مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرد
آمار نیم میلیونی نوسازی مسکن فرسوده
مهدی عبوری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت‌وگو با روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، اعلام کرد: از سال ۱۳۹۰ تا انتهای بهار سال‌جاری در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری بیش از ۴۷۹ هزار واحد مسکونی ساخته شده است که بیش از ۲۲۸ هزار واحد از تسهیلات کم‌بهره بانکی تجهیز شده توسط دولت استفاده کرده‌اند که این میزان برابر با ۴۷درصد از کل واحدهای مسکونی تولید شده در بافت است. به گفته وی، این تسهیلات از محل منابع مختلف مانند باقی‌مانده طرح مسکن مهر، تسهیلات تکلیفی و تبصره‌ای بانک‌ها، منابع برداشت‌شده از صندوق توسعه ملی، اوراق مشارکت و مانند آن تجهیز شده‌اند. مشروح گفت‌وگو با وی در ادامه آمده است:
شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال‌های اخیر چه نقشی در طرح‌های تامین مسکن داشته است و طی یک دهه گذشته در هر سال-از ابتدای سال ۹۰ تا کنون- به‌طور متوسط سالانه چند واحد مسکونی در کشور به واسطه فعالیت‌های این شرکت احداث شده است؟
شرکت بازآفرینی شهری ایران دارای دو وجه سیاست‌گذاری و اجرایی است. در بعد سیاست‌گذاری این شرکت به‌عنوان دبیرخانه دائمی ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار (ستادی که ریاست آن برعهده رئیس‌جمهور است) وظیفه برنامه‌ریزی، شناخت وضع موجود و مطالعات تخصصی، هماهنگ‌کننده اقدامات دستگاه‌های اجرایی، شهرداری‌ها و مدیریت شهری برای هم‌افزایی و یکپارچه‌سازی را برعهده دارد. طبعا برای انجام این مهم وظیفه پایش مستمر اقدامات، جمع‌آوری و پالایش اطلاعات و تولید گزارش‌های ادواری عملکرد دستگاه‌ها نیز برعهده این شرکت قرار داده شده است. از سوی دیگر با توجه به اینکه توسعه و ارتقای زیرساخت‌ها و روساخت‌ها در محلات برعهده دولت و شهرداری‌ها است این شرکت با مشارکت سایر دستگاه‌های اجرایی، مدیریت شهری و شهرداری‌ها پروژه‌های خدمات زیربنایی و روبنایی و توانمندسازی و ارتقای کیفیت زندگی را مدیریت می‌کند. حجم پروژه‌های جاری در حال‌حاضر بالغ بر ۷۵۰ پروژه است که تحت پیمان مستقیم این شرکت با پیمانکاران ذی‌صلاح به ارزش قراردادی بیش از ۷۷۰ میلیارد تومان است. با احتساب ارزش عرصه این پروژه‌ها و همچنین سایر هزینه‌های مترتب بر کارفرمایی قراردادهای دولتی قیمت تمام‌شده این پروژه‌ها بیش از ۱۵۰۰ میلیارد تومان است. این اقدام باعث تحریک اقدام مشترک سایر دستگاه‌های اجرایی و تعریف ۲۰۴۵ پروژه به ارزش قراردادی بیش از ۲۲۰۰ میلیارد تومان شده که در محدوده‌ها و محلات هدف در جریان است و هر ساله شاهد افتتاح قسمت قابل‌ملاحظه‌ای از پروژه‌های جاری و آغاز پروژه‌های جدید هستیم. این پروژه‌ها شامل طیف وسیع و متنوعی از اقداماتی چون اجرای شبکه فاضلاب، آبرسانی، روشنایی معابر، بهسازی و جداره‌سازی و کف‌سازی معابر، تا فضاهای آموزشی، ورزشی، انتظامی و درمانی است.
