کروکی خروج از بحران مسکن

دولت چهاردهم در حالی طی روزهای آینده کار خود را آغاز می‌کند که بازار مسکن در بزنگاهی حساس قرار دارد؛ جهش‌‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن و اجاره‌‌بها فشار هزینه تامین خانه را برای آحاد جامعه بالا برده و در عین حال موتور تولید در بخش ساخت‌‌وساز کشور تا آستانه توقف کند شده است. در این شرایط رئیس‌جمهور جدید برای حل مساله مسکن با سه گزینه اصلی مواجه است، تنش‌‌زدایی در سیاست خارجی و حل ریسک‌‌های غیراقتصادی مرتبط با ایران در منطقه و جهان به منظور بهبود شرایط اقتصادی کشور، حل چالش تورم و در نهایت تمرکز بر خانه‌‌سازی دولتی به روال گذشته.

«دنیای‌اقتصاد» در گفت‌‌وگویی با پژمان جوزی، رئیس و عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان به بررسی پیشنهادهای فعالان صنعت ساخت‌‌وساز کشور به دولت جدید برای حل بحران‌های اساسی در بخش مسکن پرداخت. رئیس انجمن صنعت ساختمان معتقد است باید از تجربه دنیا در خصوص مسکن اجتماعی روی زمین‌‌های شهری بر پایه بلندمرتبه‌‌سازی با حضور بخش خصوصی قوی استفاده کرد؛ قاضی عضو هیات‌مدیره انجمن نیز بر تسهیل و سرعت‌‌بخشی به فرآیند اعطای مجوز تاکید دارد و معتقد است که شیوه فعلی اعطای مجوز درواقع تله انجماد دارایی سرمایه‌گذاران بوده و با افزایش هزینه تولید به رشد قیمت مسکن می‌‌انجامد.

بلندمرتبه‌سازی راهکار مهم رفع چالش عرضه

Ali Mohammadi (41 of 128) copy

پژمان جوزی رئیس هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان معتقد است: اجرای طرح‌‌های مسکن حمایتی به شیوه رایج در کشورهای موفق در این حوزه می‌تواند با افزایش هدفمند عرضه به حل بحران جهش قیمت در بازار مسکن کمک کند. البته منظور از اجرای طرح مسکن حمایتی پروژه‌‌هایی شبیه مسکن اجتماعی است که در طول دهه‌های گذشته در بسیاری از نقاط دنیا اجرا شده و به نتیجه مد نظر نیز رسیده است. طبیعتا طرح‌‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن و مسکن مهر با توجه به نحوه تعریف و اجرا تبدیل به مواردی متفاوت با نسخه‌‌های مسکن اجتماعی در دنیا شد و از این منظر نیز به نقطه هدف نرسید. در دنیا خانه‌‌هایی با عنوان مسکن اجتماعی با هدف تامین نیاز قشر متوسط به پایین ساخته می‌شود؛ این واحدهای مسکونی لزوما در حاشیه شهر احداث نمی‌شوند، بلکه عمدتا در مراکز شهر و در مناطقی احداث می‌‌شوند که ساکنان آنها به انواع خدمات سکونتی و سیستم حمل‌‌ونقل عمومی نظیر خطوط مترو دسترسی داشته باشند.

جوزی گفت: قیمت مسکن یا به شکل کلی‌‌تر هزینه‌‌های ساختمان‌‌سازی از سه فاکتور اصلی تاثیر می‌‌پذیرد؛ قیمت زمین، نرخ دیون و عوارض دولتی و هزینه ساخت. دولت تنها نهاد یا بازیگری است که می‌تواند بر دو فاکتور اثرگذار بر قیمت تمام‌‌شده مسکن تاثیر بگذارد. به‌‌عنوان مثال دولت این امکان را دارد تا با واگذار کردن زمین‌‌های دولتی، نقش مناسبی در کاهش بهای زمین ایفا کند، این در حالی است که بخش خصوصی نقش موثری در تعیین بهای زمین ندارد. دیون و عوارض دولتی نیز فاکتور موثر دیگر بر هزینه ساخت‌‌وساز است که دولت نقش مهمی در این بخش دارد؛ درصورتی که دولت‌‌ها به واقع به دنبال تقویت سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن باشند و همزمان کاهش قیمت را نیز مدنظر داشته باشند؛ کاهش دیون و عوارض دولتی می‌تواند در این مسیر کمک‌‌کننده باشد.

