شرکت‌های فعال در بخش مسکن ۱۲ راهکار خروج از رکود تورمی را تشریح کردند
منشأ انحراف سرمایههای ساختمانی
مالیات می‌تواند باعث تنظیم جریان عرضه، تقاضا و قیمت ملک شود
از آنجا که رکود تورمی بر اقتصاد به صورت کلان، سرمایه‌گذاری و مصرف‌کننده حقیقی مسکن اثرگذار است، شناخت سیگنال‌های متفاوت آن از اهمیت بالایی برخوردار است. در این بین کارشناسان و تولیدکنندگان این حوزه معتقد هستند در حال حاضر کشور با مشکل تولید روبه‌رو نیست بلکه اشکالات فراوانی در بخش توزیع و عرضه وجود دارد. به باور این عده تا زمانی که بخش سیاستگذاری عرضه این کالای حیاتی اصلاح نشود تمام برنامه‌‌های تولید تحت شعاع آن ناکارآمد خواهد بود. چرا که آمارها به خوبی نشان می‌دهد در کشور ما میزان تولید در سال‌های گذشته همخوانی مطلوبی با میزان تقاضا دارد اما این تولیدات هیچ‌گاه به بازار عرضه نمی‌شوند اگرچه برخی معتقد هستند بخشی از این املاک بلوکه جزو موارد لوکس بوده و عرضه آنها راه‌حل مناسبی برای حل ناترازی عرضه و تقاضا نیست. اما باید این موضوع را متذکر شد برخلاف گفته آمارها نشان می‌دهد بخش اعظمی از املاک در مناطق متوسط و پایین شهر با دو مفهوم پس‌انداز آتی بیشتر از مناطق گران کشور بلوکه شده است. به هر حال به گفته فعالان این عرصه دغدغه رکود و ناترازی بازار مسکن را می‌توان با ۱۲ راهکار حیاتی اصلاح کرد.
مسیرهای خروج از رکود مسکن
در همین راستا «مدیر پروژه مهندسین مشاور فرید» با بیان اینکه اقتصاد به معنای ساده آن یعنی مدیریت منابع مالی (اعم از ریالی و منابع طبیعی برخوردار از آن) در یک جامعه جهت نیل به پایداری کسب و کار و به تبع آن رونق اقتصادی خانوارها و در نهایت تثبیت و تضمین درآمد ملی یک کشور است گفت: بر اساس این تعریف اقتصاد شامل سه شناسه ایجاد و تولید ثروت ملی، نحوه توزیع این ثروت در جامعه و مدیریت منابع ثروت‌ساز در کشور است. بنابراین زمانی که مدیریت این اقتصاد جهت نیل به اهداف مذکور دچار نوسان و ناپایداری می‌شود، خود موجب بر هم خوردن تعادل در عرضه و تقاضا در اقتصاد مسکن شده و در نتیجه ثبات قیمت از بین می‌رود و جایگزین آن یا رکود معاملاتی است یا در ادامه جهش قیمت ناشی از انباشت تقاضای مدیریت نشده در حوزه اقتصاد مسکن، که هر دوی این متغیرها موجب آشفتگی بازار مسکن و اخلال در تولید ملک و آپارتمان در کشور می‌شود.
منصور غیبی در تکمیل‌‌مطالب گفت: با واکاوی سیاست‌های دولت در بخش مسکن، می‌توان به تنها محرک موجود یعنی«بسته‌‌های حمایتی»در قالب تسهیلات بانکی برای جامعه مصرفی در بخش مسکن اشاره کرد. که این سیاست به تنهایی باعث رونق اقتصاد مسکن و خروج از رکود و تبدیل آن به یک محرک اقتصادی موثر در رشد اقتصادی کشور نخواهد شد و تنها شاید بتواند عده‌‌ای از متقاضیان مسکن را از طریق برخورداری از تسهیلات بانکی «خانه دار» کند.
به گفته وی باید بین اقدام به «خانه دار» کردن متقاضیان مصرفی جامعه، با تعالی و رشد «اقتصاد مسکن» که حتما یکی از تبعات غنای اقتصاد مسکن، افزایش سرمایه در گردش جامعه و به تبع آن افزایش سرمایه در گردش خانوارهای جامعه خواهد شد تمییز قائل شویم و سیاست دوم را با همپوشانی سیاست‌‌خانه دار کردن متقاضیان در تمام ابعاد به پیش ببریم تا نقشه راه عملیاتی شود.
