نقد سیاست مسکن حمایتی

یاسر امامی/ مدیرعامل شرکت توسعه و عمران بهناد بنا حضور مداوم و موثر شرکت‌های ساختمانی بخش خصوصی می‌تواند راهکار جدی برای تامین مسکن حمایتی و ارزان‌قیمت قلمداد شود. البته این موضوع بار‌‌ها در جلسات وزیر راه و شهرسازی عنوان شده است، اما حضور این بخش نیازمند ارائه معافیت‌‌های مالیاتی و تسهیلات ویژه و خاص است. بسیاری از کشور‌‌های موفق در این حوزه توانسته‌‌اند با راهکار‌‌هایی بخش خصوصی را وارد این فعالیت کنند. به طور مثال کشور ترکیه با ارائه معافیت مالیاتی یک دوره سه یا چهار ساله توانسته در این بخش پیشتاز باشد. البته شرط این معافیت‌‌ها به این گونه است که شرکت‌های بخش خصوصی باید در پروژه‌‌های حمایتی دولت شرکت کنند و تامین مالی دراین حوزه انجام دهند. تجربه به خوبی نشان داده این معافیت‌‌ها می‌تواند انگیزه‌‌ای برای بسیاری از شرکت‌ها قلمداد شود.

اما متاسفانه در حال حاضر در کشور ما، بخش قابل‌توجهی از سازنده‌‌ها به دلیل قوانین جدید مالیاتی از حوزه سرمایه‌گذاری احداث خارج شدند چرا که هزینه‌‌های جانبی ساخت‌وساز افزایش قابل‌توجهی داشته است. توصیه دیگر که بار‌‌ها به آن اشاره شده این است که آمار‌‌ها نشان داده از پروژه‌‌های پیمانکاری منافع قابل‌توجهی نصیب سرمایه‌گذار‌‌ها نمی‌شود و صرف ساختن و دستمزد گرفتن نمی‌تواند توجیه موفقی برای حضور آنها باشد در این بین اگر پیشنهاد پروژه‌‌های مشارکتی مطرح شود، سرمایه‌گذاران می‌توانند با انگیزه‌‌های مطلوب‌‌تری وارد این بخش شوند.

به هر روی زمانی که انگیزه بیشتری ایجاد شود، سرمایه‌گذاری بیشتری در مسکن اتفاق می‌‌افتد و در نتیجه بخشی از خواسته‌‌های دولت محقق می‌شود در این روش دولت می‌تواند زمین و پروانه را با قیمت مناسب تامین و در کنار آن پروژه‌‌های خدماتی مانند املاک تجاری ر ا به صورت مشارکتی در مناطقی که مسکن از لحاظ اقتصادی توجیه دارد، واگذار کند.

در بسیاری از شهر‌‌های جدید که جمعیت زیادی دارند فضای تعریف پروژه‌‌های مشارکتی وجود دارد، اما در سال‌های گذشته دولت بیشتر تمرکز را از محل منابعی که از بازگشت اقساط وام مسکن مهر یا مالیات‌‌های گرفته شده گذاشته است با تمامی اوصاف با افزایش هزینه‌‌ها و نرخ دلار، طبیعتا هزینه ساخت هم بالا رفته و هم‌‌اکنون فعالیت ساخت برای خیلی از سازنده‌‌ها صرفه اقتصادی ندارد. پس ترجیح می‌دهند که در این پروژه‌‌ها حضور نداشته باشند. اگر بتوانیم در قالب مشارکت، شرکت‌های ساختمانی را در منافع پروژه‌‌ها شریک کنیم، می‌تواند فرصت مطلوبی برای دولت قلمداد شود و بدون تردید با این روش‌ها می‌تواند سرمایه‌گذار‌‌های بیشتری را جذب این حوزه کند. در این بین، بخشی که به نظر می‌رسد همچنان مغفول مانده است، حضور پر رنگ شرکت‌هایی است که در عرصه تکنولوژی ساخت نوین و انبوه‌‌سازی با قیمت پایین پیشتاز هستند. هم‌‌اکنون عموما تمام پروژه‌‌های کشور حتی انبوه‌‌سازی‌‌هایی که با تیراژ بالا اتفاق می‌‌افتد، جملگی با روش ساخت‌وساز سنتی انجام می‌شود و تکنولوژی‌‌های جدید ساخت و صنعتی‌‌سازی که در پروژه‌‌ها صرفه اقتصادی ایجاد می‌کند، دیده نمی‌شود. در این میان ورود شرکت‌های خارجی به شرط اینکه دانش فنی و صنعتی‌‌سازی را وارد کنند بلامانع است. صنعتی‌‌سازی با الگویی که بتواند در تیراژ‌‌های بسیار بالا و در زمان بسیار کوتاه انجام شود، می‌تواند برای دولت و کشور آورده بالایی داشته باشد. به نظر می‌رسد اگر دولت متولی ورود دانش فنی شده و الزام کند که یک شرکت استارت‌آپی کلان جهانی در کنار شرکت‌های داخلی قرار بگیرد یا یک کارگروه علمی در کنار پروژه‌‌های بزرگ تبادل دانش کند می‌تواند اتفاق‌‌های روشنی در این حوزه را رقم بزند.

