تورم ساخت و نبض تولید مسکن در صورت «توافق در مذاکرات» به چه سمتی خواهد رفت؟
شرکت‌های ساختمانی منتظر برجام
گزارش‌های متعدد حاکی است که از چند هفته گذشته تاکنون معاملات مسکن متوقف شده و بسیاری از معامله‌‌‌گران و تولیدکنندگان منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم‌توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن و ساخت‌وساز دارد؟پرسش فعالان بازار مسکن این است که در صورت دستیابی به توافق برای احیای برجام، وضعیت قیمت زمین، مصالح ساختمانی و در کل، روند هزینه ساخت و تولید مسکن چگونه خواهد شد؟ آیا تورم ساختمانی کاهش پیدا می‌کند؟ وضعیت قیمت مسکن و قدرت خرید چطور خواهد شد؟
کاهش قیمت مصالح ساختمانی با کاهش نرخ دلار
درهمین رابطه مدیرعامل شرکت ساختمانی پیوند آرمه با اشاره به اینکه احیای برجام به طور مسلم بر بخش ساخت‌وساز اثرگذار خواهد بود، گفت: بخش مسکن بر کل اقتصاد کشور تاثیرگذار است، به این دلیل که بخش مسکن حدود 35درصد از اقتصاد کشور را شامل می‌شود. از این رو با توجه به‌درصد سهمی که بخش مسکن در اقتصاد دارد، تاثیرگذاری آن غیرقابل انکار است.
ایرج رهبر، با تاکید بر اینکه با احیای برجام نرخ دلار کاهش پیدا می‌کند و به همان نسبت نرخ مصالح ساختمانی تا حدودی افت می‌کند، تصریح کرد: هرچند انتظار نداریم که قیمت مصالح ساختمانی ناگهان به نصف کاهش پیدا کند، اما به هر حال تاثیر 15 تا 20درصدی در کاهش نرخ مصالح ساختمانی خواهد داشت.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: از آنجا که با احیای برجام سایر بخش‌های اقتصادی کشور تحت‌تاثیر این موضوع قرار خواهد گرفت، بخش مسکن هم که سهم بزرگی در اقتصاد کشور بر عهده دارد، متاثر از این موضوع خواهد بود و کاهش قیمت در این بخش محسوس و قابل ملاحظه خواهد بود.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور همچنین درباره تاثیر احیای برجام بر قیمت مسکن در بازار تصریح کرد: بازار مسکن هم به همین ترتیب تحت‌تاثیر احیای برجام خواهد بود، اما این تاثیرپذیری مانند بخش مصالح ساختمانی نخواهد بود. چرا که بخشی از مصالح ساختمانی که وارداتی است و همچنین بازار خودرو و امثال آن که وابستگی مستقیمی به نرخ ارز و دلار دارند؛ از برجام تاثیر می‌گیرند.
رهبر یادآور شد: در بخش مسکن تاثیر احیای برجام صرفا در حوزه مصالح ساختمانی مشهود خواهد بود و احتمال تاثیرگذاری آن در بخش قیمت زمین بسیار کم است.
احتمال کاهش قیمت مسکن
رئیس هیات‌مدیره شرکت ساختمانی انبوه‌سازان جامع تهران نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد»گفت: در صورتی که برجام امضا شود، ما با تقویت پول ملی مواجه خواهیم شد و درواقع قیمت ارز کاهش پیدا می‌کند و به تبع کاهش قابل‌توجه قیمت ارز، قیمت مسکن هم پایین می‌آید. بنابراین می‌توان امیدوار بود که قیمت مسکن کاهش پیدا کند، یا حداقل افزایش قیمت‌ها متوقف می‌شود تا جایگاه خود را پیدا کند.
حسن محتشم ادامه داد: اما در بخش نهاده‌های ساختمانی و قیمت‌های عمومی چندان شاهد برگشت قیمت‌ها نخواهیم بود، مگر در بخش تاسیسات یا در بخش مربوط به لوازم و اجناس وارداتی که تحت‌تاثیر کاهش نرخ ارز قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند.
وی درخصوص وضعیت بازار ساخت‌وساز و تولید مسکن در صورت احیای برجام گفت: به نظر می‌رسد که ساخت‌وساز در دوره پسابرجام به دو دلیل رونق بگیرد. دلیل نخست اینکه تحریم‌ها برداشته می‌شود و شرایط اقتصادی می‌تواند تاحدودی بهبود پیدا کند.
محتشم اضافه کرد: در عین حال مراودات تجاری با کشورهای خارجی افزایش می‌یابد و شرایط ارتباط تجار ایرانی و شرکت‌ها با دنیا مقداری روان‌تر از قبل می‌شود که تمامی این موارد می‌تواند زمینه ساخت‌وساز بهتر را فراهم کند؛ در عین حال که تقاضا برای دفاتر اداری و تجاری شرکت‌های خارجی بیشتر می‌شود.
