نوسان درقیمت اوراق مسکن
براین اساس برای ۲۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن زوجین،۲۴ میلیون تومان باید در نظر گرفت. این در حالی است که در روزهای پایانی سال گذشته قیمت هر برگ از این اوراق کمتر از ۵۰ هزار تومان بوده است. حتی در ماه‌های پاییز و ابتدایی زمستان این اوراق بین ۴۰ تا ۴۵ هزار تومان معامله می‌شد، اما با شروع فصل نقل و انتقالات قیمت آن دوباره بالا رفت. اوراق گواهی حق تقدم اوراق مسکن بانک مسکن در روزهایی که بورس مورد استقبال عموم قرار دارد و ماه‌های جابه‌جایی و نقل‌وانتقال مستاجران و خریداران و فروشندگان مسکن است، موردتوجه قرار گرفته است.
البته انباشت تقاضا به دلیل شیوع ویروس کرونا و خریداری اوراق تسه از سوی سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای با تصور سرمایه‌گذاری در سهام و کاهش سفارش‌های فروش اوراق به دلیل عدم مراجعه برخی فروشندگان به کارگزاری‌ها و شعب بانک براساس توصیه‌های بهداشتی نیز از دیگر دلایل اعلام شده است. با توجه به اینکه این اوراق تابع عرضه و تقاضاست، مسوولان بانک هم نمی‌توانند در قیمت آن تاثیر بگذارند.
در این رابطه محسن کریمی رئیس اداره کل نقدینگی و خزانه‌داری بانک مسکن در خصوص نقش اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در خانه‌دار کردن مردم و علت علاقه‌مندی آنان به استفاده از اوراق بانک مسکن برای خرید خانه تاکید کرد که اوراق گواهی حق تقدم، فرصت استفاده از تسهیلات مسکن را بدون نیاز به سپرده‌گذاری در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌دهد و با وجود این اوراق، خانواده‌ها همواره نسبت به تامین بخشی از مبلغ موردنیاز برای خرید خانه از طریق دریافت تسهیلات از بانک مسکن اطمینان دارند.
به گفته وی، در حال حاضر سقف مبلغ تسهیلات پرداختی برای هر خانواده روی یک پلاک ثبتی ۲۴۰میلیون تومان است که نسبتا رقم قابل توجهی محسوب می‌شود. با توجه به سازوکارهای ایجادشده در بانک طی سالیان گذشته و تجربه چند ساله پرداخت تسهیلات، مدت‌زمان تشکیل پرونده تا دریافت تسهیلات نیز بسیار مطلوب بوده و خللی در انجام معاملات ایجاد نمی‌کند و خوشبختانه هرساله بسیاری از مردم به پشتوانه همین تسهیلات صاحب‌خانه می‌شوند.
همچنین وی در پاسخ به این سوال که آیا نظارتی بر روند عرضه و فروش این اوراق توسط مشتریان یا سازمان بورس از سوی بانک مسکن با سایر مبادی قانونی دیگر صورت می‌گیرد؟ گفت: معاملات در فرابورس با سازوکارهای تعیین‌شده توسط سازمان بورس و اوراق بهادار انجام می‌شود و بانک هیچ‌گونه دخالتی در انجام معاملات ندارد؛ اما بدیهی است با توجه به اینکه میزان اوراق منتشرشده به‌مراتب بیشتر از تقاضای دریافت تسهیلات است و همچنین مدت اعتبار این اوراق نیز دو سال است، افزایش غیرمنطقی قیمت آن نمی‌تواند تداوم داشته باشد و در نهایت سازوکار بازار منجر به تعادل در قیمت‌ها خواهد شد.
رئیس اداره کل نقدینگی و خزانه‌داری ابراز کرد: همچون سایر ابزارهای دیگر در بازار سرمایه، مانند سهام، اوراق بدهی، حق تقدم سهام و موارد دیگر، میزان عرضه و تقاضاست که قیمت این دارایی‌های مالی را مشخص می‌کند. عوامل دیگر قطعا از طریق تاثیر بر میزان عرضه و تقاضا بر قیمت تاثیر خواهند داشت. به‌عنوان‌مثال، ممکن است در برخی ایام سال تقاضای دریافت تسهیلات بیشتر و در زمان‌های دیگر کمتر باشد که این موضوع نیز می‌تواند در صورت عدم تغییر عرضه بر قیمت‌ها اثر داشته باشد.
وی در خصوص تاثیر افزایش قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک بر روند جذب منابع از طریق این حساب‌ها در بانک مسکن گفت: بدیهی است اگر بازدهی سپرده‌گذاران از فروش اوراق افزایش یابد تمایل به سرمایه‌گذاری بیشتر خواهد شد، اما با توجه به اینکه باگذشت زمان قیمت اوراق متناسب با تقاضای دریافت تسهیلات به تعادل می‌رسد، نوسانات شدید قیمت اعم از کاهش و افزایش شدید برای سپرده‌گذاران مطلوب نبوده و ریسک بازدهی آنان را افزایش می‌دهد. مشتریان بانک به دلیل شخصیت ریسک گریز، عموما تمایل به دریافت سودی یکنواخت از محل سپرده‌گذاری دارند. کریمی با بیان اینکه معاملات اوراق بر اساس سازوکارهای تعیین‌شده در فرابورس انجام می‌شود و بانک مسکن نقشی در انجام معاملات ندارد افزود: اما یکسری اقدامات از سوی بانک می‌تواند بر عرضه اوراق موثر باشد. به‌عنوان‌مثال در صورت افزایش جذب منابع در سپرده‌های ممتاز میزان انتشار اوراق افزایش خواهد یافت و این موضوع می‌تواند موجب کاهش قیمت اوراق شود، بنابراین اهمیت بازاریابی برای این محصول کاملا مشهود است. همچنین پیگیری برای ایجاد به‌موقع دارایی تسه برای مشتریان نیز از دیگر اقدامات بانک در این خصوص است که از طریق تعامل مناسب با شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات) تاکنون همواره به‌موقع و در موعد مقرر نسبت به ایجاد دارایی‌ها انجام شده است. به گفته وی، قیمت اوراق متاثر از میزان تقاضای تسهیلات و همچنین میزان انتشار اوراق است. اگر میزان انتشار اوراق را ثابت فرض کنیم، تغییرات قیمت مسکن می‌تواند منجر به تغییر تقاضای تسهیلات شود. به‌عنوان‌مثال افزایش قیمت مسکن در برخی موارد به دلیل کاهش قدرت خرید مردم تقاضای دریافت تسهیلات را کاهش می‌دهد و در برخی زمان‌ها به دلیل انتظارات تورمی آینده تقاضای بیشتری برای تسهیلات در پی دارد. بنابراین در شرایط مختلف اثر عوامل موثر بر قیمت نیز به اشکال متفاوتی بروز پیدا می‌کند.
