شرکت‌های ساختمانی در مقابل تورم تولید چه می‌کنند؟
دانش فنی کاهش هزینه ساخت
یکی از اصلی‌‌‌ترین ریسک‌‌‌های ساختوساز آپارتمان در تهران، مشکلات مالی و اقتصادی است. شرایط اقتصادی نامطلوب، تورم و نوسانات بازار املاک می‌تواند به عدم‌پایداری در قیمت‌گذاری و بازار مسکن منجر شود. همچنین، مشکلات مالی در سازمان‌ها و تاخیر در پرداخت مطالبات می‌تواند برطرف کردن هزینه‌‌‌های پروژه و بهره‌‌‌برداری به موقع از آنها را دشوار کند.
همچنین به گفته بسیاری از سازندگان طی چند سال گذشته ریسک سرمایهگذاری در حوزه ساخت مسکن به شدت افزایش یافته و این امر باعث شده فعالان این بخش با احتیاط بیشتری وارد این بازار شوند. به اعتقاد این عده با ادامه روند این سونامی تعداد زیادی از سازندگان از میدان ساختوساز خارج شده و دارایی خود را وارد بخش دلالی کرده‌‌‌اند. چرا که شرایط امروز به گونهای است که سازندگان پولی برای ساخت مسکن ندارند؛ بخش خصوصی همواره از دو مسیر سیستم بانکی و منابع پیش‌فروش می‌تواند برای ساخت مسکن تامین مالی کند، این در حالی است که این دو ابزار کارکرد اولیه خود را ندارد.
زمین‌گیر شدن صنعت ساختمان با رشد ۷۰ درصدی قیمت زمین
در همین راستا مدیرعامل شرکت پیدایش فضای پایدار در خصوص مشکلات صنعت ساختمانی کشور درسالی که گذشت متذکر شد: سالی که گذشت به طور میانگین قیمت هر مترمربع زمین ۷۰درصد رشد داشته است و علت اصلی گران تمام شدن واحد‌‌‌های ساختمانی افزایش نامعقول قیمت زمین است. هرچند که افزایش قیمت زمین شهر به شهر و در تهران منطقه به منطقه متفاوت است، اما میانگین افزایش قیمت هر مترمربع زمین ۷۰درصد بوده است، از طرفی تعرفه‌‌‌های نظام مهندسی نیز ۷۰درصد افزایش داشته است.
علی گراوندی در خصوص قیمت مصالح افزود: متاسفانه مصالح ساختمانی هم افزایش قیمت داشته است و شیرآلات، کاشی و سرامیک بین ۳۰ تا ۴۰درصد رشد قیمت را به خود دیده است. همچنین دستمزد‌‌‌ها بیش از ۳۰درصد افزایش داشته است.
وی درباره مهم‌ترین دغدغه سازندگان ساختمانی اظهار کرد: الان مهم‌ترین دغدغه سازندگان ساختمانی بحث فروش واحد‌‌‌ها‌ست و اکنون مشتری برای خرید واحد‌‌‌ها خیلی کم شده است و مردم توان خرید ندارند.
گراوندی در خصوص پروانه ساخت ادامه داد: تهیه پروانه و مجوز ساخت برای سازنده بین ۶ تا ۸ ماه زمان می‌برد و در طی این مدت سرمایه او راکد می‌‌‌ماند و با توجه به نرخ تورم در حال ضرر و زیان است؛ به عنوان مثال فرض کنید سازنده زمینی را به مقدار معین خریداری می‌کند و دوسال درگیر گرفتن پروانه و ساخت و فروش میشود و تنها ارزش افزوده او بین ۱۵ تا ۲۰درصد خواهد بود که با توجه به تورم موجود در کشور این میزان ارزش افزوده با توجه به مدت زمان طی‌شده منطقی نخواهد بود، این درحالی است که اگر این پروسه کمتر از دوماه طول بکشد از ضرر سرمایه سازندگان جلوگیری شده و همین امر نیز به کاهش قیمت تمام‌شده سازه‌‌‌های مسکونی کمک خواهد کرد.
