مدیرعامل شرکت توسعه ساختمان خوارزمی مطرح کرد
راهکارهایی برای رونق‌دهی بازار ساخت‌وساز
در بحث مولدسازی، بحث جدی ما، پروژه‌‌‌های درگیر موضوعات حقوقی است که بخشی از آن، مربوط به اشخاص بود. دو پرونده در این زمینه داشتیم که یک مورد آن بسیار با اهمیت بود ، زیرا ۳۷۵ میلیارد تومان از داراییهای شرکت درگیر این پرونده بود که خوشبختانه، سال ۹۸ به سرانجام رسید و حقوق شرکت به طور کامل استیفا شد.
سعید احسانی ادامه داد: پرونده کوچک‌‌‌‌‌‌تری نسبت به آن نیز داریم که در دستگاه قضایی در حال رسیدگی است. دو مورد از پرونده‌‌‌های ما متکی به ملک است. آنها را هم به موازاتی که در دستگاه قضایی در حال رسیدگی هستند و پروسه طولانی را طی می‌کنند، از مسیر روش‌‌‌های مذاکره‌‌‌ای صلح و سازش، سعی می‌کنیم به سمتی ببریم که ان‌‌‌شاءالله بتوانیم هرچه زودتر به نتیجه برسانیم و مولدشان کنیم. پس از آن، از محل این پروژه‌‌‌ها، پروژه‌‌‌های جدیدی تعریف کنیم و سرمایه‌‌‌گذاری‌هایی با توجیه اقتصادی مناسب داشته باشیم. به گفته وی شاخه بعدی مولدسازی دارایی‌ها، پروژه‌‌‌هایی بوده که به دلیل کاربری و نوع مشارکتی که داشته، فاقد توجیه اقتصادی بوده، حداقل در زمانی که امروز در آن به سر می‌بریم. چند پروژه هم از جمله کالج، المپیک، سپهر الهیه و سپهرالبرز را هدف‌‌‌گذاری کرده بودیم که خوشبختانه اکنون تمام این اهداف محقق شده و ما از هر چهار پروژه‌‌‌مان، به نحو مطلوب خارج شدیم و عملا برای شرکت فرصت ایجاد کردیم که بتواند از محل این مولدسازی ها، یا دیون شرکت تسویه شود، یا سرمایه‌‌‌گذاری های جدید محقق شود.
مدیرعامل شرکت توسعه ساختمان خوارزمی در گفت‌وگو با نشریه وخارزم- تابستان ۱۴۰۰ افزود: شاخه دیگری از مولدسازی‌ها، داراییهای ارزنده‌‌‌ای هستند که به لحاظ شرایط زمانی، پتانسیل سرمایه‌‌‌گذاری را داشته‌‌‌اند، اما از پیش‌‌‌بینی اقتصادی که در ابتدا درباره‌‌‌شان داشتیم، خارج شده‌‌‌اند. شاخص‌‌‌ترین آنها پروژه هما است که کاربری تجاری، اداری و فرهنگی داشته. هرچند پروژه بسیار ارزنده‌‌‌ای است، اما امروز نوع کاربری‌اش توجیه اقتصادی ندارد. گرچه در سیاستگذاری‌هایمان، برنامه تغییر کاربری‌اش را داریم و امیدواریم بتوانیم تغییر کاربری اش را انجام دهیم.
وی ادامه داد: در حوزه کاهش هزینه‌‌‌ها، عمده‌‌‌ترین هزینه‌‌‌ای که داشتیم، تعهدات مالی بوده است. شرکت بدهی‌های معوق تسهیلاتی به بانک‌‌‌ها داشته که هزینه مالی سنگینی را به شرکت تحمیل می‌کرد. در این‌‌‌باره هم روند بسیار خوبی را طی کردیم. در سال ۹۷ حدود ۸۰میلیارد تومان هزینه مالی در سال بابت تسهیلات داشتیم که در سال ۹۸ این مبلغ به ۶۲ میلیارد تومان کاهش پیدا کرد و در سال ۹۹، به ۱۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان که با مساعدت صاحبان سهام، در تامین منابع لازم، روند بسیار مناسبی را طی کرده است.