رئیس هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان افزود: در این شرایط اگر دولت جدید به واقع عزمی برای افزایش ساخت مسکن در کشور داشته باشد لازم است تا موانع موجود در مسیر آغاز پروژه‌‌های ساخت‌وساز را در کشور برطرف کند و با تسریع دریافت مجوزها و کاهش هزینه عوارض و دیون دولتی، هزینه تمام شده ساخت مسکن را تعدیل کند.

زمین مسکن ملی رایگان تمام می‌شود؟

در حالی که دولت بر الحاق زمین‌‌های حاشیه شهر به شهرها به منظور تامین زمین رایگان برای اجرای طرح‌‌های نهضت ملی مسکن تاکید دارد؛ محاسبات حاکی از آن است که با در نظر گرفتن هزینه‌‌های تامین خدمات زیربنایی همچون آب، برق، گاز، آماده‌‌سازی زمین و...؛ هر مترمربع زمین 99ساله در طرح ملی به قیمت روز، هزینه‌‌ای حدود 5 میلیون تومان برای تبدیل این عرصه‌‌ها به محل ساخت مسکن نیاز دارد. درواقع دولت متحمل چنین هزینه گزافی در حاشیه شهر شده و در نهایت نیز تجربه مسکن مهر نشان داده که ساختمان‌‌های حاشیه‌‌ای ساخته شده تبدیل به شهری مناسب برای زندگی نمی‌‌شوند. از طرفی در حال حاضر هر مترمربع خانه در مسکن مهر پردیس برابر 34 میلیون تومان و هر مترمربع خانه در مسکن مهر پرند برابر 20 میلیون تومان است.

درواقع بهای مسکن مهر نیز متناسب با متوسط قیمت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر جهش کرده و به این ترتیب به‌رغم آنکه منابع ملی در این طرح صرف شده است، این طرح‌‌ها به هدف ارزانی مدنظر اصابت نکرده است؛ در کنار این موضوع محله‌‌های مسکونی در این مناطق با معضلات شهری و اجتماعی متعددی نیز روبه‌رو هستند. در چنین شرایطی تاکید بر استمرار مسکن‌‌سازی دولتی به شیوه‌‌های فعلی ملی چگونه توجیه‌‌پذیر است و در واقع چگونه می‌توان این طرح را اجرایی کرد تا از پیامدهای منفی آن جلوگیری شود؟

رئیس هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در پاسخ به این پرسش «دنیای‌اقتصاد» گفت: زمین‌‌های خام (بلااستفاده و رهاشده) بسیاری در داخل شهرها وجود دارد که قابلیت ساخت بلندمرتبه‌‌سازی را دارند. در شرایطی که تجربه ثابت کرده است که توسعه افقی شهر و شهرگشایی می‌تواند هزینه‌‌زا باشد و در نهایت نیز تبعات اجتماعی و اقتصادی متعددی را به دنبال داشته باشد؛ دولت می‌تواند برای اجرای طر‌‌ح مسکن اجتماعی به سراغ بلندمرتبه‌‌سازی در زمین‌‌های داخل شهر برود. این تصمیم نیاز به صرف هزینه به مراتب کمتری برای ترمیم شبکه‌‌های داخلی شهر دارد. مرتفع‌‌سازی، فرمول مسکن اجتماعی در تمام دنیاست. پس از جنگ جهانی دوم بخش گسترده‌‌ای از اروپا نابود شد؛ دولت‌‌ها به سراغ بهترین معماران دنیا رفته و با ساخت مسکن اجتماعی بخشی از چالش مسکن را مرتفع کردند.

