی زیر سایه تردیدهای سیاسی و اقتصادی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طرح نهضت ملی مسکن از جمله طرحهای مهمی است که از همان ابتدای مطرح شدن با واکنش‌‌‌های بسیاری از سوی محافل مختلف سیاسی و اقتصادی مواجه شد.
هرچند بعید به نظر می‌رسد اساسا کسی یا گروهی مخالف خانهدار کردن مردم باشد اما جزئیات این طرح از همان ابتدا موافقان و مخالفان به شدت سرسختی داشته و دارد.
برخی بر این باور بودند که اگر دولت عزم خود را جزم کند و به شرط فراهم شدن یکسری از زیرساخت‌‌‌ها، پتانسیل لازم برای اجرایی کردن این طرح فراهم خواهد بود.
در سوی مقابل اما منتقدان و کارشناسانی بودند که با رویکردی واقع گرایانه‌‌‌تر و با استناد به تجربه مسکن مهر و همچنین با در نظر گرفتن شرایط کلان اقتصادی، اجرایی کردن این ابرپروژه عمرانی را در این مقیاس عظیم ناممکن ارزیابی کردند.
احتمالا به همین دلیل است که زمزمه‌‌‌هایی از محافل غیررسمی به گوش می‌رسد که مهرداد بذرپاش پیش از آنکه از سوی مجلس رای اعتماد بگیرد، شرط قبول مسوولیت وزارتخانه راه و شهرسازی را اجرای طرح نهضت ملی مسکن در مقیاس کوچک‌تر دانسته است. البته اظهارات دوسویه او در جلسه رسیدگی به صلاحیتش در مجلس در خصوص منابع مالی بسیار عظیم ۲۸۰۰هزار میلیارد تومانی برای تولید مسکن، اندکی این شائبه را تقویت کرده است.
برخی ناظران با تحلیل سخنان وزیر جدید راه و شهرسازی یا اظهارات معاون رئیس‌جمهوری که عنوان کرد آمادگی داریم مردم ۴ میلیون واحد مسکونی بسازند و برایشان سند صادر کنیم، بر این باورند که دولت به صورت نامحسوس از وعده خود در طرح نهضت ملی مسکن عقب‌نشینی کرده است.
همزمان گروه دیگری از کارشناسان، به رسانه‌‌‌ها و چهره‌‌‌های دارای تریبون توصیه می‌کنند بابت این وعده کمتر به دولت فشار بیاورند و به دولت نیز پیشنهاد می‌کنند اصراری بر ساخت۴ میلیون واحد مسکونی نداشته باشد حتی اگر به گفته آنها سبب طعنه ملامت‌گران شود. احتمالا راهی برای اینکه انتظارات مردم و وعده‌‌‌های دولت در نقطه‌‌‌ای واقع‌‌‌گرایانه‌‌‌تر به همدیگر نزدیک شود.
متقاضیان بی‌صبرانه منتظر تکمیل واحدها
با همه این کش و قوس‌‌‌ها می‌توان گفت که در حال حاضر طرح نهضت ملی مسکن از مرحله‌ای که آیا دولت می‌تواند ۴میلیون طی چهار سال بسازد یا خیر، گذشته است. در حال حاضر آنچه که حائز اهمیت است، تکمیل ضرب‌الاجلی پروژههایی است که در استان‌‌‌های مختلف در حال اجرا هستند؛ چرا که بسیاری از متقاضیان بی‌صبرانه به اتمام این پروژهها دل خوش کرده و برای دریافت واحدهای این طرح لحظه شماری می‌کنند تا بلکه از طریق نهضت ملی مسکن برای خود سرپناهی تهیه کنند و از زیر بار فشار سنگین زندگی مستاجری رهایی پیدا کنند.
نکته حائز اهمیت این است که چنانچه قرار باشد ابر پروژه نهضت ملی مسکن حتی در مقیاسی کوچک‌تر اجرایی شود، کماکان چالش‌‌‌های متعدد و متنوع این طرح شامل مواردی نظیر تامین مالی، تامین اراضی با کیفیت، انصراف متقاضیان، بی‌‌‌رغبتی سازندگان برای مشارکت به دلیل تورم شدید و نوسانات دلار، پیچیدگی‌‌‌های اداری و. . . به قوت خویش باقی هستند و در روند اجرای این طرح اخلال ایجاد می‌کند و سبب کند شدن شدید تکمیل پروژهها می‌شود.
