علی چگینی
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن

طی سال‌های اخیر حاکمیت رکود بر فعالیت‌های اقتصادی، به یکی از عمده مشکلات کشور بدل شد. این رکود معلول و نتیجه ترکیبی از سیاست‌های اقتصادی و مناسبات سیاسی همچون تحریم و جریانات اقتصاد بین‌المللی همچون سقوط قیمت نفت است که اثرات سوء بسیاری را بر پیکره اقتصاد نفتی ایران وارد ساخته است. هرچند بررسی روند شاخص‌های آماری بخش مسکن حاکی از بروز دوره‌های رونق و رکود طبیعی در این بخش است (به‌صورت طبیعی این بخش با دوره‌های رونق و رکود مواجه است)، اما تحولات پیش‌گفته و سیطره رکود در اقتصاد کشور، بر عمق و شدت رکود بخش مسکن در یک سال اخیر افزود.

بزرگی سهم بخش مسکن در اقتصاد کشور، سبب شده توجه سیاست‌گذاران و فعالان این بخش به رصد تحولات، بررسی ادوار تجاری و روند سرمایه‌گذاری در آن معطوف شود. ضرورت توجه به مساله خروج از رکود در بخش مسکن از ۲ منظر اقتصاد کلان و خرد قابل بررسی است که در ادامه به آن پرداخته شده است.

اقتصاد کلان:

- بخش ساختمان و مسکن حدود ۴۰ درصد از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی و ۵ درصد تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد. بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود در این بخش اثر قابل ملاحظه‌ای بر دیگر فعالیت‌های اقتصادی به‌جا می‌گذارد. - حدود ۱۲ درصد از نیروی کار شاغل کشور در این حـوزه مشـغول به کار هستند. بخش مسکن از منظر میزان اشتغال‌زایی مستقیم و غیرمستقیم در بین ۷۱ بخش جدول داده و ستانده، در جایگاه هجدهم قرار دارد. - تحقیقات حاکی از آن است که رشد ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان باعث رشد تولید ناخالص داخلی به میزان ۵/ ۱ تا ۲ درصد می‌شود. همچنین بین نرخ رشد تولید ناخالص داخلی و نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی و نیز نرخ رشد سرمایه‌گذاری خصوصی در بخش ساختمان هم‌حرکتی وجود دارد. مسکن وزن قابل توجهی در محاسبه تورم عمومی دارد، حدود ۳۰ درصد از تورم عمومی ناشی از شاخص ارزش اجاری مسکن شخصی و غیرشخصی است. بنابراین تحولات قیمت در این بخش می‌تواند تورم عمومی را تحت تاثیر قرار دهد.

- براساس جدول داده- ستانده و بررسی پیوندهای بین بخشی، بخش مسکن از لحاظ ایجاد تقاضا، یک بخش کلیدی است. بنابراین تحریک تقاضای مسکن موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد شده و رونق آن می‌تواند منجر به رشد و گسترش بسیاری از بخش‌ها شود. طی سال‌های اخیر به دلیل کمبود تقاضای موثر در بخش مسکن، حجم قابل توجهی از منابع مالی سازندگان و تولیدکنندگان مسکن و نیز منابع اعتباری بانک‌ها در این بخش محبوس شده و این امر به مانعی برای شروع پروژه‌های جدید و گردش نقدینگی تبدیل شده است. بالطبع رکود در بخش ساخت و ساز، صنایع وابسته را نیز تحت تاثیر قرار خواهد داد. از این رو بخش مسکن را می‌توان پیشران رشد اقتصادی و موتور محرک رونق دانست. توجه به شاخص‌های فوق حکایت از اهمیت قابل توجه بخش مسکن در اقتصاد کلان داشته و به درستی نقش بسزای آن را به تصویر می‌کشد.

اقتصاد خرد: به‌طور متوسط حدود ۳۵ درصد از سبد هزینه خانوارهای ایرانی مربوط به هزینه‌های مسکن است که این میزان در گروه‌های کم‌درآمد کشور تا حدود ۵۰ درصد نیز افزایش می‌یابد، همچنین این رقم در شهرهای بزرگ مانند تهران افزایش یافته و وزنه سنگینی در سبد هزینه خانوار محسوب می‌شود.