خانه‌‌های احداث شده در طرح‌‌های مسکن اجتماعی اروپا همچنان بعد از گذر ده‌‌ها سال سرپا بوده و مشتریان متعددی برای آن وجود دارد، چرا که اصولی و با بهترین کیفیت ساخته شدند. اگر در کشور نیز عزمی برای احداث مسکن اجتماعی در‌ شأن مردم وجود داشته باشد، به میزان موردنیاز زمین در بافت شهری وجود دارد و می‌توان با بلندمرتبه‌‌سازی چالش را رفع کرد. اما معمای اصلی چگونگی ساخت این پروژه است. ما معتقدیم اگر موانع دولتی و مجوزهای زائد شهرداری و سایر دستگاه‌‌ها از جلوی پای سرمایه‌گذار ساختمانی و بخش خصوصی فعال در زنجیره صنعت ساختمان برداشته شود، این بخش قادر به تامین مسکن حمایتی خواهد بود. ما درخواست نامتعارف یا غیرممکن از دولت و سیاستگذار نداریم، ‌‌ فقط می‌‌‌‌خواهیم صنعت ساختمان را از بند مجوزها و سرعت‌‌گیرهای سرمایه‌گذاری رها کند. این «کنار رفتن دولت از مسیر سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی»، ‌‌ بزرگ‌ترین خدمت دولت به مردم و اقتصاد مسکن و ساختمان خواهد بود که امیدواریم در دولت جدید محقق شود.

۳ فاکتور محرک ساخت‌‌وساز

Ali Mohammadi (16 of 128) copy

حمیدرضا قاضی عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در ادامه به بیان پارامترهای اثرگذار بر تحریک ساخت‌‌وساز در کشور پرداخت و گفت: دولت جدید پیش از آغاز هر طرحی در بازار مسکن لازم است به سه سوال اساسی پاسخ دهد. هدف، دامنه و ابزار تحت اختیار دولت در بخش مسکن کشور چیست؟

وی افزود: ساخت خانه حمایتی بخشی از هدف تامین نیاز بازار مسکن را مرتفع می‌کند؛ اما دولت باید توجه داشته باشد که بخش قابل‌توجهی از تقاضا در بازار مسکن مربوط به مسکن حمایتی نیست و باید برای بهبود شرایط عرضه در این بخش نیز چاره‌‌اندیشی شود. مهار تورم می‌تواند بر تقاضای بازار مسکن در دهک‌‌های متوسط جامعه که نیاز به طرح مسکن حمایتی ندارند اثرگذار شود.

قاضی گفت: تقاضا در بخش مسکن مربوط به گروه‌‌های مختلفی است، متقاضیان کم‌درآمد، متقاضیان با درآمد متوسط، متقاضیان سرمایه‌‌ای و... . ظرف سال‌های اخیر به تناسب طراحی غلط نظام بانکی و لزوم برخورداری از سند ملکی برای تامین وثیقه موردنیاز برای دریافت تسهیلات بانکی؛ بخشی از سرمایه بنگاه‌‌های اقتصادی شامل واحدهای صنعتی و تجاری به خرید ملک اختصاص داده ‌‌شد. از این رو طی سال‌های گذشته بنگاه‌‌های اقتصادی نسبت به خرید ملک و خانه در مناطق گران‌‌شهر اقدام ‌‌کردند، این خانه و املاک عمدتا خالی بود و تنها کارکرد آن تامین وثیقه برای دریافت تسهیلات بانکی بود. اما در سال‌های گذشته همین تقاضا هم از محل تحریم و موضوع FATF آسیب دید. در حقیقت بخشی از تقاضا در بازار مسکن و ساختمان به دلیل مسائل تحریم و موضوع FATF متوقف شده است.

