«دنیای‌اقتصاد» در گفتوگو با فعالان صنعت ساختمان بررسی کرد
شروط شرکت‌ها برای اجارهداری حرفهای
کارشناسان حوزه مسکن و ساختوساز بر این باورند که تجربه نشان داده است برنامه‌‌‌های کوتاه‌مدت در بازار اجاره تاثیری ندارد و نیازمند یک استراتژی مشخص صرفا برای این موضوع است. این عده یکی از راه‌‌‌های سامان‌دهی بازار اجارهبها را متعادل شدن عرضه و تقاضا می‌دانند و در این راستا معتقد هستند این مهم می‌تواند با اجرای برنامه‌‌‌های بلندمدت ساختوساز برای اقشار هدف محقق شود. به گفته آنها یکی از راه‌‌‌های اساسی در این بخش راه‌اندازی صنعت اجارهداری مانند سایر کشورها است.
در این راستا یک فعال در زمینه ساخت مسکن انبوه در خصوص سیستم اجارهداری گفت: وقتی از سازندهها دعوت می‌‌‌کنیم که با سرمایه و تلاش خود مشکل و معضل شهری را برطرف کنند و ارزش افزوده به یک منطقه دهند، حکمرانان محلی باید مشوق‌‌‌های فراتری را که معمولا به سازندگان عادی ارائه می‌دهند ، در نظر بگیرند. هم‌اکنون سیاست‌‌‌های شهرداری در خصوص جذب سرمایه‌گذار دچار نقصان است و آن هم اینکه این ارگان برای تامین هزینههای خود و نگهداری شهر بنگاه‌داری و درآمدزایی می‌کند. این موضوع از اساس مدیریت راهبردی این بحث را دچار ایراد می‌کند؛ چرا که بودجه دولتی لازم را ندارد و باید از مسیرهایی این درآمد را برای مدیریت شهری کسب کند که بخش عمده آن همین عوارضی است که از سازندهها یا مالکان می‌گیرد.
سیدعلی ختمی‌مآب افزود: به طور کلی در حوزه درآمدهای شهری یا مدیریت امور شهری و بازآفرینی‌‌‌های شهری شیوه عمل به چند دسته تقسیم می‌شود. یکسری از امور ساخت هستند که سرمایه‌گذاران و سازندگان از آنها سود می‌‌‌برند. مثلا تجاری و مسکونی می‌‌‌سازند و این مغازه‌ها و خانه‌ها از ارزش افزوده قابل‌توجهی برخوردار می‌شود. شهرداری هم خود را محق می‌‌‌داند از این سودی که سازنده می‌‌‌برد به نسبت عوارض دریافت کند. ولی یکسری از امور در کشور وجود دارد که سود انجام آن به کل جامعه و منطقه بازمی‌گردد، مانند ساخت مدارس، مراکز فرهنگی و... که دولت از ساخت آنها سود اقتصادی نمی‌‌‌برد و سود آن در طولانی‌مدت به کل جامعه بر‌می‌‌‌گردد.
به گفته وی در این صورت وقتی به بازآفرینی شهری فکر می‌‌‌کنیم، باید به بحث مالی در آخرین مرحله بپردازیم. یعنی اگر این ارگان میخواهد برای ارتقای کیفیت بافت شهری و رفع مشکلات سکونت مردم قدمی بردارد، نباید در درجه اول سود خود را درنظر بگیرد.
ختمی‌مآب اظهار کرد: به همین دلایل وقتی که شهرداری از سازندگان دعوت می‌کند که با هدف کمک در بازآفرینی شهری و رفع یکی از معضلات شهری مانند اجاره مشارکت داشته باشند، در مرحله اول نباید به بحث درآمدزایی خود فکر کند باید به‌گونه‌ای مطالعات امکان‌سنجی این پروژه را تنظیم کند که پیمانکار یا سازنده به سود معقول و مناسبی برسد و مردم به منافع خود که خانه‌دار شدن با سیستم کاهش اجارهبها هستند، برسند.
وی در ادامه گفت: بر اساس تجربه‌‌‌ای که ما در بخش انبوه‌سازی داریم، باید زمین را شهرداری با نازل‌ترین قیمت در اختیار سازنده بگذارد و در بحث عوارض شهری نیز هزینههای سازنده یا سهم شهرداری به حداقل برسد و سازنده بتواند بعد از ساخت این ساختمان‌‌‌ها عمده آن را به حوزه اجاره واگذار کند، بخشی را هم به نسبت سرمایه‌ای که وارد کرده به صورت خودمالکی تحویل بگیرد که سازنده بتواند اصل هزینهها را از این واحدها تامین کند و بخشی نیز در قالب مشوق‌‌‌های ساخت در پروژه‌های دیگر سازنده ارائه شود.
