تغییر الگوی قیمت مسکن از سال۹۷
لطفا درباره چالش‌‌‌هایی که سازندگان با آن دست به گریبانند برای خوانندگان ما بگویید؟
یکی از چالش‌‌‌های ما روند بوروکراتیک و طولانی بودن مراحل ساخت‌وساز در تهران است. دو‌مرحله‌‌‌ای شدن مراحل صدور نقشه نیز به مراتب مسیر را صعب‌‌‌تر کرده است. در این مدت سازنده اجازه ساخت ندارد. با توجه به اینکه حدود دوسوم هزینه یک پروژه مربوط به زمین و یک‌سوم مربوط به ساخت است طی این مدت سرمایه مربوط به زمین راکد می‌‌‌ماند. هزینه خواب سرمایه باعث افزایش هزینه کل پروژه و در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت می‌شود. مساله دیگری که سازندگان با آن روبه‌رو هستند، فقدان ثبات اقتصادی و پیش‌بینی‌ناپذیری تورم فزاینده در طول سال‌های اخیر است که کلیه فعالیت‌‌‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. حوزه ساخت‌وساز با توجه به زمان‌بر بودن پروژه‌‌‌ها بیشتر از سایر بخش‌‌‌های اقتصادی تحت‌تاثیر قرار گرفته است. به طور مثال یک سازنده پروژه‌‌‌ای را با یک برآورد اولیه شروع می‌کند؛ اما طی زمان ساخت به دلیل تورم بالا، مبلغ برآورد اولیه به جهت پیشبرد و اتمام پروژه کفایت نمی‌‌‌کند و سازنده مجبور به تامین مالی مجدد می‌شود. با توجه به اینکه تسهیلات بانکی به آسانی در دسترس سازنده‌ها نیست آنها ناچار به پیش‌فروش واحدها می‌‌‌شوند و با در نظر گرفتن ثابت بودن قیمت فروش وقتی واحدی پیش‌فروش می‌شود قیمت آن ثابت می‌‌‌ماند و همزمان با افزایشی بودن قیمت ساخت سازنده مجبور می‌شود چند برابر رقمی را که قرار است در نهایت از خریدار دریافت کند در پروژه سرمایه‌گذاری کند که باعث ضرر وی می‌شود. بنابراین شاهد هستیم که بسیاری از سازنده‌ها در سال‌های اخیر حاضر به فروش واحدهایی که دارند نیستند بنابراین پروژه جدیدی را شروع نمی‌‌‌کنند که در نهایت باعث افزایش قیمت آپارتمان می‌شود.
چه راهکاری برای غلبه بر این مشکلات ارائه می‌‌‌دهید؟
یکی از راهکارهایی که باعث کاهش مدت زمان اخذ پروانه ساخت می‌شود همزمان شدن فرآیند گرفتن مجوز ساخت است. مثلا وقتی پرونده در بخش اداره فضای سبز در حال بررسی است بخش دیگر شهرداری می‌تواند همزمان نقشه‌‌‌ها را بررسی کند. راهکار دیگر در نظر گرفتن ضرب‌الاجل برای پرونده‌هاست؛ به طور مثال در توافقی که بین شهرداری و نظام مهندسی انجام شده اگر زمان بررسی نظام مهندسی از زمان توافق‌شده با شهرداری بیشتر شود شهرداری بر اساس آخرین نقشه فرآیند صدور پروانه را جلو می‌‌‌برد. در حالی که قبل از این توافق شاهد بودیم که ماه‌‌‌ها بررسی نظام مهندسی طول می‌‌‌کشید و به زمان صدور پروانه افزوده می‌‌‌شد. بنابراین با تعیین ضرب‌الاجل برای هر مرحله از مراحل اخذ مجوز و ساخت‌وساز می‌توان زمان صدور پروانه را کوتاه‌‌‌تر کرد.