البته به‌رغم همه مشکلات، در حال حاضر طرح نهضت ملی مسکن در بسیاری از شهرها آغاز به کار کرده است. یعنی با وجود همه انتقادها نمی‌توان گفت که این پروژه اجرایی نشده است اما کلیدی‌ترین مشکل تخصیص منابع است که باعث شده تا تکمیل واحدها به شدت با چالش مواجه شود. چرا که همان طور که پیش‌بینی می‌‌‌شد بانک‌های غیرتخصصی علاقه‌‌‌ای ندارند در پروژههای مربوط به نهضت ملی مسکن سرمایه‌گذاری کنند.
قفل شدن پروژههای موفق، چرا و به چه دلیل؟
گزارش‌‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی از آن است که در برخی از استانها خوشبختانه پروژههای نهضت ملی توانستهاند از هفت خان پالایش متقاضیان، بوروکراسی اداری و دریافت زمین مرغوب عبور کند و برخلاف بسیاری از پروژهها که به دلیل اراضی نامرغوب یا مشکل متقاضیان در تامین سهم آورده پروژه قفل شده، در برخی از استانها نظیر استان مرکزی (و همچنین استان اردبیل و اصفهان و... ) این معضلات رفع شده است. اما این همه ماجرا نیست چرا که مشکل تزریق سهم آورده از سوی متقاضیان سبب شده است که به‌رغم عبور از تمامی پیچ‌و‌خم‌‌‌ها، این پروژهها زمینگیر شود.
کارشناسان بسیاری معتقدند با توجه به نامعادله منابع بانکی موردنیاز برای اجرای این طرح و پروژههای تعریف شده در طرح نهضت ملی مسکن، زمان آن رسیده است که دولت ابتکار عمل به دست بگیرد و پروژههای شاخص طرح نهضت ملی مسکن را بر اساس پارامترهایی نظیر اراضی با کیفیت (که مشکل تامین زیرساخت ندارد و به سکونت پایدار مردم منجر خواهد شد)، توانایی و پیشتاز بودن متقاضیان برای تزریق سهم آورده، همکاری شهرداری‌‌‌ها برای صدور سرعتی جواز، صلاحیت و تجربه شرکت پیمانکار از لحاظ توانمندی برای تکمیل پروژه با بهره‌گیری از فناوری‌های ساخت پروژهها، و شرایط سیاسی و اجتماعی استان و... را دسته‌بندی کنند.
بررسی‌ها حاکی از آن است که از جمله پروژههای شاخص طرح نهضت ملی مسکن پروژه ۸ هزارو صد واحدی در استان مرکزی است که وجه تمایز و شاخص بودن آن در قیاس با سایر پروژهها ریشه در مولفه‌های مختلفی نظیر : پیشینه فنی شرکت پیمانکار، استقبال مردم از آن، مکان یابی زمین و... دارد.
اسناد رسیده به دست «دنیای‌اقتصاد»حاکی از آن است هر چند که در محتوای قرارداد تمام فرآیندهای مربوط به نحوه پرداخت بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه به صورت دقیق قید شده است، اما عملا تزریق نقدینگی به این پروژه برخلاف مفاد قرارداد، نیاز و ابعاد پروژه کاملا قطره چکانی است به طوری که با همین رویه نیم قرن طول خواهد کشید که متقاضیان این طرح صاحب خانه شوند و حدود ۱۴ دولت درگیر اجرای این طرح خواهند شد.
آیا پیمانکار پروژه ۸هزار واحدی اراک مقصر است؟
اما کند شدن و به تعبیری قفل شدن پروژه ۸ هزارو صد واحدی مسکن ملی اراک باعث شد تا نماینده اراک طی تماس تلفنی با مهرداد بذرپاش ضمن گلایه جدی از کندی پروژه، خواستار تذکر جدی این وزارتخانه به پیمانکار شود.
اما انداختن توپ تاخیر این پروژه به زمین پیمانکار ازسوی این نماینده مجلس در حالی است که اساسا در کند شدن روند اجرا هیچ تقصیری متوجه پیمانکار این پروژه نیست و با توجه به تجربه و توان فنی و تجهیزاتی پیمانکار در اجرای پروژههای انبوه‌سازی در داخل کشور و خارج از مرزها، می‌توان گفت که نوک پیکان تقصیر باید به سمت کمبود منابع مالی نشانه گرفته شود.
طبیعی است که در شرایط کنونی اقتصادی و بر اساس برآوردهای ساده و بدیهی اقتصادی هرچقدر که پیمانکار سریع‌تر پروژهها را تکمیل و تحویل دهد، برای او به صرفهتر خواهد بود چرا که از حبس تجهیزات و افزایش هزینه سر‌بار وی در پروژه جلوگیری خواهد شد، بنابراین تاخیر در اجرای پروژه با منافع پیمانکار در تضاد خواهد بود.