این فعال صنعت ساخت تصریح کرد: حسن این قضیه این است که پیمانکار یا سازنده بخش عمده‌‌‌ای از هزینهها را برداشت می‌کند و بخشی از آن را هم در قالب اجاره در درازمدت و مشوق‌ها تحویل خواهد گرفت. در غیر‌این صورت اگر بخواهد کل هزینه ساخت را از اجاره برداشت کند با توجه به تورمی که در کشور وجود دارد و عدم‌پیش‌بینی آینده اقتصادی بازگشت اصل و سود سرمایه شاید به بالای ۲۰ سال برسد که در آن شرایط هم دیگر هزینه دریافتی ارزشی نخواهد داشت.
وی همچنین در بخش دیگر سخنانش گفت: باید به این نکته توجه داشت؛ پیمانکار یا سازنده، بانک نیستند که بخواهند بر اساس هر شرایطی ساختوساز انجام دهند و معتقد هستم هیچ سازنده‌‌‌ای حاضر نمی‌شود با شرایط فعلی یعنی زمین گرانبها، عوارض سنگین و مصالح ساختمانی گران ساختوساز انجام دهد.
ختمی‌مآب با اشاره به اینکه شهرداری باید در این خصوص که با چه فرمولی میخواهد زمین‌‌‌ها را واگذار کند مطالعاتی داشته باشد، گفت: شهرداری صرفا با اجاره دادن نمی‌تواند سازنده را تشویق به مشارکت کند. همچنین این ارگان مشکلات بوروکراسی و موانع اداری را برطرف کند و بگذارد که سازنده به اصل سرمایه و سود خود برسد. اگر به این مسائل پرداخته شود، به عقیده من شهرداری‌‌‌ها می‌توانند در این نوع ساخت‌وساز‌‌‌ها موفق باشند.
وی در پایان اضافه کرد: این ارگان‌ها در این موضوع باید صرفا وظیفه حاکمیتی را انجام دهند و بیشتر مدیریت کنند و بنگاه‌داری نکنند. همچنین به‌عنوان یک موضوع انتفاعی به آن نگاه نکنند و بتوانند سرمایه‌گذاران و سازنده‌‌‌های واجد صلاحیت را جذب کنند. بنابراین در این بخش بحث حاکمیتی موضوع پررنگ می‌شود و شهرداری‌‌‌ها نباید چشم‌داشتی به بحث‌‌‌های مالی داشته باشند.
ضرورت استفاده از تجربه کشورهای توسعه‌یافته
همچنین عضو هیات‌مدیره انجمن LSF در خصوص بحث ساختوساز واحدهای اجاره گفت: برای بررسی این موضوع در ابتدا باید از تجربه کشورهایی که در این قضیه توانسته‌‌‌اند به نتایج مطلوب برسند الگو‌برداری کنیم و با مطالعات دقیق باید متوجه شویم کشورهایی مانند آمریکا، کانادا، مالزی و کشورهای اروپایی، در این حوزه از چه مشوق‌هایی بهره بردند. اما به طور کلی انبوه‌سازان همواره تمایل دارند در ساخت‌‌‌و‌‌‌سازهای اجارهای که با حمایت دولت انجام می‌شود، سرمایه‌گذاری کنند و در نهایت بتوانند آنها را به افراد کم‌درآمد اجاره دهند. اما دولت، زیرساختارهای آن را ندارد.
حسن نظرزاده‌دباغ افزود: دولتها در این کشورها تنها وظیفه رگولاتوری را برای تنظیم بازار مسکن ندارند و به گونه‌ای عمل می‌کنند که نیازمندان و افراد کم‌درآمد، از حق داشتن خانه و سرپناه باکیفیت و استاندارد محروم نباشند. در این کشورها دولتها، ساختمان‌‌‌های اجارهای را در تملک شهرداری‌‌‌ها و بیمه (کاری که در کشور ما انجام نمی‌شود) قرار می‌دهند.