این سازنده مسکن متذکر شد: به هر حال اگر برجام امضا شود، یک رونق اقتصادی از طریق ارتباط شرکت‌های خارجی برقرار می‌شود که همه این موارد می‌تواند تحول مثبتی در بازار مسکن ایجاد کند.
در عین حال که در مقطع امضای برجام، قیمت مسکن تحت حداقل در یک دوره کوتاه‌مدت تاثیر قیمت ارز و تقویت پول ملی کاهش پیدا می‌کند.
وی با یادآوری اینکه حتی در صورت احیای برجام هزینه تولید مسکن چندان کاهش نخواهد داشت، مگر در حوزه ساختمان‌های لوکس که به هر روی بخشی از هزینه‌ها ناشی از واردات کالاها و اجناس خارجی است و در بخش کالاهای وارداتی طبیعتا تحت‌تاثیر کاهش نرخ ارز، شاهد کاهش قیمت این مصالح خواهیم بود. چون برجام روی قیمت تمام شده آنها تاثیر می‌گذارد.
رونق مسکن در پی ثبات اقتصادی
در همین حال دبیر انجمن تولیدکنندگان تجهیزات تهویه مطبوع درخصوص وضعیت بازار مسکن در دوره پسابرجام گفت: به طور قطع زمانی که اوضاع اقتصادی باثبات باشد، همه بخش‌ها رونق پیدا می‌کنند و این امر کاملا مشهود است.
اسدالله امینی ادامه داد: آنچه بسیار مهم است، ثبات اقتصادی و نگاه مثبت به آینده است. وقتی که تنش‌ها رفع شود و نگرانی‌ها از بازار، فعالان اقتصادی و بخش تولید برداشته شود، درواقع فعالیت‌های اقتصادی آغاز می‌شود. یعنی همه بخش‌ها در مسیر خود پیش می‌رود و آن حالت بحرانی از بین می‌رود.
وی با ابراز تاسف از اینکه ما اکنون در زمان بحران هستیم و در چنین شرایطی دچار خسران و ضرر و زیان می‌شویم، اضافه کرد: در این شرایط فعالان اقتصادی بلاتکلیف می‌مانند و نمی‌دانند چه اقدامی انجام دهند. بسیاری از آنها پول‌های خود را نگه می‌دارند و در بخش تولید سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.
امینی در پاسخ به اینکه آیا با احیای برجام می‌توان امیدوار به کاهش قیمت مسکن بود، افزود: کاهش چشمگیر قیمت مسکن بعید است؛ اما ممکن است نوسان اندکی داشته باشد. آنچه پیش‌بینی می‌شود، جلوی افزایش بی‌رویه قیمت‌ها گرفته خواهد شد.
وی درخصوص راهکار پیشنهادی به دولت برای ارتقای قدرت خرید مردم در دوره پسابرجام اظهار کرد: رشد قدرت خرید مردم بستگی به ثبات اقتصادی دارد. در شرایط بی‌ثباتی بازار، به طور قطع قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند و تورم افزایش پیدا می‌کند و از توان خرید مردم پیشی می‌گیرد. به‌خصوص افرادی که درآمد ثابت دارند، مانند کارمندان، کارگران و بازنشسته‌ها همیشه در تنگنا قرار می‌گیرند. امینی خاطرنشان کرد: اما در شرایطی که اقتصاد حالت طبیعی و نرمال خود را پیدا کند، اقشار کم‌درآمد هم زندگی خود را بر اساس روند اقتصادی که در کشور وجود دارد، تنظیم می‌کنند.
مشکلات داخلی ساخت‌وساز
مدیرعامل و رئیس هیات‌مدیره شرکت انبوه‌سازی آلوسار نیز با اشاره به اینکه برجام تاثیری بر بخش مسکن ندارد و هیچ اتفاقی با احیای برجام رخ نمی‌دهد، گفت: مشکلات بخش ساخت‌وساز در داخل کشور قابل حل است؛ چون ارتباطی به بیرون از کشور و مساله برجام ندارد و عمده موانعی که برای سازندگان ایجاد می‌شود، از جانب ادارات و سازمان‌های متولی است.
ابوالقاسم قوپرانلو، ادامه داد: ضمن اینکه ما از محتوای برجام اطلاعی در اختیار نداریم که پی ببریم در چه بخش‌هایی اثرگذار خواهد بود. باید ببینیم برجام اگر واقعا احیا شود، آیا منابع مالی به ایران وارد می‌شود یا خیر و این منابع اگر وارد کشور شود، در چه بخش‌هایی هزینه می‌شود.
به گفته نایب‌رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، اگر دولت در حوزه تامین زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری کند، ممکن است بر بخش مسکن تاثیری داشته باشد، در غیر‌این صورت نمی‌توان انتظار خاصی از احیای برجام داشت.
