چه خطراتی سرمایه‌گذاران ایرانی در بازارهای خارجی را تهدید می‌کند؟
نقاب بازار املاک ترکیه
سرمایه‌گذاری خارجی در بازار املاک ترکیه طی دو، سه سال گذشته روند صعودی داشته است. علت اصلی این رشد خرید آپارتمان و ویلا در ترکیه به نرخ ارز مربوط می‌شود. کاهش ارزش لیر در برابر دلار به ترغیب شهروندان کشورهای مختلف جهان (ناشی از بالا رفتن قدرت خرید) برای سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه منجر شده است. در این میان محرک‌های داخلی بازار مسکن ترکیه همچون ساختمان‌های مجهز و دارای گارانتی و همچنین ضوابط دولت این کشور برای اقامت دائم شهروندان دیگر کشورها، مسیر ورود سرمایه‌های خارجی را هموارتر کرده است. ایرانی‌ها نیز طی دو، سه سال اخیر مشتری ثابت و البته پرخرید املاک ترکیه در مقایسه با دیگر سرمایه‌گذاران خارجی بوده‌اند.
بررسی‌ها اما نشان می‌دهد یک نقاب دو لایه، واقعیت بازار املاک ترکیه را استتار کرده است که اگر سرمایه‌گذاران، بدون دریافت مشاوره اصولی از کارشناسان خبره و کاربلد این حوزه اقدام کنند متوجه ضرر و زیان خواهند شد. این نقاب شامل «شرکت‌های صوری» و «بزرگ‌نمایی قیمت خانه‌ها» است. کارشناسان بازار ملک در این باره هشدار می‌دهند تبلیغاتی که در ماه‌های اخیر برای فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز کشور ترکیه در شبکه‌های ماهواره‌ای با هدف جلب سرمایه‌گذاران خارجی از ایران انجام می‌شود بعضا پوچ و فاقد مرجع حقیقی محسوب می‌شوند، به‌طوری‌که شرکت‌هایی که از آنها اسم برده می‌شود صوری هستند و واقعی به حساب نمی‌آیند، اما چون افراد تحت تاثیر فیلم‌ها و محتواهای تبلیغاتی قرار می‌گیرند و سابقه ذهنی درباره بازار املاک خارجی دارند نیازی به استعلام برای بررسی صحت و سقم آگهی‌های ملکی نمی‌بینند. همین اتفاق باعث انحراف افراد و ورود آنها به مسیر پرخطر سرمایه‌گذاری می‌شود. خطر دوم، پرداخت پول بیش از ارزش بازاری ملک است. برخی واسطه‌‌ها و عاملان تبلیغ بازار مسکن ترکیه با سوءاستفاده از بی‌اطلاعی خارجی‌ها درباره سطح قیمت‌ها، بهای فروش آپارتمان‌ها را به مراتب بالاتر از ارزش بازاری‌شان اعلام می‌کنند. این کار به دلیل تاثیر قیمت بر حق‌الزحمه آنها است.
کارشناسان این حوزه معتقدند، خریداران ملک در کشورهای خارجی لازم است قبل از هر اقدام، نسبت به دریافت مشاوره‌های تخصصی و دقیق از اهل فن، دید خود را نسبت به ابعاد پیدا و پنهان آن بازار روشن و کامل کنند. مشاوره‌های حقوقی مرتبط با سرمایه‌گذاری خارجی در بازار ملک، ریسک‌های پنهان، اما بزرگ در این مسیر را تا حد لازم کاهش می‌دهد. طبق آخرین آمار اعلام شده از ابتدای سال ۲۰۱۳ تا پایان سال ۲۰۲۰ تعداد املاک خریداری شده توسط خارجی‌ها در ترکیه ۲۲۰ هزار و ۳۱۵ واحد بوده است که از این میزان ۶۷ درصد سهم ایرانی‌ها بوده است. حسین معصومی، کارشناس حقوقی حوزه املاک در این باره معتقد است، بزرگ‌ترین خطری که سرمایه‌گذاران را در بحث خرید ملک تهدید می‌کند اعتماد به افراد سودجو و شرکت‌های صوری در کشورهایی همچون ترکیه است که هیچ نظارتی بر آنها وجود ندارد و هر فردی می‌تواند با اجاره یک دفتر کار و وب‌سایت اقدام به کلاهبرداری و کسب سودهای کلان از افراد کند.