مدیر پروژه مهندسین مشاور فرید در ادامه خاطرنشان کرد: بدیهی است ایران با داشتن منابع عظیم و ذخایر طبیعی از جمله معادن و کانی‌‌ها و مواد اولیه قابل استخراج جهت تولید فرآورده‌‌های ساختمانی جزو معدود کشورهایی محسوب می‌شود که از این منابع طبیعی خدادادی بهره‌مند است.
به باور غیبی نکته مهم در بسیج این توانمندیها در بخش نیروی انسانی و تجهیزات و امکانات و مهم‌تر تجربه بالای کشور در عمران و آبادانی، توجه ویژه دولت به بخش اقتصاد عمران و مسکن است که می‌تواند به عنوان شاخص مهم در رشد و تعالی بخش اقتصادی مذکور و به تبع آن زمینه‌ساز شکوفایی سایر بخش‌های اقتصادی در کشور شود.
وی در ادامه اشاره‌ای به بررسی‌‌های گذشته در خصوص راهکارهای خروج از رکود کرد و گفت: ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ در اﯾﺮان ﺑﺮای ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻨﺸﺄ ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته، نشان از تایید تاثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی از جمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بورس، از یک طرف ونوسانات سیاسی در حوزه بین‌الملل از سوی دیگر بر این نوسانات قیمت است.
به باور این کارشناس بدون مشارکت بخش خصوصی و انسجام سرمایههای آنان در بخش تولید و عرضه مسکن، منجر به رویگردانی سرمایهگذاران این حوزه اقتصادی شده و در دراز مدت باعث تشدید عوامل خارجی موثر بر اقتصاد مسکن از جمله افزایش جمعیت و کمبود مسکن متقاضیان و عدم‌رونق بازار مسکن و ادامه رکود در حوزه‌های تولید و اشتغال و مصالح و تولیدات ساختمانی و ایجاد بازارهای سوداگری و... خواهد بود. که در نتیجه ممکن است درماه‌های آتی بدون گذر از «رونق » بازار مسکن وارد فضای« نوسانات کاذب قیمت »و عدم‌کنترل بازارخرید و فروش مسکن شویم.
12راهکار طلایی برای نجات مسکن از رکود
غیبی در ادامه با بیان 12 راهکار عملیاتی و موثر جهت خروج از رکود و رونق بازار مسکن گفت: در ابتدای امر دولت و شهرداریها باید نسبت به شناسایی و شناسنامه دار کردن سازندگان با اعطای صلاحیت در حوزه فنی و در حوزه مالی اقدام و سازندگان و سرمایهگذاران با صلاحیت در بخش مسکن، زمان اخذ جواز ساخت، آمادگی و تعهد خود بر فروش اقساطی آپارتمان را اعلام کنند.
همچنین دولت و شهرداریها با توجه به تعهد سازنده نسبت به حمایت از آنها تحت تخفیف یا تقسیط طولانی‌مدت عوارض و تراکم ساختمانی یا معرفی سازنده جهت دریافت مصالح ساختمانی از کارخانه‌های ایرانی به‌‌صورت قسطی اقدام کنند. حتی اعطای زمین‌‌های دولتی به متقاضیان ساخت با شرایط و تسهیلات لازم و تعریف شده صورت پذیرد.
این کارشناس در ادامه افزود: درخصوص آپارتمان‌‌های خالی تولید شده و موجود نیز با نظارت و راهکار دولتی می‌توان برنامه فروش اقساطی را پیاده و به عنوان مشوق این حرکت، دولت تسهیلات حمایتی مناسبی در اختیار این نوع سازندگان و فروشندگان از جمله واگذاری زمین‌‌های دولتی و نظایر آن در اختیار آنان قرار دهد.
