«دنیای‌اقتصاد» در گفت‌وگو با فعالان بازار ساخت مسکن بررسی کرد
سال رکودی در انتظار شرکت‌های ساختمانی؟
از سوی دیگر برخی دیگر از آیتمها و مصالح ساختمانی ساخت داخل مانند آهن و سیمان نیز از نوسانات دلاری اثرپذیری دارند. بنابراین از این زاویه، یعنی نوسانات قیمت مصالح، هزینه ساخت تحت‌تاثیر نوسانات ارزی قرار دارد. بنابراین این عقیده که مسکن کالایی داخلی است و وارداتی نیست و نوسانات ارزی و دلاری بر آن اثر نمی‌‌‌‌گذارد از اساس مردود است. در این بین رشد شدید نقدینگی بر اساس معادلات اقتصادی باعث تحریک تقاضای خرید سرمایه‌ای و سپس رشد قیمت‌ها می‌شود. بر این اساس رابطه قدیمی بین تورم مسکن و رشد نقدینگی بیانگر اثرپذیری بازار معاملات ملک از این متغیر است. طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانه نقدینگی(۳/ ۲۸ درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷ درصد) بوده است. اما در طول این سال‌ها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است. در سال گذشته، تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است.
تاثیر افزایش تورم بر کسب‌و‌کار شرکت‌های ساختمانی
در همین راستا مدیرعامل شرکت مهندسین مشاور طرح و تحکیم بنا گفت: با توجه به روندی که افزایش هزینه‌های ساختمانی اعم از زمین و ساخت‌وساز در گذشته و حال داشته، بعید است که تورم اعلام شده توسط دولت در سال‌های آینده، به ساختمان‌سازی نیز تسری پیدا کند.
بهروز سرابندی، رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان افزود: اگر توجه کنیم؛ هزینه ساختمان از دو قسمت ساخت و قیمت زمین تامین می‌شود، بنابراین تاثیر هردو فاکتور مورد نظر در افزایش هزینه ساختمانی باید لحاظ شود. تورم موجود که هر لحظه نیز افزایش مییابد، باعث شده که مردم سرمایه‌های خود را به بخش‌های طلا، ملک، ارزهای خارجی و خودرو منتقل کنند؛ منتها درمورد زمین به‌خصوص در کلان‌شهرها و نقاط مرغوب شهری به دلیل محدود بودن اراضی، این موضوع بیشتر جلب توجه می‌کند و کمبود زمین در نقاط مرغوب باعث می‌شود که افزایش نرخ آن بیش از اندازه بوده و تورم‌زایی آن از حد مورد نظر بیشتر باشد. سرابندی افزود: در مورد ساخت‌وساز و نیروی انسانی نیز به دلیل وابستگی بخشی از محصولات ساختمانی به خارج از کشور و افزایش نرخ ارزهای خارجی، تورم ایجادشده بسیار بیش از اندازه بوده و نیروی انسانی اعم از کارگران و متخصصان و نیاز آنها به گذراندن حداقل زندگی، بیش از پیش خواهد بود.این مدرس دانشگاه تاکید کرد: بنابراین ترکیب یا تاثیر این چند مولفه، تورم در پیش را در مورد مسکن و ساخت‌وساز بیشتر خواهد کرد. به طوری که این تورم حدود ۱۵ تا ۲۲ درصد بیشتر از تورم معمول خواهد بود. یعنی اگر ما بر فرض یقین، تورم را حدود ۴۵درصد در نظر بگیریم، در سال آینده رقم ۱۵تا۲۲ درصدی در بخش ساخت‌وساز و مسکن به آن اضافه خواهد شد.