این کارشناس درباره سهل شدن سرمایه‌گذاری خارجی در بازار املاک ترکیه اعلام کرد، در گذشته خرید ملک در کشوهایی همچون ترکیه و امارات مختص به قشر غنی و ثروتمند جامعه بود، اما از ابتدای سال ۲۰۲۰ طبق اعلام دولت ترکیه هر فردی که قصد اقامت در ترکیه را داشته باشد باید یک ملک در ترکیه خریداری کند، به همین دلیل می‌توان گفت که هر فردی در حال حاضر قادر به خرید ملک در ترکیه است. بنا به گفته معصومی با توجه به افزایش ساخت‌وسازها در ترکیه و قیمت نسبی آن و همچنین نگاهی که سرمایه‌گذاران از بابت تغییرات نرخ ارز به املاک ترکیه دارند، هر فردی با سرمایه مشخصی می‌تواند در ترکیه اقدام به سرمایه‌گذاری و خرید ملک در این کشور کرده و در نهایت اقامت خود را کسب کند که شاید عواملی از این دست بازار مسکن ترکیه را فارغ از هر نوع ریسکی برای سرمایه‌گذاران ایرانی جذاب کرده است. این کارشناس املاک می‌گوید: خریداری ملک در ترکیه به‌قدری آسان است که در بیشتر موارد افراد می‌توانند با پیش‌‌پرداخت ۳۰ درصد و اقساط بلندمدت اقدام به خریداری ملک کنند به همین دلیل حتی افرادی که از سرمایه اندکی برخوردارند نیز می‌توانند در این کشور ملک خریداری کنند. وی در خصوص متوسط قیمت ملک در ترکیه می‌افزاید: در حال حاضر قیمت متوسط ملک در ترکیه از مترمربعی بین ۱۴ تا ۲۰ میلیون تومان شروع می‌شود و در شهرهای مهمی همچون استانبول، آنکارا و ازمیر به متری چند ۱۰ میلیون تومان هم می‌رسد، زیرا در این شهرها ویلاها و آپارتمان‌های لوکس و مدرنی وجود دارد که با لوکیشن‌ها، منظره و متریال‌های خاص توجه هر فردی را به خود جلب می‌کند. معصومی در رابطه با تاثیر شیوع بیماری کرونا بر بازار مسکن ترکیه نیز افزود: طبق آمار اداره ثبت‌اسناد و املاک ترکیه با وجود بسته بودن پروازهای عادی و مستقیم از ابتدای سال ۲۰۲۰ تا ماه دسامبر ۱۵ هزار و ۸۱۴ قطعه زمین و ۲۱۴ هزار و ۳۱۰ واحد مسکونی به خارجی‌ها فروخته شده که ایرانی‌ها از نیمه دوم سال هر ماه رکورددار خرید ملک در ترکیه شده‌اند و پس از آن عراق و روسیه رتبه دوم و سوم را در خرید ملک در ترکیه کسب کرده‌اند.
معصومی، کارشناس حقوقی املاک در رابطه با چگونگی جذب سرمایه‌های منطقه در بازار مسکن ترکیه می‌گوید: باتوجه به آمارهایی که از ابتدای سال ۲۰۱۶ توسط این کشور منتشر شده دولت ترکیه به دلیل برخورداری از منابع طبیعی و آب‌وهوای معتدل، ارزان بودن قیمت ملک در مقایسه با کشورهای همجوار، ارائه حق شهروندی و همچنین سیاست‌های خارجی و پیشرفت روابط بین‌المللی خود در سال‌های اخیر با جذب سرمایه‌های خارجی رشد اقتصادی قابل‌توجهی را کسب کرد که این موضوع باعث افزایش ثروت و سرمایه ترک‌ها شده است.