نظرزاده‌دباغ اظهار کرد: حتی در بحث مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی دولت به ظاهر حمایت می‌کند اما در اصل با قیمت‌های دیکته‌شده حتی قادر نیست تورم را مهار کند و با قیمت‌هایی که ارائه می‌دهد در واقع ساختوساز با کیفیت پایین و غیراستاندارد که عمر مفید آن ساختمان‌‌‌ها حداکثر به زیر ۳۰ سال می‌‌‌رسد اجرایی می‌شود. در صورتی که در اروپا ساختمان‌هایی وجود دارد که بالای ۱۵۰ سال مردم از آن استفاده کرده و از یک نسل به نسل‌های بعدی به قیمت‌های مناسب ارائه می‌شود.
به اعتقاد وی در کشورهای اروپایی بحث مسکن عمومی و اجتماعی از مرحله چگونگی اجرا درآمده و به مرحله اجرا رسیده و منتج به نتایج دلگرم‌کننده‌ای شده است حال اینکه این قضیه در کشور ما هر ساله با افزایش نرخ تورم اجاره مورد بحث و تمرکز مقطعی قرار گرفته و خیلی زود هم فراموش می‌شود.
این فعال صنعت ساخت اضافه کرد: به هر حال این طرح می‌تواند موفقیت‌آمیز باشد به شرط اینکه دولت بتواند زیرساخت اولیه آن را برای انبوه‌سازان فراهم کند. در این راستا نیاز است بعد از ارائه زمین بحث هزینههای پروانههای ساختمانی مورد توجه قرار گیرد. در واقع ما با مراحل اخذ پروانههای ساختمانی یک بنگاه اقتصادی برای تامین اجتماعی، وزارت دارایی و نظام مهندسی و شهرداری ایجاد کرده‌‌‌ایم و این ارگان‌ها می‌دانند، می‌توانند این هزینهها را تا مرحله آخر پروژه از سازنده اخذ کنند. بنابراین باید مدلی طراحی شود که این مبالغ از سازنده طرح مسکن اجارهای بسیار اندک آن هم به صورت اقساط اخذ شود.
اگر دولت این اقدام را انجام دهد قطعا بخش خصوصی و انبوه‌سازان از این حوزه استقبال خواهند کرد؛ چرا که مسکن اجارهای درآمد دارد و کسانی که در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند به راحتی می‌توانند با خیال راحت و اطمینان خاطر، منتظر باشند که سرمایه‌‌‌شان در زمانی کوتاه برگشت داده می‌شود.
دبیر و عضو هیات‌مدیره انجمن LSF تشریح کرد: از طرفی با روش‌های کاملا صنعتی ما می‌توانیم خانه‌‌‌های ایمن، سریع و باکیفیت بسازیم به شرط اینکه واقعا در این مورد حمایتهای جدی صورت گیرد. اما در حال حاضر مسوولان حتی هزینه مطالعات برای اجرای طرح را کنار نمی‌گذارند.
نظرزاده‌دباغ گفت: انبوه‌سازان و پیمانکاران همیشه بازوی اجرایی دولتها هستند به شرط اینکه حمایت شوند و وقتی در کشوری تورم بالاست و شاخص‌‌‌های سازمان برنامه و بودجه منفی لحاظ می‌شود دیگر انگیزه‌ای برای ساختوساز وجود ندارد.
پیامدهای قراردادهای یکساله
همچنین ابوالفضل راهزانی فعال صنعت ساختمان در مورد موضوع اجارهداری در کشور مطرح کرد: در کل موضوع اجاره و اجارهداری موضوع بسیار مهمی در کشور ما محسوب می‌شود؛ به‌طوری‌که یک‌سوم تا نیمی از درآمد خانوار، صرف هزینه مسکن می‌شود.
وی افزود: برای اینکه بتوانیم اجارهداری حرفهای و مدرن را مثل کشورهای اروپایی در کشورمان پیاده‌سازی کنیم، نیاز داریم که حمایتهای ویژه‌‌‌ای به صورت مالیاتی و بانکی از شرکت‌های سازنده و انبوه‌سازان ما صورت بگیرد. همچنین قوانینی را در راستای حمایت از اجارهداری در کشورمان وضع کنیم. راهزانی ادامه داد: موضوع بعدی نوع قراردادهای اجاره است که عمدتا در کشور ما این کار یکساله انجام می‌شود ولی در کشورهای اروپایی بین ۳ تا ۵ سال است. این موضوعات نشان می‌دهد در این حوزه از بخش خصوصی حمایت نشده و آنها وارد این حوزه و کسب و کار نمی‌‌‌شوند. معتقد هستم در این راستا باید بسته‌‌‌های پیشنهادی را کسانی که در این حوزه فعال هستند ارائه کنند تا بحث اجارهداری مدرن و حرفهای ساختار‌مند شود. در این صورت انبوه‌سازان یا شرکت‌هایی که امروز به عنوان سازندگان واحدهای مسکونی فعالیت می‌کنند، ترغیب می‌‌‌شوند که در این بحث وارد شوند.