به باور وی ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت با پوشش مناسب قیمت به سازندگان و خریداران، اجرا وعملیاتی کردن قانون پیش‌فروش آپارتمان‌‌ها، کنترل نظام سوداگری ونگاه تجاری به ملک و اپارتمان مسکونی و مصرفی، احیای موثر بافت‌‌های فرسوده شهری و نوسازی و الحاق آنان به بدنه املاک قابل بهره‌برداری، شناسایی واسطه‌های مالک و کنترل میزان خرید و فروش سالانه آنان و وضع مالیات موثر بر خرید یا فروش مازاد ملک در طول یکسال از سوی آنها، آزاد‌سازی منابع ملکی در اختیار دولت و بانک‌ها و نهادها و ارگان‌های نظامی و دولتی و ایجاد راهکار اجرایی به نفع مصرف کننده‌ها، خروج دولت از ساختوساز و صرفا نظارت عالی بر حوزه‌های فنی و تعریف قوانین مرتبط یا تطبیق آنان با روند اجرای عملیات و حمایت از بخش خصوصی و انبوه‌سازان با صلاحیت فنی و اجرای و مالی و در ادامه تربیت و تقویت بدنه جوان شرکت‌های فعال در این حوزه از دیگر راهکارهایی است که می‌تواند در این حوزه راهگشا باشد.
رکورد دو سویه بازار مسکن
کارشناس فروش و بازاریابی مسکن در منطقه یک تهران نیز در این رابطه با بیان اینکه طی سال‌های اخیر ارکان اساسی ساختوساز کشور دچار چالش جدی شدهاند،گفت: در وهله اول شاید نبود تناسب در افزایش درآمد خانوار و افزایش قیمت مسکن یک مولفه جدی در کاهش قدرت خرید مردم بوده است. در کنار این عامل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم بالا طی این سال‌ها باعث شده سازنده منابع مالی کافی و برنامهریزی مناسب برای تامین مالی پروژه تا انتها را نداشته باشد.
مجید علیزاده پاک گفت: جدای از موارد اصلی یعنی تورم و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت طی سال‌های اخیر معماری و طراحی داخلی به طور جدی مورد غفلت واقع شده است. تغییر نسل که با تغییر سبک زندگی همراه بوده از چشم معماران و سازندگان تا حدودی پنهان مانده و نیازها نادیده گرفته شده است. معماری اندیشمندانه ساختمانها می‌تواند به عنوان عاملی در ترغیب مردم برای خرید باشد.
به گفته وی در کنار موارد ذکر شده چارچوب نظارتی و اداری، رویه و خط‌مشی‌‌ها در صنعت ساختوساز و زیرساخت‌‌ها نیازمند بازبینی است. احتیاج به یاد‌آوری نیست که فقدان رعایت نکاتی از این دست منجر به معضلاتی چون پروژه متروپل و از بین رفتن اعتماد مردم به سیستم‌های نظارتی و سازندگان به طور عموم خواهد شد.
این کارشناس در خصوص راهکارهای خروج از رکود مسکن گفت: از آنجا که میزان تورم عمومی از میزان درآمد بخش عمده مردم بسیار جلوتر است برای حفظ ارزش سرمایه خریداران باید سازوکار قانونی و حقوقی ایجاد شود که خریدار با هر میزان سرمایهای بتواند متراژی از یک مجموعه در حال ساخت را تهیه کند و سرمایههای خرد خود را به متراژی از ساختمان تبدیل کند. همچنین تسهیل شرایط پیش خرید و پیش‌فروش برای خریدار و سازنده یکی از نکات مهمی است که کمک می‌کند خریدار و فروشنده برنامهریزی مناسبی برای خرید و ساخت داشته باشند، قابل ذکر است که اکثر سازندگان قانون پیش‌فروش فعلی را کارآمد نمی‌دانند و قابلیت اجرا به طور گسترده را دارا نیست.
به گفته علیزاده پاک ساخت مسکن مقرون به صرفه با تکیه بر سازه با دوام و استاندارد، اصل اساسی ساختوساز است. قشر ضعیف جامعه در صورت خرید امکان مالی نگهداری، تعمیر و بازسازی دوره‌ای را ندارد و استهلاک ساختمانها را سرعت می‌بخشد و این چرخه باعث از بین رفتن سرمایه می‌شود. میانگین عمر مفید ساختمان در ایران در قیاس با کشورهای پیشرفته بسیار کمتر است، در ایران بسیاری از ساختمانهای نوساز پس از 30 سال کلنگی محسوب میشوند.
این کارشناس معتقد است: در بیشتر دنیا بخش عمده خرید از تسهیلات بانکی تامین می‌شود و لازم است در کشور ما شرایطی برای پرداخت و افزایش تسهیلات از جانب بانک‌ها فراهم شود تسهیلات رسمی بانک‌ها چیزی کمتر از 5درصد در خانه‌های لوکس و چیزی کمتر از ۲۰درصد در خانه‌های اقتصادی است.