چه عواملی را مسوول نوسانات قیمت ساختمان در بازار مسکن می‌‌‌دانید؟
عوامل متعددی در نوسان قیمت مسکن در ایران تاثیرگذارند، از جمله می‌توان به تورم عمومی کشور، هزینه نهادههای تولید مسکن مانند مصالح ساختمانی، عوارض دریافت مجوز ساخت، سطح درآمد و پس‌‌‌انداز خانواده‌‌‌ها، نقدینگی، رشد اقتصادی بازارهای جایگزین مثل طلا، بورس، ارز و سود بانکی، مالیات بخش مسکن مثل مالیات نقل و انتقال همچنین مالیات بر خانه‌‌‌های خالی، طرح‌‌‌های دولتی مانند طرح ملی مسکن، وام خرید مسکن و ساختار جمعیت کشور از جمله بعد خانوار و هرم سنی جمعیت اشاره کرد. برخی از این عوامل در راستای افزایش قیمت مسکن هستند مانند تورم عمومی کشور و تورم هزینه نهادههای تولید مسکن. برخی از عوامل نیز در جهت عکس عمل می‌کنند مانند طرح‌‌‌های دولتی مثل مسکن مهر.
برای تحلیل دقیق نوسانات قیمت مسکن بهتر است این نوسانات را به دو بازه قبل از سال ۹۷-۹۶ و بعد از آن تقسیم کنیم. تا قبل از سال ۹۶ شاهد دوره‌های رونق و رکود متوالی بازار مسکن بودیم. این سیکل‌‌‌های رونق و رکود حدود ۵ تا ۶ سال طول می‌‌‌کشید. این دوره‌‌‌ها در هر مرحله دارای ویژگی‌‌‌هایی بودند از جمله اینکه افزایش قیمت مسکن، سود ساخت‌وساز را افزایش می‌‌‌داد و همین امر باعث افزایش انگیزه سازندگان برای شروع پروژه‌‌‌های جدید و افزایش تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی صادره می‌‌‌شد. با توجه به اینکه تولید مسکن امری زمان‌بر است بعد از حدود سه تا چهار سال شاهد عرضه تعداد زیادی واحد مسکونی در بازار بودیم که همین عرضه زیاد نسبت به تقاضا سبب کاهش قیمت و در نتیجه کاهش سود ساخت‌وساز می‌‌‌شد. کاهش سود ساخت‌وساز باعث خروج سرمایه از بخش مسکن می‌‌‌شد که همین امر کاهش پروانه‌‌‌های ساخت را در پی داشت. کاهش پروانه‌‌‌های ساخت بعد از وقفه‌‌‌ای به کاهش تعداد واحدهای عرضه‌شده به بازار منجر می‌‌‌شد. این کمبود عرضه سبب افزایش قیمت ملک شده و دوباره این سیکل به کار می‌‌‌افتاد. دوران رونق کوتاه‌‌‌تر و حدود یک تا دو سال بود و دوران رکود بلندتر و حدود سه تا پنج سال بود. بعد از سال ۹۶ و ۹۷ شاهد روند دیگری در بازار مسکن هستیم. برای تحلیل این امر باید ابتدا به انواع تقاضا برای مسکن توجه کنیم. در بازار مسکن با تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری مواجه هستیم. از سال ۹۶ به بعد با توجه به افزایش قیمت ارز بعد از یک وقفه کوتاه شاهد این مساله بودیم که قیمت سایر کالاهای سرمایه‌‌‌ای از جمله طلا و خودرو و سپس مسکن نیز افزایش یافت. بعد از این تاریخ با توجه به افزایش سرسام‌‌‌آور قیمت مسکن هر روز از تقاضای مسکن مصرفی کاسته شده و در عوض تقاضای سرمایه‌‌‌ای مسکن اضافه شده است. در حقیقت مردم سعی می‌کنند با افزایش قیمت کالاهای سرمایه‌‌‌ای مثل سکه، خودرو و مسکن، ارزش دارایی‌های خود را نسبت به دلار حفظ کنند. امروزه شاهد هستیم که افزایش قیمت دلار تاثیر خود را در زمان بسیار کمی بر بازار مسکن می‌‌‌گذارد.
آیا انتظار دارید نوسانات قیمت‌ها در آینده کاهش یابد یا افزایش پیدا کند؟
تا زمانی که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌‌‌ای در اقتصاد ایران نقش بازی می‌کند نوسانات اقتصادی و به‌خصوص قیمت ارز نقش اصلی را در تورم قیمت مسکن دارند. تا زمانی که نتوانیم آرامش را به فضای اقتصاد کلان برگردانیم، شاهد این نوسانات در سایر بازارها از جمله طلا، ارز و مسکن خواهیم بود.