شایان ذکر است پس از درخواست نماینده مجلس برای تذکر به پیمانکار، «دنیای‌اقتصاد» برای صحت‌سنجی موضوع به بررسی اسناد مربوط به مفاد قرارداد این شرکت با دولت پرداخت که مشخص شد همچنان که قابل پیش‌بینی بود تنگنای منابع مالی و تزریق قطره‌چکانی نقدینگی موجب شده است که این پروژه به شدت کند پیش رود.
گفته می‌شود برای تکمیل پروژه ۸هزار و صد واحدی اراک حداقل به ۶هزار میلیارد تومان اعتبار مالی نیاز است که بر اساس گزارش‌‌‌های دریافتی در پروژه مذکور از زمان آغاز پروژه فقط ۲۰۰ میلیارد تومان اعتبار بانکی به این پروژه تخصیص یافته است. در حالی که بر اساس قرارداد این پروژه با اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی طی ۳۰ ماه باید ماهانه ۲۰۰ میلیارد تومان اعتبار به این پروژه تخصیص پیدا کند تا بر اساس تعهدات قرارداد، پیمانکار پروژه را ظرف مدت یاد شده تکمیل و واحدها را به متقاضیان تحویل دهد. اما با این حرکت لاکپشتی تزریق نقدینگی نه تنها این پروژه ۳۰ ماهه که حتی ۳۰۰ ماه یعنی ۲۵ ساله تمام نخواهد شد و اتمام آن با این شیوه پرداخت چند دهه زمان‌برخواهد بود.
بر اساس برآورده‌ها میزان تسهیلات ارائه شده از شروع فعالیت مسکن ملی در اراک از اسفند تاکنون باید ۲هزار میلیارد می‌بود که متاسفانه این رقم تنها به میزان ۲۰۰ میلیارد و یک دهم مبلغ کل آن است. این میزان واریزی در حالی عنوان می‌شود که بر اساس مستندات آورده متقاضیان از ابتدای اجرای این پروژه تاکنون بالای ۶۶میلیون تومان بوده است.
هزینه رایگانی که پرداخت شد
به هر روی یکی از نمونه‌‌‌های ناهماهنگی دستگاهها در اجرای نهضت ملی مسکن مربوط به استان مرکزی و شهر اراک است که در آن با وجود اقدام عملی پیمانکار و مجری طرح، کار‌‌‌‌‌‌ها تقریبا متوقف شده است. در این شهر، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های فنی و مهندسی کشور برای ساخت ۸هزار و ۱۱۲ واحد مسکونی در قالب ۷۸ بلوک ۱۰۴ واحدی و همچنین عملیات آماده‌‌‌‌‌‌سازی و محوطه‌‌‌‌‌‌سازی این پروژهها متعهد شده و همه بستر‌‌‌‌‌‌های لازم از قبیل انجام طراحی، سفارش ساخت قالب، تامین ماشین‌‌‌‌‌‌آلات و تجهیزات لازم، تامین نیروی انسانی سرپرستی و... را انجام داده است. در این پروژه، زمین موردنیاز به مساحت حدود ۷۰ هکتار با پرداخت پذیره ۲۶ میلیون تومانی به ازای هر واحد و جمعا به مبلغ ۲۱۰ میلیارد تومان به اداره اوقاف تامین شده است؛ در حالی که طبق قانون جهش تولید مسکن، باید زمین موردنیاز برای احداث مسکن دولتی به‌‌‌طور رایگان توسط دولت تامین شود و متقاضیان نباید وجهی از این بابت پرداخت کنند که همین مساله به گلایه خریداران و متقاضیان منجر شده است. از سوی دیگر هزینه ساخت پروژه از محل آورده متقاضیان و وام بانکی که متقاضی باید آن را تسویه کند، تامین می‌شود و هرچه سرعت احداث بیشتر باشد، هزینه تمام‌‌‌‌‌‌شده پروژه به‌‌‌‌‌‌واسطه دور ماندن از تورم انباشته نهاده‌‌‌های ساختمانی و هزینه‌‌‌های خواب سرمایه کمتر خواهد شد؛ اما فعلا روند کار کاملا برخلاف این وضعیت بوده و روزبه‌‌‌‌‌‌روز هزینه نهایی پروژهها در حال افزایش است.
قانون جهش تولید مسکن و مشکلات مسکن ملی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بر اساس آنچه که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی شده است، تمامی بانک‌ها موظف هستند که در طرح مسکن ملی برای تامین اعتبار مشارکت کنند، اما نکته اینجاست که به جز بانک مسکن سایر بانک‌ها هیچ انگیزه‌ای برای مشارکت در این طرح ندارند.