احسانی ادامه داد: سومین راهکاری که در بحث اصلاح ساختار داشتیم، تعریف پروژه‌‌‌های توسعه‌‌‌ای بوده است. ما تقریبا بعد از سال اول که مسائل حقوقی را تقریبا جمع‌‌‌وجور کردیم، شروع به شناسایی و بررسی پروژه‌‌‌هایی با توجیه اقتصادی مناسب برای سرمایه‌‌‌گذاری کردیم. از بین ده‌‌‌ها پروژه‌‌‌ای که رصد و بررسی شد و در سطح مجامع و شرکت خوارزمی گزارش شد، چند پروژه مناسب تشخیص داده شده که یکی از آنها عملیاتی شده و به نتیجه رسیده است.
حجم سرمایه‌‌‌گذاری پروژه‌‌‌ای که عرض کردم، حدود ۳۰۰ میلیارد تومان برآورد میشود. پروژه دیگری هم در حال انجام است که اگر آن هم نهایی شود، برآوردش حدود ۱۵۰میلیارد تومان میشود. درنهایت، در کنار پروژه هما، شرکت به اندازه کافی پروژه فعال مؤثر و سودده خواهد داشت.
وی در پاسخ به این سوال که رشد بی‌‌‌رویه قیمت مسکن و به دنبال آن شکل‌‌‌گیری رکود در ماه‌‌‌های اخیر، چه تاثیری بر روند کاری شما داشته است، گفت: با سابقه‌‌‌ای که از فعالیت‌‌‌های شرکت عرض کردم، بخش عرضه ما، بخش خیلی فعالی نبوده، درنتیجه میتوانیم بگوییم رکود، تاثیر آنچنانی در شرایط فعلی شرکت ما نداشته است. آن مقدار تاثیر محدود نیز با اعمال تغییراتی در روش عرضه، توانستیم از آن عبور کنیم. مثلا ما روش فروش نقدی را به روش فروش اقساطی تبدیل کردیم و با این مدل، تاثیر رکود را کاهش دادیم.
اما افزایش قیمت‌‌‌ها در آینده شرکت تاثیر مثبتی خواهد داشت، زیرا ما دارایی‌هایی داریم که در حساب‌‌‌های شرکت مسکوت مانده و با افزایش قیمت‌‌‌ها ارزش این دارایی ها افزایش پیدا میکند و در زمان شروع فعالیت مجدد یا حتی واگذاری شان اثرات مثبتی برای مجموعه خواهند داشت.
احسانی در پاسخ به این سوال که سرمایه‌‌‌گذاری در حوزه ساختمان در شرایط اقتصادی فعلی، چه مزیت‌‌‌ها و چالش‌‌‌هایی می‌‌‌تواند داشته باشد نیز افزود: واقعیت این است که شرایط اقتصادی فعلی ما با شرایط اقتصادی ۴۰ سال گذشته‌‌‌مان تفاوت چندانی ندارد، یعنی دقت کنید، در هر بازه‌ای روند‌‌‌های افزایشی نرخ ارز، افزایش نرخ تورم، افزایش تحریم‌‌‌ها، رکود و... همواره با نوساناتی همراه بوده است. تنها سیاستگذاری‌های داخلی یا خارجی تاثیر هر کدام از این فاکتورها را مقداری بیشتر یا کمتر کرده است، وگرنه خیلی شرایط اقتصادی ویژه‌‌‌ای نبوده که بگوییم به‌‌‌تازگی داشته‌‌‌ایم، اما مثلا چهار سال قبل نداشتیم. ما باید همواره به دنبال شناسایی و شکار فرصت‌‌‌ها در هر شرایطی باشیم. چالش شرایط فعلی در حوزه ساختمان در دو بخش نمود مهم‌‌‌تری دارد؛ عدم تمایل نسبی متقاضیان خرید، و عدم تمایل نسبی متقاضیان سرمایه‌‌‌گذاری.