- بررسی‌های آماری نشان می‌دهد طی دو دهه اخیر میانگین سالانه نرخ رشد قیمت مسکن حدود ۲۳ درصد و میانگین نرخ رشد درآمد خانوار شهری و نرخ تورم سالانه نیز حدود ۲۰ درصد بوده است. بنابراین تغییر و تحولات بخش مسکن و اقتصاد کلان، به ضرر خانوارهای فاقد مسکن و به سود خانوارهای مالک روی داده است، به‌طوری‌که طول دوره انتظار خانوارهای فاقد مسکن ملکی به خصوص از سال ۱۳۸۶ افزایش یافته (در حال حاضر شاخص دسترسی مسکن به‌طور متوسط در سطح کشور، حدود ۱۲ و طول دوره انتظار حدود ۳۶ سال است) و ارزش واقعی ثروت خانوار مالک مسکن در مناطق شهری، سالانه حدود ۳ درصد به دلیل افزایش قیمت مسکن افزایش یافته است. - بررسی وضعیت مالکیت مسکن نشان می‌دهد بیش از ۳۰ درصد از خانوارهای شهری در مساکن استیجاری ساکن هستند. نسبت مالکیت طی دهه‌های اخیر کاهش یافته و افزایش سهم اجاره‌نشینی به‌طور میانگین در دهک‌های پایین‌درآمدی بیشتر بوده است. بررسی وضعیت مالکیت در بین دهک‌های مختلف درآمدی، حاکی از این است که در مجموع رابطه مستقیمی میان مالکیت و دهک‌های درآمدی خانوارها وجود دارد. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که تغییر و تحولات بخش مسکن، باعث افزایش ارزش واقعی ثروت خانوارهای با درآمد بالا و به ضرر خانوارهای با درآمد پایین روی داده است.

- با فرض رفع تدریجی آثار تحریم‌ها بر اقتصاد کشور (نرخ رشد اقتصادی متوسط ۲/ ۵ درصدی تا سال ۱۴۰۵) و براساس برآوردهای طرح جامع مسکن، حدود ۸/ ۱۰ میلیون واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۵ در کشور مورد نیاز است. به عبارتی به منظور دستیابی به وضعیت مطلوب در بخش مسکن، احداث سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است. علاوه بر موارد فوق و تاثیر بخش مسکن بر متغیرهای کلان اقتصادی، عملکرد بخش مسکن طی ۳ دهه گذشته تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای چون تشدید مشکل تامین سرپناه به ویژه برای جوانان و گروه‌های کم‌درآمد، اختلال در مکانیزم قیمت‌ها، تشدید فرآیندهای تورمی، کاهش انگیزه برای فعالیت‌های مولد اقتصادی و اختلال در نظام توزیع درآمد را به همراه داشته است. همچنین باید توجه کرد که تداوم رکودبخش مسکن همراه با رکود فعالیت‌های عمرانی، می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل تشدید دشواری بانک‌ها و همچنین تداوم بحران بانکی باشد. نباید از یاد ببریم که نبود تقاضای موثر در یک دوره زمانی به معنای انباشت تقاضا و موکول شدن آن به دوره بعد است و در صورتی‌که در دوره آتی، عرضه به قدر کفایت و به موقع تامین نشود، منجر به افزایش قیمت قابل توجه و زیان رفاهی جامعه خواهد شد. در بخش مسکن بروز این پدیده محتمل است. بنابراین ضروری است تا مساله رونق‌بخشی به مسکن و ساختمان و خروج کامل از رکود معاملات و ساخت و ساز هم به لحاظ اهمیت آن در اقتصاد کلان و اثرگذاری بر صنایع وابسته و هم به لحاظ جایگاه ویژه در اقتصاد خانوار، مورد توجه خاص سیاست‌گذاران قرار گیرد.