اما در بخش مسکن، وزارت راه و شهرسازی ذیل اقدام ملی تولید مسکن ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در شهرهای کشور تعهد کرده که از این اقدام ۱۴۵ هزار واحد مسکونی در تعهد شرکت بازآفرینی شهری ایران است. این تعهد به دو بخش تقسیم می‌شود که بخش اول کمک به جریان نوسازی مردمی (خودمالکی) به میزان ۱۰۰هزار واحد است که تاکنون نزدیک به ۳۰درصد این برنامه محقق شده است. یکی از دستورکارهای اصلی این شرکت تحقق صددرصدی این هدف در سال‌جاری و سال‌آتی است. برای شتاب‌بخشی به این جریان طی تعاملات صورت گرفته با بانک‌های عامل و به‌ویژه بانک مسکن سقف تسهیلات در دو مرحله افزایش یافته و هم‌اکنون در کلانشهرهای کشور این تسهیلات برای سازندگان حرفه‌ای که مقررات ملی ساختمان و استانداردهای کیفی را رعایت می‌کنند به ۲۵۰ میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی افزایش یافته که قابل بازپرداخت اقساطی طولانی مدت است. در بخش دوم ساخت ۴۵ هزار واحد مسکونی به‌صورت مشارکتی یا پیمانکاری در اراضی متعلق به شرکت و اراضی دستگاه‌های دولتی هدف‌گذاری شده است که با برنامه‌ریزی‌های صورت‌گرفته این اقدام در شهرهای اهواز و خرم‌آباد آغاز شده است، به زودی در بندرعباس، قم، رشت، شوشتر، چابهار و کرج کلنگ‌زنی حدود ۲۵ هزار واحد را خواهیم داشت و مابقی نیز با اولویت‌بندی کلنگ‌زنی خواهد شد. به ثمر رساندن این طرح ملی مهم‌ترین برنامه شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال‌جاری و سال آتی خواهد بود.
مهم‌ترین ماموریت‌های این شرکت چیست؟
با مطرح شدن قوانین و ایجاد سازوکارها و تشکیلاتی از دهه ۱۳۴۰ تاکنون بحث نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، اصلاح وضعیت زندگی و ساماندهی گودنشینان و اسکان غیررسمی در شهرهای بزرگ و مهاجرپذیر کشور و اقداماتی از این دست مطرح شده است، در دهه‌های ۷۰، ۸۰ و ۹۰ با تدوین برخی سازوکارهای قانونی و حقوقی و نیز تشکیل برخی نهادهای سیاست‌گذاری و اجرایی از جمله شرکت بازآفرینی شهری ایران این بحث به‌صورت جدی‌تری مطرح و پیگیری شده است، اما در طول نیم‌قرن تجربه مقابله با این مشکل هیچ‌گاه دولت به این اندازه وارد چالش حل مشکل نشده است و از بهمن ماه ۱۳۹۶ با اعلام رسمی آغاز برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار توسط رئیس‌جمهور برای نخستین بار بسیج عمومی منابع دولت و دستگاه‌های اجرایی، بخش‌خصوصی و بخش عمومی از جمله شهرداری‌های کشور به مشارکت طلبیده شده است. این جریان در سال ۱۳۹۷ با تصویب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار ادامه یافت و در سال ۱۳۹۸ با تجهیز منابع از صندوق توسعه ملی به دستور مقام معظم رهبری به‌صورت مستمر پیگیری شده است. با توجه به شرح پیش‌گفته می‌توان این‌گونه استنباط کرد که اقدامات فراگیر با هدف ایجاد تغییرات قابل توجه و بهبود وضعیت زندگی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی مهم‌ترین ماموریت این شرکت است.
چرا با وجود قوانین موجود و به‌رغم تکلیف قانونی مبنی بر ضرورت نوسازی سالانه ۱۰ درصد از مساحت بافت‌های فرسوده کشور، این هدف تاکنون محقق نشده است؟ درصد تحقق نوسازی بافت‌های فرسوده سالانه به طور متوسط چه میزان از این ۱۰ درصد بوده است؟
با وجود قوانین و تکالیفی که اشاره کردید باید اذعان کرد فاز اجرایی برنامه از سال ۱۳۹۸ با رسمیت یافتن اعتبارات آن در احکام بودجه کشور آغاز شده و اثرات اجرایی این اقدام در سال جاری و سال‌های آتی ملموس‌تر خواهد بود. در پاسخ به پرسش شما یادآوری می‌کنم که مشکلات جنبه‌ها و مقیاس‌های مختلفی دارند، اما تقریبا همه این موارد با ایجاد همکاری فرابخشی و عزم ملی جهت حل مشکل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قابل گشوده شدن است. مهم‌ترین این مشکلات در چند دسته زیر شامل مشکلات مربوط به تسهیلات و شبکه بانکی، مشکلات مربوط به تخفیفات پروانه‌های نوسازی و عدم اجرای کامل ماده ۱۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مشکلات مربوط به ضوابط و مقررات شهرسازی، ملکی و حقوقی و بلاتکلیف بودن بسیاری از اراضی، عدم اطلاع‌رسانی اثربخش در خصوص مشوق‌ها، تخفیف‌ها، معافیت‌ها، تسهیلات در شبکه‌های فراگیر اجتماعی، رسانه‌های ملی و عدم همکاری فرابخشی همه‌جانبه دستگاه‌های اجرایی دولتی و دستگاه‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان برای اجرای همه جانبه مشوق‌ها، تخفیف‌ها، معافیت‌ها، تسهیلات و مانند آن قابل جمع‌بندی و ارائه است.