غیرقابل پیش‌بینی بودن تورم، آفت اصلی تولید
همچنین عضو هیات‌مدیره تولیدکنندگان و صادرکنندگان سازه‌‌‌های فولادی کشور بیان کرد: موضوعی که سال‌ها‌ست اقتصاد کشور را آزار می‌دهد غیرقابل کنترل بودن تورم و مهم‌تر از آن غیرقابل پیش‌بینی بودن آن است. اگر تورم لحظه‌‌‌ای نباشد و قابل پیش‌بینی باشد امکان تصمیم‌گیری‌‌‌های درست و رشد تولید خواهد بود، اما تورم به دلیل اینکه لحظه‌‌‌ای و غیرقابل پیش‌بینی شده است امکان هر نوع سرمایهگذاری را در بخش‌‌‌های تولیدی و صنعتی خصوصا ساختمانسازی کشور گرفته است.
امین بیدی افزود: به عنوان مثال در سه ماه گذشته قیمت فولاد رشد ۴۰ درصدی داشته است که این یک فاجعه است و همان‌طور که می‌‌‌دانید ساختمانسازی از سه بخش زمین، ارائه خدمات حاکمیتی و هزینه‌‌‌های ساخت تشکیل شده است. در بخش زمین سوداگری بسیار زیاد شده است، زیرا تنها محلی که می‌تواند ارزش پول و سرمایه مردم را حفظ کند خرید زمین است. به دلیل سوداگری بیشترین رشد را در بخش ساختمانی داشته است و بعید می‌‌‌دانم رشد قیمت زمین کمتر از ۱۰۰درصد باشد.
وی درباره خدمات حاکمیتی گفت: این خدمات هرساله ۲۵تا ۳۰درصد افزایش دارد و تاثیر چندانی در افزایش هزینه تمام‌شده مسکن ندارد، اما هزینه‌‌‌های ساخت در سالی که گذشت بین ۵۰ تا ۶۰درصد افزایش داشته است که برآیند همه افزایش قیمت‌ها گران تمام شدن ساخت مسکن شده است و مشکلات فروش را در پی داشته است. بیدی ادامه داد: به نظر می‌رسد با کنترل این سه بخش اصلی در صنعت ساختمان بتوان افزایش قیمت واحد‌‌‌ها را کنترل کرد به شرط آنکه دولت با نظارت درست و حذف سوداگران زمین و همچنین کاهش تعرفه‌‌‌های دولتی به ارزان‌‌‌تر شدن مسکن کمک کند.
کاهش ۴۰ درصدی هزینه‌‌‌ها با استفاده از مصالح دانشبنیان
علی‌اصغر حمزه‌گودرزی تولیدکننده مصالح نوین ساختمانی اظهار کرد: مهم‌ترین عامل مشکلات صنعت ساختمان کشور عقب‌ماندگی آن از تکنولوژی‌‌‌های روز دنیا‌ست؛ به عبارت دیگر وضعیت ساختمانسازی ما نسبت به ۴۰ سال گذشته هیچ تفاوتی ندارد و این به‌روز نبودن صنعت است که به آن آسیب جدی وارد کرده است.
وی افزود: امروزه در شرایطی هستیم که باید با احترام به نیازهای بشری و گسترش شهرها، برای رفع مشکلات فراوان اقتصادی و اجتماعی، تغییرات اقلیمی آب وهوا، آلودگی شهرها، همگام با رویکرد جهانی، بر کاهش انتشار دی اکسید کربن و انتشارگازهای گلخانه‌ای به ساخت و انبوهسازی مسکن مشغول شویم ولی متاسفانه امروزه، فراوانی و مصرف بی‌رویه آب و انرژی فسیلی در ساخت و نگهداری ساختمان، باعث بروز مشکلات فراوان در دوام سازه، اقتصاد و بحران مسکن، محیط‌زیست، آلودگی شهرها، خشکسالی، تاب کم در زلزله و حریق، تراز منفی انرژی فسیلی و مشکلات مدیریتی کلان کشور شده است.