این فعال صنعت ساخت اظهار کرد: این بسته‌‌‌ها باید قطعا در کارگروه‌‌‌هایی که بخشی از خود انبوه‌سازها هستند و تشکل‌هایی که انبوه‌سازها و شرکت‌ها هستند مطرح شود. قطعا رفت و برگشت‌‌‌های زیادی خواهد داشت؛ ولی فکر می‌‌‌کنم به نتایج خیلی خوبی برسد. با این کار، کمک می‌شود که اجاره‌داری‌مان به صورت مدرن‌‌‌تر و حرفه‌‌‌ای‌‌‌تر انجام شود و بخشی از دغدغه‌‌‌های خانوارهای ایرانی و هزینه‌‌‌هایی که امروز بابت موضوع مسکن دارند، کاهش پیدا کند و سیاست‌‌‌ها و حمایت‌‌‌هایی که در کشورهای اروپایی برای شرکت‌هایی که مسوولیت اجارهداری را بر عهده دارند، اعمال می‌شود در ایران هم انجام شود و این اتفاق می‌تواند خیلی کمک‌کننده باشد.
وی گفت: امروزه شاهدیم که عمده مالکان به عنوان اشخاص حقیقی، اجاره‌دار هستند و متاسفانه شرکت‌ها یا اشخاص حقوقی وارد این حوزه نشدند. همین ضعف ماهوی باعث ایجاد چالش‌های ساختاری در این بخش شده است.
به گفته راهزانی، این اتفاق دلایل زیادی دارد؛ ولی دلیل عمده آن این است که برای شرکت‌ها یا اشخاص حقوقی توجیه حضور در این بخش وجود ندارد و این کار غیراقتصادی است. باتوجه به اینکه اجارهداری در کشور ما به صورت مدرن و حرفهای انجام نمی‌شود، مالیات بر اجارهای که از شرکت‌ها دریافت می‌شود عدد بالایی است و حمایت‌‌‌هایی که نیاز است از شرکت‌ها یا انبوه‌سازان یا مستاجران صورت بگیرد، انجام نمی‌شود.
یارانه اجارهبها لازم است
همچنین در این خصوص عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه در حال حاضر در برخی از کلان‌شهرها تا بیش از نیمی درآمد خانوار برای اجاره مسکن هزینه می‌شود، گفت: با افزایش اجارهبها در سال‌های اخیر مهاجرت به حاشیه شهر‌ها رخ داده و این موضوع در سال‌های آتی نیز محتمل خواهد بود.
محمود پژوم با بیان اینکه یک بار برای همیشه باید مساله اجاره حل و فصل شود، تاکید کرد: دولت باید دلایل عدم حضور انبوه‌سازان را در بخش اجارهداری بررسی و مشاهده کند کجای مسیر نیاز به اصلاح و بازنگری دارد.
پژوم با بیان اینکه اجارهداری باید تبدیل به یک شاخه حرفهای شود، تاکید کرد: زمانی که این اتفاق روی دهد پرداخت مالیات، تعمیرات و نگهداری و تصدی مدیریت در این بخش معنا یافته و توجیه مادی پیدا می‌کند.
به گفته وی در حال حاضر با توجه به افزایش نرخ اجاره و اجاره‌نشینی نیاز است بخشی از واحدها با تدبیر برد به بازار اجاره عرضه شود. دولت می‌تواند در این بخش برخی از واحدهای فروش‌نرفته مسکن‌های اجتماعی را عرضه کند و بخش خصوصی هم می‌تواند با جمع‌‌‌آوری منابع مالی واحدهایی به قصد اجاره دادن بسازد اما نرخ رشد اجاره باید متناسب با تورم باشد در غیر‌این‌‌‌صورت بخش خصوصی به دنبال اجارهداری حرفهای و انبوه نمی‌رود و از تاسیس شرکت‌های اجارهداری خودداری می‌کند. برای حمایت از مستاجران در این شرایط، دولت باید یارانه‌‌‌ای را برای اجاره در نظر بگیرد و به افراد بدون مسکن یارانه‌‌‌ای متناسب با نرخ اجاره به متقاضیان بپردازد تا بخش خصوصی ملزم به دریافت اجاره با قیمت پایین نباشد.