وی در ادامه گفت: در مواجهه با این دو چالش راهکار مشخصی برای بخش اول، حمایت از متقاضی خرید از طریق تامین مالی مناسب است. اما در بحث سرمایه‌‌‌گذاری قضیه مقداری متفاوت است، زیرا حوزه ساختمان متاسفانه حوزه‌‌‌‌‌‌ای است که سرمایه‌‌‌گذاری‌های غیرحرفه‌‌‌ای در آن زیاد انجام میشود. یعنی در زمان‌‌‌های رونق، مثلا پزشکان، صاحبان صنعت و حتی فعالان حوزه بازار سرمایه و بورس در این حوزه وارد می‌‌‌شوند. عملا چیزی که به مرور اتفاق افتاده، این است که حدود ۶۰ درصد تقاضا در بخش سرمایه‌‌‌گذاری ساختمان، از این حوزه خارج شده که سهم بزرگی از آن متعلق به سرمایه‌‌‌گذاران غیرتخصصی این حوزه بوده است. البته باید اضافه کنم بخشی هم ساختمانی و نیمه حرفه‌‌‌ای هستند، ولی توان مالی لازم را برای تداوم مستمر سرمایه‌‌‌گذاری ندارند، مثلا سرمایه‌‌‌شان درگیر پروژه شده و تقاضایی وجود ندارد که تبدیل به نقدینگی و ایجاد پروژه جدید کنند. اما ما (منظور شرکت‌‌‌های ساختمانی) تخصص و کارمان این است، اگر این کار را نکنیم، چه کنیم؟ درنتیجه ما از این حوزه خارج نمی‌‌‌شویم، اما بخشی که عرض کردم، خارج میشود. به گفته احسانی خارج شدن این بخش از حوزه ساختمان، برای ما مزیت است، زیرا برای مایی که سازنده واقعی و سرمایه‌‌‌گذار واقعی در حوزه ساختمان هستیم، یک فرصت است. رقیب‌‌‌هایی که غیرتخصصی وارد شده بودند، بعضا بازار را ملتهب می‌‌‌کردند. آنها برای سرمایه‌‌‌گذاری پیشنهاد تقاضاهای عجیبی می‌‌‌کردند که پایه‌‌‌های علمی، اقتصادی و ارزش واقعی نداشت. در مقطعی چشم‌‌‌انداز در کوتاه‌‌‌مدت روشن و با رونق نسبی همراه بوده است، درنتیجه این افراد وارد شدند و به هر قیمتی که خواستند، پروژه را گرفتند و بعد، هم خودشان و هم بازار را دچار مشکل کردند. حالا آن دست‌‌‌ها خارج میشود و تخصصی‌‌‌ها اقتصاد حوزه ساختمان را می‌‌‌شناسند و درنتیجه این‌‌‌ها برای ما فرصت است. در همین فرصت‌‌‌ها ما پروژه‌‌‌هایی را که عرض کردم، شناسایی کردیم؛ پروژه‌‌‌هایی که افراد غیرتخصصی شروع کرده‌‌‌اند و وسط کار درمانده شده‌‌‌اند. وضعیت امروز برای ما که کار تخصصی‌‌‌مان سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی است، فرصت‌‌‌هایی را ایجاد میکند که به این قبیل پروژه‌‌‌ها ورود کرده و کار را جمع کنیم. در واقع در وضعیتی که تقاضاهای روتین کمتر میشود، عرضه‌‌‌‌‌‌کننده‌‌‌ها مجبورند با شرایط رقابتی کنار بیایند که برای ما مزیت است.
