شرکت‌های ساختمانی خواستار پایان «قیمت‌سازی دولتی» شدند
نسخه انبوهسازان برای مسکن ملی
به هر روی در حال حاضر پاشنه آشیل این طرح مطالبه انبوهسازان برای رفع موانع تولید مسکن است و اخبار رسیده از سطح شهرها و استان نشان می‌دهد عدم‌پیشرفت پروژههای مسکن ملی نارضایتی‌های متعددی را ایجاد کرده و حتی خبرها حاکی از این است که بخشی از انبوهسازان بزرگ به رغم توانایی و ظرفیت اجرایی بالا از ادامه فعالیت در این طرح خلع ید شده‌اند.
در همین راستا یکی از سازندگان مسکن در این باره متذکر شد: متاسفانه مسوولان برای حل مساله صورت مساله را پاک می‌کنند. در طرح مسکن ملی نیز شواهد نشان می‌دهد کندی اجرای پروژه‌ها به دلیل عدم‌توانایی شرکت‌های انبوه‌‌‌سازی بنام نیست و پاشنه آشیل آن را می‌توان در عدم‌تزریق منابع مالی و عدم‌خوانش اجرا با قیمت‌های کنونی دانست.
این سازنده تاکید کرد: با افزایش تورم، ساخت واحد مسکونی با قیمت‌های سال ۱۴۰۰ قابلیت اجرایی ندارد.
وی با انتقاد از عدم‌حمایت دولت از انبوهسازان بنام خاطرنشان کرد: خلع ید انبوهسازان توانمند از هر پروژه باعث طولانی‌‌‌تر شدن اجرای آن پروژه می‌شود و تجربه نشان داده اجرای پروژههای ملی توسط سازندگان غیر‌متخصص مشکلات کمی و کیفی زیادی را به دنبال دارد.
این سازنده گفت: در حال حاضر در جای‌جای کشور، مردم دل خوشی از ساخت‌وسازهای غیر‌حرفه‌ای ندارند؛ همه ما در اطرافیانمان دیده‌ایم که شخصی خانه نوساز خریده اما در اندک زمانی با تقلب‌‌‌های گسترده در کیفیت ساختمان مواجه شده است. چرا که بخش اعظمی از این املاک توسط برخی بساز‌بفروش‌ها ساخته شده که با کمترین هزینه واحد بی‌کیفیت را تحویل متقاصیان دادند و با این اقدام در ابتدای امر باعث خوشحالی کارفرمای اصلی مانند دولت شدند اما گذر زمان نشان داده هر کدام از آن پروژه‌ها مانند تیغ در گلو هستند که نه می‌توانند آن را ببلعند و نه می‌توانند آن را خارج کنند.
وی گفت: هر چند که دیگر بساز بفروش‌ها هم به لطف کاهش شدید حاشیه سود ساخت‌وساز و افزایش ۶۰۰درصدی قیمت زمین در تهران و بسیاری از شهرها رنگ باخته‌‌‌اند؛ ولی این بار و با ظهور طرح مسکن ملی با پدیده انبوهسازان متخلف روبه‌رو هستیم که ظاهرا شرکت‌های حقوقی ساخت‌وسازند ولی بعضا ممکن است با تخلفاتی که در ساخت‌وساز دارند، به توسعه ساختمانهای ناایمن موجود در کشور دامن بزنند.
این سازنده در نهایت متذکر شد: مسوولان برای حل این مشکلات دو راهکار جدی پیش رو دارند؛ اولی تزریق منابع کافی و حمایت از سازندگان بنام و در وهله دوم خرد کردن پروژههای سنگین بین چند انبوه‌ساز متخصص، با این دو راهکار دولت می‌تواند به سرعت پرونده این پروژه ملی را با حفظ کیفیت ببندد.