برخی از کارشناسان بر این باورند که حتی اگر این بانک‌ها جرایم ناشی از عدم‌همکاری با طرح نهضت ملی مسکن را بپردازند، برایشان به صرفهتر خواهد بود تا بخواهند بخشی از مسوولیت تزریق منابع ملی طرح نهضت ملی مسکن را به عهده بگیرند، با توجه به اینکه مسکن جزء صنایع دیر بازده است، اساسا بانک‌های غیرتخصصی هیچ انگیزه‌ای برای مشارکت در این طرح ندارند.
از سوی دیگر گروه دیگری از ناظران با توجه به تجارب گذشته تاکید دارند که این جرایم به هیچ وجه بازدارنده نیستند و هر چند که تکلیف قانونی است اما راه برای دور زدن قانون باز است؛ بنابراین به‌رغم الزام قانونی، بانک‌های غیرتخصصی با ارائه ادله‌های به ظاهر منطقی و قانونی می‌توانند خود را از مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن مبرا کنند، چرا که آنها تعهدات سنگینی در برابر مشتریان و اتمام طرحهای خود دارند که نسبت به حوزه مسکن برای آنها از اولویت بیشتری برخوردار است و بنابراین به شدت در این زمینه مقاومت خواهند کرد.
گروهی از ناظران در ریشه‌یابی مشکلات نهضت ملی مسکن، قانون جهش تولید مسکن را نشانه‌گیری می‌کنند و بر این باورند که عدم به‌کارگیری افراد متخصص و مجرب در نگارش این قانون، سبب شده است که این قانون بلند پروازانه، غیرواقع بینانه و شعاری تنظیم شود و به گفته آنها ماحصل این شیوه از قانون نویسی، مشکلاتی است که گریبان دولت و بخش خصوصی را گرفته است.
به عنوان مثال در خصوص الزام دستگاهها به تخصیص اراضی تحت تملک خود با وزارت راه برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن، هر چند که در قانون جهش تولید مسکن این موضوع الزام‌آور شده است، اما در عمل دستگاهها با ارائه ادله‌های حقوقی می‌توانند این قانون را اجرایی نکنند.
نهضت ملی مسکن در چنبره همه یا هیچ
به هر روی به نظر می‌رسد که زمان آن رسیده است که دولت تصمیم مهمی بگیرد و به جای اینکه منابع ملی کشور را صرف تکمیل پروژههایی کند که در نهایت به واحدهای خالی از سکنه تبدیل می‌شود، سراغ پروژههای مشابه مسکن ملی اراک برود و با تزریق به موقع منابع مالی، قطار این پروژه را در ریل تکمیل قراردهد.
یادمان باشد که ساخت واحدهای مسکونی با کیفیت و در بازه زمانی مشخص بسیار بهتر از کلنگ‌زنی پروژههای نیمه تمامی خواهد بود که فقط مشکل‌آفرین هستند و سبب هدررفت منابع ملی کشور می‌شوند.
در حال حاضر پروژه۸ و‌هزار و صد واحدی اراک، تشنه دریافت نقدینگی از محل آورده متقاضیان و تسهیلات است و مسوولان باید برای اتمام پروژههایی از این دست تمام تلاش خود را به‌کارگیرند، برخی از متخصصان پیشنهادهایی را برای تامین مالی نهضت ملی مسکن ارائه می‌دهند و می‌گویند نباید فقط به منابع مالی بانک‌ها که در حال حاضر به شدت محدود شده است دلخوش کرد و باید از ابزارهای مختلف مالی برای تهیه تسهیلات این پروژه بهره گرفت.
به هر روی با همه این پیشنهادها، به نظر می‌رسد که اگر دولت در طرح نهضت ملی مسکن تمرکز خود را روی پروژههای شاخص و کلیدی این طرح متمرکز کند می‌تواند در نهایت این پروژهها را از برزخ خارج کند و با تامین منابع مالی، زمینه تکمیل این پروژهها را فراهم کند.
به نظر می‌رسد که مسوولان دولتی باید در این زمینه ابتکار عمل به دست گیرند و اجازه ندهند که پروژههای کلیدی و شاخص طرح نهضت ملی مسکن نیمه تمام بماند یادمان باشد که نهضت ملی مسکن نباید در چنبره همه یا هیچ قرار بگیرد، یعنی یا ساخت۴میلیون یا هیچ، چرا که حتی اگر در پایان دولت سیزدهم، به عنوان مثال صد‌هزار واحد مسکونی با کیفیت ساخته و به مردم تحویل داده شود در نهایت گروهی از مردم توانستهاند فرصت خانهدار شدن را پیدا کنند.