قوپرانلو با اشاره به چالش‌ها و مشکلات ساخت‌وساز تصریح کرد: در حال حاضر شهرداری‌ها، سازمان آب، سازمان برق، ذوب آهن، سیمان و تمام این بخش‌ها از طریق سرمایه‌گذاران داخلی می‌چرخد؛ یعنی دولت کمکی به این بخش‌ها نمی‌کند. اگر دولت کمک کند، ممکن است برجام تاحدی تاثیرگذار باشد؛ اما در حوزه مسائل دیگر اثرگذار نخواهد بود.
وی اضافه کرد: چون برجام زمین وارد مملکت ما نمی‌کند و این در حالی است که قیمت زمین به طور سرسام‌آور افزایش یافته است و ما زیرساختی هم برای این مسائل در اختیار نداریم که فرضا بتوانیم کاربری اراضی کشاورزی را تبدیل به اراضی مسکونی کنیم.
رئیس انجمن انبوه‌سازان استان مازندران با اشاره به هزینه‌های سرسام‌آور ساخت‌وساز تاکید کرد: در کنار هزینه سرسام‌آور تامین زمین، شهرداری به عناوین مختلف از انبوه‌سازان هزینه دریافت می‌کند و شکایات ما به جایی نمی‌رسد.
قوپرانلو ادامه داد: از طرفی ما هر روز با افزایش قیمت مصالحی از قبیل سیمان مواجهیم و کارخانه سیمان هیچ ضابطه‌ای در این زمینه ندارد. در چنین شرایطی نمی‌توان امیدوار بود که با احیای برجام، قیمت مسکن و آپارتمان یا نهاده‌های ساخت ارزان شود.
رئیس هیات‌مدیره شرکت انبوه‌سازی آلوسار همچنین بیان کرد: در طرح جهش تولید مسکن، قیمت ساخت مسکن را متری 2میلیون و 700هزار تومان مشخص کردند؛ در حالی که هزینه هر مترمربع ساخت بیش از 10میلیون تومان است. بنابراین قیمت مسکن به این راحتی کاهش نمی‌یابد.
وی با انتقاد از اینکه مشکلات داخلی بسیار زیاد است و برای حل مشکلات بخش مسکن باید موانع درونی را برطرف کنند، گفت: سرمایه‌گذاران بخش مسکن ارتباطی با دولت و برجام ندارند و فقط کافی است که برای آنها مانع تراشی نکنند تا خودشان مشکلات خود را حل کنند.
قوپرانلو با انتقاد از افزایش شدید قیمت مسکن گفت: آپارتمانی که ما دو سال پیش به قیمت متری 2میلیون تومان فروختیم، اکنون کمتر از 35میلیون تومان نیست. در مازندران بسیاری از سازندگانی که پیش‌فروش کرده بودند، به زندان افتادند؛ به این دلیل که با قیمت پایین پیش‌فروش کرده بودند، اما به دلیل جهش قیمت‌ها هزینه‌های ساخت آنها چند برابر افزایش یافت.
وی خاطرنشان کرد: این مسائل ناشی از حضور واسطه‌هایی است که در این بازار پولشویی می‌کنند و با پیش خرید آپارتمان‌ها بازار مسکن را آشفته می‌کنند. دولت اگر برای ساماندهی این آشفته بازار برنامه‌ریزی کند، مسائل ما در این بخش حل می‌شود.
کاهش قیمت مصالح ساختمانی در پسابرجام
مدیرعامل شرکت ارم دیانا نیز در خصوص وضعیت بخش ساخت‌وساز در دوره پسابرجام عنوان کرد: ساختمان شامل چند بخش است که قابل تمایز است. یک مساله مربوط به دستمزدهاست که دستمزدها چندان قابل تغییر نیست و با توجه به سیاست‌های دولت هر ساله تثبیت می‌شود و همین تثبیت شدن آن به سوی کاهش غیرقابل تغییر است؛ یعنی هرچند به سوی گران‌تر شدن حرکت می‌کند، اما به سوی کاهش قیمت به ندرت پیش می‌رود.
محمدعلی ربانی ادامه داد: در بخش مصالح ساختمانی و تجهیزات هم بخشی داخل کشور تامین می‌شود و بخشی دیگر از مصالح را از خارج وارد کشور می‌کنند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان قم ادامه داد: در قسمت مربوط به متریال اولیه مصالح ساختمانی که وارداتی است، این موضوع وابستگی شدید به نرخ ارز دارد و نوسانات قیمت ارز روی این موضوع تاثیر دارد. بنابراین احیای برجام در این حوزه تاثیرات خود را نشان می‌دهد.