در این راستا رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران با بیان اینکه طی نشستی که اخیرا با مهرداد بذر‌پاش وزیر راه و شهرسازی و هادی عباسی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی داشتیم، بر لزوم چاره‌اندیشی برای اجرای نهضت ملی مسکن تاکید کردیم. چرا که با گذشت بیش از یک سال و نیم از روی کار آمدن دولت سیزدهم، آمار کنونی از ساخت مسکن راضی‌کننده نیست و به طور قطع در طول دوره چهارساله دولت رئیسی، ساخت 4 میلیون واحد مسکونی که از طرف مجلس تکلیف شده و مصوبه مجلس را برای نهضت ملی و جهش تولید مسکن به همراه دارد، عملیاتی نمی‌شود.
ایرج رهبر ادامه داد: همان‌طور که در دوره قبل هم این موضوع را مطرح کرده بودیم، در جریان آسیب‌شناسی اجرای مسکن نهضت ملی، به این نتیجه رسیدیم که مشکل نخست، تامین منابع مالی و سپس مساله تامین زمین است. طبق مصوبه مجلس هر ارگان دولتی که زمین مازاد در اختیار دارد، باید ظرف دو ماه آن را به وزارت راه و شهرسازی واگذار می‌کرد که بتوانند در ساخت مسکن ملی از آن استفاده کنند. اما این مصوبه عملیاتی نشد و این ارگان‌ها درصد ناچیزی از اراضی خود را به سختی برای این منظور اختصاص دادند. بنابراین دو مشکل مهم ما تامین زمین و منابع مالی است.
به گفته عضو هیات‌مدیره و مدیرعامل شرکت پیوند آرمه در زمینه تامین منابع مالی نیز به‌رغم اینکه صندوق ملی تعریف شده، اما بودجه‌ای هم که صندوق ملی باید از محل مالیات اراضی و فروش اراضی به دست می‌آورد، به سختی تکافوی زیرساخت‌ها را می‌کند. بنابراین بعید است که منابع مالی لازم برای ساخت این واحدها تامین شود. چون امروز نرخ متوسط تسهیلات بانکی برای هر واحد مسکونی حداکثر 300 میلیون تومان و آورده متقاضیان هم بسیار محدود است. متقاضیان بین دو تا پنج قسط 40 میلیون تومانی پرداخت کرده‌اند و در شرایطی که باید همه متقاضیان به صورت یکسان منابع مالی را تامین کنند تا پروژه پیش برود، این امر محقق نشده و مثل تجربه مسکن مهر، احتمال طولانی شدن مسکن ملی نیز وجود دارد.
وی در پاسخ به این سوال که راهکار پیشنهادی شما برای تسریع و توفیق در ساخت و اجرای مسکن ملی چیست؟ گفت: قبلا نیز این پیشنهاد را به وزارت راه و شهرسازی داده بودیم، اما به آن توجهی نشد. اکنون مسوولان متوجه شده‌اند که مردم توان پرداخت آورده خود را ندارند و با این اوصاف طرح هم به سرانجام نمی‌رسد. از طرفی با توجه به افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، نمی‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت تمام‌شده این واحدها چه رقمی خواهد بود.
از این رو ما اعلام کرده‌ایم که متقاضیان در حد توان آورده خود را پرداخت کنند و بانک‌ها هم در حد توان تسهیلات بانکی ارائه کنند؛ اما برای اجرای مسکن ملی، همچنان نیاز است که برای تامین 50درصد از منابع مالی طرح، از توان مالی بخش خصوصی استفاده شود. در این صورت دولت می‌تواند به ازای ورود بخش خصوصی، با آنها در قالب تهاتر همکاری کند که می‌تواند شامل تهاتر زمین، واحد تجاری یا واحدهای مسکن ملی درصورت نبود متقاضی باشد.