در خصوص تکلیف برنامه پنجم و ششم توسعه برای نوسازی سالانه ۱۰درصد بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین تکلیف ورود به نوسازی و بهسازی سالانه ۲۷۰ محله باید عرض کنم که متوسط تحقق این درصد در کشور سالانه یک‌درصد و در کلان‌شهر تهران سالانه حدود ۴ درصد بوده است. بنابراین در یک عملکرد ۱۰ ساله می‌توان تحقق نوسازی ۱۰ درصدی را به‌عنوان متوسط کشوری و بیش از ۴۰ درصدی را در کلان‌شهر تهران اعلام کرد، اما نکته مهم اینجاست که در این جریان نوسازی مردمی (خودمالکی) در بخش مسکن از توسعه خدمات زیربنایی و روبنایی همواره پیش‌تر بوده و این به معنای پایان کار دولت و شهرداری در این بافت‌ها نیست و به بیان دقیق‌تر نوسازی برپلاک‌های مسکونی در ۱۰درصد بافت‌های هدف کشور انجام شده و وظیفه توسعه و ارتقای خدمات زیربنایی و روبنایی باید کماکان ادامه یابد.
از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون چه میزان تسهیلات در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده پرداخت شده است؟ (به لحاظ حجم ریالی و به لحاظ تعداد تسهیلات پرداخت شده) و این میزان چند درصد اهداف در نظر گرفته شده در حوزه پرداخت تسهیلات است؟
از سال ۱۳۹۰ تا انتهای بهار سال‌جاری در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری بیش از ۴۷۹ هزار واحد مسکونی تولید شده است که بیش از ۲۲۸ هزار واحد از تسهیلات کم‌بهره بانکی تجهیز شده توسط دولت استفاده کرده‌اند (۴۷درصد از کل واحدهای مسکونی تولید شده در بافت). این تسهیلات از محل منابع مختلف مانند باقی‌مانده طرح مسکن مهر، تسهیلات تکلیفی و تبصره‌ای بانک‌ها، منابع برداشت شده از صندوق توسعه ملی، اوراق مشارکت و مانند آن تجهیز شده‌اند.
یکی از سیاست‌هایی که در حوزه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی طی سال‌های اخیر از سوی مسوولان دولتی این بخش دنبال شده نوسازی با رویکرد محله‌محوری است. در این زمینه طی سال‌های اخیر چه اقداماتی انجام شده است؟
حسب تکلیف ماده ۵۹ قانون برنامه ششم توسعه وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور و شهرداری‌ها مکلفند در طول برنامه نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل ۲۷۰ محله در قالب مطالعات مصوب با رویکرد محله‌محور اقدام کنند. برای نیل به این تکلیف قانونی بازآفرینی ۱۳۵۰ محله با مساحتی بالغ بر ۶۶ هزار هکتار با جمعیتی بیش از ۱۰ میلیون نفر در برنامه ششم در دستور کار قرار گرفت. حجم اعتبار مورد نیاز برای انجام این تکلیف سالانه ۵۸ هزار میلیارد تومان (۱۶ هزار میلیارد تومان به‌عنوان آورده دولت در سطح ملی و استانی، ۱۷ هزار میلیارد تومان به‌عنوان آورده شهرداری‌ها، ۲۵ هزار میلیارد تومان آورده بخش‌خصوصی جهت نوسازی مسکن) و در کل ۲۹۰ هزار میلیارد تومان است. در برنامه اقدام مشترک این شرکت با دستگاه‌های اجرایی استانی و شهرداری‌ها قرار بود ۱۵۰۰ پروژه به ارزش قراردادی ۱۸۰۰ میلیارد تومان توسط این شرکت از محل منابع ملی تامین اعتبار شود که تاکنون ۷۵۰ پروژه به ارزش قراردادی ۷۵۰ میلیارد تومان آغاز شده (ضریب تحقق عملکرد شرکت در اقدام مشترک حدود ۵۰درصد است). دستگاه‌های اجرایی استانی و شهرداری‌ها موظف به تعریف بیش از ۹۱۶۰ پروژه به ارزش قراردادی بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان بودند که تاکنون ۲۰۴۵ پروژه به ارزش قراردادی ۲۲۰۰ میلیارد تومان آغاز شده (ضریب تحقق عملکرد دستگاه‌های اجرایی استانی و شهرداری‌ها در اقدام مشترک حدود ۲۲درصد است). بنابراین انتظار می‌رود مدیریت شهری، استانداران و معاونان عمرانی، شهرداران و دستگاه‌های اجرایی استانی و به‌ویژه دستگاه‌های خدمات‌رسان ورود جدی‌تری به این تکلیف برنامه‌ای داشته باشند و توسط سازمان‌های برنامه و بودجه استان‌ها تامین اعتبار شوند.