هم‌‌اکنون در خوش‌بینانه‌‌ترین حالت ممکن احداث یک پروژه متوسط ساختمانی ۱۸ ماه زمان می‌‌برد. اما با صنعتی‌‌سازی این پروژه می‌تواند در کمتر از یک سال به اتمام برسد البته به دلیل استفاده از صنعتی‌‌سازی از لحاظ کیفی نیز قابل قبول خواهد بود. بنابراین ورود هر شرکت خارجی مانند شرکت‌های چینی که در حوزه ساختمان در دنیا حرفی برای گفتن دارند و به شرط ارائه تکنولوژی ساخت روز دنیا به شرکت‌های داخلی می‌تواند عملکرد مثبت در ساخت پروژه‌‌های بزرگ مقیاس مانند ساخت املاک حمایتی و اجتماعی به همراه داشته باشد. همچنین باید متذکر شد در حال حاضر نرخ‌های پیمانکاری برای پروژه‌‌های نهضت ملی و جهش تولید مسکن از تورم اقتصادی کشور جا مانده و ساخت‌وساز برای سازنده توجیه منطقی ندارد. بنابراین یکی از دلایلی که می‌تواند توجیه و کمک کند که پیمانکاران بیشتری در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند، تغییر نرخ و روش پرداخت است. به طور مثال هم‌‌اکنون در بعضی از پروژه‌‌های جهش مسکن مشاهده می‌‌کنیم آورده بانک در فاز اول اتفاق افتاده ولی در ادامه متقاضی نتوانسته به تعهدات خود عمل کند همین موضوع باعث شده بسیاری از پروژه‌‌ها متوقف شود.

راه‌‌حل پیشنهادی در این خصوص این است که دولت به عنوان مجری با بانک‌ها تفاهمی انجام دهد و بانک‌ها آورده خود را تا پایان عملیات سفت کاری و شروع عملیات نازک کاری، تامین کنند و واحد را تحویل متقاضی دهند. در این صورت به دو علت اتمام سریع و جاماندگی از روند تورم کشور و استفاده از تکنولوژی روز واحد‌‌ها ارزان‌‌تر ساخته می‌شود در این صورت هر واحد مسکونی ۴۵۰ میلیون تومان برای بانک و سازنده تمام می‌شود در این حالت قسمت ساخت اسکلت و سفت کاری برای سازندگان سودآورتر بوده و توجیه بیشتری دارد. پس از آن بخش تاسیسات واحد را با ۴۵۰ میلیون تومان که بانک ارائه کرده است به اتمام می‌‌رسد. در انتها نیز متقاضی می‌تواند متناسب با توان مالی خود، نازک کاری داخل واحد‌‌ها را انجام دهد و کار را پیش ببرد. به نظر می‌رسد این پیشنهاد می‌تواند سرعت اجرا را بالا برده و واحد‌‌های بیشتری به خط تولید وارد کند. همچنین با این روش می‌توان انگیزه بیشتری برای سازنده‌‌ها و بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در حوزه نهضت ملی ایجاد کرد. بنابراین پیشنهاد این است که حلقه دولت، سازنده یا پیمانکار و بانک‌ها این بخش را با مشارکت هم به دو فاز تبدیل کنند. یعنی بانک و سازنده، سفت‌‌کاری و سقف‌‌ها و دیوارچینی و بخش کمی از تاسیسات را انجام دهند و واحد را از آن به بعد در اختیار متقاضی قرار دهند تا خود واحد را تکمیل کرده و اقساط را پرداخت کنند.