وی در ادامه تصریح کرد: اما تعجب‌آور این است که به‌رغم وعده‌های دولت درباره کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، مولفه دیگری که نرخ آن به طور دائم در حال افزایش است؛ مالیات و عوارض ساختمانی شهرداری‌هاست که به دلیل جبران کسری بودجه‌ها، به طور دائم افزایش پیدا می‌کند و سازندگان به ناچار باید این موضوع را موردنظر قرار دهند و تامین کسری بودجه شهرداری‌ها و دولت را سازندگان باید بپذیرند که درنهایت به مصرف‌کنندگان منتقل می‌شود. سرابندی یادآور شد: بنابراین اگر دولتمردان به فکر چاره نباشند و روز بهروز عوارض ساختمانی و مالیات‌های بساز و بفروشی را افزایش دهند، تورم بیش از اندازه‌ای در سال آینده گریبان‌گیر جامعه مصرف‌کننده خواهد بود. وی همچنین درخصوص تاثیر افزایش تورم بر کسب‌و‌کار شرکت‌های ساختمانی اظهار کرد: در سال آینده شرکت‌های ساختمانی اعم از پیمانکاران ساختمانی و مهندسان مشاور روزهای بدی را در پیش خواهند داشت.
خروج سازندگان از بازار ساخت
مدیرعامل شرکت آتین سازه نیز در این رابطه گفت: با توجه به تصمیماتی که دولت گرفته و عدم‌سیاستگذاری در بخش اقتصادی و افزایش قیمت ارز یعنی کاهش ارزش پولی کشور، دولت این تورم ۴۰ درصدی را در بودجه دیده است. اما تجربه نشان می‌دهد؛ در مواقعی که دولت تورم را ۲۳ یا ۲۴درصد اعلام می‌کند، تورم روی عدد ۳۸، ۴۰ و ۴۲ است. سعید آسویار ادامه داد: هم اکنون اولین تاثیری که در بازار نهاده‌های بخش مسکن نمود پیدا می‌کند؛ در بخش قیمت زمین قابل مشاهده است که مالکان قیمت ملک و زمین خود را متناسب با قیمت سایر کالاها مانند خودرو می‌سنجند و قیمت‌گذاری می‌کنند. برهمین اساس کسانی که صاحب ملک در حوزه‌های شهری هستند، قیمت املاک کلنگی خود را بالا می‌برند. وی عنوان کرد: به تبع آن، کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی از فولاد و سیمان گرفته تا شن و ماسه، آجر، گچ، کاشی، لوله و اتصالات تا نقاشی و رنگ‌آمیزی، همه شاهد افزایش قیمت در روزهای پایانی سال و سال آینده خواهند شد. افزایش قیمت‌ها در سال آینده به این دلیل خواهد بود که نرخ بعضی از نهاده‌ها هنوز با نرخ ارز جدید بهروز و قیمت‌گذاری نشده‌اند. در سال آینده هم به طور خودکار با تورم ۴۰ درصدی که دولت اعلام کرده، نرخ همه این موارد افزایش پیدا می‌کند. درمجموع پیش‌بینی من این است که در بخش مسکن، افزایش قیمت برای ساخت‌وساز بالای ۴۰درصد خواهد بود.
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران همچنین درباره تاثیر این رشد تورم بر عملکرد و وضعیت شرکت‌های ساختمانی در سال آینده گفت: درپی رشد تورم، ساخت‌وساز به شدت کاهش مییابد که علت آن کاهش قدرت خرید مردم است و دیگر برای مردم پولی نمانده که بخواهند خانه خود را عوض کنند یا صاحب خانه شوند. در عین حال مهاجرت از شهرها به سمت اطراف یا حتی خارج از کشور بیشتر رخ می‌دهد و هیچ کارفرما و سرمایه‌گذاری خود را درگیر ساخت ساختمان نخواهد کرد.
این انبوه‌ساز تصریح کرد: به نظر می‌رسد ۲۰تا۲۵درصد از سازندگان و کسانی که قصد فعالیت در بخش ساخت‌وساز را دارند؛ از بازار ساخت مسکن خارج خواهند شد. اتفاق دیگری که می‌افتد این است که شرکت‌های خصولتی و تعاونی‌های وابسته به شرکت‌های دولتی دیگر با این قیمت‌ها قدرت خرید و ساخت نخواهند داشت و فشار در این بخش نیز بسیار افزایش مییابد. آسویار خاطرنشان کرد: به همین دلیل پیش‌بینی می‌کنم در سال آینده بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند که به سمت دلالی دلار و کالا روی بیاورند تا اینکه بخواهند وارد حوزه ساخت‌وساز شوند و خود را درگیر دردسرهای ساخت‌وساز و قوانین مالیاتی کنند.