دولت می‌تواند با این راهکارها سرمایه بخش خصوصی را وارد عمل کند و موجب شود که طرح سریع‌تر به اتمام برسد. چرا که در این صورت کمبود منابع مالی، مانع ادامه اجرای پروژه‌ها نخواهد شد و ورود بخش خصوصی به این بخش آزاد است. ضمن اینکه سرعت عمل بخش خصوصی برای بازگشت سرمایه خود می‌تواند قابل‌توجه باشد.
وی گفت: مساله دیگر این است که قیمت کارشناسی برای ساخت مسکن ملی چه رقمی است. رقمی که در ابتدا برای این واحدها پیش‌بینی کرده بودند، 2میلیون و 700هزار تومان بود که سپس به حدود 4 میلیون و 700هزار تومان رسید. اما با توجه به رشد تورم و قیمت مصالح ساختمانی، قیمت نهایی برای اتمام این پروژه‌ها قابل پیش‌بینی نیست. بنابراین ما فعلا با تعدیل شاخص سه ماه دوم 1401 با قیمت پایه 7 میلیون و 900هزار تومان پیشنهاد داده‌ایم تا پروژه را پیش ببریم.
مدیرعامل شرکت پیوند آرمه در پاسخ به این سوال که آیا با پیشنهادهای شما در وزارتخانه موافقت شده است؟ گفت: وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تهاتر جهت تامین منابع مالی را قبول کرده‌اند. همچنین مسوولان در حال کارشناسی و بررسی قیمت در وزارتخانه هستند. طبق مصوبه مجلس، انبوهسازان یک طرف قضیه ساخت مسکن ملی هستند که باید در زمینه ساخت 4 میلیون واحد مسکونی مشارکت و در این زمینه باید حداکثر تلاش خود را بکنند؛ چون غیر از انبوهسازان بازوی اجرایی دیگری در بخش مسکن وجود ندارد. ما با دولت تعامل و همراهی خواهیم داشت تا این طرح را ساماندهی کند و به سرانجام برساند.
با قیمت‌های حاضر ساخت نهضت ملی صرفه ندارد
همچنین رئیس کانون سراسری انبوهسازان نیز با تاکید بر اینکه با دست خالی نمی‌توان پرونده مسکن ملی را به نحو احسن بست متذکر شد: در بحث نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هرمترمربع 5/ 4 میلیون تومان است، دولت با تمام قدرت قیمت را ثابت نگه داشته و تا امروز هم خبری در رابطه با افزایش این قیمت نشنیده‌‌‌ایم. در حالی که همه می‌دانیم ساخت املاک باکیفیت با این ارقام امکان‌پذیر نیست.
سیدمحمد مرتضوی گفت: سازندگان صاحب صلاحیت مسکن با این قیمت قرارداد امضا نمی‌‌‌کنند. البته در شهرهای جدید قراردادهایی پیشنهاد می‌شود و برخی از همکاران گفتمان‌هایی در خصوص حضور در پروژه انجام می‌دهند اما فعلا با این قیمت‌ها انعقاد قرار‌دادها ابتر مانده است.
وی گفت: قیمت 5/ 4 میلیون تومان بر اساس شاخص‌‌‌های سه‌ماه سوم سال 1400 محاسبه شده است. شاید یکسری قراردادهایی بر مبنای سه‌ماه سوم 1401 امضا شده باشد که قطعا روی 5/ 4 میلیون تومان تاثیرگذار بوده و قیمت ساخت افزایش یافته است.
وی با اشاره به اینکه با محاسبه شاخص تعدیل قیمت ساخت به حدود 6/ 5 میلیون تومان افزایش می‌‌‌یابد، اظهار کرد: این قیمت برای سازندگان صرفه ندارد. وقتی کارخانه فولاد قیمت را دو برابر می‌کند هیچ‌گاه نمی‌توان از سازنده مسکن انتظار داشت قیمت را ثابت نگه دارد چون فولاد خریداری می‌کند. سازنده این افزایش قیمت را در محاسباتش اعمال می‌کند و امروز یا فردا خودش را به‌روز خواهد کرد.