گودرزی در خصوص وضعیت مصالح ساختمانی گفت: فولاد، بتن، سیمان و سنگدانه عناصر مهم سازه و معماری امروز هستند که هریک با ضعف‌‌‌هایی باعث فرسایش زود‌هنگام سازه می‌‌‌شوند که با تاثیرپذیری از تنش‌‌‌های حرارتی داخلی و تغییرات مدام حرارت محیطی، باعث خستگی زود‌هنگام سازه شده و عوامل رطوبتی و شیمیایی محیط‌زیست، باعث فرسایش زودتر فولاد سازه و از دست رفتن پایداری ساختمان میشود. همچنین بتن و ملات با ترکیبی نه‌چندان همگن و استاندارد از سیمان استاندارد و سنگدانه ناشناخته، به‌‌‌رغم داشتن مقاومت فشاری خوب اولیه، تاب کم در تنش کششی، حرارتی، شیمیایی و هوازدگی دارد که منجر به وزن زیاد سازه میشود که همراه بامصرف بیشتر فولاد، آرماتور و بزرگ شدن فونداسیون و صرف بیشتر مواد و مصالح ساختمانی زمان و هزینه ساخت و فرسایش‌‌‌پذیری بیشتر با شرایط اقلیم گرم و مرطوب است.
وی ادامه داد: از دیگر مشکلات استفاده از مصالح قدیمی، مصرف بیشتر انرژی است که در زمان ساخت و بهره‌‌‌برداری و افزایش سرمایهگذاری در خرید تجهیزات حرارتی پدیدار میشود. همچنین موجب ناپایداری در تغییرات اقلیمی میشود از جمله، هوازدگی، زلزله، حریق و بروز فرسایش محیطی زود‌هنگام و دوام کم از طرفی بهره‌‌‌وری کمی دارد که با افزایش هزینه و زمان ساخت، همراه با هزینه زیاد نگهداری است. مجموعه ضعف‌‌‌ها را می‌توان عینا به‌‌‌صورت‌های هزینه زیاد ساخت، ترک‌خوردگی در نما، فرسودگی و دوام کم، مصرف زیاد انرژی، آلودگی شهرها، تاب کم در زلزله و حریق، محدودیت در طبقات و محدودیت در طراحی سازه‌‌‌ها در مهندسی ملاحظه کرد.
گودرزی با اشاره به استفاده از مصالح دانشبنیان افزود: چاره امروز صنعت ساختمانسازی کشور رفتن به سمت استفاده از مصالح دانشبنیان و استفاده از تکنولوژی روز دنیا‌ست که با این کار شاهد کاهش ۴۰ درصدی هزینه‌‌‌های تمام‌شده ساخت خواهیم بود.
وی تاکید کرد: من به عنوان یک مهندس ساختمان قطعا نمی‌توانم شرایط تورمی و افزایش قیمت زمین را کنترل کنم، اما با استفاده از دانش روز می‌توانم هزینه‌‌‌های اجرا و ساخت واحد‌‌‌های ساختمانی را تا حدودی کنترل کنم. نکته مهم در ساخت مسکن این است که ما نباید با مصالح سنگین مسکنسازی کنیم زیرا سنگین‌‌‌سازی موجب زیاده‌روی در مصرف آب و انرژی خواهد شد و از طرفی سطح ایمنی سازه‌‌‌ها نیز در برابر زلزله و آتش‌‌‌سوزی پایین می‌‌‌آید در صورتی که تمام این مسائل با استفاده از تکنولوژی روز دنیا حل خواهد شد.