انتقال سرمایه‌ها از بازار ساخت‌وساز
رئیس هیات‌مدیره شرکت کارکیا پدیده نو گفت: بودجه‌ای که دولت رئیسی به مجلس ارائه کرده و اکنون در دست بررسی نمایندگان است؛ عددی بین ۴۰ تا ۴۲درصد را برای بحث تورم در نظر گرفته است؛ این میزان تورم را از نظر ریاضی و آماری به صورت نقطه به نقطه در نظر گرفته‌اند. نه نموداری که به صورت خطی بخواهد تغییر کند.
رضا میرزاهدی تاکید کرد: به طور قطع اولین بحث ما این است که تورم ۴۰درصد وقتی به صورت نقطه به نقطه دیده می‌شود، وقتی روی نمودار خطی بیاید؛ قطعا این تورم به بیش از ۷۰ تا ۷۵درصد کشیده می‌شود. به این دلیل که وقتی تورم را به صورت نقطه به نقطه در نظر می‌گیرید که این تورم ۴۰ درصدی به صورت جداگانه روی بخش‌های مختلف اعم از هزینه تراکم ساختمانی، نظام مهندسی ساختمان، مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد نیروی انسانی و حمل‌ونقل لحاظ می‌شود؛ اتصال این بخش‌ها به همدیگر، دیگر تورم ۴۰ درصدی را به همراه ندارد، بلکه در چند حوزه باید تورم ۴۰ درصدی را به هم وصل کنیم و اگر این را به تعداد داده‌های ما تقسیم کنید؛ می‌بینید که عدد نهایی، رقمی نزدیک به ۷۰ تا ۷۵درصد خواهد بود. بنابراین در حوزه ساخت ملک، وقتی نرخ تمام آیتمها ۴۰درصد افزایش مییابد، به یقین رشد قیمت زمین ۴۰درصد نخواهد بود و قیمت زمین به طور خودکار بین ۱۰۰ تا ۱۵۰درصد تغییر پیدا خواهد کرد. همان‌طور که رشد قیمت مسکن در سال ۹۲ به تورم بیش از ۶۰ درصدی رسید.
این سازنده مسکن درخصوص تاثیر این موضوع بر وضعیت شرکت‌های ساختمانی در سال آینده گفت: هم‌اکنون یک رکود کامل بر سیستم شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازی حاکم شده است. طی سه سال گذشته به قدری وضعیت تورم و افسارگسیختگی نرخ دلار نابسامان بوده که ما حتی نمی‌توانیم به حالت عادی فعالیت کنیم. چون به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت، امکان محاسبات و برآوردها در خصوص هزینه تمام‌شده اجرای پروژه‌های ساختمانی وجود ندارد. وی ادامه داد: همان‌طور که در طرح اقدام ملی مسکن، با وجود اینکه قیمت‌های مختلفی اعلام شده اما به طور قطع نمی‌توانیم به تصویب یک قیمت نهایی برسیم. چون همان بلایی که بر سر مسکن مهر آمد، در این طرح نیز وجود خواهد داشت. چرا که قرار بود مسکن مهر به شیوه سنتی حدود ۲۸۵هزار تومان و ۳۱۵هزار تومان به شیوه صنعتی ساخته شود؛ اما هنوز ۲۰هزار واحد مسکن مهر طبق اظهارات مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازی به مرحله بهره‌برداری نرسیده و کمترین قیمت ساخت آن ۵ میلیون تومان است. میرزاهدی تاکید کرد: پس در چنین شرایطی هیچ شرکت ساختمانی وارد ریسک ساخت مسکن ملی و سایر ساخت‌وسازها نخواهد شد. در شرایطی که ساخت‌وساز انجام نشود؛ با کمبود مسکن و گرانی آن در بازار مواجه خواهیم شد. چون عرضه و تقاضای مسکن با هم سنخیت ندارد.