این مقام مسوول در پاسخ به این سوال که چه راهکارهایی برای رونق فعالیت در صنعت ساختمان و اجتناب از رکود فرسایشی ساخت‌‌‌وسازها پیشنهاد می‌‌‌کنید،گفت: رونق نیاز به محرک دارد. این محرک‌‌‌ها همان‌‌‌طور که عرض کردم، باید هر دو بخش عرضه و تقاضا را شامل شود. آمارها می‌‌‌گویند در سال برای حدود ۹۰۰ تا یک‌‌‌میلیون واحد مسکونی تقاضای جدید داریم. با توجه به تقاضای انباشته‌‌‌ای که از سال‌‌‌های گذشته بوده، امروز آماری که می‌‌‌دهند، به ۵/ ۳ میلیون کسری مسکن می‌‌‌رسد. یعنی این پتانسیل تقاضای مسکن وجود دارد. بخشی از آنها خانه اولی‌‌‌ها هستند، زوج‌‌‌های جوانی که تشکیل خانواده داده‌‌‌اند و بخشی از آنها نیز خانوارهای تک نفره هستند. بخشی نیز مستاجرهایی هستند که می‌‌‌خواهند صاحب‌‌‌خانه شوند. همه تقاضایی هستند که پشت در منتظرند تا وارد این فضا شوند و تقاضایشان را مطرح کنند، که نیاز به حمایتی دارد که عرض کردم. محرکش هم این است که به روش‌‌‌هایی تسهیلات بلندمدت تعریف کنند که این پتانسیل بالقوه را به بالفعل تبدیل کند.
احسانی ادامه داد: در مقابل بخش عرضه، ما باید هدف‌‌‌گذاری‌‌‌مان بر اساس تقاضا باشد. آمارهایی که درمورد تهران وجود دارد، میتوانیم به سطح کشور تعمیم دهیم. بحث این است که عرضه‌‌‌کننده چه چیزی عرضه کند که بازار برایش جذابیت داشته باشد و رونق و چرخش ایجاد شود. آمارها نشان می‌‌‌دهد که در ماه‌‌‌های اخیر بیشترین معاملات برای مناطق به ترتیب ۵، ۱۰ و ۴ تهران است، پس مناطق متوسط یا رو به پایین بالاترین معاملات را دارد.
از باب قیمت، دامنه قیمتی بیشترین معاملات در هر مترمربع بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بوده که ۱۷ درصد معاملات در این رنج قیمتی بوده، ۱۵درصد معاملات در رنج قیمتی ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان بوده و ۱۲ درصد معاملات بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان بوده. مجموع این‌‌‌ها می‌‌‌گوید حدود ۶۰ درصد از معاملات انجام‌‌‌شده در تهران، زیر قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران بوده که امروز این متوسط را ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام کرده‌‌‌اند. همچنین فراوانی معاملات از نظر ارزش هر واحد مسکونی موید آن است که حدود ۲۲ درصد معاملات مربوط به واحدهای ۵۰۰ میلیون تا یک‌‌‌میلیارد تومانی است، حدود ۱۷ درصد بین ۱ تا ۵/ ۱ میلیارد تومان و حدود ۱۲درصد بین ۵/ ۱ تا ۲میلیارد تومان بوده و در مجموع بیش از ۵۳ درصد معاملات به ارزش کمتر از ۲میلیارد تومان بوده است. وی ادامه داد: از زاویه‌‌‌ای دیگر اگر به مساحت نگاه کنیم، آمار اشاره میکند که حدود ۱۵ درصد معاملات بین واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری بوده، همچنین ۱۵درصد معاملات بین ۶۰ تا ۷۰ متر بوده، و جمعا حدود ۵۵ درصد معاملات زیر ۸۰ متر مربع بوده، که بخش دیگری از تقاضا را نشان می‌‌‌دهد. این موارد بخش عرضه را به این سمت هدایت میکند که تقاضایی که وجود دارد، بر اساس مساحت‌‌‌های کوچک و زیر قیمت متوسط آن شهر است.
