توکن‌سازی؛ راهگشای عرضه املاک مازاد بانک‌ها
این قسمت از دارایی‌های این بانک‌ها تقریبا شامل ۱۴هزار واحد زمین و ساختمان با کاربری‌های مختلف و به ابعاد ۳۷ میلیون مترمربع است. براساس «قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور» کلیه بانک‌ها موظفند سالانه حداقل ۳۳درصد از اموال مازاد خود را عرضه کنند، اما تاکنون این مهم تحقق نیافته است. عدم عرضه مناسب اموال مازاد بانک‌ها دلایل متعددی دارد، اما یکی از مهم‌ترین آنها نبودن بستر و چارچوبی مناسب برای عرضه است که با همین هدف طراحی شده باشد. استفاده از روش‌های عرضه نوین به‌گونه‌ای که دارای ساختار انگیزشی مناسب برای هر دو سوی فروشنده و خریدار باشد، می‌تواند باعث حل این معضل شود.
در همین راستا اولین قانون‌گذاری جدی در حوزه عرضه اموال مازاد بانک‌ها در سال ۱۳۸۶ و در قالب «آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور» مصوب هیات وزیران، انجام شد. پس از آن در سال ۱۳۸۷ براساس مصوبه هیات‌وزیران و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی شرکتی تحت عنوان «شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام)» با مشارکت ۱۰ بانک کشور و با هدف واگذاری اموال و دارایی‌های مازاد بانک‌ها از طریق برگزاری مزایده، تاسیس شد.
به گفته مدیرعامل این شرکت در طول این سال‌ها و تا تیرماه سال جاری ۱۵۷ مزایده برای ۸ هزار و۷۶۴ ملک به ارزش تقریبی ۲۰ هزار میلیارد تومان برگزار و تقریبا ۱۷درصد از آنها به ارزش ۳هزار و۳۰۰ میلیارد تومان از این طریق فروخته شده است. بر اساس گزارش پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تحت عنوان «بررسی روش‌های مختلف واگذاری دارایی مازاد بانک‌ها» یکی از دلایل ناکارآمدی فرآیند واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، به‌کارگیری روش مزایده به شیوه سنتی و بعضا غیرشفاف بوده است. این مزایده‌ها که عموما از سوی خود بانک‌ها یا شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) صورت می‌گرفت ازنظر شفافیت در فرآیند اجرا و میزان گستردگی در اطلاع‌رسانی نواقصی داشت که باعث شده بود بخش قابل‌توجهی از مزایده‌ها به نتیجه مطلوب نرسد. یکی از راهکارهای جدید ایجاد سامانه آنلاین برای اموال مازاد بانک‌ها بود که توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی در سال ۱۳۹۸ راه‌اندازی شد. برآورد می‌شود که در این سامانه در مجموع ۱۷هزار میلیارد تومان املاک بانک‌ها عرضه شده باشد. اقدام بعدی که به‌تازگی صورت گرفته است استفاده از ظرفیت‌های بورس کالا در واگذاری اموال مازاد بانک‌ها است. بستری در بورس کالا ایجاد شده است که در آن امکان برگزاری حراج املاک که جزو دارایی‌های ناهمگن محسوب می‌شود فراهم شده است. نقطه مشترک تمام این روش‌های عرضه املاک مازاد بانک‌ها از طریق برگزاری مزایده برای کل ملک به‌صورت یکجا است که تاکنون نتوانسته‌اند نیاز کشور را در این حوزه مرتفع سازند.