وی با انتقاد از کمبود و گرانی شدید یونولیت گفت: جای تاسف است که امروز به دلیل عدم‌واردات مواد اولیه یونولیت، این مصالح نایاب و به شدت گران شده است. با این شرایط نمی‌توان انتظار ساخت‌وساز ارزان‌قیمت را داشت و بودجه‌ای هم که به مجلس ارائه شده، غیرکارشناسی است. میرزاهدی درباره وضعیت شرکت‌های ساختمانی اظهار کرد: امروز بیش از ۹۰درصد شرکت‌های ساختمانی به طور کلی یا فعالیت نمی‌کنند، یا به ورطه ورشکستگی رسیده‌اند و تعدیل نیرو کرده‌اند یا درصدد حفظ سرمایه خود هستند. یعنی شرکت‌های ساختمانی پولی را که باید مثل دهه‌های ۷۰ و ۸۰ در صنعت ساخت‌وساز هزینه کنند؛ به بازارهای دیگری مثل طلا، سکه، دلار و خودرو می‌برند و این باعث می‌شود که وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۲ فاجعه‌بارتر از امروز شود.
رکود در بازار مسکن طولانی‌تر می‌شود
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان سیستان و بلوچستان در این باره گفت: هزینه‌های مربوط به دولت و سازمان‌های ذی‌ربط مانند عوارض شهرداری، قاعدتا هر ساله افزایش پیدا می‌کند؛ چه پای تورم در کار باشد و چه نباشد.
محمد خیرخواه، مشاور شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق با بیان این مطلب افزود: منتها درخصوص بقیه هزینه‌های ساخت‌وساز مانند مصالح ساختمانی؛ رقمی درحدود ۲۵ تا ۳۰درصد به نرخ تورم حاکم بر اقتصاد اضافه می‌شود و به نظر می‌رسد که دست‌کم تورم ۵۰ تا ۵۵ درصدی را در بخش هزینه‌های ساخت‌وساز مشاهده خواهیم کرد و به طور قطع با تورمی بیش از آنچه اعلام شده، مواجه می‌شویم. وی درخصوص تاثیر این تورم بر وضعیت بازار مسکن در سال آینده بیان کرد: همان‌طور که اکنون به نحوی بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت‌ها در رکود فرو رفته، طبیعتا در سال آینده که این افزایش قیمت‌ها بیشتر خواهد شد، این رکود همچنان ادامه خواهد یافت. چرا که با شرایط موجود، متقاضیان واقعی مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید، توان خرید ندارند و بدیهی است که با افزایش هرچه بیشتر قیمت‌ها قدرت خرید کاهش مییابد و رکود در بازار مسکن طولانی‌تر خواهد شد. خیرخواه همچنین درباره تاثیر تورم بر فعالیت شرکت‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۲ اظهار کرد: کسانی که شغل آنها ساخت‌وساز است، به هر حال پروژه خود را با هر قیمتی که به اتمام برسانند، درنهایت با یک‌درصد سود محصول خود را واگذار می‌کنند. چون مسکن با هر قیمتی هم که به اتمام برسد و عرضه شود، چون یک نیاز اساسی برای اقشار مختلف مردم محسوب می‌شود افراد ناچار به تهیه مسکن هستند و به هر نحو ممکن تلاش می‌کنند که یک واحد مسکونی کوچک برای زندگی خود تهیه کنند. این فعال ساختمانی یادآور شد: به هر صورت بازار ساخت‌وساز تعطیل نمی‌شود. چون مسکن یک نیاز اساسی است؛ اما دیگر این انتظار برای سازنده وجود ندارد که وقتی کالای وی آماده فروش شد، بتواند کالای خود را با قیمت مناسب بفروشد. وی درخصوص تاثیر رشد نرخ دلار بر بازار مصالح ساختمانی گفت: در هفته‌های گذشته نرخ مصالح ساختمانی به طور مستقیم، متاثر از افزایش نرخ دلار افزایش یافته است؛ اگرچه شاید بسیاری از کالاهای مربوط به بخش مسکن ارتباط چندانی با نرخ دلار نداشته باشند، اما قیمت تمامی کالاها تحت‌تاثیر این موضوع قرار می‌گیرد و تاثیر آن در بخش مسکن بیشتر است.
