رکود در بخش مسکن را می‌توان از چند زاویه مورد بررسی قرار داد. با توجه به شرایط فعلی کشور و با در نظر گرفتن تحریم‌های کمر‌شکن خارجی و حاکم شدن شرایط رکود تورمی در بیشتر بازارها از جمله مسکن، قیمت تمام‌شده، بسیار بالاتر از توان خرید مردم است. خروج از شرایط رکودی، تنها مربوط به عملکرد یک وزارتخانه یا دستگاه دولتی نیست بلکه مجموعه‌ای از ارگان‌ها و نهاد‌ها باید در کنار هم و به صورت هماهنگ اقدام کنند. مورد نخست برای خروج از رکود، کاهش بهای تمام‌شده مسکن است و این مهم با گذر بخش مسکن از سنتی‌سازی به سمت صنعتی‌سازی ساختمان علاوه بر کاهش قیمت تمام‌شده، سرعت ساخت‌وساز را نیز افزایش می‌دهد.صنعتی‌سازی ساختمان در ایران متاسفانه مورد غفلت واقع شده و اهمیت چندانی به آن داده نمی‌شود که مسوولان باید توجه ویژه به این مطلب داشته باشند.

دومین مورد، اصلاح ساختار سیاست‌های پولی و بانکی کشور است. در صورتی‌که نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی به میزان قابل‌توجهی مثبت باشد انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی کاهش می‌یابد و اشخاص نقدینگی خود را در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند و در صورتی که نرخ سود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی، کاهش یافته یا منفی شود میزان سپرده‌های مدت‌دار در سیستم بانکی کاهش می‌یابد و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله بازار مسکن سوق پیدا می‌کند و عدم‌برنامه برای هدایت نقدینگی ناشی از خروج پول از بانک‌ها به دلیل کاهش نرخ سود به سمت تولید از عمده این مشکلات است.

سیاست‌های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیستند و امکان تغییر سریع این سیاست‌ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد.

اما باید توجه داشت که اصلاح نظام پولی و بانکی هم به تنهایی راهگشا نیست، بلکه عدم‌دخالت بانک‌ها به عنوان دارندگان منابع مالی در امر ساخت‌وساز و بنگاه‌داری اصل دیگری است که باید به آن توجه ویژه داشت.

متاسفانه امروز اکثر بانک‌ها به جای پرداختن به وظیفه اصلی خود که عمده آن تامین منابع مالی برای تجار و تولیدکنندگان است تبدیل به رقیبی سرسخت در عرصه تولید و مسکن شده‌‌‌اند.

وجود انگیزه‌های سوداگرانه یکی دیگر از عوامل رکود است. سرمایه‌دارانی که نقدینگی خود را با هدف سودآوری کلان وارد بخش مسکن می‌کنند و غافل از این موضوع هستند که «رزق و روزی در گردش است» نه در احتکار و انباشت سرمایه. هر چقدر قیمت مسکن افزایش یابد به همان میزان نیز توان خرید کاهش می‌یابد. این دو رابطه معکوس دارند.

از آنجا که عمده سرمایه‌گذاری و ساخت‌وسازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می‌پذیرد، با شروع نشانه‌های رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی، سطح فعالیت‌های جدید خود را در این بخش کاهش می‌دهد و با ظهور نشانه‌های رونق در بخش مسکن، کمتر اقدام به سرمایه‌گذاری جدید می‌کند، بلکه ساختمانی را که از قبل و با بهای تمام شده کمتر آماده شده است به قیمت روز عرضه می‌کنند.

در سال ۱۴۰۰ دولت به منظور جلوگیری از دلال‌بازی در بخش مسکن اقدام به دریافت مالیات مسکن کرد که این موضوع خود جای بحث بسیار دارد که بدون شک اقدامی اشتباه و فقط به منظور تامین درآمد برای دولت است.

بر اساس قانون، مالیات، پرداخت بخشی از سود ناشی از فعالیت اقتصادی به دولت است. حال سوال اصلی که مطرح می‌شود این است که آیا شخصی که منزل مسکونی خود را ۲۰سال پیش به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کرده است و اکنون آن خانه ارزشی معادل ۳۰ میلیارد تومان دارد فعالیت اقتصادی انجام داده است که باید مشمول مالیات شود؟

قطعا پاسخ منفی است. پس این راهکار دولت منجر به کاهش قیمت مسکن نخواهد شد خصوصا که پرداخت مالیات منوط به ارزش ملک بالای ۲۰ میلیارد تومان است و این ارزش در اکثر مناطق کشور دست‌نیافتنی است.

در اقدامی دیگر دولت به منظور عرضه بیشتر مسکن اقدام به شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی کرد که نتیجه این اقدام را نیز به وضوح می‌توان دید؛ یک طرح شکست‌خورده.

دلیل عمده در شکست این طرح این است که بسیاری از اشخاصی که مالک چند خانه خالی هستند بانک‌ها، ارگان‌های دولتی و اشخاصی هستند که به منظور عدم‌شناسایی سایر درآمد‌ها و فعالیت‌های اقتصادی خود، ترجیح می‌دهند که مالیات بپردازند.

البته تا حدودی نیز می‌توان بخشی از این افزایش قیمت را ناشی از وضع همین قانون مالیاتی دانست. چرا که به دلیل ضعف ساختار سیستم مالیاتی و عدم‌شفاف‌سازی در خرج‌کرد مالیات‌ها، مالکان بهای مالیات را بر روی خانه‌ها اضافه کرده و قیمت بالاتری را در بازار طلب می‌کنند.

پس به وضوح دیده می‌شود که در اکثر جاهایی که دولت راهکاری ارائه کرده است آن راهکار به شکست منتهی می‌شود. به قول میلتون فریدمن «اگر مدیریت یک صحرای شن را به دولت واگذار کنید، بعد از پنج سال با کمبود شن مواجه می‌شوید.»

«دولت بهتر، دولتی است که کمتر حکومت کند.» شاید اگر دولت از وضع قوانین دستوری دست بکشد و اجازه بدهد که عرضه و تقاضای واقعی قیمت بازار را تعیین کند، شرایط به گونه‌ای دیگر رقم بخورد.