طاقت سازندگان تمام شده است
همچنین امین زینعلی فعال صنعت ساختوساز در گرگان گفت: برخلاف شعار‌‌‌های دولت، تولید مسکن در کشور با رکود مواجه است و بانک‌ها که می‌توانند بازار صنعت ساختمان را از این رکود خارج کنند سیاست‌‌‌های انقباضی در پیش گرفته‌‌‌اند.
شهرداری‌‌‌ها به‌خصوص شهرداری گرگان همیشه برای تعیین عوارض ساختوساز با انجمن انبوهسازان مشورت می‌‌‌کرد، اما سال گذشته این اتفاق رقم نخورد و افزایش بیش از حد عوارض سبب شد سطح درآمدی شهرداری هم کاهش یابد. از طرفی امنیت سرمایهگذاری توسط دستگاه‌‌‌های خدمات‌‌‌رسان تامین نمی‌شود.
این فعال صنعت ساختوساز با بیان اینکه سرمایه‌گذاران و سازندگان به عرصه ساختوساز تعصب دارند، اما شرایط برگشت سرمایه برای این افراد بسیار سخت شده است گفت: مسوولان شعار‌‌‌های بسیاری برای توسعه بخش مسکن و ساختوساز سر می‌دهند، اما نه‌تنها به این شعارها عمل نمی‌شود، بلکه گاهی با انجام یک‌سری اقدامات، چالش هم ایجاد می‌کنند.
به گفته خزانه‌‌‌دار انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان گلستان قرارداد مجریان ذی‌‌‌صلاح هم یکی از مسائلی است که برای سازندگان نارضایتی عمومی ایجاد کرد. سازندگان تامین‌‌‌کننده درآمد مهندسان هستند بنابراین رضایت این قشر بسیار اهمیت دارد. این فعال ساختمانی در ادامه تاکید کرد: امروز ساختمانسازی به سمتی رفته است که به عنوان یک شغل مادر هیچ کاربردی ندارد و شرایط به نحوی شده که افراد از درآمد حاصل از یک شغل دیگر خرید‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای انجام می‌دهند و تورم را با سرمایهگذاری در خرید ملک جبران می‌کنند. سازنده برای آغاز پروژه ساختوساز و کسب مجوزهای مربوطه و پرداخت هزینه تامین اجتماعی حداقل باید ۶ میلیارد تومان بودجه نقد برای شروع سرمایهگذاری داشته باشد. برگشت پول سازنده در خوش‌بینانه‌‌‌ترین حالت ۲۴ ماه زمان نیاز دارد. امروز در شهر گرگان سود متعارفی که سابق بر این وجود داشت عاید سرمایه‌گذار و سازنده نمی‌شود. مسوولان متوجه نشدهاند که انبوهساز هم یک تولیدکننده است. بازه سود سازنده مشخص نیست، اما این سود قبلا توسط شهرداری، تامین اجتماعی و... محاسبه شده و برای آن سهم‌خواهی میشود.
وی در نهایت گفت: با ادامه این روند انبوه‌‌‌سازانی که تاکنون تاب آورده‌اند، قطعا در سال‌های آینده از این شغل رویگردان خواهند شد و اشتغال حاصل از ساختوساز هم از بین می‌رود.
به‌هم ریختگی در صنعت ساختوساز مشهود است
همچنین بهمن آرمان بنیان‌گذار دفتر خدمات اقتصادی و مالی کوشش در خصوص مشکلات ساختمانسازی بیان کرد: اکنون بیش از ۴۴ سال است که کشور در مرحله تحریم قرار دارد و سیاست خارجی ما به گونهای رقم خورده است که نمی‌توانیم با جهان پیرامون خود رابطه عادی برقرار کنیم و این مساله موجب به‌هم‌ریختگی اقتصاد کشور در تمام بخش‌‌‌های تولیدی خواهد شد که یکی از آنها ساختمانسازی کشور است.