معصومی در رابطه با شمار شرکت‌هایی که در ترکیه در حوزه مسکن فعال هستند، گفت: متاسفانه برخی افرادی که در ترکیه فعالیت می‌کنند یا به‌صورت شخصی یا در قالب شرکت‌های تولیدی بدون هیچ تخصص و اطلاعاتی در حوزه مسکن به فعالیت می‌پردازند و با تبلیغات فریبنده و طراحی وب‌سایت‌هایی که هیچ نظارتی بر آنها وجود ندارد خود را فعال حوزه املاک معرفی کرده و باعث ایجاد ضررهای قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران می‌شوند. این کارشناس حقوقی املاک در خصوص کلاهبرداری برخی شرکت‌های فعال در حوزه مسکن در ترکیه افزوده: آنچه در بازار مسکن ترکیه به چشم می‌خورد عدم نظارت بر فعالیت شرکت‌های فعال در این حوزه است، زیرا در بیشتر اوقات برخی دلالان برای کسب حق‌السهم بیشتر قیمت مسکن را بالاتر از حد معمول اعلام می‌کنند که این امر باعث ضرر و زیان متقاضی یا سرمایه‌گذار می‌شود. وی ادامه داد: اگر سرمایه‌گذاران و متقاضیان خرید ملک در ترکیه به هر فردی که ادعای کارشناس بودن در حوزه مسکن دارد اعتماد کنند به طور حتم قربانی دلالان، سودجویان و کلاهبرداران خواهند شد که در میان جامعه متخصص خود را مخفی کرده‌اند، بنابراین به‌صراحت می‌توان گفت که بیش از توجه به وعده‌های رنگارنگ نظیر پروژه‌های لوکس، اعطای حق شهروندی و اقامت، اعتبار شرکت مربوطه باید یکی از اولویت‌های سرمایه‌گذاری در این کشور باشد. معصومی در خصوص انتخاب هوشمندانه ملک در ترکیه متذکر شد: یافتن صرافی معتبر برای انتقال وجه، یافتن مشاور و کارشناس معتبر در ترکیه، برگزاری جلسه در محل شرکت، مشاهده مدارک شرکت، درخواست ارتباط با مشتریان گذشته، انتخاب درست ملک، درخواست گزارش کارشناسی ملک برای دریافت اطلاعات دقیق از قیمت آن می‌تواند از هرگونه کلاهبرداری و دلالی ملک جلوگیری کند. این کارشناس افزود: در دورانی که کشورهای منطقه نظیر عراق و سوریه درگیر جنگ و مشکلات سیاسی بودند، اعمال سیاست‌های سرمایه‌گذاری خارجی جذاب در بازار مسکن ایران می‌توانست ایران را به یکی از قطب‌های بزرگ جذب سرمایه در بازار مسکن تبدیل کند به‌طوری‌که امروز می‌توانستیم شاهد و نگران خروج ارز به خارج از کشور و سرمایه‌گذاری پرریسک شهروندانمان نباشیم. براساس این گزارش، گرچه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشورهای منطقه، همیشه یکی از چالش‌های اقتصادی بوده و تجربیات تلخی همچون بازار مسکن امارات متحده عربی و گرجستان از خاطر بسیاری از سرمایه‌داران در این کشورها پاک نشده، اما واقعیتی انکارناپذیر به اسم فرار سرمایه‌ها به سمت بازارهای پرزرق و برق کشورهای همجوار نظیر ترکیه وجود دارد که اگر آگاهی‌های لازم در مورد چالش‌های سرمایه‌گذاری در این کشورها به افراد داده نشود، به زودی باید شاهد تکرار تجربیات تلخ گذشته در این زمینه بود.
با همه نقاط مثبت و روشنی که در خصوص بازار ملک در ترکیه وجود دارد، اما این بازار تردیدهایی نیز برای خریداران دارد که نخستین آن، ترس از دست رفتن دارایی در بازار متزلزل ترکیه است. بحرانی که ارز ترکیه، لیر، در سال‌های اخیر داشته، سبب شده که این ارز در برابر دلار آمریکا ارزش خود را از دست بدهد. دولت آنکارا گرچه نسبت به سایر بسیاری از دولت‌های منطقه، ثبات سیاسی بیشتری دارد، اما نباید فراموش کرد که تنها چهار سال از کودتایی نافرجام در این کشور می‌گذرد. کاهش ارزش لیر در برابر دلار برای برخی از سرمایه‌گذاران در خصوص سرمایه‌گذاری در این کشور، ایجاد شبهه کرده است.