تاکنون چند محله از مجموع محلات فرسوده کشور مورد نوسازی و بازسازی قرار گرفته است و چند محله طی چه بازه زمانی در دست اقدام برای نوسازی و بهسازی محله‌محور هستند؟
افق نهایی براساس مطالعات انجام‌گرفته توسط این شرکت در ۵۴۳ شهر حاکی از نیازمندی ۲۷۰۰ محله به مساحت ۱۴۸ هزار هکتار با جمعیتی بالغ بر ۲۰ میلیون نفر است. که در پرسش پیش شرح دادم که بازآفرینی ۱۳۵۰ محله با مساحتی بالغ بر ۶۶ هزار هکتار با جمعیتی بیش از ۱۰ میلیون نفر در برنامه ششم در دستور کار قرار گرفته و مابقی محلات در برنامه هفتم توسعه وارد این جریان می‌شوند. در این میان برخی محلات به‌ویژه در کلان‌شهرهایی چون تهران که جریان نوسازی مسکن در آنها شتاب بیشتری دارند به نوسازی و بهسازی کامل و خارج شدن از فهرست محلات هدف نزدیک‌ترند.
بافت‌های فرسوده در شرایط فعلی از چه ظرفیتی برای نوسازی و بهسازی برخوردارند و نوسازی در بافت‌های فرسوده تا چه اندازه می‌تواند منجر به تامین مسکن موردنیاز در شهرها به خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران شود؟
اجازه بدهید برای پاسخ به این پرسش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید واحدهای مسکونی نقاط شهری فرسوده و غیرفرسوده در چند سال اخیر را مرور کنیم. جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده، به‌طوری که از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۲۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۸ کاهش یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام شده و مانند آن است. این جریان قطعا روی صدور پروانه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد، اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش یافته. یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافت‌های فرسوده از کل مسکن تولید شده در نقاط شهری از ۱۰درصد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰ درصد افزایش‌یافته است. این مهم نشان می‌دهد بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت شده و اگر سازندگان روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آنها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، باززنده‌سازی آنها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارند. در این بافت‌ها بسیاری از زیربناها و روبناهای شهری وجود دارد و قطعا هزینه مرمت، به روزرسانی و حتی افزایش ظرفیت شبکه موجود بسیار کم هزینه‌تر از ایجاد زیرساخت‌ها و روساخت‌های جدید خواهد بود و نوسازی این بافت‌ها هم برای مردم و هم برای دولت و شهرداری‌ها عاقلانه و مقرون به صرفه است.
هم‌اکنون به ازای بازسازی و نوسازی یک پلاک فرسوده در شهر تهران به طور متوسط چند واحد مسکونی احداث خواهد شد؟ این میزان در سایر شهرهای بزرگ به چه تعداد است؟
هم‌اکنون با اعمال سیاست‌های تشویقی پلکانی، ایجاد تفاوت در تسهیلات متعلقه به سازندگان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای، ترغیب نوسازی تجمیعی، اصلاح دانه‌بندی و مانند آن این رقم در شهر تهران به ۷/ ۶ واحد مسکونی به ازای هر پروانه رسیده است. در میانگین کشوری این رقم به‌طور متوسط برابر ۹/ ۴ واحد مسکونی است.
شرکت بازآفرینی شهری ایران برای ماه‌های پیش رو تا پایان دولت دوازدهم چه اقدامات مهمی در دستور کار دارد؟
به ثمر نشاندن ماموریت این شرکت ذیل طرح اقدام ملی مسکن و تولید ۱۴۵ هزار واحد مسکونی مهم‌ترین فعالیت این شرکت در دولت دوازدهم است. همچنین اتمام و بهره‌برداری از ۷۵۰ پروژه جاری شرکت دستور کار مهم بعدی است. در این دو اقدام این شرکت نگاه ویژه‌ای به ۱۰ نقطه بحرانی و حاشیه‌نشینی حاد در کشور دارد که متاسفانه منزلت و کیفیت زندگی در آنها به هیچ عنوان مورد پذیرش نظام جمهوری اسلامی ایران نیست و مقام معظم رهبری تاکید ویژه‌ای برای حل مشکلات این سکونتگاه‌ها کرده‌اند. این شرکت در سال‌جاری به حل مساله حاشیه‌نشینی در شهرهایی چون زاهدان، چابهار، اهواز و چند شهر توجه ویژه کرده و در سال آتی این سیاست را ادامه خواهد داد.