وی در ادامه افزود: مشوق‌های دولتی برای سازندگان در جهت بهبود کیفیت ساخت، انرژی سبز، استفاده از فناوری‌های نو و خلاقیت‌‌های معماری، طراحی و اجرا موردنیاز است. تجربه نشان داده هر گونه سرمایه‌گذاری در این حوزه منجر به رغبت بیشتر سازندگان به ایجاد و ساخت مجموعه‌هایی با کیفیت بالاتر خواهد شد.
وی در ادامه گفت: اصلاح قوانین در مورد صدور مجوزها و هزینه آن در کلان‌شهر‌‌ها به ارقام بالایی به نسبت سال‌های پیش رسیده و عملا شهرداریها به شرکای سازندگان تبدیل شدهاند که نتیجه آن چیزی جز فرار از سرمایه‌گذاری نخواهد بود. علیزاده پاک در ادامه با اشاره به چند نکته کلیدی تاثیر‌گذار فرعی در حوزه خروج از رکود مسکن گفت: در دنیای امروز توجه به زیرساخت‌های اجتماعی و زیست محیطی منطقه برای زیست پایدار یک عامل بسیار حیاتی محسوب می‌شود و ایجاد ارزش‌های پایه‌ای میل خریداران به سرمایه‌گذاری را افزایش خواهد داد.
همچنین توجه ویژه به متریال، مصالح و مواد مصرفی بومی و ترویج پذیرش آنها که باعث کاهش هزینه‌ها و دسترسی آسان‌تر خواهد بود.
به گفته وی بخش بازاریابی و فروش در صنعت ساختمان ما یک امر غیر‌ضرور تلقی می‌شود و هیچ‌گونه ارتباط موثری بین سازندگان و افراد زبده حوزه فروش وجود ندارد و در نتیجه شکاف بزرگی بین نیاز و خواست امروزی مردم از یک ساختمان و نگاه سنتی بخش عمده سازندگان وجود دارد.
ضرورت بازنگری در قانون مالیات
این کارشناس در ادامه با اشاره به تاثیر اخذ مالیات سالانه در افزایش میزان عرضه به بازار گفت: اگرچه اخذ مالیات تاثیر مطلوبی در هدایت املاک به سمت عرضه دارد اما در این بحث نیز چند دغدغه کلان وجود دارد. چرا که این املاک به شدت درگیر فقدان شفافیت و ضعف کارآیی بوده و به راحتی قابل شناسایی نیستند و اثبات این موضوع امری دشوار است. همچنین نباید فراموش شود مالکان عموما از طبقه مرفه جامعه هستند و معمولا این خانه‌ها لوکس محسوب میشوند و با توجه به اجاره‌های سنگین، زمان انتظار آنها برای فروش و اجاره بسیار طولانی‌تر است. در بیشتر مواقع مالک قصد حتمی اجاره دارد ولی مستاجری پیدا نمی‌شود.
به گفته وی الگوی مالیاتی در کشورهای پیشرو بر تعداد خانه‌های بیشتر از یک عدد برای هر فرد حقیقی یا حقوقی، فارغ از خالی بودن یا نبودن آنهاست در این شکل به صورت سالانه مبلغی به عنوان مالیات از مالک اخذ می‌شود که این امر در به جریان انداختن سرمایههای بلا استفاده کمک شایانی می‌کند و شناسایی مؤدیان سهل‌‌تر خواهد بود.
وی در نهایت گفت: نکته دیگری که محل بحث است مالیات بر فروش ساختمانهای نوساز است که از اثرات آن غافل هستیم. طبق لایحه بودجه 1401 ساختمان‌هایی که نوساز باشند و طی سه سال پس از اتمام پروژه به فروش برسند شامل 5/ 2درصد مالیات خواهند شد. سازنده به خاطر مالیات بالا تمایلی به فروش ملک نوساز خود ندارد و عملا چرخه تولید را متوقف می‌کند و پس از سه سال با مالیاتی بسیار کمتر به فروش می‌رساند که همین موضوع عرضه ساختمانهای نوساز را دچار چالش جدی می‌کند.