توکن سازی
امروزه در جهان از روش‌های نوینی برای عرضه مشاع املاک استفاده می‌شود. یکی از این روش‌ها استفاده از فناوری بلاک‌چین و توکن‌سازی املاک است. بلاک‌چین یک پایگاه داده غیرمتمرکز است که اطلاعات در قالب تراکنش به صورتی امن، شفاف، غیرقابل بازگشت و غیرقابل‌انکار روی آن ثبت می‌شوند. گواهی دیجیتالی که بر بستر این فناوری صادر و مبادله می شود «توکن» نام دارد. توکن می‌تواند بر دارایی‌های متفاوتی مانند فلزات گرانبها، سهام شرکت‌ها، املاک و .... دلالت کند. به‌عنوان مثال برای توکن‌سازی طلا ابتدا باید طلای پشتوانه آن از سوی نهاد امین صادرکننده توکن تامین شود و سپس گواهی دیجیتال آن که بر مقدار مشخصی طلا دلالت می‌کند در قالب توکن بر بستر بلاک‌چین صادر شود. این توکن‌ها دارای امکان انتقال فردبه‌فرد هستند و در بازار مربوطه معامله می‌شوند. اما در خصوص املاک، از آنجا که این دارایی از نوع دارایی‌های غیرهمگن است، توکن‌سازی آن نیازمند فرآیندی به نسبت پیچیده‌تر است. در کشورهای مختلف جهان برای حل این مشکل از شرکت‌های واسط استفاده می‌کنند. به‌این‌ترتیب که ابتدا مالکیت ملک موردنظر به شرکت واسط منتقل می‌شود و سهام آن شرکت در قالب توکن عرضه می‌شود. تمام دارندگان توکن از کلیه حقوق سهامداری آن شرکت برخوردارند و ارزش هر واحد توکن همگام با ارزش ملک تغییر می‌کند. توکن‌سازی دارایی‌هایی همچون املاک، مزایای بسیاری همچون امکان انتقال سریع و آسان دارایی به‌صورت فردبه‌فرد و در هر ساعتی از شبانه‌روز، امنیت و شفافیت تراکنش‌ها، کارمزد انتقال بسیار کم، خرد کردن مقیاس واحدهای سرمایه‌گذاری و ایجاد امکان مشارکت عمومی حتی با سرمایه‌های بسیار کم را فراهم می‌کند.
طرح تعاونی پس‌انداز و تامین مسکن
در ایران شرکت‌های تعاونی به دلیل ساختار قانونی مناسب، دارای ظرفیت بالایی برای استفاده به‌عنوان شرکت واسط توکن‌سازی املاک هستند. خوشبختانه باید گفت به‌تازگی معاونت امور تعاون وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی اقدام به طراحی یک نوع جدید از شرکت‌های تعاونی تحت عنوان «شرکت تعاونی پس‌انداز و تامین مسکن» کرده است که پیش‌نویس قالب اساسنامه آن به تصویب این وزارتخانه رسیده است. این نوع از شرکت تعاونی که بر اساس اساسنامه، سهام آن تنها باید بر بستر فناوری دفتر کل توزیع‌شده (بلاک‌چین) عرضه شود، می‌تواند به‌عنوان بستری مناسب برای عرضه املاک مازاد بانک‌های کشور، مورداستفاده قرار گیرد. بانک‌ها و سایر نهادها می‌توانند املاک مازاد خود را به این شرکت تعاونی که با سرمایه‌گذاری مشترک آنها ایجاد شده است منتقل کنند و به‌عنوان سهامدار عضو تعاونی، توکن سهام تعاونی را دریافت کنند. متقاضیان سرمایه‌گذاری نیز می‌توانند به‌عنوان سهامدار غیر عضو تعاونی اقدام به خرید توکن تعاونی کنند. کلیه دارایی‌های این شرکت پیش از انتقال به تعاونی و هر سه ماه یک‌بار توسط هیات کارشناسان رسمی، ارزش‌گذاری می‌شوند و اطلاعات آن که مبنای قیمت‌گذاری توکن‌ها خواهند بود، به‌صورت عمومی افشا خواهند شد. نقدینگی حاصل از فروش توکن‌ها نیز به شرکت‌های سازنده املاک مسکونی که زیرمجموعه این تعاونی خواهند بود، تزریق می‌شود و کلیه سهامداران (دارندگان توکن) از عواید حاصل از این سرمایه‌گذاری بهره‌مند خواهند شد. در حال حاضر اولین مشکلی که بر سر راه استفاده از این نوع شرکت‌های تعاونی به‌عنوان بستر عرضه املاک مازاد بانک‌ها وجود دارد، محدودیت استفاده از صرفا روش مزایده سنتی در «دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری» مصوب شورای پول و اعتبار برای عرضه اموال مازاد بانک‌ها است که با توجه به ظرفیت‌های موجود در این طرح و نقشی که این نوع از شرکت تعاونی می‌تواند در این حوزه داشته باشد، امید آن می‌رود که تغییرات لازم در قوانین کشور صورت گیرد.