شاید موضوع «رابطه تحریم و تجارت و اثر آن بر روند تقاضا در بازار ملک» کمی برای مخاطبان مبهم باشد؛ اما توضیح ساده آن به این صورت است که تحریم‌‌ها باعث شد تجارت بین‌الملل فعالان اقتصادی ایران تحت‌تاثیر قرار بگیرد و برای عمده آنها تا مرز متوقف شدن پیش رود. این موضوع در کنار عدم‌پذیرش FATF که روابط بانکی ما با کشورها را با اختلال روبه‌رو کرده، کار تولید و تجارت را سخت‌‌تر کرد. بنابراین جریان تجارت از کانال بانک‌ها بین فعالان بازرگانی و صنعتی ما با جهان مختل شد. به این ترتیب در سال‌های اخیر وقتی تولید و تجارت از کانال بانک‌ها و موضوع تعامل تجاری به مشکل بخورد، فعالان اقتصادی که همواره متقاضی خرید ملک برای وثیقه‌‌گذاری در بانک‌ها جهت اخذ اعتبار بانکی برای ادامه فعالیت‌‌شان بودند، از این بازار خارج شدند چون عملا به وثیقه‌‌ای نیاز نداشتند. این گروه از سرمایه‌گذاران وقتی تجارت‌‌شان با دنیا به مشکل می‌خورد نه تنها از بازار ملک بیرون می‌‌روند بلکه ملک‌‌هایی را که قبلا در رهن بانک داشتند نیز وارد بازار می‌کنند تا از شرایط سخت رکود تولید و تجارت بتوانند عبور کنند. بنابراین در سال‌های گذشته بازار مسکن و ساختمان به دو شکل از این محل تحت‌تاثیر قرار گرفت. بنابراین در این شرایط باید اذعان کرد که تقاضا برای ملک و خانه در کشور از تمامی محل‌‌های تقاضا افت کرده است.

در کنار موارد یاد شده، دخالت‌های موجود در بازار مسکن با اهرم مالیاتی نیز باعث شده تا ضمانت سرمایه‌گذاری در بازار ملک از بین برود. در حال حاضر هیچ یک از قوانین مالیاتی در بخش ملک، دستور‌العمل شفافی ندارد، قوانین مالیاتی در بخش مسکن حتی می‌تواند باعث زیان سرمایه‌گذاران به خصوص فعالان صنعت ساختمان شود. این موضوع باعث شده تا تقاضای سرمایه‌‌ای با هدف پوشش ریسک تورم در بخش مسکن نیز از میان رود.

قاضی در ادامه به طرح مسکن حمایتی اشاره کرد و گفت: همچنان بازار مسکن از این منظر با تقاضای موثر و واقعی مواجه است. البته این متقاضیان بدون کمک دولت امکان خرید خانه را ندارند؛ در این شرایط اگر دولت بخشی از توان خود را به صورت خردمندانه و با دریافت مشاوره از ذی‌نفعان زنجیره، متمرکز بر این تقاضا کند می‌تواند با ایجاد تحرک در بازار، ساخت‌‌وساز را در کشور رونق داده و به میزان تحرک ایجاد شده در رشد اقتصادی موثر واقع شود.

تله «مجوزهای ساختمانی» برای سرمایه‌گذار ساختمانی

وی در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی چند دهک از عموم مردم به حمایت هدفمند برای خانه‌‌دار شدن نیاز دارند گفت: در گذشته عنوان می‌‌شد که دو دهک ابتدایی جامعه بدون کمک دولت نمی‌توانند صاحب خانه شوند؛ اما با توجه به شرایط اقتصادی و تورم مزمن کشور در سال‌های اخیر بر دهک‌‌هایی که بدون کمک دولت نمی‌توانند خانه‌‌دار شوند افزوده شده است. درواقع تورم و بحران جهش قیمت مسکن تمامی دهک‌‌های درآمدی کشور را متاثر کرده است؛ این وضعیت حتی بر دهک‌‌های بالا نیز با تغییر الگوی خرید اثرگذار شده به نحوی که گروهی از پردرآمدهای ساکن تهران که تا پیش‌‌از سال‌های اخیر، تقاضای خرید واحدهای مسکونی بالای 1000 مترمربع در منطقه یک یا 2 تهران را تشکیل می‌‌دادند، امروز از این بخش از بازار تقاضای مسکن خارج شده‌‌اند و آنها هم به شکل معناداری متراژ خرید خود را کاهش داده‌‌اند.

وی افزود: اگرچه بر عزم دولت برای اجرای مسکن حمایتی تاکید می‌شود، اما این امر لزوما به این مفهوم نیست که دولت مستقیم وارد فرآیند ساخت خانه شود، بلکه می‌تواند تنها نقش تسهیلگر را ایفا کند.

این عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان گفت: اصلی‌ترین هزینه مترتب بر پروژه‌‌های ساخت، مدت زمان سرمایه‌گذاری ساختمانی از مرحله «عزم سرمایه‌گذار» تا «تکمیل ساختمان» است؛ هر چه یک پروژه ساخت سریع‌‌تر تمام شود، با تورم ساخت کمتری روبه‌رو می‌شود. ضمن آنکه، کاهش زمان ساخت از محل «حذف موانع مجوزها» حتی در کشورهایی که تورم بالایی ندارند، نرخ بازگشت سرمایه در بخش ساختمان را کوتاه می‌کند و فرصت «سرمایه‌گذاری بهتر و بازدهی بالاتر» را برای سرمایه‌گذار به وجود می‌‌آورد. چرا که در بازار ساخت‌وساز، ‌‌ بخش اعظم سرمایه موردنیاز در همان شروع پروژه صرف تهیه (خرید) زمین می‌شود و پس‌‌از آن، سرمایه‌گذار باید ماه‌‌ها و شاید سال‌ها معطل اخذ مجوز برای ساخت بماند. از 100 واحد سرمایه‌گذاری برای پروژه ساختمانی برای 5 سال مدت زمان ساخت، 50 واحد آن در همان روز اول برای تهیه زمین و مقدمات کار صرف می‌شود و نیمی دیگر برای 4 سال است. پس هر چقدر زمان شروع سرمایه‌گذاری کاهش پیدا کند، به نفع کل بازار مسکن و ساختمان است.

اما بدنه دولت با گروگان گرفتن این فاکتور موثر بر سودآوری، خواسته‌‌های خود را بر سازندگان تحمیل می‌کند. این رویه از سویی باعث کاهش سودآوری پروژه‌‌های ساخت مسکن می‌شود و از سوی دیگر باعث رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن است. در شرایطی که بسیاری از اقشار جامعه در تامین هزینه خرید خانه با چالش مواجه هستند، این تحمیل هزینه می‌تواند بخشی از متقاضیان را به اجبار از بازار خارج کند.

وی ادامه داد: دریافت مجوز ساخت خانه در هر منطقه از تهران در شرایط کنونی به صرف زمانی حدودا دو ساله نیاز دارد؛ این موضوع تحمیل هزینه گزافی به سازنده است که البته در نهایت خود را در قیمت تمام شده منعکس کرده و به زیان مصرف‌کننده نهایی خواهد بود.

قاضی گفت: چند دهک ابتدایی جامعه برای خرید خانه نیاز به تسهیلات 30 ساله دارند که تامین این تسهیلات قطعا باید با کمک دولت انجام شود، اما بخشی از متقاضیان می‌توانند با ایجاد شرایط پرداخت 2 تا 4 ساله نیز نسبت به خرید مسکن اقدام کنند. در صورتی که دولت اعطای مجوز ساخت را سرعت بخشید، سازنده این امکان را پیدا می‌کند تا با پیش‌‌فروش مردم را در تامین سرمایه ساخت خانه مشارکت دهد. اما با رویه فعلی دولت در اعطای مجوز دارایی‌‌های سرمایه‌گذاران را در تله اخذ پروانه منجمد کرده و از دامنه سرمایه‌‌های فعال و مولد خارج کرده است.

در این زمینه پژمان جوزی نیز تاکید کرد که زمان می‌تواند یک پروژه را از انتفاع خارج کند و انگیزه سرمایه‌گذار بخش خصوصی حمایتی را از میان ببرد. دولت معتقد است که جواز نقطه عطف پروژه‌‌های ساخت است و به این ترتیب می‌تواند تمامی خواست خود را در لحظه صدور جواز به سازنده تحمیل کند. به‌‌عنوان مثال ظرف سال‌های اخیر سهم هزینه دریافتی سازمان تامین اجتماعی در هزینه جواز از 15‌درصد به 25‌درصد در ساخت‌‌وسازهای شهری رسید. طی سال‌های اخیر به میزانی کیسه جواز سنگین شده که دیگر سازنده از پس حمل آن بر نمی‌‌آید. برای رفع این چالش باید دولت جدید این درایت را داشته باشد که اجرای بخش عمده‌‌ای از مسکن حمایتی را به بخش خصوصی واگذار کند و با حل موانع آغاز کار، اجرای پروژه‌‌های ساخت را سرعت ببخشد. به این ترتیب با تعدیل عرضه و تقاضا بازار به آرامش می‌‌رسد.