وی با بیان هزینه‌‌‌های تحمیل شده بر صنعت ساختمان متذکر شد: سیاست‌‌‌های اشتباه دولت موجب شده است تا هزینه مسکن افزایش پیدا کند؛ به عنوان مثال دولت به دلیل جبران کسری بودجه‌‌‌ای که دارد فشار بر روی تولیدکننده گذاشته است به گونهای که طی سه سال گذشته قیمت گاز طبیعی برای تولید هر تن فولاد ۱۰ برابر شده است و واضح است که این مساله در قیمت سهام در بورس و همچنین هزینه‌‌‌های تمام‌شده کالا و محصولات و سازه‌‌‌ها هم اثر خواهد گذاشت.
پدیده فروش هوا توسط شهرداری گریبان‌گیر صنعت ساختمان کشور
این فعال صنعت احداث در خصوص تراکم‌فروشی شهرداری افزود: در هیچ کجای دنیا شهرداری‌‌‌ها تراکم نمی‌‌‌فروشند، اما در کشور ما شهرداری به دلیل اینکه نتوانسته است منابع درآمدی متنوعی را برای خود ایجاد کند به همین دلیل تمام همت خود را صرف تراکم‌فروشی یا فروش هوا به سازندگان ساختمانی کرده است که این خود عاملی مهم در افزایش قیمت ساختمان است.
آرمان تاکید کرد: امروزه در سراسر جهان شرکت‌های انبوهساز بر اساس علم و تکنولوژی روز دنیا به ساخت خانه مشغول‌اند و دیگر افراد به طور شخصی خانه نمی‌‌‌سازند؛ به عنوان مثال در چین یک ساختمان ۵۴ طبقه را در طول یک ماه توانسته‌‌‌اند بسازند، اما در ایران سیاست‌‌‌های دولت به گونهای است که به جای اینکه شرکت‌ها و انبوهسازان مسکنسازی کنند مردم به صورت شخصی این کار را انجام می‌دهند که ممکن است خیلی از این سازه‌‌‌ها به دلیل اینکه زیر نظر متخصصان این حوزه نیست ایرادات فنی داشته باشد که همه این مشکلات صنعت ساختمان امروز کشور مربوط به دوری از تکنولوژی روز دنیا‌ست که منشأ آن مشکلات روابط خارجی ایران با جهان است.
وی تصریح کرد: در کشور ما برای برطرف شدن مشکلات ساختمانسازی باید شخصی‌‌‌سازی از بین برود و دولت به سمت انبوهسازی و استفاده از شرکت‌های معتبر ساختمانی خارجی و شریک کردن آنان با شرکت‌های ساختمانی ایران برود.
آرمان اضافه کرد: به دلیل اینکه از تکنولوژی صنعتی‌‌‌سازی برخوردار نیستیم میزان مصرف بسیاری از نهاده‌‌‌های ساختمانی از جمله فولاد و سیمان در هر مترمربع بسیار بیشتر از استاندارد‌‌‌های جهانی است که تنها دلیل این مصرف بی‌رویه عدم‌انبوه‌سازی مسکن توسط بخش خصوصی است؛ به عنوان مثال بیش از ۳۰ سال است که کانون انبوهسازان تشکیل شده و هزاران عضو دارد که هر عضو آن حداقل توان ساخت ۲۰هزار واحد مسکونی در سال را داشته باشد.
وی در خصوص ورود شرکت‌های چینی به کشور برای انبوهسازی متذکر شد: چینی‌‌‌ها به دلیل تحریم‌‌‌هایی که آمریکا علیه ایران اعمال کرده است با وجود مذاکرات و توافقات صورت‌گرفته بین دو کشور و همچنین امضای قرارداد همکاری ۲۵ ساله با ایران حاضر به ورود جدی در پروژه‌‌‌های ساختمانی کشور نشدهاند در حالی که امروزه شاهد آن هستیم که چین به عراق برای انبوهسازی ورود کرده است که همه این مسائل ریشه در سیاست خارجی ما دارد.