وی تاکید کرد: مساله عمده این است که اگر برجام به نتیجه برسد و نرخ ارز و دلار کاهش پیدا کند، به این معناست که ارزش پول ملی تثبیت و بیشتر شده است. در این حالت مشاهده می‌کنیم که قیمت اجناس و مصالح کاهش پیدا می‌کند و قیمت تمام شده برای کارخانه پایین‌تر از وضعیت فعلی است که در تحریم قرار داریم.
ربانی اظهار امیدواری کرد: در دوره پسابرجام در بخش مصالح ساختمانی تغییرات بسیار فاحشی رخ دهد و این خود تاثیرگذاری روی قیمت مسکن را به دنبال دارد.
این تولیدکننده مسکن با بیان اینکه در حال حاضر در بخش مصالح ساختمانی مانند فولاد و سیمان با نوسانات بسیار زیادی مواجه هستیم، اذعان کرد: اگرچه اخیرا قیمت فولاد تاحدودی افت کرده، اما در مقابل قیمت سیمان و بتن به شدت افزایش پیدا کرده است و این موضوع تاثیر بسیار ناهنجاری روی ساختمان‌هایی دارد که با سازه بتنی ساخته می‌شوند.
جذابیت ورود شرکت‌های خارجی
همچنین مدیرعامل هلدینگ ساختمانی بهشت درخصوص وضعیت قیمت زمین، مصالح ساختمانی و در کل، روند هزینه ساخت و تولید مسکن در صورت دستیابی به توافق برای احیای برجام گفت: به نظر من تغییر محسوسی در این بخش دیده نخواهد شد و برعکس انتظار مصرف‌کنندگان این بازار، خبری از نزول قیمت‌ها نخواهد بود.
علیرضا بهشت آیین درباره دلیل این امر گفت: اصلی‌ترین دلیل این موضوع این است که افزایش قیمت تمام شده ساختمان و به تبع آن قیمت مسکن متاثر از بالارفت دستمزدها، هزینه‌های پروانه ساخت و قیمت مصالح ساختمانی بوده است که هیچ‌کدام متاثر از برجام نخواهد بود. نکته دیگر نبود متقاضی جدی برای این بازار است.
وی ادامه داد: در مورد مصالح ساختمانی هم می‌توان گفت که دوره پسابرجام می‌تواند یک تهدید بزرگ برای صنایع تولید مصالح ساختمانی باشد. اگر که با برنامه‌ریزی و مدیریت در مسیر درست رشد و توسعه قرار نگیرند و دولت با حمایت خود وضعیت برابری برای آنها در برابر شرکت‌های خارجی فراهم نکند. این سازنده مسکن تاکید کرد: از سوی دیگر دوره پسابرجام می‌تواند یک فرصت ممتاز برای شرکت‌های تولید مصالح ساختمانی ایجاد کند تا با استفاده از فناوری‌های نوین به رشد و توسعه دست یابند.
بهشت آیین همچنین در پاسخ به اینکه آیا تورم ساختمانی کاهش پیدا می‌کند، گفت: برای بازار با روال و شرایط جاری اتفاق خاصی را متصور نیستیم و تورم ساختمانی هم پایین نمی‌آید. اما بازار دچار رکود شدیدی خواهد شد و دلیل آن هم انتظار خریداران خواهد بود و به احتمال زیاد سرمایه‌ها در بازار به سمت و سوهای دیگری خواهد رفت. چرا که سرمایه‌گذاران در این بازار باید دوره بازگشت طولانی سرمایه را انتظار بکشند.
به گفته وی فعالان بخش خصوصی عمدتا دو دسته هستند؛ گروهی حرفه‌ای که در هر شرایطی در این حوزه فعالیت می‌کنند و گروه دوم کسانی هستند که در بازارهای رو به بالا حاضر می‌شوند و در شرایط رکود سرمایه خود را از این بازار خارج می‌کنند.
این فعال بخش ساخت‌وساز همچنین درباره وضعیت قیمت مسکن و قدرت خرید مردم در دوره پسابرجام گفت: در صورتی که دولت برنامه درست و مدونی برای این دوره داشته باشد، می‌تواند نقش مهمی در قیمت مسکن ایفا کند که البته منظور از برنامه مدون، قطعا پدیده‌ای مثل مسکن مهر نیست. در صورت برداشتن تحریم‌ها، بدیهی است که اولین پیامد مثبت برای شرکت‌ها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های خارجی است. وی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با آزاد شدن منابع دولت در سایر کشورها و بازگشت تضمین شده درآمدهای حاصل از فروش نفت، دولت هم توان کافی برای کمک به فضای اقتصادی کشور خواهد داشت. از هم‌‌‌اکنون باید برای استفاده بهینه از این فضا برنامه داشته باشیم و با امکان ورود شرکت‌های خارجی در حوزه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز می‌توانیم منتظر اتفاق‌های جذابی در این بازار باشیم.