وی در نهایت تاکید کرد: در صورت تعدیل واقعی قیمت‌ها، ساخت‌وساز پروژههای نهضت ملی مسکن سرعت می‌گیرد.
ساخت نهضت ملی برای انبوهسازان به صرفه نیست
همچنین عضو هیات‌مدیره انبوهسازان تهران با بیان اینکه نرخ ساخت نهضت ملی برای انبوهسازان به صرفه نیست، بنابراین هزینه‌های ساخت نهضت ملی باید بازنگری شود تاکید کرد: قیمت‌هایی که در گذشته اعلام شد برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد.
شهاب سعادت‌نژاد افزود: وزارت راه و شهرسازی نتوانست زمین‌هایی را که برای این طرح مناسب باشد در شهرهای بزرگ به‌خصوص تهران جانمایی کند و تفاهم‌نامه‌هایی با دیگر ارگان‌ها با قیمت پایین بسته شد اما به علت غیر‌واقعی بودن نرخ ساخت‌وساز آن تفاهم‌نامه‌ها نیز به جایی نرسید.
عضو هیات‌مدیره انبوهسازان گفت: بیشتر از ۸۰درصد از جمعیت کشور در دهک‌های دو تا هشت قرار دارند و به دنبال خانه‌های باکیفیت و امن هستند. همان‌طور که در زلزله‌های ترکیه و خوی دیدیم خانه‌های بی‌کیفیت، ارزان و نا‌امن در صورت بروز حادثه جان مردم را می‌گیرند.
سعادت‌نژاد در ادامه افزود: از تکنولوژی ساخت خانه کشورهای پیشرو می‌توانیم استفاده کنیم. همچنین کمک‌های مالی و فاینانس پروژه‌ها نیز به اجرای هرچه سریع‌تر این طرح کمک می‌کند.
وی یاد‌آور شد: ساختمانهای ما نسل دو و سه ساخته می‌شوند در حالی که در صنعت ساخت‌وساز دنیا نسل پنج و هفت در حال اجراست.
باید در شرایط قراردادهای ساخت به سازندگان تجدیدنظر شود
مدیرعامل شرکت مهران ساخت خرم‌آباد نیز با بیان اینکه سازندگان به دلیل قیمت پایین ساخت مسکن ملی از این طرح فرار می‌کنند درباره راهکار پیشنهادی برای بهبود وضعیت گفت: اگر بخواهیم طرح نهضت ملی مسکن سرعت بگیرد و به نتیجه برسد، دولت حتما باید در شرایط قراردادهای ساخت و تحویل زمین به سازندگان تجدیدنظر کند. همچنین رقم تسهیلات بانکی را افزایش و در عین حال نرخ بهره تسهیلات بانکی را کاهش دهد.
مهران دالوند در ادامه تصریح کرد: اگر دولت به دنبال اجرای سرعتی این طرح است باید به زبان ساده سر کیسه را شل کند. بهتر است دولت تسهیلات بیشتری را برای انبوهسازان در نظر بگیرد و با قیمت واقعی با آنها قرارداد ساخت ببندد. چون هم اکنون بزرگ‌ترین عاملی که انبوهسازان را از این بخش فراری داده، این است که قیمت‌ها واقعی نیست و برای انبوهسازان صرفه اقتصادی ندارد. بیشتر انبوهسازان تمایل دارند که دولت به صورت مشارکتی با آنها همکاری کند.
رئیس انجمن انبوهسازان استان لرستان همچنین درخصوص آینده مسکن ملی گفت: ساخت 2 میلیون و 600هزار واحد مسکن مهر به‌رغم قیمت‌های متناسب با گذشت 16 سال هنوز به پایان نرسیده و حتی به دلیل اصرار بر اتمام سرعتی برخی از پروژه‌ها، کیفیت نهایی زیر سوال رفته است.