تنظیمگری با مالیات
مشاور اقتصادی شرکت‌های عمرانی و کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه تجارب جهانی و تجربه کشور در طول دهه‌‌های گذشته نشان می‌دهد بخش مسکن نیاز به برنامهریزی و سیاستگذاری با مولفه‌های نظام مالیاتی و نظام تولید پایدار دارد گفت: ایجاد مکانیزم تنظیمگری و هدایتگری توسط نظام مالیاتی ضرورت اساسی است و شاید خلأ این قوانین پاشنه آشیل در این بخش بوده است. جالب اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی که مصوب 1353 است بعد از ده‌‌ها سال عملیاتی نشده و از سوی دیگر مالیات بر عایدی سرمایه و مجموع درآمد نیز به مرحله تصویب و اجرا نرسیده و همچنان سامانههای مالیاتی ناکارآمد و ناکامل هستند.
حسین محمودی اصل گفت: این موضوع باعث شده است در شرایط تحریم، التهاب و انتظارات تورمی و حتی در شرایط نسبتا باثبات منابع به سمت سوداگری، دلالی و احتکار در حوزه مسکن هدایت می‌شود و آن را به کالای سرمایهای تبدیل می‌کند. و در نتیجه سود دلالی در نبود ابزارهای هدایتگری مالیاتی، حداکثر و ریسک آن حداقل شده است و در سوی دیگر سود تولید حداقل و ریسک آن حداکثر شده است. نظام قیمت‌گذاری دستوری در بخش تولید حاشیه سود آن را به شدت پایین آورده و این در حالی است که دلالی و سوداگری بدون ریسک و فشار مالیاتی با افزایش حاشیه سود همراه بوده است.
به گفته وی در این میان تولیدکنندگان در بخش مسکن به سمت احتکار پیش رفته‌اند، چرا که وقتی می‌توان بدون درگیر شدن با شهرداری، بیمه تامین اجتماعی، سازمان امور مالیاتی و... به سود حداکثری و بدون زحمت رسید دلیلی برای انتخاب گزینه سخت و پرزحمت تولید مسکن وجود ندارد. بدیهی است با این شرایط از جذابیت تولید روز به‌روز کاسته و بر جذابیت دلالی افزوده می‌شود.
محمودی با بیان اینکه در 15 سال گذشته 10میلیون مسکن تولید شده و بیش از 70درصد آن به جای مصرف‌کننده واقعی به مالکان و تقاضای غیر‌مصرفی رسیده است؛تاکید کرد: بنابراین باید با اطمینان متذکر شد دیگر تولیدبه تنهایی مشکل کشور را حل نمی‌کند و مشکل اساسی در سمت توزیع است و باید با قوانین و سامانههای مالیاتی کارآمد به تنظیمگری پرداخت.
وی در ادامه افزود: به هر حال تاخیر در سیاستگذاری معقول باعث شده است در سایه سوداگری در بخش مسکن این عده به‌راحتی بتوانند با ایجاد شبکه املاک و دلالان قدرتمند‌تر از دولت به بازار مسکن جهت دهند به گونه‌ای که در کمال تعجب با وجود دو‌میلیون مسکن خالی اجاره‌بها جهش بزرگ و فراتر از جمع کل درآمد مستاجران پیدا می‌کند.
محمودی ادامه داد: البته در این رقابت سایت‌‌های آگهی نیز نقش مهمی در ایجاد التهاب دارند به‌طوری که در بسیاری از آگهی‌ها صرفا برای افزایش جو روانی قیمت‌ها ثبت می‌شود همین قیمت‌ها در خلأ و نبود حاکمیت نظام کارشناسی، به منبع تعیین قیمت‌های حبابی تبدیل میشوند. البته با فیلتر کارشناسی این سایت‌ها می‌توان به ثبات و واقع‌بینی در قیمت‌ها رسید.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه تاکید کرد: برای بهبود شرایط در بخش مسکن باید ضمن بهبود وضعیت اقتصاد کلان، با ایجاد مکانیزم، قانون و سیاستگذاری مالیاتی سود تولید حداکثر و کم ریسک‌تر شود و در مقابل با فشار مالیاتی، سوداگری محدود و محدودتر شود.
وی در نهایت گفت: در حال حاضر نگرانی جدی در خصوص تبدیل تولیدکنندگان مسکن سرمایهگذاران ملکی وجود دارد و عامل این سیاستگذاری و بسترسازی نامعقول نبود توجه واقعی به بخش تولید است.
زمانی که سیاستگذار شهروندان را به سرمایه‌گذار ملک تبدیل می‌کند انتظار بهبود وضعیت اقتصاد رویایی بیش نیست.
